【正文】 從投資回報(bào)率來看，該項(xiàng)目利潤在正常范圍。車庫 3836 ㎡，從 2020 年 4季度到 2020 年 2 季度分別實(shí)現(xiàn)收入 168 萬元、 195 萬元。 二期工程 2020 年 1011 月預(yù)售，具體銷售進(jìn)度計(jì)劃為 2020 年 4 季度實(shí)現(xiàn)合同銷售收入 6404萬元； 2020年 1 至 2季度每季度銷售收入 1600萬，剩余部分 2020 年 4 季度完成。 7. 重慶市住宅項(xiàng)目開發(fā)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 35 頁 共 42 頁 《重慶市建筑工程 2020 基價(jià)表》。 ③ 對(duì)資金的回收進(jìn)度持謹(jǐn)慎性態(tài)度，物業(yè)預(yù)售收入估計(jì) 70%，完工實(shí)售占 30%。 ③ 加入 WTO 后，重慶作為西部唯一的直轄市，在國家“西部大開發(fā)”的戰(zhàn)略指引下，房地產(chǎn)投資將大幅度上升，地價(jià)有明顯的上漲趨勢(shì)。還有公司商場的租金收入將形成穩(wěn)定的償還銀行貸款利息的來源，到 2020 年項(xiàng)目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量 較大時(shí)，可以歸還銀行短期貸款。據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，一期工程綜合投資 9000 萬；二期工程綜合投資約 7400 萬；三期工程綜合投資約 7100萬元。 E*3（ 11+1F） F*2（ 18+1F） G*1（ 18+1F） 網(wǎng)球及羽毛球場 260+243 地下 車庫 8216 建筑面積合計(jì) 住宅面積 35442 ㎡ 車庫面積 4108 ㎡ 三 期 工 程 A*2（ 11+1F） ① 住宅面積 41926 ㎡；車庫面積3836M2（ 115 個(gè)），商業(yè)面積2273 ㎡。 前完成，市政配套后環(huán)境工程。 3. 銷售費(fèi)用： %*銷售收入 （三）政府主要行政性收費(fèi)估計(jì)（可變成本） 1. 施工圖審查費(fèi)：設(shè)計(jì)費(fèi) *3% 2. 市政配套設(shè)施費(fèi)：市區(qū) 110 元 /㎡；郊區(qū) 80 元 /㎡ 3. 人防工程費(fèi)：異地人防 15 元 /㎡ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁 共 42 頁 4. 白蟻防治費(fèi)： ~2 元 /㎡ 5. 招投標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)： %*建安造價(jià) 6. 標(biāo)底審查費(fèi)： %*建安造價(jià) 7. 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) %*建安造價(jià) 8. 定額測(cè)算費(fèi)： %*建安造價(jià) 9. 供電貼費(fèi)：公電 330 元 /KVA：專電 240 元 /KVA 10. 噪音、排污費(fèi)： 4 元 /㎡ 11. 規(guī)劃證照費(fèi)：項(xiàng)目投資額 1000 萬以上取 %； 項(xiàng)目投資額 1000 萬以下取 %。 3. 房屋建安工程費(fèi)（完全可變成本 C） ① 住宅土建：框架結(jié)構(gòu) 700 元 /㎡；水、電（強(qiáng)、弱及消防用電）、氣安裝費(fèi)： 100 元 /㎡ 。 第五章 項(xiàng)目投資估算 本項(xiàng)目成本估算根據(jù) 2020 年 112 期《重慶建筑工程造價(jià)信息》、《簡明造價(jià)工程師手冊(cè)》、《重慶市建筑工程 99 定額》及政府規(guī)費(fèi)、銷售稅費(fèi)收費(fèi)文件，按照穩(wěn)健性原則綜合編制而成?！胺簳?huì)所”分別賦予棋牌娛樂、讀書品茗、游泳池和 網(wǎng)球場管理等功能，將人們常參與的部分融入到景色之中。引流的水成為 A 區(qū)水體的源頭。其他主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 42 頁 綠地率： 31% 覆蓋率： 22% 停車位： 364 個(gè) 總戶數(shù)： 1182 套 居住人口： 4137 人 三、 景觀設(shè)計(jì)方案（附圖） 小區(qū)道路及綠化 考慮到小區(qū)以人行為主，在從小區(qū)入口到車庫入口這段路上隔一定距離設(shè)草磚減震帶，以減緩進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車車速，保障小區(qū)居民的安全。I=34 120－130 250 ％ D=34。F=68。建筑物根據(jù)用地地形錯(cuò)落圍合布置，停車場采用地面與地下、集中與分散相結(jié)合的方式人車分流方式。社區(qū)中心南側(cè)為“竹”之庭院，北側(cè)為“水”之庭院，“水”之庭院以西為“人”之庭院。 第二、面對(duì)周邊市場價(jià)位不太高的情況，九龍坡、南岸區(qū)的開發(fā)量激增，強(qiáng)手林立，特別是近期將要開發(fā)的融僑半島、廣廈城、黃楊新城、南方新城等項(xiàng)目，天寶新城周邊的市場爭奪將進(jìn)一步擴(kuò)大化。 第三、二郎開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)九龍坡區(qū)的城市集聚能力會(huì)有更為顯著的促進(jìn)，開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求將會(huì)有部分分流到楊家坪，帶動(dòng)楊家坪城市功能的進(jìn)一步完善。濱江路開通后，黃楊新城與天寶新城通過濱江路相連，將為楊家坪聚集更多的人氣，帶動(dòng)天寶項(xiàng)目的銷售。商業(yè)步行街暫時(shí)還未投入使用，商業(yè)氛圍還需進(jìn)一步鞏固。雖然沒有珠江花園的交通方便，但是較同類物業(yè)，如江山多驕等濱江小區(qū)的地理位置優(yōu)越。小區(qū)擁有較為完善的配套，有幼兒園、天寶試驗(yàn) 學(xué)校（小區(qū)附近在建）、天寶廣場、佳宇廣場等，可以避免小區(qū)的偏僻帶來的不便，在推廣上，應(yīng)該渲染這一優(yōu)勢(shì)。周邊的大型商家云集，有新世紀(jì)、富安、重百、立丹百貨等。項(xiàng)目位于天寶新城最后一塊臨江寶地。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 42 頁 直港大道目前社區(qū)配套以及完備程度處于九龍坡的領(lǐng)先水平。但由于歷史沿革，該街區(qū)的配套老化，功能已經(jīng)難以適應(yīng)現(xiàn)在的居住要求，居住需求的品質(zhì)提升必然造成街區(qū)功能的更新。總的來說楊正街正逐步成為一個(gè)以商業(yè)性消費(fèi)為主，娛樂性消費(fèi)為輔的商業(yè)型街 區(qū)。這短短的一段距離內(nèi)更是有六家銀行的支行和大型綜合性郵政營業(yè)廳。 （ 4）正街，街區(qū)功能尚待明確 楊正街是一個(gè)傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)，主要是建設(shè)廠職工家屬區(qū)和一般居民區(qū)，它承載的主要是一種區(qū)域聯(lián)絡(luò)和居住功能。 （ 3）橫街，為飲食娛樂區(qū) 楊家坪橫街，是楊家坪聞名的好吃街，這里布滿了各種的風(fēng)味小吃和小食店，成為居民日常生活的一部分，鐵馬交易市場處于橫街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中檔次的餐飲店，面積 適中，比較適合工薪階層消費(fèi)。 （ 2）西郊路，為政府行政區(qū) 西郊路是楊家坪地區(qū)傳統(tǒng)的行政區(qū)域，作為區(qū)委區(qū)府所在地，承擔(dān) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 42 頁 了街區(qū)的行政功能。從 九龍坡的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)狀來看，楊家坪基本形成以轉(zhuǎn)盤為中心、以楊家坪正街、石坪橋正街、楊九路、直港大道、西郊路五條主干道為輻射的發(fā)展格局，街區(qū)功能較為明確的有楊家坪正街、直港大道、西郊路、橫街。此版塊已成九龍坡地區(qū)商品住宅發(fā)展的標(biāo)志區(qū)域。同時(shí)住房公積金繳存比例已從去年的 6%提高到 7%， 2020 年上半年公積基金歸集 億，同比增長 %。去年 16 月，全市合作建房 9078 套，同比減少 25%，職工個(gè)人集資 億，同比下降 17%。去年 111 月共計(jì)完成住宅投資 億元，同比增長 %，全市商品 房空置總量 萬平方米，較 2020 年末減少 萬平方 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 42 頁 米。優(yōu)美靜謐的華巖 寺更增加九龍坡區(qū)的環(huán)境分量，旅游資源豐富。重百楊家坪分店、立丹百貨及各類中、小商鋪、超市等在轉(zhuǎn)盤附近不到 500米內(nèi)，還有春節(jié)前開業(yè)的 富安百貨 、 新世紀(jì)超市 、躍華超市等。 整治改善楊家坪中心區(qū)商業(yè)步行街購物環(huán)境，建成楊家坪休閑步行街區(qū)。 因此城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大力推進(jìn)。 楊家坪商業(yè)步行街將構(gòu)筑起重慶市第二大 商業(yè)圈 以楊家坪轉(zhuǎn)盤為中心的 1 平方公里的商業(yè)步行街，將在 2020 下半年初步 建成，并 開街 營業(yè)。 輕軌的建 成將為九龍坡區(qū)吸引更多的輕軌沿線消費(fèi)者 輕軌的興建帶動(dòng) 線形 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （二）九龍坡區(qū)城市經(jīng)濟(jì)前景 九龍坡區(qū)消費(fèi)購買力巨大 目前，九龍坡區(qū)現(xiàn)有人口 87 萬人，是重慶市主城區(qū)人口最多的一個(gè)大區(qū)。隨著市區(qū)內(nèi)地鐵、高架輕軌的修建，區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加突出。 ⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開始實(shí)施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能以及新技術(shù)應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的等級(jí)，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的認(rèn)定提供科學(xué)依據(jù)，它的實(shí)行將促進(jìn)商品住宅整體質(zhì)量的提高。 ②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門檻，明確了 已交付全部土地出讓金 和 10 萬㎡以上的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升到地上兩層以上（地下層除外）； 10 萬㎡以內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，多層 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 42 頁 房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體應(yīng)完成規(guī)劃面積的三分之一 以上 的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如 內(nèi)部認(rèn)購 、 定購 等變相預(yù)售行為。 ②啟動(dòng)了整治發(fā)展環(huán)境的 十個(gè)一批 工程，即廢 止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項(xiàng)目，取消一批行政事業(yè)性收費(fèi)、破除一批政府主管部門所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報(bào)刊的征訂、整治一批重點(diǎn)窗口行業(yè)、評(píng)價(jià)一批政府職能部門、出臺(tái)一批對(duì)外開放的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展環(huán)境的人和事。 政府的行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善。 ②城市化高速增長給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機(jī)，使住房建設(shè)與住房消費(fèi)具有廣闊的發(fā)展空間。 2020 年經(jīng)濟(jì)增長速度明顯加快，許 多企業(yè)扭虧為贏，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6200 元，比上年增長 5%，全年社會(huì)商品零售總額 億，比上年同期增長 %，這極大地增強(qiáng)了居民預(yù)期收入看漲的信心。九五期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益不斷改善。 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國的第四個(gè)直轄市。還有重慶市及各區(qū)定期舉行的房交會(huì)對(duì)交易稅的集中減免活動(dòng)，也給購房消費(fèi)帶來極大的促進(jìn)。 居民人均收入水平和住房支出穩(wěn)步上升 根據(jù)調(diào)查資料表明， 2020～ 2020 年重慶市居民人均可支配收入為6276 元，由于國家實(shí)行貨幣化分房政策，住房開支大幅度上升， 2020 年全市人均購房開支達(dá) 600 元以上，比上年增長有較大幅度的增長。除去計(jì)算中的人為虛擬和累計(jì)儲(chǔ)蓄等因素，一般城鎮(zhèn)居民人均存款應(yīng)在 35 萬元之間。此次降息，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其中活期存款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；一年期定期存 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 42 頁 款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增長速度從1999 年的 %上升到 2020 年 %，進(jìn)而上升到 2020 年的 9%，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)。就房地產(chǎn)而言，在刺激內(nèi)需、貨幣分房等 2020 年以來市場持續(xù)發(fā)展，形勢(shì)喜人。年末國有企業(yè)下崗職工為 515 萬人，比上年末減少 142 萬人。工業(yè)品出廠價(jià)格下降%；原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格下降 %；固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲%。統(tǒng)計(jì)資料顯示，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 95933 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，其中第三