【正文】 第一章 前言一、報告編制目的在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合摩根中心項目地塊所處的區(qū)位環(huán)境，對該項目的可行性與開發(fā)經營策略提出專業(yè)性的意見和建議。結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方式。對項目進行投資分析和風險分析。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù)摩根中心項目已報規(guī)確定的擴初方案(中外建設計方案)；國家建設部及武漢市頒布的相關法律與政策；武漢市關于房地產開發(fā)經營的相關規(guī)定與稅費標準；現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。三、項目背景地塊指標：(1) 地塊技術指標：項目占地：㎡總建筑面積：㎡上部建筑面積: ㎡地下室面積: ㎡1~4層裙房商網面積: ㎡住宅面積: ㎡寫字樓面積: ㎡地塊技術指標分析：較小的地塊規(guī)模使地上停車位有限，而地下停車相對充足。超高的容積率限制了建筑形式必定是群樓+多棟點式塔樓的組合方式，而點式高層住宅由于無法保證居住品質，正面臨被市場淘汰的境況。(2) 地塊形狀地塊形狀描述：項目地塊表面平整，無其他相關建筑物。呈西大東小的梯形結構，臨街面較長而縱深相對不足。一面臨城市主干道，另外三面直接與其它地塊接壤地塊形狀分析： 較長的臨街面為商業(yè)帶來理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示；一面臨城市主干道，在帶來較高商業(yè)價值的同時，也面臨較大的噪音干擾；三面直接與其它地塊接壤，使得地塊沒有車輛出入的天然緩沖區(qū)；地塊縱深不足，無法同時滿足大進深要求的建筑和大進深廣場的需要； (3) 地塊經濟指標地塊經濟指標描述：此地塊為商業(yè)二級，居住一級，市場價值折算到樓面地價住宅約2300，商業(yè)3000地塊經濟指標分析：較高的土地價值決定了區(qū)域物業(yè)的檔次在中高檔消費特征：(1) 人口特征：人口特征描述：狹義區(qū)域內流動人口大于居住人口。流動人口中主要以區(qū)域內企業(yè)衍生出商務人士占主導區(qū)域內流動人口中以高知年輕人群占主導。人口特征分析：區(qū)域內大量的高質素商務人群，如何服務于這類特殊人群，滿足他們的需求，將是決定項目是否能夠獲得更大利潤空間的關鍵因素。(2) 消費特征：消費特征描述：區(qū)域內消費群較為成熟，購買力強，且理性。區(qū)域內消費地點較為集中，且有明顯時間段。區(qū)域內多為商務相關消費。消費特征分析：區(qū)域內消費能力強、明顯的消費習慣，且理性，區(qū)域內商業(yè)必須更具差異化，人性化，也才更具備競爭力和吸引力，從而獲得更高的獲利空間。環(huán)境氛圍：(1) 周邊環(huán)境：周邊環(huán)境描述：作為政府重點規(guī)劃，經營8年之久的金融一條街，市容整潔干凈，規(guī)劃有序。地塊附近沒有可帶來較高附加值的自然景觀資源。項目縱深方向環(huán)境比較雜亂，人流也比較混雜。項目位于武漢人行和中信銀行矗立地塊兩側，對地塊形成擠壓之勢。周邊環(huán)境分析：整潔的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎，但自然景觀資源的匱乏又使得頂級物業(yè)面臨先天條件上的缺陷；兩側高層建筑擠壓，要求項目建筑外觀上有一定突破，方能脫穎而出。較小的建筑間距，對私密性產生一定影響，同時設計時在視覺通道應有所考慮。 (2) 商業(yè)氛圍：商業(yè)氛圍描述：項目立地所在金融一條街基本為商業(yè)真空帶。商業(yè)氛圍分析：由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對商業(yè)運作要求有較長的市場培育期，規(guī)模和產品的針對性將是縮短市場培育時間的有效手段。(3) 周邊規(guī)劃：周邊規(guī)劃描述：市政府對建設大道規(guī)劃為金融一條街。江漢區(qū)對區(qū)域的規(guī)劃為商務區(qū)。港澳臺路段的政府規(guī)劃為港澳臺特色風情街。項目立地周邊擬建20萬㎡的商業(yè)綜合體－中華城項目。周邊規(guī)劃分析：商務與商服將是政府大力支持的物業(yè)發(fā)展方向，與之相匹配的住宅與商業(yè)也會擁有一定機會，但很難于近期實現(xiàn)。路網交通：公共交通描述：區(qū)域路網分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達，可順利到達武漢各個城區(qū)。地塊周邊沒有人流據(jù)點，且車流速度較快。公共交通分析：發(fā)達的公共交通網絡有利于各種物業(yè)的發(fā)展。人流據(jù)點的缺乏則會對滯留性人群要求較高的商業(yè)種類產生較大影響。車流速度較快也不利于聚集人氣。市政：水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎設施完備。分析：完備的市政配套對各類物業(yè)均是有利支持配套：區(qū)域典型的商務屬性使得滿足商務功能的金融業(yè)和餐娛等配套十分充足，且品種齊全。而作為城市核心地段，生活配套也比較齊全，相比只是范圍要稍大一點。分析：比較而言，地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。消費特征：商務類供給與需求都很旺盛。分析：人口特征實際上就已經決定了區(qū)域內的需求特征。經過多年的培育與發(fā)展，金融一條街的商務發(fā)展已經進入相對良性循環(huán)的狀態(tài)，由于需求的增長使得區(qū)域供給更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟的環(huán)境又將刺激更多的需求。因此我們也需要把提供的產品做得更具有差異化，人性化，也才更具備競爭力和吸引力，從而獲得更高的獲利空間。商業(yè)氛圍：金融一條街上的商業(yè)真空帶。分析：由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對商業(yè)運作要求有較長的市場培育期，規(guī)模和產品的針對性將是縮短市場培育時間的有效手段。小結：項目所處地段屬傳統(tǒng)商務和商業(yè)黃金地段，發(fā)展成熟，是發(fā)展商務型及附屬商業(yè)型物業(yè)的理想之所。第二章 項目宏觀環(huán)境分析投資機會孕育于宏觀經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產業(yè)更是如此。因此，對宏觀經濟及寫字樓市場環(huán)境的把握，是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。一、武漢寫字樓發(fā)展歷程——由單一功能布局向多元化產品體系升級2006年寫字樓的發(fā)展，從產品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商務樓已經不能完全滿足實際的市場需求，尤其是中高端市場需求，第四代商務樓時代應運而生。從武漢寫字樓近十年的發(fā)展軌跡來看，基本上經歷了如下發(fā)展歷程：第一代商務樓，無空調，無商務中心，無規(guī)范物業(yè)管理：公共衛(wèi)生間，建筑、裝修標準低，多數(shù)無電梯。典型代表為：政府機關辦公樓、單位改建出租商務樓。第二代商務樓，有中央空凋，有商務中心，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標準高，有豎向交通安排：但不能24小時全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務代理服務，不能提供全天工作人員餐飲空間。典型代表為：武漢招銀大廈、武漢廣場。第三代商務樓(3S住商物業(yè))，有分戶空調設計，有個性化物業(yè)管理，提供商務代理服務，提供商務性居住功能，設計分戶衛(wèi)生間，提供餐飲空間，有豎向交通安排：24小時全天候開放，適合新經濟需求，建筑、裝修標準高。住商樓一般處在商務區(qū)，或臨近商務區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費比較低，優(yōu)良的性價比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。典型代表為：兆富國際大廈、鵬程時代。第四代商務樓（城市綜合體）：在2006年，中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，并有成為武漢高端寫字樓未來供應市場主流的趨勢。城市綜合體是集頂級住宅、星級酒店、商務物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場于一體的建筑集群。第四代商務樓主要在產品綜合品質上在第三代的基礎上有較大拔高，并在目標客戶上主要針對中高端企業(yè)和客戶的需求。典型代表：新世界中心、時代豪苑、中建工行廣場等。二、2006年市場回顧——城市綜合體引領市場新導向第三代商務樓市場交易活躍，第二代商務樓由持有經營轉向租售并舉。在2006年，大量中小戶型住商物業(yè)推向市場，由于其低使用成本贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。而傳統(tǒng)第二代商務樓由于使用成本較高，人性化設計缺乏，導致空置率較高，開發(fā)商不得不將寫字樓由持有經營轉向租售并舉，如武漢廣場、世貿大廈、瑞通廣場、漢元中心等第二代商務樓都開始對外銷售，價格差距較大。市場發(fā)展出現(xiàn)分水嶺，商業(yè)區(qū)、商務區(qū)寫字樓價格懸殊。2006年在寫字樓市場出現(xiàn)的另外一個特點就是，商業(yè)區(qū)和商務區(qū)的寫字樓逐步分流，形成寫字樓分布的兩大特點，且商務區(qū)的寫字樓表現(xiàn)出更為強勁的市場競爭力，這一特點在商業(yè)更為發(fā)達的江北片區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。建設大道成為商務寫字樓的集中區(qū)域，解放大道則依托商業(yè)的發(fā)展成為商業(yè)寫字樓的集中區(qū)。在出租率以及銷售價格上，建設大道上的寫字樓表現(xiàn)更為搶眼。建設大道沿線商務區(qū)寫字樓銷售價格基本集中在11000～13000元/之間，租賃價格集中在75元/㎡?月左右，總體來看呈上升趨勢。而商業(yè)區(qū)寫字樓武廣片區(qū)銷售價格在6000元/㎡左右，租賃價格集中在40元/㎡?月左右，其中某樓盤更是從96年入市時的10000元/米下降到了4000元/米，租賃價格也從當初的60/㎡?月下降到現(xiàn)在的30/㎡?月，總體來說呈下降趨勢，商務區(qū)寫字樓價值更大。城市綜合體催生第四代寫字樓，產品實現(xiàn)全面跨越式升級。在2006年的寫字樓市場，城市綜合體一躍成為寫字樓市場新的主角。城市綜合體在沿海發(fā)達城市已經成為了寫字樓聚集的主要建筑形態(tài)，是寫字樓市場發(fā)展的重要方向。2006年，武漢出現(xiàn)的城市綜合體主要有萬豪?聯(lián)邦中心、新世界中心、時代豪苑、光谷世界城以及錦繡長江等等，而這些還只是冰山一角，規(guī)劃建設中的永清商務區(qū)（武漢新天地）、王家墩中央商務區(qū)以及在光谷廣場、武漢經濟技術開發(fā)區(qū)，均有規(guī)模宏大的城市綜合體會逐步浮出水面。無論是產品形式、建筑規(guī)模還是物業(yè)檔次同時也實現(xiàn)著跨越式的升級。三、2007年市場展望——中部崛起推動寫字樓市場發(fā)展進入“快車道”“中部崛起”對武漢經濟發(fā)展的推動作用開始顯現(xiàn)，多項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2006年是湖北經濟近十年以來發(fā)展最好的一個年份。2006年，正是湖北“十一五”乃至今后更長發(fā)展周期的一個精彩開局，湖北經濟發(fā)展?jié)u入佳境。房地產業(yè)作為國民經濟的龍頭產業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國民經濟相關。2006年武漢市GDP總量保持穩(wěn)定快速增長，增幅超過15%，達到10年內最高。固定資產投資額仍保持高速增長態(tài)勢。社會消費品零售總額快速增長，需求旺盛，成為經濟穩(wěn)步增長的重要支撐。繼2005年人均可支配收入突破萬元以后，2006年仍保持了較大增長，與總體經濟增長一致。城市經濟的飛速發(fā)展是房地產業(yè)發(fā)展強有力的支撐，國內外大量財團資金不斷涌入，將極大增強商務寫字樓的需求。結合武漢市商務寫字樓2006年的發(fā)展軌跡，我們對2007年寫字樓的市場特征及價格趨勢進行如下分析：寫字樓分布出現(xiàn)一環(huán)多點、線面結合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。一環(huán)：由于內環(huán)線的交通便利，聚集了多個大型商圈、眾多高級住宅區(qū)和政府部門等，武漢市商務樓供應市場開始圍繞內環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務區(qū)，沿線分布著武漢廣場、中商廣場、新時代商務中心等多個高級寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務寫字樓有崛起之勢，如將于2007年推出的徐東聯(lián)邦中心2期，還有中北路春樹里項目、和黃武重改造項目及永清街的武漢天地，都將會產生大量高端商務樓。多點：指的武漢商務寫字樓除了中心城區(qū)的沿線集中外，還形成了多個集中、扁平化的特色型、規(guī)?；虅湛臻g。典型代表是光谷，光谷寫字樓供應量超過一百萬方，但其又不同于傳統(tǒng)的商務寫字樓，如光谷國際企業(yè)中心、SBI創(chuàng)業(yè)街等項目，多為規(guī)?；?、低密度、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設創(chuàng)業(yè)基金，主要針對制造業(yè)、高科技產業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。在2006年，盤龍城第一企業(yè)社區(qū)項目開始啟動，產品特色與光谷相似，而漢陽沌口開發(fā)區(qū)在未來也將規(guī)劃大片特色型商務空間。線面結合：線主要是指除了內環(huán)線外，武漢寫字樓相對集中的還有建設大道、中山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設大道沿線是武漢最成熟的商務區(qū)，將與建設中的CBD商務區(qū)相連，形成線面的有機結合。而江南片區(qū)中南路、中北路沿線的商務樓越來越集中，并開始向積玉橋、水果湖等地延伸，開始了由線向面的發(fā)展，打造中南總部經濟區(qū)。第四代商務樓城市綜合體成未來供應市場主流。從2006年開始，中心城區(qū)城市綜合體不斷推向市場，其組成的高端住宅、商務寫字樓、酒店等獲得市場的青睞，如江南的中建?工行廣場、中南國際公寓、光谷中心花園，即將推出的還有萬豪?聯(lián)邦中心2期，春樹里、光谷步行街等項目，都是占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合