【文章內(nèi)容簡介】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 42 頁 交通：有長江上游最大的深水貨運碼頭 九龍坡港，以及西南最大的兩個鐵路貨運編組站 重慶南站和重慶西站；成渝高速公路和川黔鐵路在該區(qū)呈 二龍戲珠 之勢；李家沱大橋、鵝公巖大橋、白市驛機場 三足鼎立 。隨著市區(qū)內(nèi)地鐵、高架輕軌的修建，區(qū)位優(yōu)勢將更加突出。 配套：該區(qū)擁有重慶動物園、楊家坪中心廣場、九龍廣場、市政廣場、花卉廣場、梅堡公園等休閑場所；西郊醫(yī)院、九龍坡區(qū)中醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院等醫(yī)療機構；有重慶美院、重慶工學院、重慶鋼專、育才中學、西郊小學等大 中小學。 規(guī)劃：以城市建設、房地產(chǎn)開發(fā)為帶動經(jīng)濟發(fā)展。正加快舊城改造和安居工程建設；以天寶新城、九龍新城為主進行新城拓展；華巖工業(yè)區(qū)，石堰工業(yè)區(qū)及華巖土寺景區(qū)旅游資源開發(fā)已經(jīng)起步。 （二）九龍坡區(qū)城市經(jīng)濟前景 九龍坡區(qū)消費購買力巨大 目前，九龍坡區(qū)現(xiàn)有人口 87 萬人，是重慶市主城區(qū)人口最多的一個大區(qū)。人口資源豐富，是支撐九區(qū)商業(yè)經(jīng)濟的基礎。九龍坡區(qū) GDP 連續(xù)幾年排名全重慶市第二位，區(qū)域內(nèi)私營經(jīng)濟非常發(fā)達，消費力旺盛。渝中區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)都在其輻射范圍之內(nèi)，九龍坡區(qū)有著巨大的商業(yè)購買潛力。 輕軌的建 成將為九龍坡區(qū)吸引更多的輕軌沿線消費者 輕軌的興建帶動 線形 城市經(jīng)濟的發(fā)展。輕軌沿線大坪、 大渡口等區(qū)域的商業(yè)消費者。將投向楊家坪商業(yè)圈的大坪區(qū)域、大渡口區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套設施不健全，商業(yè)功能弱化，當兩公里左右的商業(yè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 42 頁 圈的交通渠道變得如此暢通、便捷后，毫無疑問會帶動其區(qū)域人口的就近消費的購買熱情。上海 徐家匯 的輕軌線通車后，由窮鄉(xiāng)僻壤變成現(xiàn)今的繁榮，即是 輕軌經(jīng)濟 最真實的印證。 楊家坪商業(yè)步行街將構筑起重慶市第二大 商業(yè)圈 以楊家坪轉盤為中心的 1 平方公里的商業(yè)步行街，將在 2020 下半年初步 建成，并 開街 營業(yè)。商業(yè)步行街歷來為經(jīng)濟繁榮的代名詞，楊家坪中心步行街將成為九區(qū)商業(yè)經(jīng)濟最為繁榮集中地帶，帶來 核心經(jīng)濟 、集中消費 成為市民購物與休閑天堂。同時，步行街的建成，更使得九龍坡區(qū)在重慶市商業(yè)經(jīng)濟中所處的戰(zhàn)略地位得以大幅提升，加速重慶市西郊城市分中心的形成，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展熱潮。 （三）九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢分析 九龍坡區(qū)未來五年內(nèi)的規(guī)劃目標是工業(yè)、商貿(mào)、金融、科技信息、旅游服務等產(chǎn)業(yè)完善發(fā)達的重慶市主城副中心和山水園林式 后花園 。 因此城市交通基礎設施建設大力推進。大件路、上界路、陳庹 路、高架輕軌、鵝公巖大橋、謝家灣立交橋、大公館立交橋的建設將解決主城區(qū)交通問題。分期分批打通主城區(qū)斷頭路，拓寬城市支路，建成楊家坪環(huán)道等一批環(huán)行交通網(wǎng)絡，促進中心城區(qū)立體交通網(wǎng)絡全面形成。西部外圍組團通路改造與建設也將同步進行，建成連接東西部的華巖至石板第二條快速通道，形成中梁山以西合理的交通網(wǎng)絡體系。 整治改善楊家坪中心區(qū)商業(yè)步行街購物環(huán)境，建成楊家坪休閑步行街區(qū)。到 2020 年，九龍坡區(qū)將完成楊家坪至鶴興路片區(qū)、三村片區(qū)，石坪橋五一新村片區(qū)，石坪橋正街舊城改造工程。打造 重慶市第二個解放 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 42 頁 碑 是九龍坡區(qū)的目 標。 物業(yè)開發(fā)集中的楊家坪片區(qū)本身已是一個發(fā)展成熟的生活社區(qū)。重百楊家坪分店、立丹百貨及各類中、小商鋪、超市等在轉盤附近不到 500米內(nèi)，還有春節(jié)前開業(yè)的 富安百貨 、 新世紀超市 、躍華超市等。龐大的地下商城盤根錯節(jié)，已遍布楊家坪片區(qū)，團結路的農(nóng)貿(mào)市場結構分明、種類齊全。已建成的楊家坪廣場、梅堡公園、天寶廣場、九龍廣場等設施為該區(qū)居民提供了充足的休閑場所。 而全國十大動物園之一的重慶動物園坐落在西郊，上千畝土地的綠色植被仿佛一個巨大的制氧工廠，九龍坡區(qū)在全市各區(qū)空氣質量指數(shù)排名上一直名列前茅。優(yōu)美靜謐的華巖 寺更增加九龍坡區(qū)的環(huán)境分量，旅游資源豐富。 九龍坡區(qū)的教育優(yōu)勢十分明顯。大專院校、各類基礎學校眾多，重慶工學院、市重點中學有育才中學，區(qū)重點中學有楊家坪中學、 35 中等，加上外語學校、計算機職高、謝家灣小學、實驗小學等，孩子們從小到大的教育都不成問題。 所有的政策措施和地區(qū)已有的優(yōu)勢為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力 四、項目市場研判 （一）重慶市房地產(chǎn)市場研究 2020 年重慶住宅投資快速增長，商品房銷售價升量增，住宅空置總量逐月下降。去年 111 月共計完成住宅投資 億元，同比增長 %，全市商品 房空置總量 萬平方米，較 2020 年末減少 萬平方 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 42 頁 米。 2020 年重慶市城鎮(zhèn)住房制度改革縱深發(fā)展，住房貨幣化取得實質性進展。同時加大了現(xiàn)有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的出售限制。 集資和合作建房比例下降。去年 16 月，全市合作建房 9078 套，同比減少 25%，職工個人集資 億，同比下降 17%。 土地市場進一步規(guī)范，土地出讓顯著增加，全市以招標、拍賣方式出讓的土地比例較 2020 年有較大增長。 2020 年上半年審批出讓土地 66宗，面積 389 公頃，同比增長 21%。 住宅金融市場快速發(fā) 展，截止到 2020 年 6 月，全市商業(yè)銀行和住房管理機構累積發(fā)放個人住房抵押貸款 億，其中僅上半年就發(fā)放 22億元，創(chuàng)同期歷史最高水平，有力的推動了住房消費。同時住房公積金繳存比例已從去年的 6%提高到 7%， 2020 年上半年公積基金歸集 億，同比增長 %。 從供需比例來看，繼 2020 年之后，重慶經(jīng)濟運行持續(xù)穩(wěn)定增長，基本建設速度以 30%以上速度增長， 2020 年全市商品房銷售情況良好，市民購房熱情保持較高的增長勢頭。九龍坡區(qū)的商品住宅供應以中低檔產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)發(fā)展進程比較緩慢。目前，沿江地區(qū)的開發(fā) 速度較快，尤其是直港大道一線，集中了珠江花園，星河世家、金都香榭、金江名都等眾多新項目，其供應量占全區(qū)總量的一半以上。此版塊已成九龍坡地區(qū)商品住宅發(fā)展的標志區(qū)域。在 2020 年 13 季度，九龍坡區(qū)銷售面積65 萬平方米，居全市第一位，成交金額 億，居全市第二位，僅次于 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 42 頁 渝中區(qū)。這一切數(shù)據(jù)的分析可以看出， 2020 年及今后的幾年將是重慶房地產(chǎn)發(fā)展的春天。 （二）地塊條件分析及經(jīng)營取向 地塊現(xiàn)狀條件分析 城市建筑集中地段的功能將直接影響房地產(chǎn)項目的定位，并從一定程度上決定了一個項目存在的價值性和合理性。從 九龍坡的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)狀來看，楊家坪基本形成以轉盤為中心、以楊家坪正街、石坪橋正街、楊九路、直港大道、西郊路五條主干道為輻射的發(fā)展格局，街區(qū)功能較為明確的有楊家坪正街、直港大道、西郊路、橫街。 （ 1）楊九路，為舊城市居住片區(qū) 楊家坪到黃桷坪的楊九路是一個傳統(tǒng)的居民居住區(qū)，主要是西車廠職工家屬區(qū)，它承載的主要是居住功能。 由于西南車輛廠坐落于此，其職工家屬區(qū)就與其緊鄰修建，經(jīng)過幾十年的積淀，使該區(qū)域成為一個非常大的居民居住區(qū)，該區(qū)域生活配套極為完善，在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，西車廠對家屬區(qū)修建了許多的生活配套設施 ，農(nóng)貿(mào)市場、生活便利店、洗發(fā)店等生活設施應有盡有，某種意義上成為一個獨立的生活社區(qū)。只是由于形成歷史時間長，西車廠的效益欠佳，缺少對該區(qū)域的進一步修繕，造成該區(qū)域的居住環(huán)境較差。 （ 2）西郊路，為政府行政區(qū) 西郊路是楊家坪地區(qū)傳統(tǒng)的行政區(qū)域，作為區(qū)委區(qū)府所在地，承擔 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 42 頁 了街區(qū)的行政功能。區(qū)政府的所有機構均設立在此處，必然形成該區(qū)域的市政配套非常完備，醫(yī)院、派出所、銀行、商場、超市、便利店、學校一應俱全，其中“人道美”超市、前進農(nóng)貿(mào)市場均是此區(qū)域的重要生活配套，在加上市動物園也坐落于此，使該區(qū)域的地位更為重要。此 區(qū)域交通十分便利， 22 22 3 416 等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)，基本上可以直達全市各地。另外，在動物園周圍形成了一個美食一條街，大大小小的各種餐廳林立，而且營業(yè)面積都相對較大，桃都酒店、菜根香、露凝香、園外園等餐飲企業(yè)在全市都比較有名，成為一個消費相對較高的娛樂街區(qū)，豐富了該區(qū)域的街區(qū)功能。 （ 3）橫街，為飲食娛樂區(qū) 楊家坪橫街，是楊家坪聞名的好吃街，這里布滿了各種的風味小吃和小食店，成為居民日常生活的一部分，鐵馬交易市場處于橫街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中檔次的餐飲店，面積 適中，比較適合工薪階層消費。另外，國際飯店、怡然飯莊是比較有名的餐廳，屬于高檔次的消費場所。 在楊家坪橫街周圍的立丹百貨，是楊家坪地區(qū)上檔次的百貨公司之一，營業(yè)面積較大，總共有四層，超市、精品、服飾等一應俱全，是周邊居民日常購物的首選場所。立丹百貨公司開辦的時尚俱樂部是楊家坪地區(qū)唯一上檔次的迪吧，在本地區(qū)享有較高的知名度。 （ 4）正街，街區(qū)功能尚待明確 楊正街是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)，主要是建設廠職工家屬區(qū)和一般居民區(qū)，它承載的主要是一種區(qū)域聯(lián)絡和居住功能。經(jīng) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 42 頁 過近幾年的改造發(fā)展，該區(qū)域的商業(yè)配套 性功能正在完善，同時該區(qū)域也是一個非常大的居民居住區(qū)。 從建設廣場到轉盤大概 500 米的距離內(nèi)，大大小小的各種店鋪林立，營業(yè)面積都比較大。而楊重百、國美電器、得克士炸雞、新華書店、華億平價超市、山城平價超市等都是比較有名的企業(yè)。這短短的一段距離內(nèi)更是有六家銀行的支行和大型綜合性郵政營業(yè)廳。在九九商場的背面有楊家坪的區(qū)文化館、三家中檔歌舞廳、迪吧。還有一些小型娛樂場所及一家二星級賓館。這些都使該街區(qū)成為一個消費相對集中的一個商業(yè)、娛樂性街區(qū)。總的來說楊正街正逐步成為一個以商業(yè)性消費為主，娛樂性消費為輔的商業(yè)型街 區(qū)。 （ 5）石坪橋正街，街區(qū)功能處于更新期，尚待明確 石坪橋正街也是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)。該區(qū)域的市政配套較完備，醫(yī)院、超市、便利店、學校、消防隊、餐館一應俱全。其中重慶工學院是楊家坪地區(qū)最大也是唯一的大學。但由于歷史沿革，該街區(qū)的配套老化，功能已經(jīng)難以適應現(xiàn)在的居住要求，居住需求的品質提升必然造成街區(qū)功能的更新。 此外交通十分便利， 40 41 40 41 41 41 404（沙）、42 30 404（中巴）等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)。 （ 6）直港大道，街區(qū)功能尚待明確，為 中型中高檔新興居住片區(qū) 由于九龍坡區(qū)將 天寶新城 規(guī)劃為未來都市主要居住片區(qū)，而且也將承擔城市主要交通樞紐的作用。所以天寶新城近幾年以來，一直是九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重心所在。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第