【正文】 的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高 1~2個(gè)等級； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 33 合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路； 設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識， 合理設(shè)計(jì)過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過建筑面積； 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位； 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備配套； 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到 ㎡ ~ ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表 10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 11。 （二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則 高綠化低密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶型設(shè)計(jì)適合“升級換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格 （三）、總 平面布局 “風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)， 4 棟高層建筑和 12棟多層建筑以合理的分布，高層日照保證間距在 之上，多層日照保證間距在 以上，而且不小于 24 米，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車 30 位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)東西兩個(gè)主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。例如：社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校、市政設(shè)施配套齊全； ③、與政府或稅務(wù)部門協(xié)商減免相應(yīng)的稅費(fèi)。 2021年起，南昌市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上漲。 2021 年，南昌市房地產(chǎn) 25 市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個(gè)較大幅度的增幅。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步 24 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2021]121 文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。根據(jù)南昌市城市總體規(guī) 23 劃，到 2021 年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的 180 萬增加到 300 萬人，城市用地范圍由 165 平方公里增加到 300 平方公里。 積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵消費(fèi)者個(gè)人購房 從土地出讓收益中每年安排一定的資 22 金設(shè)立住房專項(xiàng)資金，用于鼓勵個(gè)人購房。 （三）擬定采取的政策措施 為了促進(jìn)南昌市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的 重要作用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2021]18 號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)?，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善南昌市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，南昌市政府于近日出臺了《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補(bǔ)充意見》（以下簡稱《補(bǔ)充意見》）。成都實(shí)行對購房款補(bǔ)貼 ~1%的政策。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。 房屋拆遷及舊城改造情況 2021 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 萬平方米，較上年減少 34%，涉及被拆遷戶 5366 戶。置業(yè)投資的比 15 重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對南昌市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)?南昌市的房地產(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。 從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平方米 2500 元以上的供應(yīng)量占總量的 %，單套面積在 120平方米以上的總量是 %；從銷售情況看，單價(jià)在每平方米 2500 元以上是占總量銷售的 %，單套建筑面積在 95~150平方米的占總銷售量是 %。 從目前房地產(chǎn)市場分 析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920平方米，多層住宅為90720 平方米，商鋪 5580平方米；容積率 ，綠化率 35%，建筑密度25%。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路 284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。 新建商品住宅購買對象情況 2021 年全市交易量的 萬平方米商品住宅中，本市居民的為 萬平方米，比重達(dá) 76%；外地居民購買的為 萬平方米，比重為 24%。 2021 年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價(jià)格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá) 9%左右。南昌市今年總供應(yīng)土地為 30宗，全年土地總成交量為 1660 畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng) 3 宗，總面積 畝，占總成交面積的 42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá) 27 宗，總成交面積 842 畝，占總成交面積的 58%。商鋪、寫字樓的快速增長對促進(jìn)南昌市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、 健康發(fā)展。 房貸政策壓力初顯 20 中國人民銀行 121 號文件出臺后，由于南昌市超前出臺了激活市場的政策和應(yīng)對措施，南昌市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。對單套見面控制在120 平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于 2021 元 /平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。 （四） 2021 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 南昌市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件 （ 1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長 態(tài)勢。 （ 4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。從2021 年至今，鋼材價(jià)格從 2400 元 /噸上升到 3400 元 /噸，混凝土則上漲了 50 元至 80元 /方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加 100多元 /平方米。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷 而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析 （一）基本概況 本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。 在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。 （二）、平面設(shè)計(jì) 住宅。 （三）、立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。250%=3166 元 /平方米 加權(quán)平均法定價(jià)過程 表 15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià) 項(xiàng)目 名稱 比準(zhǔn)價(jià)格 （元 /平方米） 建筑面積 （平方米） 共計(jì) （萬元） A 2698 28529 7697 B 多層： 2850 高層： 3359 250000 71250 83975 C 多層： 2903 高層： 3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多層住宅銷售價(jià)格 =98650 萬元247。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 70[1－ (1＋ %)50]247。 48 編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。 高層 4樓開始施工。 多層 5~8樓室內(nèi)外裝修。 公共設(shè)施配套工程。 回款進(jìn)度詳見表 18。 正式全部入住。 高層 4設(shè)備安裝。 高層 1~3樓開始施工。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 （四）、建議銷售價(jià)格 綜合考慮了市場 對定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為： 多層住宅： 2950 元 /平方米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 12021 元 /平方米 車位： 15 萬元 /個(gè) 四、戶型設(shè)計(jì)定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計(jì) 104 套。 394011平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 44 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價(jià)為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價(jià)過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。 住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 2 207 （三）金融銀行 27 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購物 建材市場、洪城大市場 （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢（ S） ①、地處老城區(qū)； ②、地塊臨