【正文】 萬(wàn) 362 套 秀水家園 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 434 套 秀水佳苑 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 502 套 御泉龍庭 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 1206 套 小高層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 小高層 萬(wàn) 花園 洋房 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 花園洋房 萬(wàn) 別 墅 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 別墅 萬(wàn) 商 業(yè) 萬(wàn) 商 業(yè) 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 盛世城市花園 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 金信花園 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 無(wú) 御 景 苑 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 無(wú) 惠澤瀾庭 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 盛世 35 ★ 附件 東平縣各房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)信息 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)企業(yè) 設(shè)計(jì)單位 監(jiān)理單位 代理公司 1 港基隨著近期國(guó)家宏觀調(diào)控政策的大環(huán)境影響，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)了 一定的銷售壓力，部分項(xiàng)目迫于資金壓力已 開(kāi)始變相降價(jià)銷售。 威脅（ Threat）分析： 縱觀市場(chǎng)諸多因子 ,市場(chǎng)威脅點(diǎn)主要有 ： 1．生活配套設(shè)施不完善 項(xiàng)目雖然未來(lái)規(guī)劃前景一片光明，但是項(xiàng)目當(dāng)前人氣較少，各項(xiàng)生活配套設(shè)施不完善，生活不方便仍為當(dāng)前項(xiàng)目最大的威脅因素。 劣勢(shì)（ Weakness）分析 項(xiàng)目位于東平縣 西 部，距離老城區(qū)中心相對(duì)較遠(yuǎn) ，當(dāng)前項(xiàng)目周邊各項(xiàng)生活 配套 設(shè)施 尚不完善， 生活暫不方便。 2. 地理區(qū)位 該地塊 位于 西部新城 區(qū)核心地段，與“ 東平縣著名風(fēng)景旅游區(qū) ” —— 白佛山旅游風(fēng)景區(qū)毗鄰，區(qū)位非常優(yōu)越。該類人 群多數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購(gòu)買力較強(qiáng)。 機(jī)會(huì)（ Opportunity）分析： 市場(chǎng)調(diào)研表明，本項(xiàng)目具有良好而充分的市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 東平縣政府對(duì)南部區(qū)域的逐步開(kāi)發(fā)，及對(duì)項(xiàng)目予以政策上支持。 土地平整 項(xiàng)目為凈地，地塊基無(wú)拆遷建筑，省略了拆遷安置成本，從成本上增加了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著近期 白 佛山景觀區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目的附加值也將逐步提升。 【概況小結(jié)】 ● 宗地地理位置優(yōu)越，地塊規(guī)則、平整 ● 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)闁|平縣城發(fā)展的又一新興區(qū)域，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大 ● 周邊已有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及村落，城市氛圍及居住人氣較為濃厚 26 ■□地塊 B 概況 【項(xiàng)目位置】 該項(xiàng)目位于 東平 縣 佛山街西段延長(zhǎng)線南鄰 |新建博物館西側(cè)（原焦村附近） 【區(qū)位狀況】 項(xiàng)目位于縣城 西 部， 東側(cè)毗鄰博物館西側(cè)交通要道，南側(cè)臨汶河街延長(zhǎng)線，北側(cè)及西西側(cè)緊依焦村新社區(qū)且項(xiàng)目北面毗鄰東平東西城市交通干道 —— 佛山街。 24 第三部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 ■□地塊 A 概況 【項(xiàng)目位置】 該項(xiàng)目位于 東平 縣 稻香街與東原路交匯處南臨（原 G105 國(guó)道南側(cè) ） 【區(qū)位狀況】 項(xiàng)目位于縣城 南 部，毗鄰 東平 東西主要交通干道 —— 稻香街，該道路為原Ｇ１０５國(guó)道，該道路北抵平陰 ， 南至汶上，是連接山東與安徽 的主要交通干道之一，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。此外，城市化過(guò)程中的城市擴(kuò)張，勢(shì)必會(huì)提升城市價(jià)值，增加房地產(chǎn)的保值、增值特性，吸引越來(lái)越多的人購(gòu)買投資房地產(chǎn)。 2020 年，一季度受國(guó)家宏觀環(huán)境影響較弱，季度消化量約為 5 萬(wàn)平米，但隨著國(guó)家宏觀環(huán)境的深化影響，諸多項(xiàng)目銷售開(kāi)始出現(xiàn)乏 力。此外，諸如花園洋房、別墅等產(chǎn)品形態(tài)在東平房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)，但供應(yīng)量相對(duì)較少，占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量的比例較小。東平縣在建項(xiàng)目使用土地總面積為 萬(wàn)平米，其中已竣工并投入使用房地產(chǎn)房項(xiàng)目用地面積為 萬(wàn)平米，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用地面積為 萬(wàn)平米，已征用但尚未開(kāi)發(fā)利用土地為 萬(wàn)平米。 ，當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)以老城區(qū)及西部新城區(qū)項(xiàng)目較為集中。縣政府按照 “新區(qū)開(kāi)發(fā)，老城提升，著力改善民生，加強(qiáng)環(huán)境建設(shè) ”的發(fā)展思路，將逐步建設(shè)西部新城區(qū)，新的城市規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)展開(kāi)，并已取得明顯的成效。 ，并逐步成長(zhǎng)起來(lái)。 （ 1）萌芽起步階段 1998 年取消福利分房開(kāi)始實(shí)行商品房以來(lái)，東平也開(kāi)始逐步由單位分配福利房向商品房過(guò)度，不過(guò)受于大眾已習(xí)慣于單位福利住房，一時(shí)還難以接受商品房的觀念的制約，東平房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時(shí)間內(nèi)處于曚昽的萌芽階段。 （ 3）城市化水平 2020 年，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 35%； 2020 年城市化水平將達(dá)到 44%。 ◆ 房地產(chǎn)投資占整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 比例越來(lái)越高，越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)，對(duì)于改善居民生活環(huán)境將起到良好的推動(dòng)作用。隨著各一線、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資 態(tài)勢(shì)趨緩、開(kāi)發(fā)成本的增加、價(jià)格和利潤(rùn)空間的逐漸縮小，如東平這類的四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)還存在較大的利潤(rùn)空間不少開(kāi)發(fā)企業(yè)正是看好這一有利因素而選擇東平投資開(kāi)發(fā)。 東平縣三大產(chǎn)業(yè)比重變化情況050100年份產(chǎn)業(yè)總值(億元)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 （ 1）圖表淺 析 通過(guò)如上圖表可以看出，東平縣經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)的同時(shí)，東平縣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整亦見(jiàn)效明顯。對(duì)白佛山景區(qū)要突出休閑和摩崖造像兩大特點(diǎn)，進(jìn)行全方位開(kāi)發(fā)。 東平農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，以光大油脂、恒德食品、八里香食品等企業(yè)為龍頭，重點(diǎn)培植肉制品、方便面、酒類、精煉油、生物蛋白食品等產(chǎn)品。預(yù)計(jì) 2020 年，亞麻紡織業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 20 億元。搞好城市的亮化、綠化工程，提高城市品位，改善人居環(huán)境，提高對(duì)周邊地區(qū)的輻射帶動(dòng)作用?？h委、縣政府駐地東平鎮(zhèn)，居縣內(nèi)中東部，縣城建成區(qū)面積 13 平方公里，城區(qū)常住人口 萬(wàn)人。為此我司安排市場(chǎng)部人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì)東平縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了較為深入的市場(chǎng)調(diào)查。 東平交通 發(fā)展 東平 地處京滬、京九兩大鐵路干線之間， 10 220 國(guó)道貫穿南北，濟(jì)菏、德商高速公路從縣城通過(guò)，京杭大運(yùn)河復(fù)航在即，縣鄉(xiāng)公路形成網(wǎng)絡(luò)，全縣 通已形成“三縱三橫”、的完善公路交通體系。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 ② 工業(yè)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)業(yè)，充分發(fā)揮我縣礦產(chǎn)資源的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，在抓好水泥等資源性企業(yè)建設(shè)的同時(shí)，重點(diǎn)搞好鐵、煤等礦產(chǎn)資源的開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)我縣地礦資源開(kāi)發(fā)新的 突破，使礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為全縣一大支柱產(chǎn)業(yè)。 造紙業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)大中順紙業(yè)、九鑫紙業(yè)等企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，提高產(chǎn)品檔次，建成江北最大的生活用紙基地。大 力開(kāi)發(fā)旅游資源。應(yīng)該說(shuō)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 10 東平固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資情況13 %%%%%020406080100投資額（億元）0%8%16%固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 13所占比例 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 近年來(lái) 東平 固定資產(chǎn)投資額 增幅較大，自 2020 年至 2020 年，全縣固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)了 2 倍，增長(zhǎng)幅度波動(dòng)較大，年均增幅均在 25%以上。 ◆ 經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，且增幅較穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。 （ 1） GDP 年均遞增 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增 22%， 2020 年將達(dá)到 202 億元。 2020 年之前，受于當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)者管理觀念及整個(gè)城 市經(jīng)營(yíng)理念的影響，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，在此之前當(dāng)?shù)貎H有杭州花園、秀水家園、東旺家園等三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)； 2020 年后，隨著當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)人員的更換及整個(gè)城市經(jīng)營(yíng)思想戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始大規(guī)模、集中性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目 “遍地開(kāi)花 ”。雖是區(qū)區(qū)幾萬(wàn)元，但是在當(dāng)時(shí)卻是不小的數(shù)字。 ，東平房地產(chǎn)價(jià)格也開(kāi)始進(jìn)行跳躍式的飆升，房?jī)r(jià)的快速飆升，刺激了當(dāng)?shù)?購(gòu)房者的購(gòu)買欲望，但受于市場(chǎng)供給有限、市場(chǎng)需求容量尚未被全面挖掘等因素制約，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然價(jià)格快速上漲，但市場(chǎng)發(fā)展依然較為平穩(wěn)。 ，除部分 “城中村 ”改造外，東平老城區(qū)近年來(lái)少有大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項(xiàng)配套設(shè)施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強(qiáng)的稀缺性。 ，東平與其他同類縣級(jí)城市相比較，現(xiàn)處于相對(duì)擴(kuò)張性的快速發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)供應(yīng)量較市場(chǎng)需求量懸殊較大，市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面。 綜上而言，當(dāng)前東平房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)既有經(jīng)過(guò)發(fā)展成長(zhǎng)起來(lái)的當(dāng)?shù)刂_(kāi)發(fā)企業(yè)，也有外地剛進(jìn)入的異地開(kāi)發(fā)企業(yè)。各產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，三室兩廳一衛(wèi)戶型為市場(chǎng)供應(yīng)主流，約占市場(chǎng)比例的 38%；三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)戶型約占市場(chǎng)供應(yīng)的14%左右。 22 （ 1）未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng) 東平縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)情況01020304050花園洋房 普通多層 小高層 高層 別墅建筑形態(tài)供應(yīng)數(shù)量（萬(wàn)平米） 淺析： 通過(guò)上表可以看出，東平縣城未來(lái)仍有 萬(wàn)平米（不含未來(lái)可能再拍賣土地），未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)以多層為主，約為 萬(wàn)平米，其次小高層供應(yīng)量亦較大，約為 萬(wàn)平米、另還有 萬(wàn)平米高層及少量花園洋房、別墅等產(chǎn)品供應(yīng)。城市花園 —— 3150 元（預(yù)計(jì)） —— 金信花園 —— 2950 元 —— 御 景 苑 2950 元（預(yù)計(jì)） —— —— 惠澤瀾庭 2300 元 —— —— 盛世 【城市氛圍】 當(dāng)前項(xiàng)目周邊 已 有 部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，且稻香街兩側(cè)早建商業(yè)房前期為項(xiàng)目積聚了良好的人氣。 【潛力價(jià)值】 根據(jù)東平縣城市規(guī)劃，西 部作為 東平縣城市發(fā)展的主流方向，該區(qū)域集中了諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域價(jià)值與日俱增，尤其是東平縣新縣政府的“西遷”，將會(huì)給西部區(qū)域發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，根據(jù)規(guī)劃西部為東平集居住、政務(wù)、休閑、文化 等為一體的新城區(qū)。 ： 項(xiàng)目周邊無(wú)污染工廠，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，滿足別墅等高端項(xiàng)目的基本自然環(huán)境要求。 未 完善 項(xiàng)目周邊除設(shè)有部分學(xué)校之外，近距離的較高品質(zhì)的生活配套較少，附近的商業(yè)、醫(yī)療、飲食、娛樂(lè)等配套設(shè)施商不完善。 隨著東平房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展，縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度也在逐步提高，前幾年已買房的住戶對(duì)居住環(huán)境有了更高的要求，部分二次置業(yè)或多次置業(yè)者的改善需求非常強(qiáng)烈。 東平縣 房地產(chǎn)快速發(fā)展自 2020 年剛剛開(kāi)始，之前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)居住觀念較為落后，多數(shù)人已習(xí)慣于傳統(tǒng)的居住方式，對(duì)新興事物接受尚需時(shí)間。 土地平整 項(xiàng)目 當(dāng)前為耕 地，地塊無(wú) 可拆遷建筑，省略了拆遷安置成本 。 3．區(qū)域已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用 區(qū)域正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型高品質(zhì)項(xiàng)目 —— 山水人家，為提升區(qū)域形象、增強(qiáng) 區(qū)域影響力起到到了良好的帶動(dòng)作用，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)做開(kāi)啟了一個(gè)好的開(kāi)端，對(duì)于項(xiàng)目下一步開(kāi)發(fā)建設(shè)推廣做好市場(chǎng)鋪墊。其中，當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)以御泉龍庭、山水人家、清河畔景（未開(kāi)）三項(xiàng)目規(guī)模較大，總建筑面積均在 15 萬(wàn)平米以上，其影響力較強(qiáng)；其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模一般，且在建的項(xiàng)目中不少為規(guī)模小于 5 萬(wàn)平米的小項(xiàng)目。 二 ． 操作建議 1．入市時(shí)機(jī) 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，須把握好開(kāi)發(fā)節(jié)奏及推盤(pán)時(shí)機(jī)，在準(zhǔn)確的時(shí)間， 準(zhǔn)確 時(shí) 及 時(shí)投入，以 “ 準(zhǔn)、穩(wěn)、快 ” 取勝。城市廣場(chǎng) 18 信和佳苑 19 金水花苑 20 清河畔景