【正文】 5 101658 56261 3762 39285 　　現(xiàn)值38444 59046 1436 34107 40996 22057 1106 貼現(xiàn)率二、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）等于0時的貼現(xiàn)率ic。二、銷售收入預(yù)測根據(jù)前文介紹，本項目銷售價格為：住宅均價5300元/平方米，商業(yè)用房均價9000元/平方米?？偯娣e778914平凡米*350元/㎡=27261萬元。本項目商業(yè)建安工程費用為35781萬元，建筑面積224197平方米，單方造價為1596元。第四章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 項目總投資估算一、投資估算依據(jù)國家、建設(shè)部頒布的相關(guān)法規(guī)與政策，**市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定與稅費標準；“888888地產(chǎn)”項目規(guī)劃設(shè)計方案本案競爭對手的基本情況二、建設(shè)投資預(yù)測說明本項目開發(fā)成本主要由土地、前期支出、主體工程、管理四大分類費用構(gòu)成。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。在住宅的設(shè)計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。第二節(jié) 項目建設(shè)條件一、經(jīng)濟社會條件隨著**市經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，城區(qū)建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的大力推進，給**市房地產(chǎn)業(yè)注入了強大的活力，房地產(chǎn)業(yè)由“慢?！弊?yōu)椤翱祚R”，成為推動投資的著力點、擴大內(nèi)需的新亮點，拉動經(jīng)濟的新增長點。（1）高端客群職業(yè)結(jié)構(gòu)主要為：私企、外企、個體等管理經(jīng)營人士、其他高收入人群及投資客戶；高端客群年齡結(jié)構(gòu)主要為：35—50歲。便利的交通，可以免除交通堵塞的煩惱，為城市有車一族提供了絕好的居住地。金融業(yè)在發(fā)展中已具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模和基礎(chǔ)，對**市全市經(jīng)濟社會發(fā)展支持力愈來愈強。道路交通規(guī)劃第三節(jié) 目標市場及銷售預(yù)測一、項目情況“888888地產(chǎn)”，綠化率40%，總建筑面積778914平方米。商品住宅購買對象分析。表6：住宅面積（平方）60以下6080809090100100120120144144180180以上合計預(yù)售套數(shù)（套）1943311304161411102430488427513去化率59%25%72%68%64%55%107%65%60%從消化速度上看，8090平米的戶型在市場上銷售率較高，達到72%，市場最受歡迎。固定投資、簽約項目、社會消費及出庫貿(mào)易上也成績斐然。**還是正在興起的火電基地，其遠期工程可形成與三峽配套的火力調(diào)峰發(fā)電基地。銷售進度計劃具體銷售進度如下表：表4 銷售進度安排表銷售周期商業(yè)部分銷售進度住宅部分銷售進度第二年%第三年%33%第四年%33%第五年%33%第六年%29%第二章 項目投資環(huán)境與市場研究第一節(jié) **市投資環(huán)境分析（一）**市基本情況**市地處湖北省西北部，居漢水中游，秦嶺大巴山余脈，轄南漳、谷城、保康三縣，棗陽、宜城、老河口三個縣級市，襄城、樊城、**三個城區(qū)和國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級魚梁洲開發(fā)區(qū)。（六）、能源供應(yīng)供水：**市n水廠管網(wǎng)，增容方便快捷。近年來，**經(jīng)濟快速發(fā)展，目前已形成以汽車、商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)為核心的格局，**市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)日趨合理，已步入良性發(fā)展的軌道，逐步成為“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實力雄厚、發(fā)展?jié)摿妱拧钡某鞘?。項目建設(shè)周期及總投資估算。初步估計本項目建設(shè)投資總額為306593萬元，預(yù)計建設(shè)周期約為6年。經(jīng)濟的強勁發(fā)展帶動了**市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，市民消費觀念不斷更新，購房能力不斷提高。供電：現(xiàn)有原兩家企業(yè)的專用工業(yè)供電線路三條，足夠使用。 **市是湖北省域副中心城市。紡織、化工、食品、輕工、醫(yī)化、建材、高新技術(shù)、新材料等也是**的支柱產(chǎn)業(yè)。2012年，全市地方財政、地方公共財政、城鄉(xiāng)居民收入同步增長，全市完成地方財政總收入251億元，%。90177平米的戶型消化率在5568%，消化了一半左右。；。二、市場定位（一）宏觀環(huán)境分析**作為湖北省副中心城市，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市規(guī)模的擴張，房地產(chǎn)發(fā)展與商業(yè)將與這一城市定位相匹配，有著較大的發(fā)展?jié)摿Α?*市居民家庭存款余額逐漸遞增，**市居民消費潛力不斷增強**作為湖北省的副中心城市,區(qū)位優(yōu)勢明顯,交通便利,是以汽車產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)性城市,也是中西部地區(qū)的物流中轉(zhuǎn)中心,工商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好,發(fā)展后勁較強。由于面積較大（400余畝），可以將綠化、景觀等做到盡善盡美，滿足成功人士的需求。高端客群購房特點主要為：事業(yè)有所成就，年收入一般在10萬元以上，比較穩(wěn)定，大多數(shù)是第二、第三次置業(yè)，有自己的房子，置業(yè)用途主要是尋找與身份相匹配的居所或者為孩子準備和投資。在這種情況下，在**市投資建設(shè)“888888地產(chǎn)”住宅小區(qū)項目，以規(guī)模的開發(fā)、引進成熟的設(shè)計及營銷方式來提升**市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。小區(qū)綠化率達40%，按照綠化品種分區(qū)。② 更多的地產(chǎn)和綠化開放的空間。土地分類主要包括土地出讓金、土地交易契稅和拆遷補償費用；前期支出分類包括市政設(shè)施配套費、規(guī)劃許可證費、用地紅線測量費、人防費、白蟻防治費、建筑噪音防治費、建筑工程防雷審查費、消防建審費、地質(zhì)勘查費、施工圖紙設(shè)計費、圖紙審查費、結(jié)算審計費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全生產(chǎn)監(jiān)督費、工程監(jiān)理費等費用組成?？紤]到商業(yè)建筑的層高、外裝修等因素，單價提高15%確定價格。管理費用和財務(wù)費用表13：項目名稱單位總價（萬元）說明管理費用萬元7000銷售額的2%不可預(yù)見費萬元1330建筑成本的1%銷售費用萬元1750%資金成本萬元11532土地款的1年利息（9%）土地契稅萬元5125土地價的4%合計26737不可預(yù)見費按照主體工程及配套設(shè)施投資計算銷售費用包括策劃費、廣告費、銷售代理費。具體銷售收入預(yù)測情況如下：表15： 銷售收入預(yù)測情況表分項名稱數(shù)量價格項目收入說明（平方米）(元/平方米)(萬元)住宅營銷收入5547175300　商業(yè)224197　　其中　　　　一樓商業(yè)475391000047539　二樓商業(yè)475399000　三樓商業(yè)47539　　持有，自主經(jīng)營四樓商業(yè)13582　　持有，自主經(jīng)營五樓商業(yè)13582　　持有，自主經(jīng)營酒店、寫字樓52416　　持有，自主經(jīng)營物業(yè)用房2000　　持有，不銷售項目營銷收入合計　　　共有129119平方米商業(yè)用房沒有銷售，其中2000平方米用于物業(yè)管理和居民娛樂健身使用，127119平方米為開發(fā)方自主經(jīng)營，已取得長效經(jīng)濟收入。即=0 時的ic。二、市場環(huán)境的風(fēng)險**市目前存量房地產(chǎn)還有待市場進一步消化，增量房地產(chǎn)爭奪市場客戶也呈愈演愈烈之勢。這對于本項目的技術(shù)工作要有更高的要求標準，要建立和執(zhí)行系統(tǒng)、科