【正文】 項(xiàng)目損益表 單位：萬元 項(xiàng) 目 金 額 計算說明 一、銷售收入 33952 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 37 頁 共 42 頁 減：直接成本 含政府規(guī)費(fèi) 銷售費(fèi)用 900 銷售稅費(fèi) 1940 二、經(jīng)營利潤 減：管理費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 660 三、營業(yè)利潤 減：土地增值稅 0 四、。 稅前投資回報率為 %，啟動資金 5000 萬，回報率為 %（按 3 年建設(shè)周期計算的年啟動資金回報率）。 收入測算結(jié)果詳見“上江城項(xiàng)目銷售進(jìn)度表”。三期的商業(yè)面積 2273 ㎡，以每平方米 5000 元計算，從 2020 年 3季度到 2020 年 2 季度，每季度 340 萬左右。車庫銷售從 2020 年 4 季度到 2020 年3 季度，每季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 440 萬元。 （二）銷售進(jìn)度安排 初步考慮 2020 年 11 月住宅內(nèi)部認(rèn)購， 2020 年 3 月項(xiàng)目一期開始預(yù)售（此時主體已施工 4 個多月）， 3 月開盤時計劃銷售合同金額 1200 萬元；2 季度每月 800 萬，共計 2400 萬； 3 季度每月 1000 萬，共計 3000 萬； 4季度一期全面封頂，實(shí)現(xiàn)銷售額 2020 萬元；竣工后的 2020 年 1 季度實(shí) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 36 頁 共 42 頁 現(xiàn)銷售收入 1400 萬元，在一期工程中有商業(yè)面積 2200 平方米，按均價4500 元 /㎡計算，計劃銷售收入 909 萬元， 2020 年內(nèi)均衡實(shí)現(xiàn)。 8. 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和指標(biāo)。 6. 近期商業(yè)銀行流動資金貸款利率。 4. 開發(fā)小區(qū)規(guī)劃詳圖。 財政部制定的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。 3. 合法性原則 項(xiàng)目的開發(fā)遵循《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《重慶市商品房銷售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等法律、法規(guī)。 ② 對于開發(fā)周期超過 3 年的項(xiàng)目，考慮資金的時間價值，進(jìn)行動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價，折現(xiàn)率的選擇原則開發(fā)期內(nèi)資金市場實(shí)際成本率、房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率中的較大者。 ④ 私人擁有小汽車的數(shù)量由于關(guān)稅的降低而不斷增長，自帶車庫的花園生態(tài)住宅小區(qū)將會得到消費(fèi)者的青睞。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 34 頁 共 42 頁 ② 貨幣化分房的房改政策和個人住房抵押貸款政策進(jìn)一步推進(jìn)，居民購房欲望增強(qiáng)。有關(guān)資金的使用與來源詳見“上江城項(xiàng)目開發(fā)資金動態(tài)平衡表”?，F(xiàn)在的設(shè)想是，公司已有資金 2020 萬，今年 2 季度再籌資 3000 萬用于一期的開發(fā)建設(shè)，然后利用一期的收入進(jìn)行后期的滾動開發(fā)。各季度投資額估算詳見“上江城工程建設(shè)投資計劃表”。 第七章 項(xiàng)目投資安排及籌資方案 本項(xiàng)目建設(shè)直接投資估算 億，預(yù)計項(xiàng)目投資總額為 億，綜合開發(fā)成本按可售面積 計算 2200 元 /㎡。 ② A、 B、 H、 I、 J 五棟同時開工 B*1（ 11+1F） 3005 H*1（ 27+1F） I*1（ 18+1F） J*1（ 22F） +227 地下車庫 3836 建筑面積合計 小區(qū)總住宅面積 萬㎡ 為了便于對工程建設(shè)的進(jìn)度控制，工期計劃根據(jù)經(jīng)驗(yàn)工期和分期計劃考慮 3 年內(nèi)完成，每分期 16 個月，圖中用甘特橫道圖表示。 ③ E、 F、 G、 H、七個單元同時開工。 B*2（ 11+1F） 6010 C*1（ 11+1F） D*2（ 18+1F） +2210 幼兒園（ 2F） 游泳池 381 會所及屋面廣場 建筑面積合計 住宅面積 50223 ㎡ 商業(yè)面積 2210 ㎡ 二 期 工 程 H*1（ 27+1F） ① 二期工程 。3 大門、廣場、中軸線景觀開盤前完成。 （其中投資額的計算標(biāo)準(zhǔn)為：高層 950 元 /㎡：多層 550 元 /㎡） 12. 環(huán)保評估費(fèi)： 1 萬 （四）不可預(yù)見費(fèi)： 3%*（一 +二 +三） （五）銷售稅金及手續(xù)費(fèi) 1. 營業(yè)稅金及附加： %*銷售收入 2. 契稅： %*銷售收入（乙方） 3. 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)： %*銷售收入（甲乙雙方） 4. 交易手續(xù)費(fèi)：新建商品房 3 元 /㎡ 5. 印花稅： %*銷售收入（計入企業(yè)綜合管理費(fèi)） 6. 辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證： %*銷售收入 7. 土地增值稅： 0 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁 共 42 頁 項(xiàng) 目 投 資 費(fèi) 用 估 算 表 序 號 項(xiàng) 目 投資額 （萬元） 占總成本 比例 單方造價 （元 /㎡） 備 注 1 土地費(fèi)用 3560 % 247 含拆遷費(fèi) 2 前期工程費(fèi) % 含三通一平 3 房屋建安工程費(fèi) % 844 含電梯費(fèi)用 4 公建設(shè)施配套費(fèi) 1068 % 74 5 市政設(shè)施配套費(fèi) 750 % 52 6 直接工程成本合計 79% 7 政府規(guī)費(fèi) % 154 8 不可預(yù)見費(fèi) 685 3% 9 開發(fā)間接費(fèi) 2024 % 10 項(xiàng)目總成本合計 23519 100% 1633 不包括稅金 第六章 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，擬將該項(xiàng)目分三期進(jìn)行開發(fā)，各期的工程內(nèi)容及建筑規(guī) 模為： 階段 工程內(nèi)容名稱 修建面積（㎡） 說 明 一 小區(qū)大門及廣場 765 1 住宅面積 50223 ㎡；商業(yè)物業(yè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁 共 42 頁 期 工 程 H*2（ 27+1F） 25998 面積 2210 ㎡；會所面積 1600 ㎡；幼兒園 ㎡。 ② 變配電設(shè)備費(fèi)用：按設(shè)計院投資估算 750 萬 ③ 室外管網(wǎng)建設(shè)：按設(shè)計院投資估算 150 萬 ④ 小區(qū)室外照明與景觀工程： 150 元 /㎡ （二）開發(fā)間接費(fèi)用估算 1. 管理費(fèi)用： 5%*直接投資 2. 財務(wù)費(fèi)用：短期流動資金貸款年利率 6%。 ② 天然氣安裝費(fèi)： 2700 元 /戶（代收） ③ 閉路安裝費(fèi)： 410 元 /戶（代收） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁 共 42 頁 ④ 智能化設(shè)備安裝費(fèi)： 10 元 /㎡ ⑤ 電梯購置及安裝費(fèi)： 40 萬元 /部 ⑥ 工程監(jiān)理費(fèi)： 元 /㎡ 4. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（半變動成本 C） ① 幼兒園： 900 元 /㎡（含普通裝修） ② 游泳池： 1100 元 /㎡（含污水處理），綜合在景觀工程中計算。 ⑤ 項(xiàng)目招標(biāo)管理費(fèi)：計入企業(yè)管理費(fèi)用，不單獨(dú)計算。 （一） 開 發(fā)直接成本 1. 土地費(fèi)用（固定成本 C） ① 土地出讓金： 萬 /畝 ② 拆遷安置及補(bǔ)償費(fèi)：計入土地費(fèi)用。還建房周圍由于用地緊張，設(shè)計簡潔的植草停車位，以及少量的綠化， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 42 頁 使其在有限的范圍內(nèi)得到更有效的使用，也能形成自己獨(dú)立的外部環(huán)境。 幼兒園及飛地 在幼兒園的場地中，結(jié)合幼兒園的實(shí)際需要，布置跑道、小操場及器械活動場所等。折線成為一條呼應(yīng)會所趨勢的行為軸線，與人進(jìn)入小區(qū)的視覺軸線穿插交錯。由于東面有如畫江景，因此把會所入口朝東南方向設(shè)置，以取得良好視線景觀，同時與一道草坡組成半圍的廣場空間。正對視線的是一架水車，體現(xiàn)了長江的小區(qū)特色。處于對人的尺度考慮，在路中央設(shè)一米寬草 磚帶，在不影響行車的同時減少路的尺度，做人性化的處理。 180－250 52 ％ 戶 數(shù) 44 88 170 742 20 76 100％ 1140 二、 項(xiàng)目規(guī)劃的 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 新建總面積 147886 ㎡，其中住宅面積 127591 ㎡，車庫面積 12052㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，幼兒園 ㎡，會所 ㎡。 H=216 130－140 80 12 8％ B=80。 110－120 68 6％ D=34。I=34 100－110 276 ％ E=60。G=68 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 42 頁 90－100 34 68 12 10％ C=12。 建筑立面圖（附圖） 戶型比例 戶型 面積（㎡） 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室二廳 四室二廳 躍 層 整體比例 備 注 45－ 55 44 ％ J=44。小區(qū)的平 面布置為沿街?jǐn)?shù)層較低的小高層（ 11+1F），背靠山體布置高層（ 27+1F、 18+1F）。 小區(qū)順應(yīng)南低北高的地勢，中間部分以小區(qū)中心綠地為核心，通過小區(qū)入口廣場、弧形社區(qū)中心和爬坡廊道形成小區(qū)的主軸線。 第四章 項(xiàng)目規(guī)劃及總體布局 一、 建筑規(guī)劃方案 平面布置（附圖） 小區(qū)通過城市道路分隔為三部分：東面規(guī)劃為綠地，北面地塊作為 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁 共 42 頁 拆遷還建用地，布置點(diǎn)式高層建筑 1 棟，由城市道路和山體圍合而成的西南地塊為天寶小區(qū)的主要部分，由三個各具特色的庭院組成。 第三、火車噪音的污染，不容忽視。難以迅速聚集人氣。 第四、入世后，國際間經(jīng)濟(jì)交流日益發(fā)達(dá)，作為傳統(tǒng)的重工業(yè)城區(qū)，九龍坡區(qū)的大型企業(yè)將在合并、重組中逐漸走入正軌，從而帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，眾多的工業(yè)企業(yè)以及相關(guān)的一些服務(wù)產(chǎn)業(yè)將逐漸成熟，對居住的需求將與日俱增。 第二、輕軌等交通貫通后，城市的土地級差地租將有一個縮小差距的過程，在歷史沿革的地價指引下，高性價比的地塊的房地產(chǎn)開發(fā)將有重大突破