【正文】 4廣告、宣傳費(fèi)500萬(wàn)元5銀行利息100萬(wàn)元6垃圾處理費(fèi)50萬(wàn)元7營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元10商品房維修基金（綜合）50萬(wàn)元11辦理權(quán)證50萬(wàn)元合計(jì)1290萬(wàn)元216。 綜合容積率：216。 配套要完善化小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。216。216。216。216。由此推算，重慶福利設(shè)施還遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需求，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間非常大。 令人擔(dān)憂的是截至06年底，重慶市60歲及以上人口基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率很低，%；%，明顯滯后于重慶市人口老齡化的步伐。但與此同時(shí)，老年人口數(shù)量大、上升速度快也成為重慶人口變動(dòng)的一大隱憂。（二）重慶市老齡化現(xiàn)狀216。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。216。綜上所述：2007年上半年．重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預(yù)）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。 商品房銷售價(jià)格漲勢(shì)不止由于“新特區(qū)”土地升值的預(yù)期、國(guó)務(wù)院《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007―2020年）》文件的出臺(tái)等因素的影響，2007年下半年綜合物業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)將不斷上揚(yáng)。其中，%；，增長(zhǎng) %；，增長(zhǎng) %。數(shù)字顯示：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴(kuò)張的發(fā)展態(tài)勢(shì)。ZY: Wow! That was a real “scoop”. I’m looking forward to my first assignment now. Perhaps I’ll get a scoop too!ZY: What should I keep in mind?ZY: Can I go out on a story immediately?G: Our third stop shows the changes that have happened to work practices. Manufacturing no longer takes place on the earth but on space stations like this one. A group of engineers programmer robots to perform tasks in space. The robots produce goods such as drugs, clothes, furniture, hovering carriages, etc. There is no waste, no pollution and no environmental damage! However, the panies have to train their representatives to live and work in space settlements. They have to monitor the robots and the production. When the goods are ready they’re transported by industrial spaceship back to earth.Li Qing My mind began to wander. What job would I do? My motivation increased as I thought of the wonderful world of the future.HX: (laughing)That’s admirable, but I’m afraid it would be unusual! Wait till you’re more experienced. First we’ll put you as an assistant to an experienced journalist. Later you can cover a story and submit the article yourself.HX: Here es my list of dos and don’ts: don’t miss your deadline, don’t be rude, don’t talk too much, but make sure you listen to the interviewee carefully.HX: Perhaps you will. You never know. 216。上半年，增長(zhǎng) %。上半年：㎡，%；㎡，%。下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和發(fā)展，前兩個(gè)季度房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成為新特區(qū)后的市場(chǎng)預(yù)期必然將影響下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和走勢(shì)。 “老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大2000年國(guó)家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。216。 人口老齡化加劇中國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量最多的直轄市——相信這是重慶不得不戴上的桂冠。 4個(gè)老人、1對(duì)夫妻、1個(gè)孩子，這種被稱為“421”模式的家庭正越來(lái)越多。事實(shí)上，人口老齡化趨勢(shì)也考驗(yàn)著養(yǎng)老體制。 216。 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老院等福利機(jī)構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重。 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。 生活要智能化應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。四、項(xiàng)目投資成本預(yù)算（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算地塊項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)條件216。 綠化面積：40% 216。 開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)：（前期費(fèi)用+中期費(fèi)用+后期費(fèi)用）2%=（2130萬(wàn)+5850萬(wàn)+1290萬(wàn)）2%=216。房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作之外，在很大程度上還有一個(gè)資金運(yùn)作，項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作和資金運(yùn)作的成功與否決定著項(xiàng)目開發(fā)成功與否。項(xiàng)目實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。 I HAVE SEEN AMAZING THINGSUnit 4ZY: Wonderful. What do I need to take with me? I already have a notebook and camera.ZY: Why is listening so important?“quick,” said the editor. “Get that story ready. We need it in this edition to be ahead of the other newspapers. This is a scoop.” Zou Yang had just e back into the office after an interview with a famous film star. “Did he really do that?” asked someone from the International News Department. “Yes, I’m afraid he did,” Zhou Yang answered. He set to work. ZY: But how can I listen carefully while taking notes?ZY: Thank you. Not only am I interested in photography, but I took an amateur course at university to update my skills. MY FIRST WORK ASSIGNMENTG: Good morning to all our visitors from 2008. First we’re going to examine one of the latest forms of munication among our space citizens. No more typists working on a typewriter or puter! No more postage or postcodes! Messages can now be sent using a “thoughtpad”. You place the metal band over your head, clear your mind, press the sending button, think your message and the next instant it’s sent. It’s stored on the “thoughtpad” of the receiver. It’s quick, efficient and environmentally friendly. The only limitation is if the user does not think his or her message clearly, an unclear message may be sent. But we cannot blame the tools for the faults of the user, can we?綜上所述，隨著重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)，通過市場(chǎng)分析，避開激烈競(jìng)爭(zhēng)的房產(chǎn)市場(chǎng)，另辟蹊徑，轉(zhuǎn)而投資新式老年住宅公寓，是富有遠(yuǎn)見的選擇。不論哪一種籌資購(gòu)房形式都涉及一個(gè)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。故現(xiàn)將銷售價(jià)格暫定為：多層住宅1800元/平方米，小高層住宅2000元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。 總?cè)丝冢喊慈司?8㎡計(jì)算約為1128人216。216。 環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。216。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差。216。 老年人住宅明顯不足截止到2006年，重慶城鄉(xiāng)社會(huì)福利院有142個(gè)，農(nóng)村敬老院1126個(gè)。而從贍養(yǎng)費(fèi)看，%的城市家庭每年花費(fèi)超過1萬(wàn)元。目前，這種壯觀的老齡化趨勢(shì)不會(huì)停滯，在未來(lái)幾年還會(huì)逐年上升，到2010年，老年人口將達(dá)到500萬(wàn)，占全市總?cè)丝诘?5%，相當(dāng)于每6個(gè)重慶人里就有1位老人。在2003年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。216。二、老年人住宅市場(chǎng)分析（一）老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析216。 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸重慶隨著重慶成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后的又一“新特區(qū)”，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯；同時(shí)，處于全國(guó)中游水平，同