【正文】 大荔縣 盛豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展 有限責(zé)任公司 家居物流中心 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二Ｏ 一 Ｏ年 三 月 項(xiàng)目名稱： 家居物流中心 建設(shè)項(xiàng)目 工作階段： 可行性研究報(bào)告 簽 審 人 員 審 簽 人： 齊慶康 副主任 高級(jí) 經(jīng)濟(jì) 師 注冊(cè)咨詢工程師（投資） 審 核 人： 王洪波 處 長(zhǎng) 高級(jí)工程師 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 張 琦 工程 師 編寫人員 齊慶康 注冊(cè)咨詢工程師（投資）、高級(jí) 經(jīng)濟(jì) 師 王 虎 注冊(cè)咨詢工程師（投資）、高級(jí)工程師 王洪波 高級(jí)工程師 何建安 高級(jí)工程師 王小玲 注 冊(cè)咨詢工程師（投資）、工程師 王 杰 經(jīng)濟(jì)師 張 琦 工程師 王 超 助理 工程師 家居物流中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 1 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱 家居物流中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人 可行性研究報(bào)告編制單位： *****工程咨詢中心 工程咨詢資格等級(jí)：甲 級(jí) 工程咨詢資格發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 工程咨詢資格證書編號(hào)：工咨甲 13220200022 法定代表人： ****** 注冊(cè)咨詢工程師（投資） 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 上級(jí)主管單 位：陜西省發(fā)展和改革委員會(huì) 電 話： 02986270293 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（ 2020 年第三版）。 原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒布試行的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（ 2020 年試用版）》。 陜西省人民政府陜政發(fā) [2020]44 號(hào)《陜西省人民政府關(guān)于加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》。 大荔縣 盛豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展 有限責(zé)任公司 提供的資料。 項(xiàng)目調(diào)研中搜集的有關(guān)資料。 報(bào)告研究?jī)?nèi)容 本報(bào)告的工作內(nèi)容主要包括項(xiàng)目建設(shè)必要性、市場(chǎng) 分析與建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地址和建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、資源節(jié)約、勞家居物流中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 2 動(dòng)安全衛(wèi)生、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配置、實(shí)施進(jìn)度安排、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析 以及風(fēng)險(xiǎn)分析 等。 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于 大荔縣 工業(yè)園區(qū)秦 202 線東側(cè) ，距 國(guó)道 108線、西禹 高速公路 20 公里 。四周為耕地和居民。無(wú)重大污染源、自然環(huán)境良好。 給水：水源由場(chǎng)地北側(cè) 300 米處縣城市政給水管網(wǎng)供給。排水：采用雨、污分流制。污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入場(chǎng)地 西 側(cè)市政排水管網(wǎng)。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。 電源由 500 米處 的陽(yáng)莊變電站 110KV 高壓線引入，可滿足項(xiàng)目用電需要。 該地區(qū)天然氣管網(wǎng) 鋪設(shè)完成 。 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 根據(jù) 大荔縣 家居裝飾 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，并考慮 項(xiàng)目資金能力和建設(shè)場(chǎng)地等多種因素。本項(xiàng)目 建設(shè) 規(guī)模為 33500 平方米 ?？傆玫孛娣e 100 畝（含代征 道路 5 畝）。 建設(shè)總建筑面積 33500 平方米。內(nèi)容包括 交易大廳、 商務(wù)信息辦公樓、 貨物倉(cāng)庫(kù) 、其它配套附屬設(shè)施用房，需購(gòu)置信息系統(tǒng)設(shè)備、貨運(yùn)電梯及運(yùn)輸工具，以及配套的供排水、消防、供電等公用配套工程。 土地資源利用 根據(jù)陜政辦發(fā) [2020]25 號(hào)《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》中“陜西省倉(cāng)儲(chǔ) 、配送行業(yè)用地指標(biāo)”的有關(guān)規(guī)定：日流通量 ≤ 1000 噸，單位用地指標(biāo)為 ～ 畝 /百噸， 45～ 39 平方米 /噸。 本項(xiàng)目 年流通量 18 萬(wàn)噸，按 360 天 /年計(jì)算，日流通量為 500家居物流中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 3 噸，征地 100 畝 （含代征路 5 畝 ） ， 單位用地指標(biāo)為 畝 /百噸，40 平方米 /噸。 符合合理利用土地的規(guī)定。 投資估算與 資金籌措 經(jīng)估算，本 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?？偼顿Y為 7540 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用4490 萬(wàn)元，其它費(fèi)用 1835 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用 348 萬(wàn)元 ，建設(shè)期利息 萬(wàn)元 。 本項(xiàng)目資金來(lái)源為全部由建設(shè)單位自籌。 項(xiàng)目建設(shè)資金按 年安排投入。 第一年 60%，第二年 40%。 財(cái)務(wù)分析 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好。投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率為 %；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率；全部投資回收期 年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元；不確定性分析顯示本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)不高；銷售價(jià)格及 原 料 收購(gòu) 價(jià)格 對(duì)項(xiàng)目收益的影響較大，但在銷售價(jià)格及 原料收購(gòu) 價(jià)格分別降低 5%和提高 5%的不利因素影響下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍為%和 %，表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 可行。 研究結(jié)論 實(shí)施本項(xiàng)目是 大荔縣 家居裝飾 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，是做好 家居裝飾 促銷，完善商貿(mào)流通市場(chǎng)建設(shè)的需要。 經(jīng)研究分析，項(xiàng)目實(shí)施符合國(guó)家相關(guān)政策及企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)依據(jù)充分，外部建設(shè)條件基本得到落實(shí)。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要和可行的。 家居物流中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目提出的背景 沒有農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民的小康，就沒有整個(gè)社會(huì)的小康。澄城是陜西省扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣，重視農(nóng)業(yè)、發(fā)展農(nóng)業(yè)、扶持農(nóng)業(yè)、顯得尤為重要和迫切。 澄城是一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣，現(xiàn)轄 8 鎮(zhèn) 6 鄉(xiāng) 266 個(gè)村民委員會(huì)711 個(gè)自然村，國(guó)土總面積 1121 平方公里，耕地 89 萬(wàn)畝，總?cè)丝?萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)。這里是全國(guó)商品糧基地縣，全國(guó)果品產(chǎn)量百?gòu)?qiáng)縣，國(guó)家蘋果標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)。為了盡快變資源優(yōu)勢(shì)為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，縣上積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化，通過貿(mào)工農(nóng)、農(nóng)工商一體化、增強(qiáng)農(nóng)民對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性；通過建立合理的利益分配機(jī)制，使農(nóng)民與龍頭企業(yè)結(jié)合為利益共同體，讓農(nóng)民在農(nóng)副產(chǎn)品加工銷售環(huán)節(jié)獲得收益；通過強(qiáng)化四大支撐體系（社會(huì)化服務(wù)體系、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系、農(nóng)業(yè)支持保護(hù)體系、組織推進(jìn)體系），推動(dòng)全縣農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。 大荔縣 盛豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展 有限責(zé)任公司依托當(dāng)?shù)?資源優(yōu)勢(shì)，瞄準(zhǔn)新興的物流業(yè)，擬將 大荔縣 盛豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展綜合市場(chǎng)建設(shè)成為以農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易為中心的區(qū)域性綜合大市場(chǎng)，此舉不但符合縣情，也符合渭南市“十五規(guī)劃”將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)納入扶貧攻堅(jiān)開發(fā)工程系列的政策，很快得到縣委、縣政府的大力支持，并列為澄城二 00 四年重點(diǎn)項(xiàng)目工程之一，在市場(chǎng)征地、項(xiàng)目籌劃、建設(shè)環(huán)境以及有關(guān)工商稅務(wù)城建等部門收費(fèi)方面均給予了最大限度的支持。 家居物流中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 5 家居物流中心 怎樣準(zhǔn)確定位、合理布局、做大做強(qiáng)，是 大荔縣盛豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展 有限責(zé)任公司面臨的新課題。綜合考察國(guó)內(nèi)各區(qū)域各類型市場(chǎng)的興衰和走向，成功的關(guān)鍵在于專 業(yè)市場(chǎng)有品牌、綜合市場(chǎng)有特色、區(qū)域市場(chǎng)有匯流，才能保證商貿(mào)物流持續(xù)增量和擴(kuò)大交易規(guī)模。 大荔縣 盛豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展 綜合市場(chǎng)以農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易和農(nóng)業(yè)信息服務(wù)為重點(diǎn)，突出特色；以縣域資源為依托，保證貨源；以 大荔縣 盛豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展 有限責(zé)任公司投資興辦，強(qiáng)化品牌；抓住裝飾材料市場(chǎng)大發(fā)展大重組的機(jī)遇，配套發(fā)展日用百貨等相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)，體現(xiàn)了專業(yè)而不單一，綜合而不龐雜，開放而不粗放的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)思想。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 是推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，實(shí)施扶貧攻堅(jiān)開發(fā)工程的需要 澄城既是全國(guó)商品糧生產(chǎn)基地縣和全國(guó)果品產(chǎn)量百?gòu)?qiáng)縣，又是陜西省扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣。之所以會(huì)出現(xiàn)“抱著金娃要飯吃”的矛盾現(xiàn)象，主要是農(nóng)副產(chǎn)品銷售渠道不暢，處于低價(jià)位運(yùn)行，資源優(yōu)勢(shì)難于轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，造成農(nóng)民收入增幅減緩，甚至增產(chǎn)不增收?！段寄鲜袊?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 十 五計(jì)劃和 2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)確定為扶貧攻堅(jiān)開發(fā)工程之一，目的就在于推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示： 2020 年全縣糧播面積 70 萬(wàn)畝左右、蘋果面積 30 萬(wàn)畝、棉花面積 3 萬(wàn)畝、烤煙面積 1 萬(wàn)畝、辣椒面積 3 萬(wàn)畝、油料面積 3 萬(wàn)畝、紅棗面積 12 萬(wàn)畝、花椒面積 17 萬(wàn)畝、核桃 萬(wàn)畝、柿子面積 萬(wàn)畝、西瓜 面積 2 萬(wàn)畝、藥材面積 萬(wàn)畝，專業(yè)化養(yǎng)殖村 30 多個(gè)，并建立了劉家洼金龍牧業(yè)公司，澄趙益群羊基地等規(guī)?；B(yǎng)殖場(chǎng)，全縣雞存欄 130 萬(wàn)只，豬存欄 12 萬(wàn)頭，家居物流中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 6 牛存欄 萬(wàn)頭，羊存欄 萬(wàn)只，肉兔存欄 8 萬(wàn)只，塑棚設(shè)施1562 棚，全縣農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 43182 萬(wàn)元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %，農(nóng)業(yè)戰(zhàn)線提供的稅金超過全縣地方財(cái)政收入的三分之一。建設(shè) 大荔縣 盛豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展 綜合市場(chǎng)目的在于，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供信息咨詢，智力支持和貿(mào)易服務(wù)，有利于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)到以提高質(zhì)量和效益為中心的軌道上來(lái)，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于增加農(nóng)民收入，使全縣農(nóng)民早日脫貧致富，走上全面建設(shè)小康社會(huì)的軌道；有利于規(guī)范市場(chǎng)交易，方便客商，打出澄城農(nóng)副產(chǎn)品的個(gè)性品牌。 是實(shí)施科技興農(nóng)戰(zhàn)略，健全農(nóng)村社會(huì)化服務(wù)體系的需要。 農(nóng)村社會(huì)化服務(wù)體系是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)走向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的紐帶和橋梁，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要組成部分。 大荔縣 盛豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展 綜合市場(chǎng)集綠色生態(tài)土特商品批零交易、聚集擴(kuò)散、物流中轉(zhuǎn)、產(chǎn)品簽定、質(zhì)量認(rèn)證、信息發(fā)布、產(chǎn)品展示、技術(shù)咨詢于一體，是一個(gè)系統(tǒng)性智能化的大市場(chǎng)。可以為農(nóng)業(yè)提供產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后、社會(huì)化服務(wù)，為農(nóng)戶提供植保、防疫、灌溉、信息等服務(wù)，為農(nóng)村提 供產(chǎn)供銷，農(nóng)工商一體化的系統(tǒng)服務(wù)，還可以聯(lián)合縣鄉(xiāng)兩級(jí)農(nóng)技、植保、土肥、莊稼醫(yī)院等科技推廣和服務(wù)主體，本著實(shí)際、實(shí)用、實(shí)效的原則，開展多層次的科技有償培訓(xùn)，促進(jìn)農(nóng)民科技意識(shí)的增強(qiáng)和農(nóng)業(yè)科技成果的轉(zhuǎn)化。 是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建材事業(yè)發(fā)展，推動(dòng)城鄉(xiāng)居住條件改善的需要。 2020 年我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng)%；渭南市 2020 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 444854 萬(wàn)元。其中家居物流中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 7 房地產(chǎn)開發(fā) 23016 萬(wàn)元，城鎮(zhèn)工礦區(qū)私 人建房 23740 萬(wàn)元，農(nóng)村私人建房 65701 萬(wàn)元，農(nóng)村集體建房 19838 萬(wàn)元； 大荔縣 2020 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 24042 萬(wàn)元，其中農(nóng)村集體建房投資 1579 萬(wàn)元，城鎮(zhèn)工礦區(qū)私人建房投資 2949 萬(wàn)元，農(nóng)村私人建房投資 2581 萬(wàn)元。綜合以上數(shù)據(jù)，近年來(lái)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，不僅對(duì)建材和建筑裝飾材料產(chǎn)生很大的需求，而且對(duì)建材家具市場(chǎng)提出新的更高的要求。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料表示，我國(guó)建筑企業(yè)生產(chǎn)總值年遞增 13%；2020 年全國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值為 億元，其中，土木工程建筑業(yè)和建筑物 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)值為 億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值%。按建筑裝飾材料占土木工程建筑和建筑物裝飾裝修成本 60%估算，建筑業(yè)年耗建材裝飾材料 6627 億元。《 大荔縣 2020 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全縣建筑企業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；建筑企業(yè)的發(fā)展同時(shí)帶動(dòng)建材市場(chǎng)的繁榮。另?yè)?jù)中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)資料顯示，喬遷新居的家庭 90%以上要進(jìn)行不同程度的裝飾裝修， 2020 年全國(guó)建筑物裝修裝飾工程產(chǎn)值突破 2020億元，比上年增長(zhǎng) 33%，其中家庭裝飾工程產(chǎn)值 950 億元，比上年增長(zhǎng) 36%。