【正文】 回款進度詳見表 18。 地下 100 個車位用于出售，車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%；地上 200 個車位用于出租， 50 出租期從 2021 年開始，出租率分別為 2021年 80%， 2021 年 90%， 2021 年至以后都為 100%，租金價格每月 100 元 /個，因考慮有使用率的問題，按 10 個月計算，即每年租金收入 1000 元 /個。 二、本項目物業(yè)銷售租賃價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售 風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅每平方米 2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 12021 元；地下車位每個 15萬元，即 7500 元 /平方米； 49 三、銷售進度及付款回收計劃 本項目計劃在 2 年半（ 30 個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 17。 正式全部入住。 公共設施配套工程。 高層 1~3室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓竣工驗收。 高層 4設備安裝。 多層 5~8樓室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓設備安裝。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 高層 1~3樓開始施工。 高層 4樓開始施工。 完成投資額 25%，開始預售多層1~4樓。 報建、領取建設規(guī) 劃許可證。 綜合管網(wǎng)設計。 48 編制可行性研究報告并批復。 項目投資估算 一、項目實施 進度安排 本項目計劃在兩年（ 24 個月）左右的時間內(nèi)建成。 以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 （四）、建議銷售價格 綜合考慮了市場 對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 12021 元 /平方米 車位： 15 萬元 /個 四、戶型設計定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計 104 套。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 70[1－ (1＋ %)50]247。 PS=12NRS???????????①（總價等于 N 年的收益） RS≥PSλ247。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以 2021年 6 月 31 日為基準，其價格變動情況同住宅相同。 394011平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 44 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。250%=3166 元 /平方米 加權(quán)平均法定價過程 表 15：本項目住宅價格加權(quán)平均價 項目 名稱 比準價格 （元 /平方米） 建筑面積 （平方米） 共計 （萬元） A 2698 28529 7697 B 多層： 2850 高層： 3359 250000 71250 83975 C 多層： 2903 高層： 3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多層住宅銷售價格 =98650 萬元247。 表 13：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 序號 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準價格 交通 配套 環(huán)境 小計 交房 標準 社區(qū) 規(guī)劃 小計 A 2600 109/100 +3 +1 0 100/104 0 +1 100/101 100/100 2698 B 2900 3300 109/100 +2 0 +3 100/105 0 +2 100/102 100/100 2951 3359 C 2880 31109/100 +3 +1 +2 100/106 0 +2 100/102 100/100 2903 35 42 00 28 D 3000 109/100 +3 +2 0 100/105 0 +1 100/101 100/100 3186 E 2750 109/100 +2 +2 +1 100/105 0 +1 100/101 100/100 2826 表 14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項目 名稱 比準價格 （元 /平方米） 銷售狀況權(quán)重 （銷售率） 加權(quán)的相對價格 （元 /平方米） 本項目住宅銷售價格 （元 /平方米） A 2698 100% 2698 B 2951 3359 0% C 2903 3528 80% 2322 2822 D 3186 80% 2549 E 2826 90% 2543 合計 多層：180% 多層： 5020 多層：2789 43 高層：250% 高層： 7914 高層： 3166 多層住宅銷售價格 =5020 元 /平方米247。 四、價格定位 （一）、住宅部分 市場比較法定價過程 表 12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計表 序號 項目名稱 建筑規(guī)模 建筑面積 （平方米） 平均價格 （元/平方米） 銷售率 （ %） 開盤 日期 A 龍澤 67F 28529 2600 100 03/01/28 40 園 B 萊茵半島花園 6+1F 12F 250000 多層：2900 高層：3300 未開盤 內(nèi)部認購 C 新田綠洲 96F、412F 118F 67872 多層：2880 高層：3500 80 03/06/15 D 船山廣場 119F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 214F、218F 47460 3000 90 03/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：龍澤園、 B：萊茵半島花園、 C：新田綠洲、 D：船山廣場、 E：水印都市。 住宅裝修及設施標準： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 （三）、立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。 表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準 一 二 三 四 套型面積系列標準（平方 米） 使用面積 42~48 53~60 64~71 75~90 34 建筑面積 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空間 使用 面積 標準 （平方米） 起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥ 6 餐廳 ≥ 8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當增加） 門廳 2~3 儲藏 2~4（吊柜不計入） 工作室 6~8 設 施 配 套 標 準 廚 房 Ⅰ型 灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長 ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長 ≥ 2700mm） 衛(wèi) 生 間 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗 衣機位、自然換氣（風道） Ⅱ型 浴盆（ ）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（ 1~2 個）、洗衣機位、機械換氣（風道） 設 備 標 準 電器設備 用電量 80~120 KWH/月 負荷 1560~4000W （ 大 套 可 增 至6000W） 35 電表 5（ 20） A~10（ 40） A 電源插座 小居室 2~3 組 小居室 2 組 廚房 3 組 衛(wèi)生間 3 組 電視插口 起居、主臥個一個 電話 1~2 臺 空調(diào)線 設專用線 寬帶接口 每個臥室一個 給水設備 用水量 200~300 升 /人住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。 （二）、平面設計 住宅。 （一）、建筑方案總體構(gòu)思 建設地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 （四）、交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設 于小區(qū)西面主出入口，緊接西面 20 米寬的沿江路。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。 在建筑設計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜 合考 29 慮住宅的使用功能和空間組合等因素。例如：教育費附加。 （二）交通網(wǎng)絡 2 207 （三）金融銀行