【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 42 頁(yè) 拆遷還建用地，布置點(diǎn)式高層建筑 1 棟，由城市道路和山體圍合而成的西南地塊為天寶小區(qū)的主要部分，由三個(gè)各具特色的庭院組成。 第二、輕軌等交通貫通后，城市的土地級(jí)差地租將有一個(gè)縮小差距的過(guò)程，在歷史沿革的地價(jià)指引下，高性價(jià)比的地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將有重大突破，輕軌、 濱江路沿線的城市人口將急劇膨脹，給楊家坪帶來(lái)更多的富裕人口，從而促進(jìn)楊家坪周邊的 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁(yè) 共 42 頁(yè) 繁榮。社區(qū)附近的商業(yè)配套不甚成熟。 第三、教育配套優(yōu)勢(shì)。 地塊 SWOT 分析 （ 1）項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)分析（ strength） 第一，濱江的地段優(yōu)勢(shì)。其中重慶工學(xué)院是楊家坪地區(qū)最大也是唯一的大學(xué)。而楊重百、國(guó)美電器、得克士炸雞、新華書店、華億平價(jià)超市、山城平價(jià)超市等都是比較有名的企業(yè)。另外，在動(dòng)物園周圍形成了一個(gè)美食一條街，大大小小的各種餐廳林立，而且營(yíng)業(yè)面積都相對(duì)較大，桃都酒店、菜根香、露凝香、園外園等餐飲企業(yè)在全市都比較有名，成為一個(gè)消費(fèi)相對(duì)較高的娛樂(lè)街區(qū)，豐富了該區(qū)域的街區(qū)功能。 （二）地塊條件分析及經(jīng)營(yíng)取向 地塊現(xiàn)狀條件分析 城市建筑集中地段的功能將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，并從一定程度上決定了一個(gè)項(xiàng)目存在的價(jià)值性和合理性。 住宅金融市場(chǎng)快速發(fā) 展，截止到 2020 年 6 月，全市商業(yè)銀行和住房管理機(jī)構(gòu)累積發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款 億，其中僅上半年就發(fā)放 22億元，創(chuàng)同期歷史最高水平，有力的推動(dòng)了住房消費(fèi)。 所有的政策措施和地區(qū)已有的優(yōu)勢(shì)為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力 四、項(xiàng)目市場(chǎng)研判 （一）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 2020 年重慶住宅投資快速增長(zhǎng)，商品房銷售價(jià)升量增，住宅空置總量逐月下降。 物業(yè)開(kāi)發(fā)集中的楊家坪片區(qū)本身已是一個(gè)發(fā)展成熟的生活社區(qū)。 （三）九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)分析 九龍坡區(qū)未來(lái)五年內(nèi)的規(guī)劃目標(biāo)是工業(yè)、商貿(mào)、金融、科技信息、旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)完善發(fā)達(dá)的重慶市主城副中心和山水園林式 后花園 。渝中區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)都在其輻射范圍之內(nèi)，九龍坡區(qū)有著巨大的商業(yè)購(gòu)買潛力。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 42 頁(yè) 交通：有長(zhǎng)江上游最大的深水貨運(yùn)碼頭 九龍坡港，以及西南最大的兩個(gè)鐵路貨運(yùn)編組站 重慶南站和重慶西站；成渝高速公路和川黔鐵路在該區(qū)呈 二龍戲珠 之勢(shì)；李家沱大橋、鵝公巖大橋、白市驛機(jī)場(chǎng) 三足鼎立 。 ①去 年 6 月 1 日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴(yán)格，對(duì)商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、面積誤差以及售后保修等問(wèn)題作出了比較嚴(yán)格的具體規(guī)定，使開(kāi)發(fā)商的售房行為更加規(guī)范。可以認(rèn)為，重慶住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 42 頁(yè) 2020 年重慶實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) %，高于全國(guó)平均水平。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為重慶房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。這種擴(kuò)大拉動(dòng)內(nèi)需的宏觀政策，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)，特別是住宅的消費(fèi)將起到極大的促進(jìn)作用。 2020 年 2 月金融機(jī)構(gòu)各存款年利率平均下調(diào) ％。 7 月北京申奧成 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 42 頁(yè) 功， 11 月中國(guó)正式成為 WTO 成員國(guó)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)格局發(fā)生了巨大的變化。其中住房?jī)r(jià)格上漲 %。另在此地塊內(nèi)有規(guī)劃的二條管溝，其中一 條為城市排污主管，規(guī)劃截面 2M 2M， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 42 頁(yè) 沿天中路延長(zhǎng)段內(nèi)側(cè)排列，接城市污水干管。南側(cè)有呈帶狀的城市保護(hù)綠地計(jì)入拆遷征地范圍，此綠地不能進(jìn)行房屋建設(shè)，且綠地面積不計(jì)入天寶小區(qū)綠化率計(jì)算中。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為社會(huì)提供幾百個(gè)就業(yè)崗位，包括建筑、建材、裝飾、機(jī)械、冶金、商業(yè)等幾十個(gè)行業(yè)。這一系列的城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明，九龍坡區(qū)有著巨大的商業(yè)購(gòu)買潛力，將聚集更大的人氣，必將吸引著越來(lái)越多的人前來(lái)置業(yè)。由此衍生的房地產(chǎn)需求量，將是支撐重慶未來(lái)近十年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的巨大潛在市場(chǎng)。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性 重慶既是西部地區(qū)惟一的直轄市，又是水陸交通樞紐城市，依托西部豐富的資源和廣闊的市場(chǎng)，西部大開(kāi) 發(fā)給重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。世紀(jì)彩園”等三個(gè)項(xiàng)目，擬定開(kāi)發(fā)當(dāng)量將達(dá)到 70 萬(wàn)平 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 42 頁(yè) 方米，預(yù)計(jì)四年內(nèi)完成。公司職員知識(shí)含量較高，年齡結(jié)構(gòu)合理，充分體現(xiàn)了企業(yè)的知識(shí)化、專業(yè)化、年輕化。晉愉地產(chǎn)集團(tuán)屬下共有四家公司，目前主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、物資貿(mào)易、建筑安裝、建筑裝飾等業(yè)務(wù)，現(xiàn)已形成“開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)、科研”等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。公司自成立至今，共完成投資近 4 億元人民幣，占同期重慶市房地產(chǎn)投資總額的 8‰，公司成功開(kāi)發(fā)了“楊家坪團(tuán)結(jié)路一期危改工程”、“新華印刷廠三號(hào)小區(qū)（楊馨花園）”，“晉愉 “ 道可道，非常之道 ” 這便是晉愉的致勝之道、發(fā)展之路。地塊所處位置交通便捷，濱江大道及小區(qū)公路形成交通主動(dòng)脈，小區(qū)南北大道，鵝公巖大橋，高速公路、李家沱大橋、高架輕軌、中心商業(yè)步行街更是四通八達(dá)、坐享便利。據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，我市城市化率 2020 年將達(dá)到 45％，這其中蘊(yùn)藏著巨大的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。 隨著重慶的稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)，重慶的經(jīng)濟(jì)將突飛猛進(jìn)，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不但高于全國(guó)的平均水平，而且呈“高開(kāi)高走”的態(tài)勢(shì)。為此區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)重慶市城市規(guī)劃總體布局，決定把直港大道一帶發(fā)展成為未來(lái)成片住宅小區(qū)，徹底改變以前九龍坡區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的落后狀況。由此可見(jiàn)，小區(qū)風(fēng)格在該地區(qū)新穎獨(dú)特，豐富了天寶新城的城市建筑。 核心區(qū)主要規(guī)劃用地位于山坡地上，高 差較大，最大高差約為 39m，北低南高，北側(cè)部分地塊低于現(xiàn)規(guī)劃的天中路延長(zhǎng)斷，最大有 10m 高差，為現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中的入口部分。 二、 拆遷房屋情況 小區(qū)內(nèi)的待拆遷房屋均非常破舊，殘值率極低，最高層 5 層，其余都是破爛矮房屋，質(zhì)量極差。年末全國(guó)就業(yè)人員 億，比上年末增加 940萬(wàn)人。重慶市在剛剛過(guò)去的一年里，全市 GDP 實(shí)現(xiàn) 1750 億元，比 2020 年增長(zhǎng) 161 億元，是直轄以來(lái)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)最多的一年，也是直轄以來(lái)宏觀形勢(shì)最好的一年。 從金融系統(tǒng)提供的居民儲(chǔ)蓄情況分析，重慶 1999 年城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄已經(jīng)超過(guò) 900 億元，人均儲(chǔ)蓄存款余額 2965 元。進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化，在 3～ 5 年慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中迅速完成市場(chǎng)重新洗牌、重組。直轄和西部大開(kāi)發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的動(dòng)力 。 ①經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來(lái)的是城市化進(jìn)程的加快。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 42 頁(yè) ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行 一站式辦公 ，精簡(jiǎn)行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。 ③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，去年 6 月 26 日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，這一規(guī)定使開(kāi)發(fā)商無(wú)論是申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在更加嚴(yán)格的限制，對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。 規(guī)劃：以城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。將投向楊家坪商業(yè)圈的大坪區(qū)域、大渡口區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套設(shè)施不健全，商業(yè)功能弱化，當(dāng)兩公里左右的商業(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁(yè) 共 42 頁(yè) 圈的交通渠道變得如此暢通、便捷后，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)帶動(dòng)其區(qū)域人口的就近消費(fèi)的購(gòu)買熱情。分期分批打通主城區(qū)斷頭路，拓寬城市支路，建成楊家坪環(huán)道等一批環(huán)行交通網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)中心城區(qū)立體交通網(wǎng)絡(luò)全面形成。已建成的楊家坪廣場(chǎng)、梅堡公園、天寶廣場(chǎng)、九龍廣場(chǎng)等設(shè)施為該區(qū)居民提供了充足的休閑場(chǎng)所。同時(shí)加大了現(xiàn)有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的出售限制。九龍坡區(qū)的商品住宅供應(yīng)以中低檔產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程比較緩慢。 由于西南車輛廠坐落于此，其職工家屬區(qū)就與其緊鄰修建，經(jīng)過(guò)幾十年的積淀，使該區(qū)域成為一個(gè)非常大的居民居住區(qū)，該區(qū)域生活配套極為完善，在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，西車廠對(duì)家屬區(qū)修建了許多的生活配套設(shè)施 ，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、生活便利店、洗發(fā)店等生活設(shè)施應(yīng)有盡有，某種意義上成為一個(gè)獨(dú)立的生活社區(qū)。 在楊家坪橫街周圍的立丹百貨，是楊家坪地區(qū)上檔次的百貨公司之一，營(yíng)業(yè)面積較大，總共有四層，超市、精品、服飾等一應(yīng)俱全，是周邊居民日常購(gòu)物的首選場(chǎng)所。還有一些小型娛樂(lè)場(chǎng)所及一家二星級(jí)賓館。 （ 6）直港大道，街區(qū)功能尚待明確，為 中型中高檔新興居住片區(qū) 由于九龍坡區(qū)將 天寶新城 規(guī)劃為未來(lái)都市主要居住片區(qū)，而且也將承擔(dān)城市主要交通樞紐的作用。 第二，臨近商業(yè)街大社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)。周邊建筑均為新建小區(qū)住宅，破舊房屋少，視野開(kāi)闊，可以眺望長(zhǎng)江、南坪濱江路、鵝公巖大橋等城市景觀，還可俯視具有濃郁巴渝特色的小區(qū)環(huán)境，有利于形成高檔物業(yè)的氛圍。鐵路和碼頭可以通過(guò)整合包裝，減少列車噪音的抗性；墳場(chǎng)一定要妥善安置，如果出現(xiàn)糾紛，將會(huì)不利于樓盤銷售；對(duì)高壓線的處理來(lái)說(shuō)，應(yīng)盡力避免影響小區(qū)的居 住環(huán)境，否則將阻礙小區(qū)環(huán)境的附加價(jià)值的提升。 （ 4）項(xiàng)目地塊的困難點(diǎn)（ threat） 第一、地理目前地理位置 掉角。根據(jù)用地地形特征，小區(qū)車行道呈環(huán)行布置，在布局上注重人與自然的親和與溝通。H=216。 會(huì)所及廣場(chǎng) 由小區(qū)步行入口進(jìn)入，面對(duì)的是由會(huì)所半圍和鋪地廣場(chǎng)以及順勢(shì)而下的數(shù)級(jí)臺(tái)階和疊水。結(jié)合綠化，給幼兒園設(shè)置一處比較獨(dú)立的外部空間。 ③ 羽毛球場(chǎng)： ④ 網(wǎng)球場(chǎng)： 220 元 /㎡（含圍護(hù)欄） ⑤ 會(huì)所：土建 500 元 /㎡；裝飾 900 元 /㎡ 5. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（半變動(dòng)成本 C） ① 道路、廣場(chǎng)：按設(shè)計(jì)院投資估算，計(jì)入綜合景觀工程中。 ② 住宅面積 35442 ㎡ ,車庫(kù)面積8216 ㎡（ 249 個(gè)）。 項(xiàng)目的啟動(dòng)資金經(jīng)測(cè)算約 5000 萬(wàn)元，主要用于一期工程建設(shè)，待2020 年 3 月開(kāi)盤時(shí)，項(xiàng)目有正的現(xiàn)金流量，資金壓力逐漸減少。 2. 穩(wěn)健性原則 ① 依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則，充分估計(jì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出，并列出適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)項(xiàng)目及相應(yīng)的程度（比如 2%）。 5. 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。 三期工程 2020 年 7 月開(kāi)盤，預(yù)計(jì) 2020 年 3 季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 6404萬(wàn)元， 4 季度 3956 萬(wàn) 元， 2020 年 2 季度分別實(shí)現(xiàn)銷售收入 3168 和 1795萬(wàn)元