【文章內(nèi)容簡介】 交通成本和時間成本促使大量動遷居民優(yōu)先遷至近郊的城區(qū)。由于本項目所處區(qū)域交通不便捷、商服配套水平不高，因此對動拆遷戶的吸引力不大。 因此，天津的大規(guī)模舊區(qū)改造對本項目影響不明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）住房商品化加速對本項目的影響 伴隨著舊區(qū)改造和城市建設(shè)的推進，有力地改善了公房消費對商品房消費的阻礙因素，必將推動住宅商品化的進程，并使得商品房的購買者可以根據(jù)自己的偏好來擇地購買住房，從而改變公房改革以前，城市居民住宅由公房分配單位獲得住房，其住房區(qū)位、特色毫無選擇性可言的現(xiàn)象。住宅商品化 以后，居民可以自由選擇居住點，擇群而居。根據(jù)國內(nèi)外城市發(fā)展的經(jīng)驗，伴隨住房商品化的發(fā)展，城市會逐步自然而然地形成相對分離的、不同消費檔次的居住區(qū)。 根據(jù)對許多大城市發(fā)展軌跡的研究，以中高收入群體為消費對象的別墅類產(chǎn)品通常因為環(huán)境因素而位于一定車程范圍內(nèi)的郊區(qū)，這種消費理念的擴展是一種客觀趨勢，這樣就給本項目提供了一定的機遇。因此，我們認(rèn)為，住房商品化加速對本項目直接影響不顯著，但由此帶來的不同檔次消費產(chǎn)品的分區(qū)現(xiàn)象和消費理念有助于本項目來滿足武清區(qū)中高收入消費者對別墅的需求。 總之，天津宏觀經(jīng)濟的發(fā)展為包括 本項目在內(nèi)的別墅產(chǎn)品需求提供了動力，而由于本區(qū)域近期并無市政府傾向性的政策扶持、或政府的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動，因此諸如“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”概念、天津城區(qū)的大規(guī)模舊區(qū)改造和住房商品化加速等外部因素對本項目的直接影響相對有限，但居民收入增長的良好預(yù)期、房產(chǎn)市場的熱浪、居民住房消費的結(jié)構(gòu)性分化都將對本項目提供有意義的間接支持。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二章 項目法人概況 一、項目名稱 本項目地塊位于天津市武清區(qū)石各莊鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟園區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用途為住宅類別墅用地，國有土地使用權(quán)出讓年限為 70 年。 根據(jù)石各莊鎮(zhèn)的土地利用規(guī)劃和創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟園 區(qū)的土地利用規(guī)劃，本別墅用地暫定為 200 畝，為了打造精品樓盤，充分發(fā)揮土地的使用效益，創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟園區(qū)代表區(qū)政府性即將進行該塊土地出讓的招投標(biāo)工作，而天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已著手參與投標(biāo)和研究項目的開發(fā)方案。 天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將設(shè)想的項目名稱暫定為《愷撒莊園》。 二、項目法人的組建 （一）項目管理模式 根據(jù)本項目公司發(fā)起人的背景，以及董事會成員的專業(yè)能力，本項目可以采用以下兩種項目管理模式，兩種模式各有利弊，可研究選擇適合本項目的模式。 董事會領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 項 目 經(jīng) 理經(jīng) 理 助 理項 目 發(fā) 展 部 財 務(wù) 部銷 售 部工 程 部設(shè) 計 配 套 部董 事 會 圖 2－ 1 董事會領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 董事會成員分管下的項目經(jīng)理執(zhí)行制 項 目 經(jīng) 理總 工 程 師常 務(wù) 辦 公 室總 會 計 師T i t l e董 事 會總 經(jīng) 濟 師總 質(zhì) 量 師副 總 經(jīng) 理計劃經(jīng)營材料采購銷售公司設(shè)計公司施工監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督監(jiān)理公司辦公室對外協(xié)調(diào)合同管理建安公司財務(wù)結(jié)算合同預(yù)算董事兼任綜 合 協(xié) 調(diào)參 與 決 策 落 實 安 排圖 2－ 2 董事會成員分管下的項目經(jīng)理執(zhí)行制 項目經(jīng)理：在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)全面工作，組織協(xié)調(diào)職能部門； 副總經(jīng)理：主管行政、政府部門協(xié)調(diào)，土地局、規(guī)劃局、計委文件、項目立項、權(quán)證；與項目公司的承包子公司協(xié)調(diào)負(fù)，負(fù)責(zé)甲乙雙方有關(guān)重大爭議合同的交涉，審核合同條款等工作； 總質(zhì)量師：負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理公司，并通過現(xiàn)場勘查或抽樣檢測等方法進行質(zhì)量監(jiān)督， 負(fù)責(zé) 配合 解決 工程質(zhì)量中的重大技術(shù)問題 ； 總會計師：負(fù)責(zé)項目的合同預(yù)算和具體的財務(wù)結(jié)算等事宜； 總工程師：主管與設(shè)計、施工有關(guān)的公司談判、監(jiān)督工作； 總經(jīng)濟師：主管項目開發(fā)策劃、計劃審計、招投標(biāo)、保險、評估、選擇銷售公司等工作； 按照“一人多崗，按崗設(shè)人，各盡所能，各負(fù)其職”的原則制訂相關(guān)的《崗位責(zé)任制》，同時落實相應(yīng)的獎懲制度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）兩種項目管理模式的比較 董事會領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是大型公司、專業(yè)化規(guī)范運作的項目管理通常采用的一種開發(fā)管理模式。在這種模式下，董事會對重大事項進行決策，如項目規(guī)模、市場定位、產(chǎn)品定位 等，有的也包括設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料采購和營銷代理的招投標(biāo)等。對于其他的具體事項由項目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)制，董事會通過設(shè)定一定的獎懲機制來激勵和監(jiān)督項目經(jīng)理。這種模式的有利之處在于董事會和項目經(jīng)理分工明確，責(zé)權(quán)清晰。董事會承擔(dān)投資責(zé)任，項目經(jīng)理承擔(dān)經(jīng)營管理責(zé)任。不利之處在于項目容易陷入項目經(jīng)理的“內(nèi)部人控制”，即董事會某種程度對項目經(jīng)理管理的失控。項目經(jīng)理作為外聘經(jīng)理人，可能會損害股東的利益。 董事會成員分管下的項目經(jīng)理執(zhí)行制，通常運用于小型項目，且項目股東來自不同的法人或自然人，處于強化保護股東利益的角度出發(fā)， 股東或董事通常在項目中兼任若干重要崗位，重大事項由董事兼部門副總在董事會上做出決定，然后項目經(jīng)理依照董事會決策和安排執(zhí)行。在這種模式下，優(yōu)點是股東全面參與項目經(jīng)營，使投資各方的利益得到一個相對公平、公開的保障，缺點是決策的摩擦成本可能較高，因為在組織結(jié)構(gòu)上隸屬項目經(jīng)理管轄的部門副總可能是公司董事，項目經(jīng)理的管理協(xié)調(diào)能力有限，因而一旦在某些方面出現(xiàn)意見不一致時，內(nèi)部協(xié)調(diào)的時間成本、協(xié)調(diào)成本可能較高，且決策效率也沒有項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制下高。 （三）項目管理模式的建議 更新以工程管理為主要內(nèi)容的傳統(tǒng)項目管理思路， 建立以滿足市場需求為導(dǎo)向的新項目管理思想。 傳統(tǒng)的項目管理模式對房地產(chǎn)開發(fā)起著一定的積極作用，但是它越來越不能適應(yīng)新經(jīng)濟時期的要求，其不足之處更加明顯： 其一，傳統(tǒng)的以施工管理為主要管理對象的項目管理模式是一種以某個項目為主的封閉式管理模式，在內(nèi)外信息不對稱的條件下，很難迅捷地對外部干擾做出反應(yīng)，進行自我調(diào)整。 其二，傳統(tǒng)的項目管理模式比較適用于不以市場為導(dǎo)向的公共工程項目管 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 理，因為它主要強調(diào)中期開發(fā)的管理。過分強調(diào)成本管理、進度管理，強調(diào)技術(shù)的先進性與合理性，而容易忽視技術(shù)的市場需求意義，從而在以市場為導(dǎo) 向的房地產(chǎn)開發(fā)中套用這個模式會產(chǎn)生不利影響。 其三，房地產(chǎn)管理可以粗略地歸結(jié)為幾大問題：“生產(chǎn)什么，為誰生產(chǎn)，如何生產(chǎn)，何時生產(chǎn)”，傳統(tǒng)的項目管理模式往往專注于“如何生產(chǎn)”，因而對“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)”這樣最重要的市場導(dǎo)向性問題重視不足，最終導(dǎo)致產(chǎn)品沒有市場競爭力。 內(nèi)部強化科學(xué)管理，專業(yè)環(huán)節(jié)適當(dāng)外包 在董事或股東兼任項目公司高層管理人員的情況下，提高決策效率，減少決策的摩擦成本，明確崗位的責(zé)權(quán)利是項目取得成功的重要保障。 從經(jīng)驗上來看，越是小型的公司越傾向于采用“小而全”的項目開發(fā)模式，這主要是因為狹 義的成本控制概念限制了項目開發(fā)的專業(yè)分工。事實上，越是小型的、臨時組建的項目公司，越是在各個環(huán)節(jié)上沒有經(jīng)驗，越是容易將項目管理引入“工程管理”的范疇，從而導(dǎo)致對市場的研究不足，產(chǎn)品競爭力欠缺。從另一個角度來說，越是市場環(huán)境不確定性大、臨時組建的項目公司，越不能在某些環(huán)節(jié)出錯或效率低下，因為項目抵抗市場風(fēng)險的能力弱，必須借助于專業(yè)公司的經(jīng)驗，從而規(guī)避一些風(fēng)險因素。對專業(yè)環(huán)節(jié)的適當(dāng)外包不能只看成成本因素，而要努力使之成為項目增值性因素。 鑒于本項目是多個股東或投資方的首次合作，為保證投資回報，提高管理效率，建議 按照“小而精”的原則組建公司， 其指導(dǎo)思想是： 公司人員精干，專業(yè)全，能力強； 管理目標(biāo)細(xì)化，權(quán)責(zé)清，獎懲明； 管理難點突出，重前期，抓配套； 專業(yè)工種外包，講合同，管協(xié)調(diào)； 資金運作靈活，高融資，低成本。 在此指導(dǎo)思想下，項目公司可以只由少數(shù)的部門主管組成，將一些具體的專業(yè)工作（如前期策劃、規(guī)劃設(shè)計的招標(biāo)和方案優(yōu)化、施工單位的招標(biāo)和確定、工程監(jiān)理、工程審計、營銷、物業(yè)管理等），以類似于 FIDIC 合同條款的“合同契約”完全委托給市場化選擇的專業(yè)公司，項目公司和這些公司之間是純粹的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 契約關(guān)系。 這種組織形式要求公司 決策者具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)代管理理念，公司有一套合理的薪酬政策，職員具有相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識和敬業(yè)精神。 （四）項目法人概況 項目公司由自然人股東出資組成，其組織形式為獨立核算、自負(fù)盈虧的有限責(zé)任公司，項目公司以其全部財產(chǎn)為限對債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。合作各方以各自合作條件對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 根據(jù)本項目法人概況如下： 公司名稱：天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 注冊資金： 1000 萬元人民幣 資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)三級（暫定）企業(yè) 法定代表人：王 公司注冊地：天津武清區(qū) 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、咨詢服 務(wù)，物業(yè)管理，建筑材料 （五）資金準(zhǔn)備 據(jù)初步測算，本項目投資額為 萬元。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項目啟動時，開發(fā)商必須自備不低于開發(fā)項目投資總額 30%的資本金。 即：規(guī)定資本金 =預(yù)算投資總額 30% = 30%= 萬元 公司自有資金只要大于規(guī)定資本金，即符合開發(fā)要求。 本項目的自有流動資金為 3500 萬元，符合開發(fā)資金要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 項目選址 一、項目地址概述 本項目用地暫定為 200 畝，位于武清區(qū)石各莊鎮(zhèn)東環(huán)路西側(cè)，天津武清創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟園區(qū)公建 區(qū)域北側(cè)，中心公園東側(cè)，距武清城區(qū) 15 公里、天津市區(qū) 28 公里、天津市濱海機場 40 公里、北京 85 公里。 圖 3－ 1：本項目區(qū)位圖 二、項目所在地交通狀況 （一）現(xiàn)有交通條件 本項目南鄰石陳公路，西鄰黃王公路，對外交通主要通過楊王公路和黃王公路，兩條公路級別較低，屬于市郊行公路，斷面寬度為 12 米，平時交通比較擁擠，已難以適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的要求。項目周邊一些高等級交通設(shè)施，其中，南本項目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 邊有津保高速公路、東邊有津福公路、北邊有高津公路。 圖 4－ 2 本項目周邊環(huán)境示意圖 （二）規(guī)劃建設(shè)路線 石陳公路拓寬。本項目南鄰的石陳公路，東西走向，橫穿武清區(qū)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟園區(qū)，是武清區(qū)“十五”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃“七縱七橫”中的一橫，根據(jù)主管部門的道