【正文】 城西商圈以購物公園為核心。服飾鞋帽業(yè)態(tài)占比 70%以上，另有銀行等配套。 當(dāng)前市區(qū)公寓市場(chǎng)多為尾盤銷售，市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，市場(chǎng)平穩(wěn)。? 該 項(xiàng)目 2020 年 8 月推出 15 24 樓 ， 共計(jì)約 500 套房源 。推出總面積（平米）樓號(hào) 預(yù)售證日期46,1196 、 811 、 122020/6樓棟名稱 總 套數(shù)（套）可預(yù)售 套數(shù)（套）8 幢 (8 幢 ) 69 1910 幢 (10 幢 ) 0 06 幢 (6 幢 ) 102 923 幢 (3 幢 ) 24 2412 幢 (12 幢 ) 184 7811 幢 (11 幢 ) 63 354 幢 (4 幢 ) 0 0合計(jì) 442 248? 該 項(xiàng)目 2020 年 6 月可預(yù)售體量約 5 萬方占總體量的一半，后續(xù)供應(yīng)約 5 萬方；? 該項(xiàng)目采用“惜量入市”的策略， 6 月份拿到預(yù)售證分 6 月、9 月、 11 月，共三次推盤入 市；? 目前該項(xiàng)目系尾盤銷售。 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 后續(xù)供應(yīng)預(yù)估 所在區(qū)域 開盤時(shí)間 君臨新城 25 萬方 5 萬 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 9 月 江南十二府 13 萬方 萬 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 6 月 陽光里程花園 約 15 萬 無 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 6 月 中銳尚城花園 約 12 萬 3 萬 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 5 月 緹香世家 約 15 萬 無 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 6 月 中聯(lián)君悅 約 5 萬 2 萬 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 5 月 國泰潤園 約 15 萬 無 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 1 月 張家港市場(chǎng)在售的別墅主要集中在東南方向，擁有暨陽湖、梁豐生態(tài)園等優(yōu)勢(shì)景觀。 公寓格局1. 陽光里程2. 中銳尚城3. 緹香世家4. 君臨新城5. 江南十二府6. 國泰潤園7. 香蜜湖公館8. 中聯(lián)君悅9. 蘇園10. 蝶湖灣11. 中昊檀 宮12. 朗郡市區(qū)公寓目前在售代表樓盤：張家港在售項(xiàng)目主要集中在二環(huán)附近，本案所處的北側(cè)區(qū)域樓盤項(xiàng)目集中，價(jià)格水平相對(duì)最低。 2020 年下半年，張家港樓市回暖跡象明顯，相比而言，月成交超 1000 套的月份有 4 個(gè)， 2020 年月成交超 1000 套的月份集中在下半年，尤其是第四季度月成交超 1000 套的月份有 3 個(gè)。未來城市的主戰(zhàn)場(chǎng)將轉(zhuǎn)戰(zhàn)城北。 地塊現(xiàn)狀為集團(tuán)棉紗廠房，地塊東南兩側(cè)為兩條主要交通干道，位于地塊東側(cè)的高壓線可以拆除。 “四類”即四類專業(yè)型中心，提供技術(shù)服務(wù)、專業(yè)市場(chǎng)、文化創(chuàng)意、科教研發(fā)四類專業(yè)生產(chǎn)服務(wù)功能，包括技術(shù)服務(wù)中心、精品市場(chǎng)中心、城南汽車服務(wù)中心、城南文創(chuàng)中心和城北科教中心的等五大專業(yè)型中心。城市主中心位于楊舍城區(qū)，以沙洲中路步行街、楊舍西街等老城商業(yè)街區(qū)及人民路為核心，集聚行政、商業(yè)、文化、體育和商務(wù)等城市服務(wù)功能。全市擁有上市公司 19 家，數(shù)量在蘇州各縣市最多； 張家港港是全國首批對(duì)外開放的國家一類口岸，擁有 公里的沿江岸線、 65個(gè)萬噸級(jí)以上泊位。 塘橋鎮(zhèn)位于中國沿海和長江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處，地處長江三角洲新興港口城市張家港市的東南部，全鎮(zhèn)總面積 平方公里，總?cè)丝诮?20 萬人，其中戶籍人口 萬人。全鎮(zhèn)面積 127 平方公里，總?cè)丝?18 萬。 項(xiàng)目地塊 八 投資期限 地塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資期限為 5 年，基金債權(quán)投資期限為 2 年。項(xiàng)目位置如下圖所示： 三 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)類項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積約 287 畝，容積率為 ～ ，物業(yè)類型包括：高層和商業(yè)。 六 交易方式 嘉凱城集團(tuán) (浙江 )有限公司、集團(tuán)及中凱開發(fā)擬共同投資項(xiàng)目，項(xiàng)目資金峰值預(yù)計(jì)為 16 億元人民幣，其中：土地出讓金約 億（含契稅），前期建設(shè)開發(fā)費(fèi)用 億。 張家港市下轄八個(gè)鎮(zhèn)：楊舍鎮(zhèn)、塘橋鎮(zhèn)、金港鎮(zhèn)、錦豐鎮(zhèn)、樂余鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、大新鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)（原常陰沙農(nóng)場(chǎng)）。 樂余鎮(zhèn)位于江蘇省張家港市的東北部，是江蘇省重點(diǎn)中心鎮(zhèn)之一。同時(shí) ，教育、醫(yī)療、文化、社保等城鄉(xiāng)社會(huì)事業(yè)實(shí)現(xiàn)高水平均衡發(fā)展。目前城市形成了形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)；“雙核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心；“五片”指楊舍城區(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū) ； 從城市規(guī)劃的愿景目標(biāo)來看，至 2020 年，市 域總?cè)丝?215 萬，其中城市人口 118萬人，城市化水平 84%，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在 171 平方公里； 張家港市城市總體規(guī)劃明確的中心城區(qū)中楊舍城區(qū)部分，東至雙鹿路（新涇路以北）、二干河（新涇路以南），南至沿江高速公路，西至疏港高速公路，北至晨豐公路、興南路。 “一主”即以沙洲中路步行街、楊舍西街等老城商業(yè)街區(qū)為依托的市級(jí)商業(yè)核心。片區(qū)級(jí)商業(yè)中心：楊舍城北分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城南分區(qū)商業(yè)中心位于塘市街道中路兩側(cè)、楊舍城西分區(qū)商業(yè)中心和楊舍城東分區(qū)商業(yè)中心等四個(gè)片區(qū)級(jí)商業(yè)中心。 三 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 1. 周邊土地市場(chǎng)分析 張家港市近 3 年市區(qū)內(nèi)出讓的主要經(jīng)營用地如下表所示 : 表一： 2020 年張家港市區(qū)土地出讓情況 序號(hào) 土地座落 土 地面積 （平方米） 規(guī)劃用途 成交總價(jià) （萬元） 容積率 建筑面積 （萬方） 樓板價(jià) 交易日期 受讓單位 /項(xiàng)目名稱 1 市區(qū)西二環(huán)路東側(cè) 住宅 ＜容積率≤ 12 5200 中銳尚 城 2 市區(qū)南苑東路南側(cè) 19540 住宅 ≤ 7322 中昊檀 宮 3 市區(qū)南環(huán)路南側(cè) 商業(yè) 5968 ≤ R≤ 2222 楊舍鎮(zhèn)城南股份合作社 4 市 區(qū)華昌路南側(cè) 商業(yè) 9938 ≤ 1743 張家港市東城綜合開發(fā)有限公司 5 市區(qū)河西南路西側(cè) 53033 商業(yè)、住 宅 40014 ＜ R≤ 3449 張家港市金廈房地產(chǎn)開發(fā)公司 6 市區(qū)港城大道東側(cè) 商業(yè) 8357 ≤ R≤ 1857 張家港市金城投資發(fā)展有限公司 7 市區(qū)港城大道東側(cè)商業(yè)、住宅（安置房） 17090 中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地 11408 ≤ R≤ 3338 張家港市城市投資發(fā)展 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)算， 2020 年張家港市出讓土地目前尚有約 萬方（建筑面積）的存量。未來競(jìng)爭格局將轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^割據(jù)。檀宮 151 24135 11 玲瓏灣 113 12693 12 皇家首座 105 13569 13 中聯(lián)皇冠 76 11123 14 未來城 74 12684 15 帝景豪園 54 9868 張家港市區(qū)別墅成交排名： 序號(hào) 樓盤 片區(qū) 套數(shù) 面積（㎡） 1 中昊值得關(guān)注的是城北區(qū)域的兩個(gè)樓盤月均去化都接近了 30 套，城北正被整個(gè)市場(chǎng)所肯定。 200 ㎡小面積疊加市場(chǎng)接受度 較高，因此可考慮疊加、洋房等中間產(chǎn)品，同時(shí)控制面積。? 該 項(xiàng)目 2020 年 8 月推出 15 24 樓 ， 共計(jì)約 500 套房源 。港城樓盤體量與成交量有較大關(guān)系 ,體量較大項(xiàng)目 (君臨新城 )推盤策略以回籠資金為目標(biāo) ,積極推量入市能獲得良好銷售流量 ,中小體量項(xiàng)目 (江南十二府 )采取”惜量入市”策略 ,期待價(jià)格上漲帶來的超額利潤。 城中心商圈以沙洲路步行街為中心，商業(yè)面積約 20 萬方，其中包括大約 300 家臨街商鋪，約 80 家休閑餐飲。餐飲 業(yè)態(tài)占到整條街業(yè)態(tài)配比的 70%以上。 項(xiàng)目由沃爾瑪購物廣場(chǎng)、太陽廣場(chǎng)、克拉水岸、歐陸風(fēng)情街、溫泉酒店、酒店式公寓和住宅、觀景塔，以及整體配套景觀工程而組成。 ? 空間發(fā)展趨勢(shì)：張家港市目前已形成城中心、城西商圈鼎立之勢(shì)，城東也形成以香港城、歐尚超市的區(qū)域商圈。建筑形態(tài)為兩梯三至四戶高層建筑；建筑結(jié)構(gòu)為剪力墻結(jié)構(gòu)； 基本原則：全明、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、緊湊實(shí)用，充分考慮空調(diào)、熱水設(shè)備、管線布置的合理性及隱蔽性； 對(duì)戶型創(chuàng)新，利用露臺(tái)、陽臺(tái)、入戶花園、飄窗等形成的空間形成每套總面積10%以上的贈(zèng)送面積；設(shè)立收納空間、三分衛(wèi)生間、洗衣機(jī)位等；所有戶型均需考慮景觀的不同視點(diǎn)，盡可能做到兩端戶型的創(chuàng)新設(shè)計(jì)；提供菜單式裝修方案（后期），對(duì)地板、墻紙、門、瓷磚等主要材料提供 顏色選擇。 1/3 主體 主體封頂 房屋竣工 整體交付 證 工單位進(jìn)場(chǎng)） 以下結(jié)構(gòu)工程完成 完成 4. 銷售定價(jià) 物業(yè)類型 評(píng)估現(xiàn)價(jià) 年增長率 整盤均價(jià)安置房 3 , 2 9 0 0% 3 , 2 9 0高層 1 0 , 7 6 7 4% 1 1 , 5 0 0社區(qū)商業(yè) 2 0 , 0 0 0 0% 2 0 , 0 0 0公寓式辦公 1 0 , 4 2 4 0 1 1 , 5 0 0地下可售車庫 7 5 , 0 0 0 0% 7 5 , 0 0 0 五 經(jīng)濟(jì)效益分析 1. 項(xiàng)目成本測(cè)算 項(xiàng)目總建面單價(jià)（元/平方米）總建面（平方米）地上可銷面單價(jià)( 元 /平方米 )地上可銷面（平方米）總價(jià)( 萬元 )土地費(fèi)用 1 , 8 8 6 6 3 0 , 5 8 6 2 , 5 6 8 4 6 3 , 0 3 6 1 1 8 , 9 2 8前期工程費(fèi)用 304 6 3 0 , 5 8 6 414 4 6 3 , 0 3 6 1 9 , 1 5 7主體建筑工程費(fèi)及粗裝修 2 , 4 3 5 6 3 0 , 5 8 6 3 , 3 1 5 4 6 3 , 0 3 6 1 5 3 , 5 1 8主體安裝工程費(fèi)及二次精裝修 310 6 3 0 , 5 8 6 422 4 6 3 , 0 3 6 1 9 , 5 6 1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 428 6 3 0 , 5 8 6 583 4 6 3 , 0 3 6 2 6 , 9 8 9配套設(shè)施費(fèi) 38 6 3 0 , 5 8 6 52 4 6 3 , 0 3 6 2 , 4 0 5不可預(yù)見費(fèi) 161 6 3 0 , 5 8 6 219 4 6 3 , 0 3 6 1 0 , 1 2 4資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用 660 6 3 0 , 5 8 6 899 4 6 3 , 0 3 6 4 1 , 6 4 8合計(jì) 6 ,2 2 2 6 3 0 ,5 8 6 8 ,4 7 3 4 6 3 ,0 3 6 3 9 2 ,3 2 9 2. 項(xiàng)目銷售收入 物業(yè)類型 合計(jì) 評(píng)估現(xiàn)價(jià) 年增長率 整盤均價(jià) 銷售收入（萬元）安置房 2 3 , 0 0 0 3 , 2 9 0 0% 3 , 2 9 0 7 , 5 6 7高層 4 0 0 , 0 3 6 1 0 , 7 6 7 4% 1 1 , 5 0 0 4 6 0 , 0 4 1社區(qū)商業(yè) 1 8 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 0% 2 0 , 0 0 0 3 6 , 0 0 0公寓式辦公 2 2 , 0 0 0 1 0 , 4 2 4 0 1 1 , 5 0 0 2 5 , 3 0 0地下可售車庫 1 5 7 , 8 0 6 7 5 , 0 0 0 0% 7 5 , 0 0 0 3 0 , 7 5 0合計(jì) 6 2 3 ,5 3 6 5 5 9 ,6 5 8 3. 項(xiàng)目靜態(tài)效益 項(xiàng)目計(jì)量單位（平方米）地上可銷面單價(jià)( 元 /平方米 )總金額( 萬元 ) % 收入收入 4 6 3 , 0 3 6 1 2 , 0 8 7 5 5 9 , 6 5 8 1 0 0 . 0 %營業(yè)稅及附加 4 6 3 , 0 3 6 665 3 0 , 7 8 1 5 . 5 %凈收入 4 6 3 , 0 3 6 1 1 , 4 2 2 5 2 8 , 8 7 7 9 4 . 5 %成本 4 6 3 , 0 3 6 8 , 4 7 3 3 9 2 , 3 2 9 7 0 . 1 %項(xiàng)目公司毛利潤 4 6 3 , 0 3 6 3 , 6 1 4 1 6 7 , 3 3 0 2 9 . 9 %費(fèi)用 4 6 3 , 0 3 6 604 2 7 , 9 8 3 5 . 0 %成本費(fèi)用合計(jì) 4 6 3 , 0 3 6 9 , 0 7 7 4 2 0 , 3 1 2 7 5 . 1 %清算土地增值稅 4 6 3 , 0 3 6 779 3 6 , 0 8 6 6 . 4 %稅前利潤 4 6 3 , 0 3 6 1 , 5 6 5 7 2 , 4 7 9 1 3 . 0 %所得稅 4 6 3 , 0 3 6 391 1 8 , 1 2 0 3 . 2 %項(xiàng)目公司凈利潤 4 6 3 , 0 3 6 1 , 1 7 4 5 4 , 3 5 9 9 . 7 %項(xiàng)目總投資 4 6 3 , 0 3 6 9 , 0 7 7 4 2 0 , 3 1 2項(xiàng)目銷售毛利率 2 9 .9 %項(xiàng)目銷售凈利率 9 .7 %項(xiàng)目投資利潤率 1 2 .9 % 4. 項(xiàng)目現(xiàn)金流情況及動(dòng)態(tài)收益 項(xiàng)目公司資金峰值（萬