【正文】 . 住宅商業(yè)綜合地產(chǎn)項目可行性研究報告 目 錄第一章 總 論 3第一節(jié) 項目背景 3第二節(jié) 項目概況 5第二章 項目投資環(huán)境與市場研究 9第一節(jié) **市投資環(huán)境分析 9第二節(jié) **市房地產(chǎn)市場分析 12第三節(jié) 目標市場及銷售預測 16第三章 項目開發(fā)條件與建設方案 22第一節(jié) 項目現(xiàn)狀概況 22第二節(jié) 項目建設條件 22第四章 投資估算與資金籌措 27第一節(jié) 項目總投資估算 27第二節(jié) 銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預測 32第五章 財務評價 35第一節(jié) 評價方法的選擇及依據(jù) 35第二節(jié) 項目財務評價 36第六章 項目風險及對策 40第一節(jié) 項目風險 40第二節(jié) 相應對策 41后 記 43第一章 總 論第一節(jié) 項目背景一、項目簡介項目名稱：888888地產(chǎn)開發(fā)商：666公司666集團股份有限公司是經(jīng)國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會批準，由8888公司出資，于88888日設立。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會批準，于******日，666集團（6*****）A股在上海證券交易所掛牌上市。 工程地點： 項目簡介：，綠化率40%，總建筑面積778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積224197平方米（含物業(yè)及會所2000平方米）,住宅面積554717平方米，另外地下建筑60000平方米。項目建設周期及總投資估算。初步估計本項目建設投資總額為306593萬元，預計建設周期約為6年。二、可行性研究報告編制依據(jù)國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。三、項目背景項目所在地**市地處湖北省西北部，居漢水中游，轄南漳、谷城、?？等h，棗陽、宜城、老河口三個縣級市，襄城、樊城、**三個城區(qū)和國家級高新技術開發(fā)區(qū)、省級魚梁洲開發(fā)區(qū)。**市城區(qū)面積3563平方公里，,其中建成區(qū)面積100平方公里，人口120萬。**有著2800年悠久的歷史，不僅是“中國歷史文化名城”，而且是“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”和“中國魅力城市”。**是重要的鐵路交通樞紐，有一條漢江、兩座機場、三條鐵路和四通八達的公路網(wǎng)，尤其是孝襄、襄十、襄荊和魏樊四條高速公路在**交匯，基本可與相距1000公里左右的大城市實現(xiàn)朝發(fā)夕至，交通條件便利。**作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，人力資源豐富，勞動力素質較高，科研院所、大專院校、金融機構、涉外服務、醫(yī)療單位等較為完善，其綜合實力和發(fā)展水平居湖北省前列。近年來，**經(jīng)濟快速發(fā)展，目前已形成以汽車、商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)為核心的格局，**市經(jīng)濟結構日趨合理，已步入良性發(fā)展的軌道，逐步成為“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實力雄厚、發(fā)展?jié)摿妱拧钡某鞘?。?jīng)濟的強勁發(fā)展帶動了**市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，市民消費觀念不斷更新，購房能力不斷提高。正是在這種環(huán)境下，666集團擬開發(fā)此地塊。第二節(jié) 項目概況一、項目內容建設規(guī)模：計劃建設商品住宅樓40棟，總建筑面積778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積224197平方米（含物業(yè)及會所2000平方米）,住宅面積554717平方米，另外地下建筑60000平方米。二、主要建設條件（一）、地址狀況地面狀況：該項目地段位于123路和33路之間，配套設施齊全。 （二）、氣候條件—℃；極端最高溫度42℃；極端最低溫度12℃；年日照時間2050—2200小時；年降雨量900—1107毫米；年無霜期250—266天；年平均風速34米/秒；年最大風速1922米/秒。（三）、地震幅度**市地震設防幅度為6度。（四）、原材料供應情況水泥：為本市采供砂石料：為本市采供鋼材：武鋼產(chǎn)品石灰：**產(chǎn)品（五）、交通狀況項目位于123路、33路和**路三條主干道交匯處，標準路面，寬闊、暢通。（六）、能源供應供水：**市n水廠管網(wǎng)，增容方便快捷。供電：現(xiàn)有原兩家企業(yè)的專用工業(yè)供電線路三條，足夠使用。三、主要經(jīng)濟技術指標根據(jù)規(guī)劃，“888888地產(chǎn)”小區(qū)主要技術指標如下：表1： 主要技術指標表項目單位指標項目單位指標用地面積㎡建筑密度%綠化率%40　容積率　總建筑面積㎡建筑占地面積㎡其中住宅㎡其中住宅㎡商業(yè)㎡169781商業(yè)㎡酒店㎡52416酒店㎡2892戶型配比情況表2 戶型配比表戶型套數(shù)建筑面積比例兩房3395305538%三房1755210626%四房24138552%合計5391554717100%項目主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)表3 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)表項目數(shù)據(jù)總投資（萬元）306593其中：土地費用（萬元）128148項目收入（萬元）住宅售價（元/㎡）5300商業(yè)售價均價（元/㎡）9000利潤（萬元）（所得稅前）47945總投資利潤率財務內部收益率%凈現(xiàn)值（萬元）1106投資回收期項目建設期6年四、項目實施進度安排工作進度安排第一年，繳納土地出讓金首款。第二年，商業(yè)、住宅一期工程開工。第三年，商業(yè)、住宅一期工程竣工；商業(yè)、住宅二期工程開工。第四年，商業(yè)、住宅二期工程竣工；商業(yè)、住宅三期工程開工。第五年，商業(yè)、住宅三期工程竣工；商業(yè)、住宅四期工程開工。第六年，項目竣工。銷售進度計劃具體銷售進度如下表：表4 銷售進度安排表銷售周期商業(yè)部分銷售進度住宅部分銷售進度第二年%第三年%33%第四年%33%第五年%33%第六年%29%第二章 項目投資環(huán)境與市場研究第一節(jié) **市投資環(huán)境分析（一）**市基本情況**市地處湖北省西北部，居漢水中游，秦嶺大巴山余脈，轄南漳、谷城、?？等h，棗陽、宜城、老河口三個縣級市，襄城、樊城、**三個城區(qū)和國家級高新技術開發(fā)區(qū)、省級魚梁洲開發(fā)區(qū)。 **市是湖北省域副中心城市。**市城區(qū)面積3563平方公里，；其中建成區(qū)面積100平方公里，人口120萬。2012年全市國內生產(chǎn)總值2501億萬，，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在17348元左右，農(nóng)村居民人均純收入在8545元左右，**城鄉(xiāng)居民收入增長均達到13%以上。有著2800年悠久歷史的**，不僅是“中國歷史文化名城”，而且是“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”和“中國魅力城市”、“全國科技進步先進市”、“全國綠化模范城市”。2005年**被《福布斯》評為“中國20座最適合開設工廠的城市”之一。經(jīng)過建國以來特別是改革開放以來的發(fā)展，**發(fā)生了巨大的變化，逐步成為“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實力雄厚、發(fā)展?jié)摿妱拧钡某鞘小?*市是東風公司發(fā)展重型柴油車、輕型車、中高檔轎車的重要基地，其中發(fā)動機、中重型車橋、座椅等初具核心競爭力，汽車工業(yè)占全市第二產(chǎn)業(yè)的60%以上，“天籟”轎