【正文】 后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目體量大，是公司長遠打算項目，從前期規(guī)劃銷售包裝都必須謹慎進行，該項目由于產(chǎn)品和區(qū)位原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。3. 該區(qū)域高?？蒲袡C構(gòu)林立，社會人文環(huán)境優(yōu)越，在天津市民心暮中被認為是 知識分子、富裕家庭聚居地區(qū)。1. 根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的19962010年天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī) 劃為教育科研、居住及行政辦公用地，包括如下幾個部分：① 以南開大學(xué)、天津大學(xué)為主體的第一高教科研區(qū)已基本完善，在天津的經(jīng)濟發(fā)展中起到很大作用；正在建設(shè)的第三高教區(qū)內(nèi)已有城建學(xué)院、農(nóng)學(xué)院、師范大學(xué)女子學(xué)院等院校；據(jù)粗略統(tǒng)計，天津市約50%的高等院校聚集在該區(qū)域。有友誼、衛(wèi)津、紅旗、復(fù)康等市區(qū)快速主干道。 萬科自92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào) 廣場、萬科新城、都市花園等物業(yè)，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市 北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面 積約60萬平方米；世貿(mào)廣場、都市花園位于城市中心地帶，但體量較小。1. 項目宗地現(xiàn)狀 項目四至為：東至陳塘支線鐵路，南至規(guī)劃路，西至外環(huán)線，北至紅旗南 路。 通訊：由我司自行配套，目前在紅旗南路上有12孔通訊管道，為該項目通訊 源頭。4. 東側(cè)為陳塘支線鐵路，每天約有30趟貨車經(jīng)過，有一定的噪音污染，需采取一些降躁措施。，該協(xié)議中明確紅線外大配套費用包 干，攤到該項目為2000萬元整。（1） 保證紅線外市政大配套按2000萬元包干（含給水、排水、天然氣和周邊市政道路）。② 與華苑新城一期用地相比，其大部分用地在93年征用，在98—99年又征用周邊部分農(nóng)民用地，據(jù)調(diào)查其征地補償費基本在40萬元/畝，但考慮其完成地上物、樹木、高壓線拆遷、場地填土平整等費用及不提供優(yōu)惠的配套及出讓金政策情況下，綜合地價接近50萬元/畝。 合作方出示的關(guān)于免40%土地出讓金法律文件時間比較早，土地管理部門是 否繼續(xù)執(zhí)行，是一個待定因素，經(jīng)與合作方協(xié)商，合作方保證我方按土地出 讓金的60%交納，否則我方可從其補償款中扣除。二．西南部市場分析1．區(qū)域市場特征： 從目前該區(qū)域市場整體市場環(huán)境、供需總量以及開發(fā)程度，可以看出以下特 征：1)西南部市場尤其是南開區(qū)從93年00年基本保持著天津市市場供需量的第一位，累計銷售面積約800萬平米。2． 區(qū)域樓盤介紹項目名稱項目地點開發(fā)商規(guī)模價格備注久華里華苑居住區(qū) 天津華夏住宅建設(shè)有限公司16萬㎡均價3400元/平方米期房建筑形式為多層磚混。4） 呼喚品牌住宅：華苑居住區(qū)目前已成為本市最大的成熟社區(qū)住宅項目之一。戶型均為起居廳朝陽與朝陰兩種形式。共分為7組團4期開發(fā)。大面積綠化及園林設(shè)施，設(shè)有停車場、社區(qū)中心。梅江居住區(qū)天津市南部華夏房地產(chǎn)天津順馳投資集團永泰房地產(chǎn)等。打破原有中心花園規(guī)劃為社區(qū)組團近鄰綠化布局。3） 產(chǎn)品形式的單一，面積指標(biāo)的多樣化：戶型形式包括：平層、錯層（但沒有復(fù)式結(jié)構(gòu)），由于受結(jié)構(gòu)影響，戶型布局基本上均采用陽廳、暗廳的處理手法，但面積指標(biāo)從70220平米以上，跨度很大，主要是考慮到不同家庭結(jié)構(gòu)特點的原因。3． 項目周邊地區(qū)的私營業(yè)主、富裕農(nóng)民。2. 產(chǎn)品特征　以低層、低容積率產(chǎn)品為主，小高層住宅為輔。且市政配套設(shè)施完備。沿陳塘支線需退32M隔離帶，沿外環(huán)線一側(cè)需退58M綠化隔離帶。5. 華苑新城項目周邊市政工程配套設(shè)施完備。 該項目地價支付較迫切，不適合做儲備項目。2002年銷售9萬平米。1） 成本變動對各項經(jīng)濟指標(biāo)的影響：經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測成本 90%預(yù)測成本95%預(yù)測成本預(yù)測成本105%預(yù)測成本110%總投資98,422103,648108,725114,102119,598稅前利潤30,61025,38320,306114,1029,703稅后凈利17,60114,09910,6977,0953,593內(nèi)部收益率%%%%%銷售凈利率%%%%%保本售價285630073155331134702） 售價變動對各項經(jīng)濟指標(biāo)的影響：經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測售價90%預(yù)測售價95%預(yù)測售價預(yù)測售價105%預(yù)測成本110%營業(yè)額118,191124,757131,324137,890144,456稅前利潤7,68713,92220,30626,39132,625稅后凈利2,5076,55210,69714,64218,687內(nèi)部收益率%%%%%銷售凈利率%%%%%3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化主要指標(biāo)多高層比：1：1：1：1：1營業(yè)額123973130770131324137598144882總投資102897108539108725114206120252稅前利潤111711424115966112319541稅后凈利748495411069875256392內(nèi)部收益率銷售凈利率（1） 保本售價：3,（2） 保本銷售率： % ：就項目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較低，售價、成本、容積率變化對項目收益水平影響較大，但不考慮成本中保守因素及項目可立即開工帶來的管理成本的節(jié)約，存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務(wù)資源的充分運用：A、 若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5950萬元，%。第八章 可行性結(jié)論：，華苑居住區(qū)目前已成為本市最大的成熟社區(qū)住宅 項目之一，由于受較好自然環(huán)境、人文環(huán)境的影響，成為天津市中產(chǎn)、富裕 階層首選的居住地，該區(qū)域發(fā)展前景良好，在該處做項目會有很大的升值空 間。34。，出行方便。C、 若地方政府強烈要求在當(dāng)?shù)刈怨荆也唤o任何稅收優(yōu)惠，則通過遷移現(xiàn)有公司消化遺留項目（業(yè)務(wù)）虧損，并承擔(dān)天津公司本部費用的方式，每年提供2000萬元稅務(wù)資源，可減少項目所得稅2640萬元，%。2004年銷售10萬平米。：華苑新城項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進行調(diào)整后，,，配套非營業(yè)性公建面積3萬平米。給水、雨水、污水、燃氣等市政大配套已接近該項目地塊邊界，供熱、供電設(shè)施在項目用地內(nèi)規(guī)劃有鍋爐房及變電站。少量魚塘正在填土平整。部分配套設(shè)施可考慮與華苑居住區(qū)現(xiàn)有設(shè)施資源共享，周邊地區(qū)可利用的配套資源比較完備，見第一章項目概述介紹。并以小高層來提高項目容積率，填補規(guī)劃平面中的死角區(qū)域。5． 部分外籍人士。5） 銷售價格水平接近：周邊項目的銷售價格基本上在30003500元左右，在這種價位下，銷售情況比較平緩，每月銷售量在2000平米左右。設(shè)有集中停車場、會所。共分為15個小區(qū)組成?！?。磚混起價3000，聯(lián)排別墅起價：3900 (售罄)，高層起：2500，均價：3400元/平米。銷售率到達40%。如果我司能介入該區(qū)域進行規(guī)模開發(fā)，憑借萬科品牌的市場感召力及影響力與華苑環(huán)境優(yōu)勢進行強強組合，加上人文環(huán)境的影響，使項目的市場效應(yīng)一定會受到天津市中產(chǎn)、富裕階層的普遍關(guān)注，甚至能夠成為其首選的居住地。華澳（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ㎡高層起價2687元/平方米均價3000元/平方米磚混均價2580元/平方米現(xiàn)房多層磚混結(jié)構(gòu)及14層框架高層云華里鑫園公寓華苑居住區(qū) 天津港寧房地產(chǎn)發(fā)展有限公司5萬㎡起價2680元/平方米均價3000元/平方米期房高層框架結(jié)構(gòu)華勝安居小區(qū)紅旗南路天津市華勝房地產(chǎn)開發(fā)公司10萬㎡磚混7層起價2670元/平方米均價2835元/平方米9層框輕起價2746元/平方米均價2868元/平方米現(xiàn)房多層磚混9層框輕已售60%金谷園紅旗南路天津市天祥房地產(chǎn)開發(fā)公司12萬㎡起價2060元/平方米均價：2588元/平方米現(xiàn)房已售70%多層磚混金淼園紅旗南路天津市登發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司5萬㎡起價2068元/平方米現(xiàn)房已售70%金禧園紅旗南路天津市凌云房地產(chǎn)開發(fā)公司4萬㎡起價2080元/平方米均價：2540元/平方米現(xiàn)房多層磚混已售70% 通過對西南部市場的綜合分析及分布項目樓盤的歸納的分析，可以看出該區(qū) 域市場在市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有很強的優(yōu) 勢，現(xiàn)給