【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。216。 養(yǎng)老觀念逐步轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。216。 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。216。 國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。在2003年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事老年人住宅的開(kāi)發(fā)?？偨Y(jié)：縱觀我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來(lái)，大眾化住宅開(kāi)發(fā)一直是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開(kāi)發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇，老年人住宅開(kāi)發(fā)恰逢其時(shí)，水到渠成。可以預(yù)見(jiàn)，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老年人極其子女）所接受，誰(shuí)搶占了開(kāi)發(fā)先機(jī)，誰(shuí)就開(kāi)拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（二）重慶市老齡化現(xiàn)狀216。 人口老齡化加劇中國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量最多的直轄市——相信這是重慶不得不戴上的桂冠。，每100人里8人年齡超過(guò)65歲；2004年底全市年滿60周歲以上的老人已達(dá)414萬(wàn)。目前，這種壯觀的老齡化趨勢(shì)不會(huì)停滯，在未來(lái)幾年還會(huì)逐年上升，到2010年，老年人口將達(dá)到500萬(wàn)，占全市總?cè)丝诘?5%，相當(dāng)于每6個(gè)重慶人里就有1位老人。目前，%，%，這說(shuō)明重慶在人口老齡化的同時(shí)。據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查，目前重慶市有“空巢老人”180萬(wàn)人，約占全市老年人總數(shù)的40%以上。216。 “421”家庭的“泛濫”長(zhǎng)期以來(lái)，重慶一直是實(shí)行計(jì)劃生育政策相對(duì)嚴(yán)格的地區(qū)之一，出生率、死亡率和自然增長(zhǎng)率的不斷降低，鞏固了“低出生、低死亡、低增長(zhǎng)”的現(xiàn)代型人口再生產(chǎn)模式。但與此同時(shí)，老年人口數(shù)量大、上升速度快也成為重慶人口變動(dòng)的一大隱憂。 4個(gè)老人、1對(duì)夫妻、1個(gè)孩子，這種被稱(chēng)為“421”模式的家庭正越來(lái)越多。而“421”家庭引發(fā)的一個(gè)最主要的社會(huì)問(wèn)題就是養(yǎng)老壓力，據(jù)最近一項(xiàng)調(diào)查顯示，35%的城市家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的城市家庭要贍養(yǎng)2到3位老人。而從贍養(yǎng)費(fèi)看，%的城市家庭每年花費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元。出于對(duì)醫(yī)療保險(xiǎn)體系的擔(dān)憂，家庭積極儲(chǔ)蓄，不敢增加消費(fèi)支出，是現(xiàn)在中年人的普遍心態(tài)。 216。 “未富先老”發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老年型社會(huì)時(shí)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000到10000美元，而中國(guó)目前為1000美元。重慶市老年協(xié)會(huì)的一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查顯示，近半數(shù)老年人由于經(jīng)濟(jì)收入低影響生活質(zhì)量的提高，其余的依次為缺乏科學(xué)養(yǎng)生知識(shí)、居住環(huán)境差、身體健康狀況不好、生活內(nèi)容單調(diào)、情緒不穩(wěn)定和子女不孝敬等因素。 令人擔(dān)憂的是截至06年底，重慶市60歲及以上人口基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率很低，%；%，明顯滯后于重慶市人口老齡化的步伐。事實(shí)上，人口老齡化趨勢(shì)也考驗(yàn)著養(yǎng)老體制。 （三）重慶市老年住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀216。 老年人住宅明顯不足截止到2006年，重慶城鄉(xiāng)社會(huì)福利院有142個(gè)，農(nóng)村敬老院1126個(gè)。各類(lèi)城鄉(xiāng)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)床位總數(shù)達(dá)近6萬(wàn)張，收養(yǎng)老人超過(guò)3萬(wàn)人。 但目前重慶市年滿60周歲及以上老年人有414萬(wàn)人。按照現(xiàn)在全市床位數(shù)計(jì)算。而按照發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，100名老人中，應(yīng)有5至7人能住進(jìn)養(yǎng)老院。由此推算，重慶福利設(shè)施還遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需求，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間非常大。 216。 戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。216。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足目前重慶市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。216。 環(huán)境質(zhì)量有待提升重慶市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過(guò)的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡(jiǎn)陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，總體環(huán)境質(zhì)量有待提升。216。 服務(wù)人員缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。總結(jié)：重慶市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差。（四）重慶老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)216。 民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)縱觀重慶市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類(lèi)型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在，體制機(jī)制靈活，適應(yīng)性強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)策略上更多思考；管理手段上多樣，市場(chǎng)化運(yùn)作；負(fù)責(zé)程度上責(zé)任心強(qiáng)，全年無(wú)休，以院為家，是事業(yè)型；運(yùn)作成本上更經(jīng)濟(jì)、有效。216。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老院等福利機(jī)構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重。相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。216。 老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定重慶市現(xiàn)有養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。216。 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。三、項(xiàng)目規(guī)劃根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的具體定位，結(jié)合開(kāi)發(fā)設(shè)想，在此提出項(xiàng)目規(guī)劃方案，以期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分析提供依據(jù)。在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。216。 設(shè)計(jì)要人性化要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。216。 生活要智能化應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。216。 環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。216。 戶(hù)型要合理化應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶(hù)面積控制在40～60㎡左右。戶(hù)型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。216。 配套要完善化小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書(shū)畫(huà)室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)臺(tái)等生活配套設(shè)施。四、項(xiàng)目投資成本預(yù)算（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)假設(shè)條件216。 規(guī)劃用地總面積：100畝， 66700㎡。216。 土地用途：住宅用地216。 使用功能：居住養(yǎng)老216。 建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空216。 建筑高度：（多層約6層） —（小高層約12層） m 216。 綜合容積率：216。 綠化面積：40% 216。 總戶(hù)數(shù)：按50㎡/戶(hù)計(jì)算約為631戶(hù)，216。 總?cè)丝冢喊慈司?8㎡計(jì)算約為1128人216。 商品房市場(chǎng)售價(jià)：其中小高層2000元/㎡，建面約21466㎡；多層1800元/㎡，建面約10120㎡；商鋪3800元/㎡，建面約1200㎡。建設(shè)開(kāi)發(fā)成本估算216。 前期費(fèi)用序 號(hào)費(fèi)用科目金 額1土地費(fèi)用1200萬(wàn)元2土地出讓金200萬(wàn)元3拆遷管理費(fèi)200萬(wàn)元4城市基礎(chǔ)配套費(fèi)300萬(wàn)元5總規(guī)劃設(shè)計(jì)圖30萬(wàn)元6施工圖設(shè)計(jì)40萬(wàn)元7園林景觀設(shè)計(jì)20萬(wàn)元8人防費(fèi)100萬(wàn)9消防建審費(fèi)20萬(wàn)元10抗震費(fèi)20萬(wàn)11白蟻費(fèi)2萬(wàn)元合計(jì)2130萬(wàn)元216。 中期費(fèi)用序 號(hào)費(fèi)用科目金 額1建管費(fèi)30萬(wàn)元2地質(zhì)勘探費(fèi)30萬(wàn)3質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)60萬(wàn)元4施工監(jiān)理費(fèi)60萬(wàn)元5樁基費(fèi)（綜合取費(fèi)）800萬(wàn)元6招標(biāo)費(fèi)20萬(wàn)元7土建施工費(fèi)（綜合取費(fèi)）2600萬(wàn)元8水電、消防安裝施工1000萬(wàn)元9室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）300萬(wàn)元10室外道路工程500萬(wàn)元11綠化景觀工程300萬(wàn)元12噪音防治費(fèi)20萬(wàn)元13公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備100萬(wàn)元14電梯費(fèi)用30萬(wàn)元合計(jì)5850萬(wàn)216。 后期費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用科目金額1辦理商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證40萬(wàn)元4廣告、宣傳費(fèi)500萬(wàn)元5銀行利息100萬(wàn)元6垃圾處理費(fèi)50萬(wàn)元7營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元10商品房維修基金（綜合）50萬(wàn)元11辦理權(quán)證50萬(wàn)元合計(jì)1290萬(wàn)元216。 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：（前期費(fèi)用+中期費(fèi)用+后期費(fèi)用）2%=（2130萬(wàn)+5850萬(wàn)+1290萬(wàn)）2%=216。 開(kāi)發(fā)總成本估算：投資開(kāi)發(fā)總成本=（前期費(fèi)用）2130萬(wàn)+（中期費(fèi)用）5850萬(wàn)+（后期費(fèi)用）1290萬(wàn)+（開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）=（二）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)銷(xiāo)售價(jià)格確定由于本案具體地理位置尚未明確，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，只能參照其他城市及本市類(lèi)似項(xiàng)目來(lái)確定銷(xiāo)售價(jià)格。故現(xiàn)將銷(xiāo)售