【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 42 頁(yè) 第五、交通優(yōu)勢(shì)。 （ 3）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（ opportunity） 第一、在沿江公路通車、輕軌線投入使用、新轉(zhuǎn)盤(pán)下移之后，將極大的提升地段的交通條件。難以迅速聚集人氣。小區(qū)的平 面布置為沿街?jǐn)?shù)層較低的小高層（ 11+1F），背靠山體布置高層（ 27+1F、 18+1F）。 110－120 68 6％ D=34。正對(duì)視線的是一架水車，體現(xiàn)了長(zhǎng)江的小區(qū)特色。還建房周圍由于用地緊張，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔的植草停車位，以及少量的綠化， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁(yè) 共 42 頁(yè) 使其在有限的范圍內(nèi)得到更有效的使用，也能形成自己獨(dú)立的外部環(huán)境。 ② 變配電設(shè)備費(fèi)用：按設(shè)計(jì)院投資估算 750 萬(wàn) ③ 室外管網(wǎng)建設(shè)：按設(shè)計(jì)院投資估算 150 萬(wàn) ④ 小區(qū)室外照明與景觀工程： 150 元 /㎡ （二）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算 1. 管理費(fèi)用： 5%*直接投資 2. 財(cái)務(wù)費(fèi)用：短期流動(dòng)資金貸款年利率 6%。 ③ E、 F、 G、 H、七個(gè)單元同時(shí)開(kāi)工。現(xiàn)在的設(shè)想是，公司已有資金 2020 萬(wàn)，今年 2 季度再籌資 3000 萬(wàn)用于一期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后利用一期的收入進(jìn)行后期的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 ② 對(duì)于開(kāi)發(fā)周期超過(guò) 3 年的項(xiàng)目，考慮資金的時(shí)間價(jià)值，進(jìn)行動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，折現(xiàn)率的選擇原則開(kāi)發(fā)期內(nèi)資金市場(chǎng)實(shí)際成本率、房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率中的較大者。 6. 近期商業(yè)銀行流動(dòng)資金貸款利率。三期的商業(yè)面積 2273 ㎡，以每平方米 5000 元計(jì)算，從 2020 年 3季度到 2020 年 2 季度，每季度 340 萬(wàn)左右。 項(xiàng)目損益表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 金 額 計(jì)算說(shuō)明 一、銷售收入 33952 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 37 頁(yè) 共 42 頁(yè) 減：直接成本 含政府規(guī)費(fèi) 銷售費(fèi)用 900 銷售稅費(fèi) 1940 二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 減：管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 660 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 減：土地增值稅 0 四、。車庫(kù)銷售從 2020 年 4 季度到 2020 年3 季度，每季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 440 萬(wàn)元。 4. 開(kāi)發(fā)小區(qū)規(guī)劃詳圖。 ④ 私人擁有小汽車的數(shù)量由于關(guān)稅的降低而不斷增長(zhǎng)，自帶車庫(kù)的花園生態(tài)住宅小區(qū)將會(huì)得到消費(fèi)者的青睞。各季度投資額估算詳見(jiàn)“上江城工程建設(shè)投資計(jì)劃表”。 B*2（ 11+1F） 6010 C*1（ 11+1F） D*2（ 18+1F） +2210 幼兒園（ 2F） 游泳池 381 會(huì)所及屋面廣場(chǎng) 建筑面積合計(jì) 住宅面積 50223 ㎡ 商業(yè)面積 2210 ㎡ 二 期 工 程 H*1（ 27+1F） ① 二期工程 。 ② 天然氣安裝費(fèi)： 2700 元 /戶（代收） ③ 閉路安裝費(fèi)： 410 元 /戶（代收） 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁(yè) 共 42 頁(yè) ④ 智能化設(shè)備安裝費(fèi)： 10 元 /㎡ ⑤ 電梯購(gòu)置及安裝費(fèi)： 40 萬(wàn)元 /部 ⑥ 工程監(jiān)理費(fèi)： 元 /㎡ 4. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（半變動(dòng)成本 C） ① 幼兒園： 900 元 /㎡（含普通裝修） ② 游泳池： 1100 元 /㎡（含污水處理），綜合在景觀工程中計(jì)算。 幼兒園及飛地 在幼兒園的場(chǎng)地中，結(jié)合幼兒園的實(shí)際需要，布置跑道、小操場(chǎng)及器械活動(dòng)場(chǎng)所等。處于對(duì)人的尺度考慮，在路中央設(shè)一米寬草 磚帶，在不影響行車的同時(shí)減少路的尺度，做人性化的處理。I=34 100－110 276 ％ E=60。 小區(qū)順應(yīng)南低北高的地勢(shì)，中間部分以小區(qū)中心綠地為核心，通過(guò)小區(qū)入口廣場(chǎng)、弧形社區(qū)中心和爬坡廊道形成小區(qū)的主軸線。 第四、入世后，國(guó)際間經(jīng)濟(jì)交流日益發(fā)達(dá)，作為傳統(tǒng)的重工業(yè)城區(qū)，九龍坡區(qū)的大型企業(yè)將在合并、重組中逐漸走入正軌，從而帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，眾多的工業(yè)企業(yè)以及相關(guān)的一些服務(wù)產(chǎn)業(yè)將逐漸成熟，對(duì)居住的需求將與日俱增。 第二、高壓線、墳場(chǎng)、鐵路、碼頭、小工廠等對(duì)小區(qū)的環(huán)境是一種挑戰(zhàn)，將嚴(yán)重制約價(jià)格的檔次提升。 第四、建筑的景觀優(yōu)勢(shì)。旁邊有金江明珠、珠江花園等臨江小區(qū)，社區(qū)較為成熟，景觀沒(méi) 有破舊房屋的干擾，地理空氣質(zhì)量高，適宜居住休閑。 此外交通十分便利， 40 41 40 41 41 41 404（沙）、42 30 404（中巴）等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)。在九九商場(chǎng)的背面有楊家坪的區(qū)文化館、三家中檔歌舞廳、迪吧。另外，國(guó)際飯店、怡然飯莊是比較有名的餐廳，屬于高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所。 （ 1）楊九路，為舊城市居住片區(qū) 楊家坪到黃桷坪的楊九路是一個(gè)傳統(tǒng)的居民居住區(qū)，主要是西車廠職工家屬區(qū)，它承載的主要是居住功能。 從供需比例來(lái)看，繼 2020 年之后，重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，基本建設(shè)速度以 30%以上速度增長(zhǎng)， 2020 年全市商品房銷售情況良好，市民購(gòu)房熱情保持較高的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2020 年重慶市城鎮(zhèn)住房制度改革縱深發(fā)展，住房貨幣化取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。龐大的地下商城盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，已遍布楊家坪片區(qū)，團(tuán)結(jié)路的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分明、種類齊全。大件路、上界路、陳庹 路、高架輕軌、鵝公巖大橋、謝家灣立交橋、大公館立交橋的建設(shè)將解決主城區(qū)交通問(wèn)題。輕軌沿線大坪、 大渡口等區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)者。 配套：該區(qū)擁有重慶動(dòng)物園、楊家坪中心廣場(chǎng)、九龍廣場(chǎng)、市政廣場(chǎng)、花卉廣場(chǎng)、梅堡公園等休閑場(chǎng)所；西郊醫(yī)院、九龍坡區(qū)中醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)；有重慶美院、重慶工學(xué)院、重慶鋼專、育才中學(xué)、西郊小學(xué)等大 中小學(xué)。預(yù)售門(mén)檻的提高，使開(kāi)發(fā)商的資金壓力變大，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，過(guò)去那種依賴預(yù)售樓款大批回籠資金的運(yùn)作模式變得比較困難。 重慶市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的軟環(huán)境得到了較大改善。 城市化迅速增長(zhǎng)，形成了巨大的住房和投資需求。經(jīng)過(guò)四年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來(lái)。 按揭條件加強(qiáng)，預(yù)售門(mén)檻提高 2020 年連續(xù)幾個(gè)房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性條文出臺(tái)執(zhí)行，即《新商品房預(yù)售合同》、《商品房銷售管理辦法》 、《央行關(guān)于規(guī)范住宅貸款的決定》，以及重慶市地房局《關(guān)于提高預(yù)售條件的決定》，將極大的提高房地產(chǎn)資金門(mén)檻，加大市場(chǎng)規(guī)范力度。各項(xiàng)貸款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其中六個(gè)月期貸款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款利率由 ％下調(diào)為％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 111 月房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng) %，供應(yīng)大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，銷售也同步增長(zhǎng)， 111 月全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到 11617萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %；商品房?jī)r(jià)格也從 2020 年年底的 2103 元 /㎡上升2219 元 /㎡，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪景氣上升周期。 就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。小區(qū)內(nèi)新建的房屋，應(yīng)對(duì)以上三條管溝采取規(guī)避方式。由于地塊內(nèi)二條城市干道的影響，將整個(gè)規(guī)劃可用地分隔為二塊小型“飛地”，北側(cè)飛地面積為 3636m，東側(cè)飛地面積為 866m，核心區(qū)主要規(guī)劃用地面積為 37517m。小區(qū)建筑物與環(huán)境和諧統(tǒng)一，相依相存，仿佛從山上生成，豐富而不雜亂，使得巴渝山地居住文化的精髓展現(xiàn)無(wú)遺。因此楊家坪地區(qū)的房地產(chǎn)多年來(lái)給人的感覺(jué)是“無(wú)規(guī)模、無(wú)檔次、無(wú)名盤(pán)”。再者，市民生活水平的提高促進(jìn)了生活結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)由原來(lái)的吃、穿、用逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽∨c行，加上我國(guó)已加入 WTO，汽車的價(jià)格大幅度下降，因此住宅和小汽車的消費(fèi)近幾年將大幅度增加。城市化水平偏低，必須加快發(fā)展。 “服務(wù)社會(huì)，誠(chéng)信各界，以人為本，追求卓越 ” 是晉愉地產(chǎn)集團(tuán)矢志不渝的企業(yè)理念，“團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，高效求實(shí)”是晉愉人追求的企業(yè)精神，堅(jiān)持質(zhì)量第一，以更高的標(biāo)準(zhǔn)，為國(guó)家和社會(huì)作更大的貢獻(xiàn)！ 二、項(xiàng)目基本情況 地理位置與交通情況 “上江城”項(xiàng)目（又名“天寶小區(qū)”）位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道 ,小區(qū)區(qū)位、地理位置優(yōu)越，是九龍坡區(qū)未來(lái)黃金發(fā)展區(qū)域，距主城區(qū)僅 1公里之遙，同時(shí)交通及生活配套設(shè)施逐步也將很快趨于完善。 中國(guó)西部大開(kāi)發(fā)政策及新近加入的 WTO，將給我司創(chuàng)造更加良好的投資環(huán)境，本著發(fā)展中國(guó)最高水平地產(chǎn)而促進(jìn)中國(guó)民族地產(chǎn)的發(fā)展目的，引進(jìn)和消化世界最先進(jìn)的管理理念和管理方法，公司切入市場(chǎng)變化之需求，強(qiáng)力推進(jìn)國(guó)產(chǎn)化進(jìn)程，堅(jiān)定不移地走質(zhì)量品牌發(fā)展道路，強(qiáng)調(diào)與國(guó)際水平看齊，與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌，力爭(zhēng)在 3～ 5 時(shí)間內(nèi)把企業(yè)建成適應(yīng)并滿足國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)需要的智力密集型地產(chǎn)管 理集團(tuán)。 在成立至今短短的五年中，在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的大力支持下，經(jīng)公司全體員工的艱苦努力，公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)已形成年開(kāi)發(fā) 20 萬(wàn)平方米的能力。晉愉地產(chǎn)集團(tuán)以“推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新潮流”為己任，以產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó) ，引領(lǐng)民族新興產(chǎn)業(yè)快步發(fā)展，創(chuàng)民族品牌，鑄西部旗幟。為公司的持續(xù)性戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。這對(duì)晉愉地產(chǎn)集團(tuán)公司的進(jìn)一步壯大，企業(yè)品牌的鞏固將起到立竿見(jiàn)影的作用。 重慶是個(gè)農(nóng)業(yè)大市，人口眾多，城市化率遠(yuǎn)低于京、津、滬，甚至趕不上全國(guó)的平均水平。同時(shí)城市化進(jìn)程的加快必然帶來(lái)流動(dòng)人口的增加，流動(dòng)人口的擴(kuò)張對(duì)住宅的需求具有不可低估的作用。 但綜觀楊家坪地區(qū)住宅市場(chǎng)， 10 萬(wàn)平方米以上的小區(qū)卻屈指可 數(shù)，除了珠江花園和廣廈經(jīng)典以外，其他樓盤(pán)，如金江明珠、潤(rùn)安大廈等小區(qū)周圍的樓盤(pán)品質(zhì)較低，配套不完善。項(xiàng)目規(guī)劃布局上強(qiáng)調(diào) 利用地形的高低落差優(yōu)勢(shì)，建筑物借山勢(shì)分層而立，遠(yuǎn)觀建筑物層次分明、錯(cuò)落有致，建筑物天際線跌宕起伏，景觀因勢(shì)就形、顯山露水、縱橫交融，立體落差分布。 天寶小區(qū)總計(jì)拆遷征地面積為 60400m，其中保護(hù)綠地面積為 6013m，紅線內(nèi)的城市道路面積為 12368m，剩余規(guī)劃可用地面積為 42019m。另外一道為新建城市防洪溝渠，以滿足三峽大坎形成，長(zhǎng)江水位提高后的城市行供要求，規(guī)劃截面 3M，對(duì)出口高程有小于 192 米的限制。工業(yè)品出廠價(jià)格下降%；原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降 %；固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲%。就房地產(chǎn)而言，在刺激內(nèi)需、貨幣分房等 2020 年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，形勢(shì)喜人。此次降息，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其中活期存款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；一年期定期存 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 42 頁(yè) 款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 居民人均收入水平和住房支出穩(wěn)步上升 根據(jù)調(diào)查資料表明， 2020～ 2020 年重慶市居民人均可支配收入為6276 元，由于國(guó)家實(shí)行貨幣化分房政策，住房開(kāi)支大幅度上升， 2020 年全市人均購(gòu)房開(kāi)支達(dá) 600 元以上，比上年增長(zhǎng)有較大幅度的增長(zhǎng)。 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國(guó)的第四個(gè)直轄市。 2020 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯加快，許 多企業(yè)扭虧為贏，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6200 元，比上年增長(zhǎng) 5%，全年社會(huì)商品零售總額 億，比上年同期增長(zhǎng) %，這極大地增強(qiáng)了居民預(yù)期收入看漲的信心。 政府的行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善。 ②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門(mén)檻，明確了 已交付全部土地出讓金 和 10 萬(wàn)㎡以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升到地上兩層以上（地下層除外）； 10 萬(wàn)㎡以內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多層