【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 42 頁 第五、交通優(yōu)勢。 （ 3）項目地塊的機會點（ opportunity） 第一、在沿江公路通車、輕軌線投入使用、新轉(zhuǎn)盤下移之后，將極大的提升地段的交通條件。難以迅速聚集人氣。小區(qū)的平 面布置為沿街數(shù)層較低的小高層（ 11+1F），背靠山體布置高層（ 27+1F、 18+1F）。 110－120 68 6％ D=34。正對視線的是一架水車，體現(xiàn)了長江的小區(qū)特色。還建房周圍由于用地緊張，設計簡潔的植草停車位，以及少量的綠化， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 42 頁 使其在有限的范圍內(nèi)得到更有效的使用，也能形成自己獨立的外部環(huán)境。 ② 變配電設備費用：按設計院投資估算 750 萬 ③ 室外管網(wǎng)建設：按設計院投資估算 150 萬 ④ 小區(qū)室外照明與景觀工程： 150 元 /㎡ （二）開發(fā)間接費用估算 1. 管理費用： 5%*直接投資 2. 財務費用：短期流動資金貸款年利率 6%。 ③ E、 F、 G、 H、七個單元同時開工?，F(xiàn)在的設想是，公司已有資金 2020 萬，今年 2 季度再籌資 3000 萬用于一期的開發(fā)建設，然后利用一期的收入進行后期的滾動開發(fā)。 ② 對于開發(fā)周期超過 3 年的項目，考慮資金的時間價值，進行動態(tài)經(jīng)濟評價，折現(xiàn)率的選擇原則開發(fā)期內(nèi)資金市場實際成本率、房地產(chǎn)行業(yè)基準收益率中的較大者。 6. 近期商業(yè)銀行流動資金貸款利率。三期的商業(yè)面積 2273 ㎡，以每平方米 5000 元計算，從 2020 年 3季度到 2020 年 2 季度，每季度 340 萬左右。 項目損益表 單位：萬元 項 目 金 額 計算說明 一、銷售收入 33952 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 37 頁 共 42 頁 減：直接成本 含政府規(guī)費 銷售費用 900 銷售稅費 1940 二、經(jīng)營利潤 減：管理費用 財務費用 660 三、營業(yè)利潤 減：土地增值稅 0 四、。車庫銷售從 2020 年 4 季度到 2020 年3 季度，每季度實現(xiàn)銷售收入 440 萬元。 4. 開發(fā)小區(qū)規(guī)劃詳圖。 ④ 私人擁有小汽車的數(shù)量由于關稅的降低而不斷增長，自帶車庫的花園生態(tài)住宅小區(qū)將會得到消費者的青睞。各季度投資額估算詳見“上江城工程建設投資計劃表”。 B*2（ 11+1F） 6010 C*1（ 11+1F） D*2（ 18+1F） +2210 幼兒園（ 2F） 游泳池 381 會所及屋面廣場 建筑面積合計 住宅面積 50223 ㎡ 商業(yè)面積 2210 ㎡ 二 期 工 程 H*1（ 27+1F） ① 二期工程 。 ② 天然氣安裝費： 2700 元 /戶（代收） ③ 閉路安裝費： 410 元 /戶（代收） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 42 頁 ④ 智能化設備安裝費： 10 元 /㎡ ⑤ 電梯購置及安裝費： 40 萬元 /部 ⑥ 工程監(jiān)理費： 元 /㎡ 4. 公共配套設施建設費（半變動成本 C） ① 幼兒園： 900 元 /㎡（含普通裝修） ② 游泳池： 1100 元 /㎡（含污水處理），綜合在景觀工程中計算。 幼兒園及飛地 在幼兒園的場地中，結(jié)合幼兒園的實際需要，布置跑道、小操場及器械活動場所等。處于對人的尺度考慮，在路中央設一米寬草 磚帶，在不影響行車的同時減少路的尺度，做人性化的處理。I=34 100－110 276 ％ E=60。 小區(qū)順應南低北高的地勢，中間部分以小區(qū)中心綠地為核心，通過小區(qū)入口廣場、弧形社區(qū)中心和爬坡廊道形成小區(qū)的主軸線。 第四、入世后，國際間經(jīng)濟交流日益發(fā)達，作為傳統(tǒng)的重工業(yè)城區(qū)，九龍坡區(qū)的大型企業(yè)將在合并、重組中逐漸走入正軌，從而帶動一大批相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，眾多的工業(yè)企業(yè)以及相關的一些服務產(chǎn)業(yè)將逐漸成熟，對居住的需求將與日俱增。 第二、高壓線、墳場、鐵路、碼頭、小工廠等對小區(qū)的環(huán)境是一種挑戰(zhàn)，將嚴重制約價格的檔次提升。 第四、建筑的景觀優(yōu)勢。旁邊有金江明珠、珠江花園等臨江小區(qū)，社區(qū)較為成熟，景觀沒 有破舊房屋的干擾，地理空氣質(zhì)量高，適宜居住休閑。 此外交通十分便利， 40 41 40 41 41 41 404（沙）、42 30 404（中巴）等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)。在九九商場的背面有楊家坪的區(qū)文化館、三家中檔歌舞廳、迪吧。另外，國際飯店、怡然飯莊是比較有名的餐廳，屬于高檔次的消費場所。 （ 1）楊九路，為舊城市居住片區(qū) 楊家坪到黃桷坪的楊九路是一個傳統(tǒng)的居民居住區(qū)，主要是西車廠職工家屬區(qū)，它承載的主要是居住功能。 從供需比例來看，繼 2020 年之后，重慶經(jīng)濟運行持續(xù)穩(wěn)定增長，基本建設速度以 30%以上速度增長， 2020 年全市商品房銷售情況良好，市民購房熱情保持較高的增長勢頭。 2020 年重慶市城鎮(zhèn)住房制度改革縱深發(fā)展，住房貨幣化取得實質(zhì)性進展。龐大的地下商城盤根錯節(jié)，已遍布楊家坪片區(qū)，團結(jié)路的農(nóng)貿(mào)市場結(jié)構分明、種類齊全。大件路、上界路、陳庹 路、高架輕軌、鵝公巖大橋、謝家灣立交橋、大公館立交橋的建設將解決主城區(qū)交通問題。輕軌沿線大坪、 大渡口等區(qū)域的商業(yè)消費者。 配套：該區(qū)擁有重慶動物園、楊家坪中心廣場、九龍廣場、市政廣場、花卉廣場、梅堡公園等休閑場所；西郊醫(yī)院、九龍坡區(qū)中醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院等醫(yī)療機構；有重慶美院、重慶工學院、重慶鋼專、育才中學、西郊小學等大 中小學。預售門檻的提高，使開發(fā)商的資金壓力變大，對經(jīng)濟實力較差的開發(fā)商來說，過去那種依賴預售樓款大批回籠資金的運作模式變得比較困難。 重慶市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強化服務意識，使房地產(chǎn)經(jīng)營的軟環(huán)境得到了較大改善。 城市化迅速增長，形成了巨大的住房和投資需求。經(jīng)過四年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來。 按揭條件加強，預售門檻提高 2020 年連續(xù)幾個房地產(chǎn)業(yè)政策導向性條文出臺執(zhí)行，即《新商品房預售合同》、《商品房銷售管理辦法》 、《央行關于規(guī)范住宅貸款的決定》，以及重慶市地房局《關于提高預售條件的決定》，將極大的提高房地產(chǎn)資金門檻，加大市場規(guī)范力度。各項貸款年利率在現(xiàn)行基礎上平均下調(diào) 個百分點，其中六個月期貸款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個百分點；一年期貸款利率由 ％下調(diào)為％，下調(diào) 個百分點。 111 月房地產(chǎn)投資額同比增長 %，供應大幅度增長的同時，銷售也同步增長， 111 月全國商品房銷售面積達到 11617萬㎡，同比增長 %；商品房價格也從 2020 年年底的 2103 元 /㎡上升2219 元 /㎡，整個市場進入新一輪景氣上升周期。 就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大。小區(qū)內(nèi)新建的房屋，應對以上三條管溝采取規(guī)避方式。由于地塊內(nèi)二條城市干道的影響，將整個規(guī)劃可用地分隔為二塊小型“飛地”，北側(cè)飛地面積為 3636m，東側(cè)飛地面積為 866m，核心區(qū)主要規(guī)劃用地面積為 37517m。小區(qū)建筑物與環(huán)境和諧統(tǒng)一，相依相存，仿佛從山上生成，豐富而不雜亂，使得巴渝山地居住文化的精髓展現(xiàn)無遺。因此楊家坪地區(qū)的房地產(chǎn)多年來給人的感覺是“無規(guī)模、無檔次、無名盤”。再者，市民生活水平的提高促進了生活結(jié)構的調(diào)整，已經(jīng)由原來的吃、穿、用逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽∨c行，加上我國已加入 WTO，汽車的價格大幅度下降，因此住宅和小汽車的消費近幾年將大幅度增加。城市化水平偏低，必須加快發(fā)展。 “服務社會，誠信各界，以人為本，追求卓越 ” 是晉愉地產(chǎn)集團矢志不渝的企業(yè)理念，“團結(jié)奮進，高效求實”是晉愉人追求的企業(yè)精神，堅持質(zhì)量第一，以更高的標準，為國家和社會作更大的貢獻！ 二、項目基本情況 地理位置與交通情況 “上江城”項目（又名“天寶小區(qū)”）位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道 ,小區(qū)區(qū)位、地理位置優(yōu)越，是九龍坡區(qū)未來黃金發(fā)展區(qū)域，距主城區(qū)僅 1公里之遙，同時交通及生活配套設施逐步也將很快趨于完善。 中國西部大開發(fā)政策及新近加入的 WTO，將給我司創(chuàng)造更加良好的投資環(huán)境，本著發(fā)展中國最高水平地產(chǎn)而促進中國民族地產(chǎn)的發(fā)展目的，引進和消化世界最先進的管理理念和管理方法，公司切入市場變化之需求，強力推進國產(chǎn)化進程，堅定不移地走質(zhì)量品牌發(fā)展道路，強調(diào)與國際水平看齊，與國際經(jīng)濟接軌，力爭在 3～ 5 時間內(nèi)把企業(yè)建成適應并滿足國際競爭需要的智力密集型地產(chǎn)管 理集團。 在成立至今短短的五年中，在集團公司的正確領導和社會各界的大力支持下，經(jīng)公司全體員工的艱苦努力，公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)已形成年開發(fā) 20 萬平方米的能力。晉愉地產(chǎn)集團以“推動中國地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新潮流”為己任，以產(chǎn)業(yè)報國 ，引領民族新興產(chǎn)業(yè)快步發(fā)展，創(chuàng)民族品牌，鑄西部旗幟。為公司的持續(xù)性戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基礎。這對晉愉地產(chǎn)集團公司的進一步壯大，企業(yè)品牌的鞏固將起到立竿見影的作用。 重慶是個農(nóng)業(yè)大市，人口眾多，城市化率遠低于京、津、滬，甚至趕不上全國的平均水平。同時城市化進程的加快必然帶來流動人口的增加，流動人口的擴張對住宅的需求具有不可低估的作用。 但綜觀楊家坪地區(qū)住宅市場， 10 萬平方米以上的小區(qū)卻屈指可 數(shù)，除了珠江花園和廣廈經(jīng)典以外，其他樓盤，如金江明珠、潤安大廈等小區(qū)周圍的樓盤品質(zhì)較低，配套不完善。項目規(guī)劃布局上強調(diào) 利用地形的高低落差優(yōu)勢，建筑物借山勢分層而立，遠觀建筑物層次分明、錯落有致，建筑物天際線跌宕起伏，景觀因勢就形、顯山露水、縱橫交融，立體落差分布。 天寶小區(qū)總計拆遷征地面積為 60400m，其中保護綠地面積為 6013m，紅線內(nèi)的城市道路面積為 12368m，剩余規(guī)劃可用地面積為 42019m。另外一道為新建城市防洪溝渠，以滿足三峽大坎形成，長江水位提高后的城市行供要求，規(guī)劃截面 3M，對出口高程有小于 192 米的限制。工業(yè)品出廠價格下降%；原材料、燃料、動力購進價格下降 %；固定資產(chǎn)投資價格上漲%。就房地產(chǎn)而言，在刺激內(nèi)需、貨幣分房等 2020 年以來市場持續(xù)發(fā)展，形勢喜人。此次降息，金融機構各項存款年利率在現(xiàn)行基礎上平均下調(diào) 個百分點，其中活期存款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個百分點；一年期定期存 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 42 頁 款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個百分點。 居民人均收入水平和住房支出穩(wěn)步上升 根據(jù)調(diào)查資料表明， 2020～ 2020 年重慶市居民人均可支配收入為6276 元，由于國家實行貨幣化分房政策，住房開支大幅度上升， 2020 年全市人均購房開支達 600 元以上，比上年增長有較大幅度的增長。 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國的第四個直轄市。 2020 年經(jīng)濟增長速度明顯加快，許 多企業(yè)扭虧為贏，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6200 元，比上年增長 5%，全年社會商品零售總額 億，比上年同期增長 %，這極大地增強了居民預期收入看漲的信心。 政府的行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善。 ②《重慶市商品房預售登記管理暫行規(guī)定》的出臺，進一步加強了商品房預售的管理，較大幅度地提高了預售門檻，明確了 已交付全部土地出讓金 和 10 萬㎡以上的開發(fā)項目，應完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升到地上兩層以上（地下層除外）； 10 萬㎡以內(nèi)的開發(fā)項目，多層