【正文】 帶，是重慶市工業(yè)大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、幅員 437 平方公里，人口 90 萬(wàn)左右，其中城鎮(zhèn)居民 60 萬(wàn)，是重慶市主城區(qū)人口最多的一個(gè)大區(qū)?！皶x愉 2020 年，公司被評(píng)為九龍坡區(qū)十佳企業(yè)； 市工商銀行評(píng)為“ AA”級(jí)信譽(yù)企業(yè)；中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行委員會(huì)授予“質(zhì)量定點(diǎn)示范單位”稱(chēng)號(hào)；中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)評(píng)選為“重慶市典型住宅價(jià)格指數(shù)”典型項(xiàng)目； 2020 年，被重慶市政府評(píng)為“重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)五十強(qiáng)企業(yè)”；在 2020 年的重慶市房地產(chǎn)交易會(huì)上，被重慶市建委評(píng)為“最佳參展單位”。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 42 頁(yè) 重慶上江城可行性研究報(bào)告 第一章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景與概況 一、 項(xiàng)目名稱(chēng)及開(kāi)發(fā)商背景 項(xiàng)目名稱(chēng)：“上江城”（天寶小區(qū)） 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介。公司堅(jiān)持人才戰(zhàn)略與名企魅力同在，以“無(wú)德無(wú)才不用，有德無(wú)才不用，有才無(wú)德不用，有德有才可用”的用人原則，誠(chéng)邀賢能，共謀發(fā)展；以“蓋有非常之功，必待非常之人”的用人標(biāo)準(zhǔn)，不拘一格，唯才是舉。天寶新城”、“晉愉該小區(qū)規(guī)劃總戶(hù)數(shù) 1182 戶(hù)，居住人口約4137 人，是個(gè)大型的、綜合的居住社區(qū)。 2020 年末的市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，我市城鎮(zhèn)化率達(dá)到了 ％，比上年增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)。其中，年末總?cè)丝?87 萬(wàn)，居主城區(qū)第一位，具有明顯的人口優(yōu)勢(shì)；人均 GDP 達(dá) 12189 元，居全市第三位；人均社會(huì)零售商品額 5183 元，居全市第三位。 項(xiàng)目的建成還有著重要的社會(huì)效益和環(huán)境效益。地塊北側(cè)有城市干道――天中路延長(zhǎng)斷穿過(guò)，此路為雙向 6m 寬車(chē)道， 5m 人行道，通往灘子口。其中有二條電力線(xiàn)路貫穿南北方向，分屬九龍坡區(qū)港務(wù)局和成渝鐵路專(zhuān)用， 10KV，線(xiàn)路總長(zhǎng)約 1000m，且有高壓鐵塔 3 座。 2020 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，物價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。全年通過(guò)多種途徑使 227萬(wàn)人實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。 2020 年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 730 億元，在總量上已經(jīng)超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。降息是擴(kuò)大有效需求的最直接手段。其他的各種規(guī)稅和規(guī)費(fèi)也減少取締了幾十項(xiàng)，在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 將逐漸趨于合理，這種趨勢(shì)必然使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)占總成本的比例逐漸減少。三類(lèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。按建設(shè)部提出的 2020 年人均居住面積達(dá)到 14 ㎡的住房發(fā)展目標(biāo)估算，重慶市現(xiàn)有人口 1023 萬(wàn)城鎮(zhèn)人口因其 ㎡的現(xiàn)狀人均居住標(biāo)準(zhǔn)較低而在未來(lái) 10 年內(nèi)將新增 4501 萬(wàn)㎡的住房需求。 十個(gè)一批工程 的實(shí)施，有效地提高了政府的辦事效率，制止了許多亂收費(fèi)的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。 三、地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 （一）九龍坡區(qū)域概況 九龍坡區(qū)地處長(zhǎng)江與嘉陵江交匯的腹心地帶，東連渝中區(qū)，北壤沙坪壩區(qū)，南接市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，西扼成渝高速公路大門(mén)，是重慶市工業(yè) 大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、房地產(chǎn)業(yè)后起之秀。人口資源豐富，是支撐九區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。商業(yè)步行街歷來(lái)為經(jīng)濟(jì)繁榮的代名詞，楊家坪中心步行街將成為九區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)最為繁榮集中地帶，帶來(lái) 核心經(jīng)濟(jì) 、集中消費(fèi) 成為市民購(gòu)物與休閑天堂。到 2020 年，九龍坡區(qū)將完成楊家坪至鶴興路片區(qū)、三村片區(qū)，石坪橋五一新村片區(qū)，石坪橋正街舊城改造工程。 九龍坡區(qū)的教育優(yōu)勢(shì)十分明顯。 土地市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，土地出讓顯著增加，全市以招標(biāo)、拍賣(mài)方式出讓的土地比例較 2020 年有較大增長(zhǎng)。在 2020 年 13 季度，九龍坡區(qū)銷(xiāo)售面積65 萬(wàn)平方米，居全市第一位，成交金額 億，居全市第二位，僅次于 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁(yè) 共 42 頁(yè) 渝中區(qū)。區(qū)政府的所有機(jī)構(gòu)均設(shè)立在此處，必然形成該區(qū)域的市政配套非常完備，醫(yī)院、派出所、銀行、商場(chǎng)、超市、便利店、學(xué)校一應(yīng)俱全，其中“人道美”超市、前進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)均是此區(qū)域的重要生活配套，在加上市動(dòng)物園也坐落于此，使該區(qū)域的地位更為重要。經(jīng) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 42 頁(yè) 過(guò)近幾年的改造發(fā)展，該區(qū)域的商業(yè)配套 性功能正在完善，同時(shí)該區(qū)域也是一個(gè)非常大的居民居住區(qū)。 （ 5）石坪橋正街，街區(qū)功能處于更新期，尚待明確 石坪橋正街也是一個(gè)傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)。以商業(yè)為例，大商業(yè)配套依托楊家坪商業(yè)區(qū)。拆遷后，舊建筑對(duì)該地塊沒(méi)有影響，無(wú)大的工業(yè)污染，并且臨江的空氣清新，風(fēng)光獨(dú)好，這是一大優(yōu)勢(shì)。楊家坪的商業(yè)步行街環(huán)行通道、濱江路等交通設(shè)施建設(shè)完畢，到輕軌投入使用，交通條件將更加便捷，有利于促進(jìn)休閑、居住功能的充分發(fā)揮。天寶新城是純居住區(qū)域，隨著私車(chē)的逐漸增加，將降低僻靜區(qū)域的交通抗性。 第三、火車(chē)噪音的污染，不容忽視。 建筑立面圖（附圖） 戶(hù)型比例 戶(hù)型 面積（㎡） 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室二廳 四室二廳 躍 層 整體比例 備 注 45－ 55 44 ％ J=44。 H=216 130－140 80 12 8％ B=80。由于東面有如畫(huà)江景，因此把會(huì)所入口朝東南方向設(shè)置，以取得良好視線(xiàn)景觀(guān)，同時(shí)與一道草坡組成半圍的廣場(chǎng)空間。 （一） 開(kāi) 發(fā)直接成本 1. 土地費(fèi)用（固定成本 C） ① 土地出讓金： 萬(wàn) /畝 ② 拆遷安置及補(bǔ)償費(fèi)：計(jì)入土地費(fèi)用。 （其中投資額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：高層 950 元 /㎡：多層 550 元 /㎡） 12. 環(huán)保評(píng)估費(fèi)： 1 萬(wàn) （四）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 3%*（一 +二 +三） （五）銷(xiāo)售稅金及手續(xù)費(fèi) 1. 營(yíng)業(yè)稅金及附加： %*銷(xiāo)售收入 2. 契稅： %*銷(xiāo)售收入（乙方） 3. 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)： %*銷(xiāo)售收入（甲乙雙方） 4. 交易手續(xù)費(fèi)：新建商品房 3 元 /㎡ 5. 印花稅： %*銷(xiāo)售收入（計(jì)入企業(yè)綜合管理費(fèi)） 6. 辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證： %*銷(xiāo)售收入 7. 土地增值稅： 0 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁(yè) 共 42 頁(yè) 項(xiàng) 目 投 資 費(fèi) 用 估 算 表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 （萬(wàn)元） 占總成本 比例 單方造價(jià) （元 /㎡） 備 注 1 土地費(fèi)用 3560 % 247 含拆遷費(fèi) 2 前期工程費(fèi) % 含三通一平 3 房屋建安工程費(fèi) % 844 含電梯費(fèi)用 4 公建設(shè)施配套費(fèi) 1068 % 74 5 市政設(shè)施配套費(fèi) 750 % 52 6 直接工程成本合計(jì) 79% 7 政府規(guī)費(fèi) % 154 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 685 3% 9 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2024 % 10 項(xiàng)目總成本合計(jì) 23519 100% 1633 不包括稅金 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，擬將該項(xiàng)目分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，各期的工程內(nèi)容及建筑規(guī) 模為： 階段 工程內(nèi)容名稱(chēng) 修建面積（㎡） 說(shuō) 明 一 小區(qū)大門(mén)及廣場(chǎng) 765 1 住宅面積 50223 ㎡；商業(yè)物業(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁(yè) 共 42 頁(yè) 期 工 程 H*2（ 27+1F） 25998 面積 2210 ㎡；會(huì)所面積 1600 ㎡；幼兒園 ㎡。 ② A、 B、 H、 I、 J 五棟同時(shí)開(kāi)工 B*1（ 11+1F） 3005 H*1（ 27+1F） I*1（ 18+1F） J*1（ 22F） +227 地下車(chē)庫(kù) 3836 建筑面積合計(jì) 小區(qū)總住宅面積 萬(wàn)㎡ 為了便于對(duì)工程建設(shè)的進(jìn)度控制，工期計(jì)劃根據(jù)經(jīng)驗(yàn)工期和分期計(jì)劃考慮 3 年內(nèi)完成，每分期 16 個(gè)月，圖中用甘特橫道圖表示。有關(guān)資金的使用與來(lái)源詳見(jiàn)“上江城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金動(dòng)態(tài)平衡表”。 3. 合法性原則 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)遵循《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《重慶市商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等法律、法規(guī)。 8. 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和指標(biāo)。 收入測(cè)算結(jié)果詳見(jiàn)“上江城項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度表”。 稅前投資回報(bào)率為 %，啟動(dòng)資金 5000 萬(wàn)，回報(bào)率為 %（按 3 年建設(shè)周期計(jì)算的年啟動(dòng)資金回報(bào)率）。 （二）銷(xiāo)售進(jìn)度安排 初步考慮 2020 年 11 月住宅內(nèi)部認(rèn)購(gòu)， 2020 年 3 月項(xiàng)目一期開(kāi)始預(yù)售（此時(shí)主體已施工 4 個(gè)多月）， 3 月開(kāi)盤(pán)時(shí)計(jì)劃銷(xiāo)售合同金額 1200 萬(wàn)元；2 季度每月 800 萬(wàn)，共計(jì) 2400 萬(wàn)； 3 季度每月 1000 萬(wàn)，共計(jì) 3000 萬(wàn)； 4季度一期全面封頂，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 2020 萬(wàn)元；竣工后的 2020 年 1 季度實(shí) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 36 頁(yè) 共 42 頁(yè) 現(xiàn)銷(xiāo)售收入 1400 萬(wàn)元，在一期工程中有商業(yè)面積 2200 平方米，按均價(jià)4500 元 /㎡計(jì)算，計(jì)劃銷(xiāo)售收入 909 萬(wàn)元， 2020 年內(nèi)均衡實(shí)現(xiàn)。 財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 34 頁(yè) 共 42 頁(yè) ② 貨幣化分房的房改政策和個(gè)人住房抵押貸款政策進(jìn)一步推進(jìn)，居民購(gòu)房欲望增強(qiáng)。 第七章 項(xiàng)目投資安排及籌資方案 本項(xiàng)目建設(shè)直接投資估算 億，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資總額為 億，綜合開(kāi)發(fā)成本按可售面積 計(jì)算 2200 元 /㎡。3 大門(mén)、廣場(chǎng)、中軸線(xiàn)景觀(guān)開(kāi)盤(pán)前完成。 ⑤ 項(xiàng)目招標(biāo)管理費(fèi)：計(jì)入企業(yè)管理費(fèi)用，不單獨(dú)計(jì)算。折線(xiàn)成為一條呼應(yīng)會(huì)所趨勢(shì)的行為軸線(xiàn)，與人進(jìn)入小區(qū)的視覺(jué)軸線(xiàn)穿插交錯(cuò)。 180－250 52 ％ 戶(hù) 數(shù) 44 88 170 742 20 76 100％ 1140 二、 項(xiàng)目規(guī)劃的 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 新建總面積 147886 ㎡，其中住宅面積 127591 ㎡，車(chē)庫(kù)面積 12052㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，幼兒園 ㎡，會(huì)所 ㎡。G=68 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁(yè) 共 42 頁(yè) 90－100 34 68 12 10％ C=12。 第四章 項(xiàng)目規(guī)劃及總體布局 一、 建筑規(guī)劃方案 平面布置（附圖） 小區(qū)通過(guò)城市道路分隔為三部分：東面規(guī)劃為綠地，北面地塊作為