【導讀】重慶晉愉地產(chǎn)集團股份有限公司，屬二級房地。產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，前身為成立于1996年4月的重慶晉愉物業(yè)發(fā)展有限公司，晉愉地產(chǎn)集團屬下共有四家公司，目前主營房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)、科研”等主導產(chǎn)業(yè)。晉愉地產(chǎn)集團以“推動中國地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。牌，鑄西部旗幟。公司自成立至今，共完成投資近4億元人民。國房地產(chǎn)協(xié)會評選為“重慶市典型住宅價格指數(shù)”典型項目；2020年，重慶市房地產(chǎn)交易會上，被重慶市建委評為“最佳參展單位”。職稱66人，平均年齡31歲。公司職員知識含量較高，年齡結構合理，充分體現(xiàn)了企業(yè)的知識化、專業(yè)化、年輕化。奠定了良好的基礎。資環(huán)境，本著發(fā)展中國最高水平地產(chǎn)而促進中國民族地產(chǎn)的發(fā)展目的，方米，預計四年內(nèi)完成。牌的鞏固將起到立竿見影的作用。加快城鎮(zhèn)化進程是推進重慶市建設發(fā)展的重要任務。零售商品額5183元，居全市第三位。但綜觀楊家坪地區(qū)住宅市場，10萬平方米以上的小區(qū)卻屈指可數(shù)，

　　

【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 42 頁 4. 白蟻防治費： ~2 元 /㎡ 5. 招投標業(yè)務費： %*建安造價 6. 標底審查費： %*建安造價 7. 質量監(jiān)督費 %*建安造價 8. 定額測算費： %*建安造價 9. 供電貼費：公電 330 元 /KVA：專電 240 元 /KVA 10. 噪音、排污費： 4 元 /㎡ 11. 規(guī)劃證照費：項目投資額 1000 萬以上取 %； 項目投資額 1000 萬以下取 %。 （其中投資額的計算標準為：高層 950 元 /㎡：多層 550 元 /㎡） 12. 環(huán)保評估費： 1 萬 （四）不可預見費： 3%*（一 +二 +三） （五）銷售稅金及手續(xù)費 1. 營業(yè)稅金及附加： %*銷售收入 2. 契稅： %*銷售收入（乙方） 3. 轉移登記費： %*銷售收入（甲乙雙方） 4. 交易手續(xù)費：新建商品房 3 元 /㎡ 5. 印花稅： %*銷售收入（計入企業(yè)綜合管理費） 6. 辦理房屋產(chǎn)權總證： %*銷售收入 7. 土地增值稅： 0 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 42 頁 項 目 投 資 費 用 估 算 表 序 號 項 目 投資額 （萬元） 占總成本 比例 單方造價 （元 /㎡） 備 注 1 土地費用 3560 % 247 含拆遷費 2 前期工程費 % 含三通一平 3 房屋建安工程費 % 844 含電梯費用 4 公建設施配套費 1068 % 74 5 市政設施配套費 750 % 52 6 直接工程成本合計 79% 7 政府規(guī)費 % 154 8 不可預見費 685 3% 9 開發(fā)間接費 2024 % 10 項目總成本合計 23519 100% 1633 不包括稅金 第六章 項目開發(fā)進度安排 根據(jù)規(guī)劃設計方案，擬將該項目分三期進行開發(fā)，各期的工程內(nèi)容及建筑規(guī) 模為： 階段 工程內(nèi)容名稱 修建面積（㎡） 說 明 一 小區(qū)大門及廣場 765 1 住宅面積 50223 ㎡；商業(yè)物業(yè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 42 頁 期 工 程 H*2（ 27+1F） 25998 面積 2210 ㎡；會所面積 1600 ㎡；幼兒園 ㎡。 2 B、 C、 D、 H 七單元同時開工。3 大門、廣場、中軸線景觀開盤前完成。 前完成，市政配套后環(huán)境工程。 B*2（ 11+1F） 6010 C*1（ 11+1F） D*2（ 18+1F） +2210 幼兒園（ 2F） 游泳池 381 會所及屋面廣場 建筑面積合計 住宅面積 50223 ㎡ 商業(yè)面積 2210 ㎡ 二 期 工 程 H*1（ 27+1F） ① 二期工程 。 ② 住宅面積 35442 ㎡ ,車庫面積8216 ㎡（ 249 個）。 ③ E、 F、 G、 H、七個單元同時開工。 E*3（ 11+1F） F*2（ 18+1F） G*1（ 18+1F） 網(wǎng)球及羽毛球場 260+243 地下 車庫 8216 建筑面積合計 住宅面積 35442 ㎡ 車庫面積 4108 ㎡ 三 期 工 程 A*2（ 11+1F） ① 住宅面積 41926 ㎡；車庫面積3836M2（ 115 個），商業(yè)面積2273 ㎡。 ② A、 B、 H、 I、 J 五棟同時開工 B*1（ 11+1F） 3005 H*1（ 27+1F） I*1（ 18+1F） J*1（ 22F） +227 地下車庫 3836 建筑面積合計 小區(qū)總住宅面積 萬㎡ 為了便于對工程建設的進度控制，工期計劃根據(jù)經(jīng)驗工期和分期計劃考慮 3 年內(nèi)完成，每分期 16 個月，圖中用甘特橫道圖表示。具體時間為一期工程 — ，其中基礎工程 2020 年 8 月 15— 10 月 15；二期工程 — ，其中基礎工程 2020年 6— 7月；三期工程 2020 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 33 頁 共 42 頁 年 2 月 — 2020 年 5 月，其中基礎工程 2020 年 2— 3 月 （詳見工程進度附表）。 第七章 項目投資安排及籌資方案 本項目建設直接投資估算 億，預計項目投資總額為 億，綜合開發(fā)成本按可售面積 計算 2200 元 /㎡。據(jù)工程進度計劃，一期工程綜合投資 9000 萬；二期工程綜合投資約 7400 萬；三期工程綜合投資約 7100萬元。各季度投資額估算詳見“上江城工程建設投資計劃表”。 項目的啟動資金經(jīng)測算約 5000 萬元，主要用于一期工程建設，待2020 年 3 月開盤時，項目有正的現(xiàn)金流量，資金壓力逐漸減少?，F(xiàn)在的設想是，公司已有資金 2020 萬，今年 2 季度再籌資 3000 萬用于一期的開發(fā)建設，然后利用一期的收入進行后期的滾動開發(fā)。還有公司商場的租金收入將形成穩(wěn)定的償還銀行貸款利息的來源，到 2020 年項目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量 較大時，可以歸還銀行短期貸款。有關資金的使用與來源詳見“上江城項目開發(fā)資金動態(tài)平衡表”。 第八章 項目的經(jīng)濟評價 一、評價原則、依據(jù)及假設 （一）評價原則 1. 預期原則 ① 政府采取措施進一步提高企事業(yè)單位職工工資，搞活市場，擴大內(nèi)需，增加居民家庭收入，鼓勵個人住房消費。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 34 頁 共 42 頁 ② 貨幣化分房的房改政策和個人住房抵押貸款政策進一步推進，居民購房欲望增強。 ③ 加入 WTO 后，重慶作為西部唯一的直轄市，在國家“西部大開發(fā)”的戰(zhàn)略指引下，房地產(chǎn)投資將大幅度上升，地價有明顯的上漲趨勢。 ④ 私人擁有小汽車的數(shù)量由于關稅的降低而不斷增長，自帶車庫的花園生態(tài)住宅小區(qū)將會得到消費者的青睞。 2. 穩(wěn)健性原則 ① 依據(jù)財務會計的謹慎性原則，充分估計項目的現(xiàn)金流出，并列出適當?shù)谋ｋU項目及相應的程度（比如 2%）。 ② 對于開發(fā)周期超過 3 年的項目，考慮資金的時間價值，進行動態(tài)經(jīng)濟評價，折現(xiàn)率的選擇原則開發(fā)期內(nèi)資金市場實際成本率、房地產(chǎn)行業(yè)基準收益率中的較大者。 ③ 對資金的回收進度持謹慎性態(tài)度，物業(yè)預售收入估計 70%，完工實售占 30%。 3. 合法性原則 項目的開發(fā)遵循《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《重慶市城市規(guī)劃管理條例》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《重慶市商品房銷售管理辦法》、《建設工程質量驗收規(guī)范》等法律、法規(guī)。 （二）評價依據(jù) 國家計委 1993 年頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。 財政部制定的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 35 頁 共 42 頁 《重慶市建筑工程 2020 基價表》。 4. 開發(fā)小區(qū)規(guī)劃詳圖。 5. 開發(fā)項目市場調研報告。 6. 近期商業(yè)銀行流動資金貸款利率。 7. 重慶市住宅項目開發(fā)規(guī)費收取標準。 8. 有關工程技術方面的標準、規(guī)范和指標。 （三）評價假設 1. 城市建設加快，經(jīng)濟持續(xù)繁榮 2. 房地產(chǎn)及相關政策穩(wěn)定 3. 銀行貸款利率及行業(yè)基準收益率變化幅 度較小 4. 社會經(jīng)濟政治保持穩(wěn)定，社區(qū)周邊配套逐步完善 二、 收入估算及銷售進度安排 （一）收入估算說明 項目一、二期住宅均價 2200 元 /㎡，商業(yè)物業(yè) 5000 元 /㎡； 三期臨江住宅均價 2500 元 /㎡，商業(yè)物業(yè) 5500 元 /㎡； 車庫 2200 元 /㎡。 （二）銷售進度安排 初步考慮 2020 年 11 月住宅內(nèi)部認購， 2020 年 3 月項目一期開始預售（此時主體已施工 4 個多月）， 3 月開盤時計劃銷售合同金額 1200 萬元；2 季度每月 800 萬，共計 2400 萬； 3 季度每月 1000 萬，共計 3000 萬； 4季度一期全面封頂，實現(xiàn)銷售額 2020 萬元；竣工后的 2020 年 1 季度實 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 36 頁 共 42 頁 現(xiàn)銷售收入 1400 萬元，在一期工程中有商業(yè)面積 2200 平方米，按均價4500 元 /㎡計算，計劃銷售收入 909 萬元， 2020 年內(nèi)均衡實現(xiàn)。 二期工程 2020 年 1011 月預售，具體銷售進度計劃為 2020 年 4 季度實現(xiàn)合同銷售收入 6404萬元； 2020年 1 至 2季度每季度銷售收入 1600萬，剩余部分 2020 年 4 季度完成。車庫銷售從 2020 年 4 季度到 2020 年3 季度，每季度實現(xiàn)銷售收入 440 萬元。 三期工程 2020 年 7 月開盤，預計 2020 年 3 季度實現(xiàn)銷售收入 6404萬元， 4 季度 3956 萬 元， 2020 年 2 季度分別實現(xiàn)銷售收入 3168 和 1795萬元。三期的商業(yè)面積 2273 ㎡，以每平方米 5000 元計算，從 2020 年 3季度到 2020 年 2 季度，每季度 340 萬左右。車庫 3836 ㎡，從 2020 年 4季度到 2020 年 2 季度分別實現(xiàn)收入 168 萬元、 195 萬元。 收入測算結果詳見“上江城項目銷售進度表”。 三、 項目損益靜態(tài)分析 稅前投資回報率 本項目的銷售總收入約 33952 萬元，總投資約 23500 萬元，銷售稅金及交易手續(xù)費約為 1940 萬元，項目總利潤 萬元，扣除所得稅后的凈利潤為 萬元。 稅前投資回報率為 %，啟動資金 5000 萬，回報率為 %（按 3 年建設周期計算的年啟動資金回報率）。從投資回報率來看，該項目利潤在正常范圍。 項目損益表 單位：萬元 項 目 金 額 計算說明 一、銷售收入 33952 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 37 頁 共 42 頁 減：直接成本 含政府規(guī)費 銷售費用 900 銷售稅費 1940 二、經(jīng)營利潤 減：管理費用 財務費用 660 三、營業(yè)利潤 減：土地增值稅 0