【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 42 頁 房屋應主體結構封頂，高層建筑主體應完成規(guī)劃面積的三分之一 以上 的預售條件要求，嚴禁諸如 內(nèi)部認購 、 定購 等變相預售行為。隨著市區(qū)內(nèi)地鐵、高架輕軌的修建，區(qū)位優(yōu)勢將更加突出。 輕軌的建 成將為九龍坡區(qū)吸引更多的輕軌沿線消費者 輕軌的興建帶動 線形 城市經(jīng)濟的發(fā)展。 因此城市交通基礎設施建設大力推進。重百楊家坪分店、立丹百貨及各類中、小商鋪、超市等在轉(zhuǎn)盤附近不到 500米內(nèi)，還有春節(jié)前開業(yè)的 富安百貨 、 新世紀超市 、躍華超市等。去年 111 月共計完成住宅投資 億元，同比增長 %，全市商品 房空置總量 萬平方米，較 2020 年末減少 萬平方 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 42 頁 米。同時住房公積金繳存比例已從去年的 6%提高到 7%， 2020 年上半年公積基金歸集 億，同比增長 %。從 九龍坡的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)狀來看，楊家坪基本形成以轉(zhuǎn)盤為中心、以楊家坪正街、石坪橋正街、楊九路、直港大道、西郊路五條主干道為輻射的發(fā)展格局，街區(qū)功能較為明確的有楊家坪正街、直港大道、西郊路、橫街。 （ 3）橫街，為飲食娛樂區(qū) 楊家坪橫街，是楊家坪聞名的好吃街，這里布滿了各種的風味小吃和小食店，成為居民日常生活的一部分，鐵馬交易市場處于橫街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中檔次的餐飲店，面積 適中，比較適合工薪階層消費。這短短的一段距離內(nèi)更是有六家銀行的支行和大型綜合性郵政營業(yè)廳。但由于歷史沿革，該街區(qū)的配套老化，功能已經(jīng)難以適應現(xiàn)在的居住要求，居住需求的品質(zhì)提升必然造成街區(qū)功能的更新。項目位于天寶新城最后一塊臨江寶地。小區(qū)擁有較為完善的配套，有幼兒園、天寶試驗 學校（小區(qū)附近在建）、天寶廣場、佳宇廣場等，可以避免小區(qū)的偏僻帶來的不便，在推廣上，應該渲染這一優(yōu)勢。商業(yè)步行街暫時還未投入使用，商業(yè)氛圍還需進一步鞏固。 第三、二郎開發(fā)區(qū)的進一步擴大，對九龍坡區(qū)的城市集聚能力會有更為顯著的促進，開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求將會有部分分流到楊家坪，帶動楊家坪城市功能的進一步完善。社區(qū)中心南側為“竹”之庭院，北側為“水”之庭院，“水”之庭院以西為“人”之庭院。F=68。其他主要規(guī)劃技術經(jīng)濟指標如下： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 42 頁 綠地率： 31% 覆蓋率： 22% 停車位： 364 個 總戶數(shù)： 1182 套 居住人口： 4137 人 三、 景觀設計方案（附圖） 小區(qū)道路及綠化 考慮到小區(qū)以人行為主，在從小區(qū)入口到車庫入口這段路上隔一定距離設草磚減震帶，以減緩進入小區(qū)的機動車車速，保障小區(qū)居民的安全?！胺簳狈謩e賦予棋牌娛樂、讀書品茗、游泳池和 網(wǎng)球場管理等功能，將人們常參與的部分融入到景色之中。 3. 房屋建安工程費（完全可變成本 C） ① 住宅土建：框架結構 700 元 /㎡；水、電（強、弱及消防用電）、氣安裝費： 100 元 /㎡ 。 前完成，市政配套后環(huán)境工程。據(jù)工程進度計劃，一期工程綜合投資 9000 萬；二期工程綜合投資約 7400 萬；三期工程綜合投資約 7100萬元。 ③ 加入 WTO 后，重慶作為西部唯一的直轄市，在國家“西部大開發(fā)”的戰(zhàn)略指引下，房地產(chǎn)投資將大幅度上升，地價有明顯的上漲趨勢。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 35 頁 共 42 頁 《重慶市建筑工程 2020 基價表》。 二期工程 2020 年 1011 月預售，具體銷售進度計劃為 2020 年 4 季度實現(xiàn)合同銷售收入 6404萬元； 2020年 1 至 2季度每季度銷售收入 1600萬，剩余部分 2020 年 4 季度完成。從投資回報率來看，該項目利潤在正常范圍。車庫 3836 ㎡，從 2020 年 4季度到 2020 年 2 季度分別實現(xiàn)收入 168 萬元、 195 萬元。 7. 重慶市住宅項目開發(fā)規(guī)費收取標準。 ③ 對資金的回收進度持謹慎性態(tài)度，物業(yè)預售收入估計 70%，完工實售占 30%。還有公司商場的租金收入將形成穩(wěn)定的償還銀行貸款利息的來源，到 2020 年項目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量 較大時，可以歸還銀行短期貸款。 E*3（ 11+1F） F*2（ 18+1F） G*1（ 18+1F） 網(wǎng)球及羽毛球場 260+243 地下 車庫 8216 建筑面積合計 住宅面積 35442 ㎡ 車庫面積 4108 ㎡ 三 期 工 程 A*2（ 11+1F） ① 住宅面積 41926 ㎡；車庫面積3836M2（ 115 個），商業(yè)面積2273 ㎡。 3. 銷售費用： %*銷售收入 （三）政府主要行政性收費估計（可變成本） 1. 施工圖審查費：設計費 *3% 2. 市政配套設施費：市區(qū) 110 元 /㎡；郊區(qū) 80 元 /㎡ 3. 人防工程費：異地人防 15 元 /㎡ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 42 頁 4. 白蟻防治費： ~2 元 /㎡ 5. 招投標業(yè)務費： %*建安造價 6. 標底審查費： %*建安造價 7. 質(zhì)量監(jiān)督費 %*建安造價 8. 定額測算費： %*建安造價 9. 供電貼費：公電 330 元 /KVA：專電 240 元 /KVA 10. 噪音、排污費： 4 元 /㎡ 11. 規(guī)劃證照費：項目投資額 1000 萬以上取 %； 項目投資額 1000 萬以下取 %。 第五章 項目投資估算 本項目成本估算根據(jù) 2020 年 112 期《重慶建筑工程造價信息》、《簡明造價工程師手冊》、《重慶市建筑工程 99 定額》及政府規(guī)費、銷售稅費收費文件，按照穩(wěn)健性原則綜合編制而成。引流的水成為 A 區(qū)水體的源頭。I=34 120－130 250 ％ D=34。建筑物根據(jù)用地地形錯落圍合布置，停車場采用地面與地下、集中與分散相結合的方式人車分流方式。 第二、面對周邊市場價位不太高的情況，九龍坡、南岸區(qū)的開發(fā)量激增，強手林立，特別是近期將要開發(fā)的融僑半島、廣廈城、黃楊新城、南方新城等項目，天寶新城周邊的市場爭奪將進一步擴大化。濱江路開通后，黃楊新城與天寶新城通過濱江路相連，將為楊家坪聚集更多的人氣，帶動天寶項目的銷售。雖然沒有珠江花園的交通方便，但是較同類物業(yè)，如江山多驕等濱江小區(qū)的地理位置優(yōu)越。周邊的大型商家云集，有新世紀、富安、重百、立丹百貨等。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 42 頁 直港大道目前社區(qū)配套以及完備程度處于九龍坡的領先水平?？偟膩碚f楊正街正逐步成為一個以商業(yè)性消費為主，娛樂性消費為輔的商業(yè)型街 區(qū)。 （ 4）正街，街區(qū)功能尚待明確 楊正街是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)，主要是建設廠職工家屬區(qū)和一般居民區(qū)，它承載的主要是一種區(qū)域聯(lián)絡和居住功能。 （ 2）西郊路，為政府行政區(qū) 西郊路是楊家坪地區(qū)傳統(tǒng)的行政區(qū)域，作為區(qū)委區(qū)府所在地，承擔 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 42 頁 了街區(qū)的行政功能。此版塊已成九龍坡地區(qū)商品住宅發(fā)展的標志區(qū)域。去年 16 月，全市合作建房 9078 套，同比減少 25%，職工個人集資 億，同比下降 17%。優(yōu)美靜謐的華巖 寺更增加九龍坡區(qū)的環(huán)境分量，旅游資源豐富。 整治改善楊家坪中心區(qū)商業(yè)步行街購物環(huán)境，建成楊家坪休閑步行街區(qū)。 楊家坪商業(yè)步行街將構筑起重慶市第二大 商業(yè)圈 以楊家坪轉(zhuǎn)盤為中心的 1 平方公里的商業(yè)步行街，將在 2020 下半年初步 建成，并 開街 營業(yè)。 （二）九龍坡區(qū)城市經(jīng)濟前景 九龍坡區(qū)消費購買力巨大 目前，九龍坡區(qū)現(xiàn)有人口 87 萬人，是重慶市主城區(qū)人口最多的一個大區(qū)。 ⑤《商品住宅性能認定辦法》開始實施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能以及新技術應用等方面確認商品住宅的等級，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的認定提供科學依據(jù)，它的實行將促進商品住宅整體質(zhì)量的提高。 ②啟動了整治發(fā)展環(huán)境的 十個一批 工程，即廢 止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項目，取消一批行政事業(yè)性收費、破除一批政府主管部門所辦的中介機構，規(guī)范一批報刊的征訂、整治一批重點窗口行業(yè)、評價一批政府職能部門、出臺一批對外開放的優(yōu)惠政策，表彰一批促進經(jīng)濟建設發(fā)展環(huán)境的人和事。 ②城市化高速增長給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機，使住房建設與住房消費具有廣闊的發(fā)展空間。九五期間，經(jīng)濟取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益不斷改善。還有重慶市及各區(qū)定期舉行的房交會對交易稅的集中減免活動，也給購房消費帶來極大的促進。除去計算中的人為虛擬和累計儲蓄等因素，一般城鎮(zhèn)居民人均存款應在 35 萬元之間。經(jīng)濟增長速度從1999 年的 %上升到 2020 年 %，進而上升到 2020 年的 9%，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。年末國有企業(yè)下崗職工為 515 萬人，比上年末減少 142 萬人。統(tǒng)計資料顯示，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 95933 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 32254 億元，增長 %。 小區(qū)因地理位置特殊，內(nèi)有多條已形成的或規(guī)劃建設的城市管網(wǎng)。 四、 項目主要財務測算指標 總投資： 23519 萬，其中成本 萬；費用 萬 銷售總收入： 33952 萬 所得稅前利潤： 萬 稅后凈利潤： 萬 開發(fā)周期： 5 年（ 2020 年 — 2020 年） 稅前投資回報率： % 稅后投資回報率： % 財務凈現(xiàn)值 NPV(i0=12%): 4375 萬 財務內(nèi)部收益率 IRR=37% 10 投資回收期： 年 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 42 頁 第二章 項目建設條件 一、場地條件 整個規(guī)劃區(qū)用地大致呈三角形，南北長約 290m，東西長約 320m。 因此，“上江城”高尚住宅項目的開發(fā)無論從市場的角度、政府規(guī)劃的角度，還是都是未來發(fā)展的角度都是完全必要的。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 42 頁 另據(jù)重慶市 1999～ 2020 年統(tǒng)計年鑒，楊家坪所在的九龍坡區(qū)，多項經(jīng)濟指數(shù)都位居主城區(qū)前列。市委、市政府專門對建設部門發(fā)文，要求到 2020 年，我市的城鎮(zhèn)化水平由 2020年末的 33％提高到屆時的全國平均水平 45%。小區(qū)所在的區(qū)域 九龍坡區(qū)，地處長江與嘉陵江交匯的腹心地