【正文】 XX物流中心項(xiàng)目第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱XXXX電器有限公司XX物流中心項(xiàng)目 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位基本概況建設(shè)單位：XXXX電器有限公司法定代表人： 地址：XX市西安大道中銀大廈18層A棟XXXX電器有限公司是XX電器股份有限公司的控股子公司。XX電器股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“XX電器”、“公司”）是中國(guó)3C家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者，國(guó)家商務(wù)部重點(diǎn)培育的“全國(guó)15家大型商業(yè)企業(yè)集團(tuán)”之一。截至2010年，XX電器連鎖網(wǎng)絡(luò)覆蓋中國(guó)大陸300多個(gè)城市，并進(jìn)入中國(guó)香港和日本地區(qū)，擁有近1500家連鎖店，員工15萬人，2010年銷售收入達(dá)1562億元，名列中國(guó)上規(guī)模民營(yíng)企業(yè)第二位，中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)第一位，中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第50位，入選《福布斯》亞洲企業(yè)50強(qiáng)、《福布斯》全球2000大企業(yè)中國(guó)零售企業(yè)第一。 目前，XX電器的國(guó)內(nèi)連鎖網(wǎng)絡(luò)覆蓋了華東一區(qū)、華東二區(qū)、華北、華南、西北、西南、東北、華中8個(gè)行政區(qū)域，連鎖發(fā)展全面由橫向擴(kuò)張轉(zhuǎn)向縱向滲透。二、三級(jí)城市連鎖發(fā)展初具成效，建立了從采購(gòu)、零售、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、安裝、維修至保養(yǎng)的一體化服務(wù)體系，是國(guó)內(nèi)最大的家電及消費(fèi)電子產(chǎn)品專營(yíng)連鎖企業(yè)之一。XXXX電器有限公司成立于2004年，到目前已設(shè)連鎖店23家，到2011年底，達(dá)到30家，未來三年將突破50家。2010年實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元，2011年底預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)20億元，未來三年實(shí)現(xiàn)銷售收入40億元。 建設(shè)單位經(jīng)營(yíng)概況經(jīng)營(yíng)方式XX電器為中國(guó)最大的家用電器流通企業(yè)之一，總部位于南京市。經(jīng)營(yíng)方式為“統(tǒng)一采購(gòu)管理、統(tǒng)一VI形象、統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范，區(qū)域個(gè)性競(jìng)爭(zhēng)”，主要以連鎖經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大規(guī)模效益。在實(shí)體網(wǎng)絡(luò)開發(fā)的同時(shí)，XX電器以“XX易購(gòu)”為品牌，全面加快虛擬網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃與建設(shè)，計(jì)劃通過10年的運(yùn)營(yíng)和積累，達(dá)到3000億銷售規(guī)模，占據(jù)整個(gè)中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)10%的份額，成為中國(guó)第一的電子商務(wù)公司。 經(jīng)營(yíng)范圍公司的經(jīng)營(yíng)范圍為：家用電器、電子產(chǎn)品、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品（衛(wèi)星地面接收設(shè)施除外）及配件的連鎖銷售和服務(wù)；計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)、銷售、系統(tǒng)集成；互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)（按許可證規(guī)定的范圍經(jīng)營(yíng)）；百貨、自行車、電動(dòng)助力車、摩托車、汽車（小轎車除外）的連鎖銷售；實(shí)業(yè)投資；場(chǎng)地租賃；柜臺(tái)出租；國(guó)內(nèi)商品展覽服務(wù)；企業(yè)形象策劃；經(jīng)濟(jì)信息資訊服務(wù)；人才培訓(xùn)；商務(wù)代理（國(guó)家有專項(xiàng)規(guī)定的除外）。銷售品種XX電器主要銷售家用電器及消費(fèi)電子產(chǎn)品，如：白色家電、黑色家電、小家電、電腦產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品以及數(shù)碼產(chǎn)品。主要有：家用空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、攝像機(jī)、音響、DVD/VCD、個(gè)人電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、移動(dòng)電話等商品品類，總計(jì)約300多個(gè)品牌，十萬多個(gè)規(guī)格型號(hào)。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)近幾年來，XX電器連鎖經(jīng)營(yíng)成績(jī)斐然，連續(xù)數(shù)年在全國(guó)家用電器零售業(yè)名列前茅。㎡，%。，%；，%。XX電器近三年財(cái)務(wù)狀況表表11 序號(hào)項(xiàng)目單位2008200920101營(yíng)業(yè)收入千元49,896,70958,300,14975,504,7392營(yíng)業(yè)利潤(rùn)千元2,964,3743,875,0325,431,9483凈資產(chǎn)千元9,112,32014,924,98318,845,3914凈利潤(rùn)千元2,259,9282,988,4954,105,5085凈資產(chǎn)收益率%%%%6上繳稅金千元894,4361,209,3881,564,665 公司的發(fā)展規(guī)劃XX電器連鎖網(wǎng)絡(luò)的核心是前臺(tái)的連鎖店體系和后臺(tái)的物流配送服務(wù)體系、售后服務(wù)體系和計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)。物流配送服務(wù)體系是XX連鎖經(jīng)營(yíng)的核心構(gòu)成部分，根據(jù)其職能目標(biāo)——“商品供應(yīng)保障”和“配送服務(wù)”，XX電器物流配送服務(wù)體系的發(fā)展取決于XX電器連鎖發(fā)展。根據(jù)公司總體發(fā)展規(guī)劃，未來10年內(nèi)XX電器將建立遍布全國(guó)，重點(diǎn)為華北、華東一區(qū)、華東二區(qū)、華南、西北、西南、東北、華中等八個(gè)區(qū)域的電器零售連鎖網(wǎng)絡(luò)，連鎖店實(shí)體總數(shù)將達(dá)3500家。同時(shí)，通過未來十年的積累與快速發(fā)展，XX易購(gòu)將達(dá)到3000億元的銷售額。因此，XX未來構(gòu)建的物流體系需要支撐的周轉(zhuǎn)商品總金額保守估計(jì)將達(dá)6500億元。XX電器物流配送網(wǎng)絡(luò)的具體建設(shè)將按照現(xiàn)有三級(jí)體系有計(jì)劃、分步驟、有重點(diǎn)的開展。全國(guó)性物流配送中心和區(qū)域物流配送中心的新建，是現(xiàn)階段物流配送體系的重點(diǎn)工作，其中XX物流中心項(xiàng)目為XX電器重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。目前XX電器XX物流中心項(xiàng)目已簽訂簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，目前正在走地塊掛牌手續(xù)。項(xiàng)目占地約133465㎡，㎡。同時(shí)新增倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化設(shè)備、信息終端設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備和通訊設(shè)備等相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。XX電器XX物流中心項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，將實(shí)現(xiàn)地區(qū)采購(gòu)銷售一體化管理，建立一個(gè)集電子商務(wù)結(jié)算中心、物流配送、服務(wù)為一體的多功能中心基地。其中電子商務(wù)中心主要承擔(dān)中心在吉林省域的B2B、B2C等網(wǎng)上業(yè)務(wù)的拓展。物流配送中心將根據(jù)其職能目標(biāo)——“商品供應(yīng)保障”和“配送服務(wù)”，承擔(dān)吉林省域連鎖店銷售商品的長(zhǎng)途調(diào)撥、門店配送、零售配送（以XX為中心，輻射范圍250公里內(nèi)的長(zhǎng)途調(diào)撥、門店配送，零售配送）；是XX電器物流基層管理和技術(shù)人才的培訓(xùn)基地；承擔(dān)著XX地區(qū)配送服務(wù)拓展的職能等；項(xiàng)目建成并正常運(yùn)轉(zhuǎn)后可實(shí)現(xiàn)48億元的年商品銷售收入。 報(bào)告編制依據(jù)[2002]15號(hào)文審定出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；、建設(shè)部審定出版的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》[發(fā)改投資(2006)1325號(hào)]（第三版）；；；、法規(guī)、文件。 研究范圍；；；、資金籌措及財(cái)務(wù)分析；。 項(xiàng)目概況 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于XX朝陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨硅谷大街、南臨乙三路、西臨丙二路、北臨甲三路，場(chǎng)區(qū)占地面積133465㎡。 建設(shè)規(guī)模根據(jù)XX市朝陽(yáng)區(qū)總體規(guī)劃和XXXX電器有限公司目前及未來工作發(fā)展需要，㎡，其中配送中心42920㎡、辦公培訓(xùn)樓7900㎡、后勤配套樓9500㎡、服務(wù)維修樓2320㎡、配電房326㎡、泵房300㎡、換熱站306㎡、門衛(wèi)120㎡、二期預(yù)留51200㎡。同時(shí)新增倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化設(shè)備、信息終端設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備和通訊設(shè)備等相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備，年配送額達(dá)到48億元。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)區(qū)域物流配送體系的影響XX電器新一代的物流配送中心將采用二級(jí)配送的模式，通過收編原有的三級(jí)城市的物流配送中心，達(dá)到集中配送、動(dòng)態(tài)把握商品庫(kù)存、提高配送效率的目的。新的XX物流中心建成后，將采用新的區(qū)域配送模式。通過采用區(qū)域物流中心集貨信息系統(tǒng)調(diào)配分撥商品，將大大提高物流配送工作效率，節(jié)約運(yùn)能和運(yùn)輸成本。新物流中心輻射區(qū)域內(nèi)各城市將當(dāng)天的實(shí)時(shí)銷售狀況及時(shí)的傳送到物流中心，物流中心將根據(jù)各城市當(dāng)天的銷售狀況，直接安排車輛從物流中心配送到各個(gè)城市。區(qū)域配送模式的改變將進(jìn)一步降低配送成本，提高物流配送的效率。同時(shí)通過相關(guān)部門的資源整合，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。新的物流中心建成和新的配送模式的轉(zhuǎn)變，將進(jìn)一步節(jié)省物流方面的費(fèi)用，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。 主要建設(shè)條件供水條件供水水源引自硅谷大街DN600給水管線。排水條件本項(xiàng)目擬建區(qū)域周邊均已敷設(shè)有雨水和污水管網(wǎng)。雨水經(jīng)管網(wǎng)收集后通過重力流方式，經(jīng)雨水管線，排入西新開河。生活污水排入到區(qū)內(nèi)市政污水管網(wǎng)，最終排放到XX市規(guī)劃西部污水處理廠，綜合處理后就近排入受納水體。供電條件廠址附近已設(shè)10kV開閉所一座，可滿足本項(xiàng)目需求。擬建項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)將同步敷設(shè)10kV電纜。本項(xiàng)目用電可以采用地埋方式直接引入物流中心變電室。供熱本項(xiàng)目冬季供暖采用區(qū)域鍋爐房集中供熱，區(qū)域內(nèi)已設(shè)置1座換熱站。供熱管網(wǎng)采用枝狀布置方式。電信及通訊目前區(qū)內(nèi)電信及通訊線路均與區(qū)內(nèi)市政道路同期敷設(shè)，為24芯管道，能夠滿足正常通訊及寬帶網(wǎng)絡(luò)使用。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月，即從2011年6月～2012年11月。 項(xiàng)目總投資與資金籌措項(xiàng)目總投資。構(gòu)成如下：建筑工程費(fèi)：；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：；安裝工程費(fèi)：；工程建設(shè)其他費(fèi)用：；基本預(yù)備費(fèi)：；流動(dòng)資金：。資金籌措，全部由建設(shè)單位自籌解決。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表詳見表1－1。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1－1序號(hào)指 標(biāo)單位數(shù)量備注1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容配送中心平方米42920辦公培訓(xùn)樓平方米7900后勤配套樓平方米9500服務(wù)維修樓平方米2320配電房平方米326泵房平方米300換熱站平方米306門衛(wèi)平方米120二期預(yù)留平方米512002配送規(guī)模年配送額億元483項(xiàng)目總投資萬元其中:固定資產(chǎn)投資萬元流動(dòng)資金萬元4新增勞動(dòng)定員人2006全廠占地面積平方米1334657經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年?duì)I業(yè)收入萬元5800正常年值年?duì)I業(yè)稅金及附加萬元各年平均值年總成本費(fèi)用萬元各年平均值年利潤(rùn)總額萬元各年平均值年所得稅萬元各年平均值年凈利潤(rùn)萬元各年平均值總投資收益率%息稅前利潤(rùn)/總投資全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝10%）%稅前全部投資回收期年稅前盈虧平衡點(diǎn)%達(dá)產(chǎn)年值 研究結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，規(guī)定符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律。項(xiàng)目實(shí)施后，XX電器將進(jìn)一步提高XX地區(qū)的物流配送服務(wù)作業(yè)能力，促進(jìn)商品流通，縮短流通通路，滿足XX電器“商品供應(yīng)保障”與“配送服務(wù)職能要求”，實(shí)現(xiàn)商品高頻率、高效率運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性、物流配送發(fā)展、項(xiàng)目場(chǎng)址及建設(shè)條件、工程建設(shè)、經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)等方面的可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)是切實(shí)可行的。36第二章 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性 項(xiàng)目提出的背景連鎖經(jīng)營(yíng)在我國(guó)持續(xù)高速發(fā)展根據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2010年，％。數(shù)據(jù)表明，2010年“連鎖百?gòu)?qiáng)”企業(yè)的銷售額占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為11％，與上年基本持平。百?gòu)?qiáng)企業(yè)門店總數(shù)達(dá)到15萬個(gè)，%。2003年至2010年，我國(guó)“連鎖百?gòu)?qiáng)”企業(yè)銷售額的增幅分別為45%、39%、42%、25%、21%、%、%、%。雖然增速在逐漸放緩，但一直保持高位增長(zhǎng)的勢(shì)頭。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)經(jīng)過對(duì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)的宏觀分析和調(diào)查，預(yù)計(jì)2011年在各方的共同努力下，連鎖經(jīng)營(yíng)有望保持2010年的發(fā)展水平，連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)在總體上也將依然保持其良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。網(wǎng)上零售當(dāng)數(shù)2010年零售行業(yè)的最大亮點(diǎn)——百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有34家開展了網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模約30億元，其訪問量和銷售額較大的網(wǎng)店主要集中在家電和百貨企業(yè)所營(yíng)運(yùn)的平臺(tái)。有分析認(rèn)為，實(shí)體連鎖企業(yè)開辦網(wǎng)上零售前景廣闊，我國(guó)實(shí)體連鎖企業(yè)觸網(wǎng)時(shí)間較短，在百貨、家電、服裝類網(wǎng)店開始初具形態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2010年“連鎖百?gòu)?qiáng)”%，；百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均銷售額為166億元，%。但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的連鎖經(jīng)營(yíng)集中度仍然不高，目前仍以區(qū)域市場(chǎng)為主，全國(guó)擴(kuò)張的企業(yè)不多，連鎖優(yōu)勢(shì)企業(yè)具有較大的發(fā)展空間。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，XX等5家家電連鎖企業(yè)入圍連鎖百?gòu)?qiáng)前10強(qiáng)，%，其中XX更是連續(xù)兩年位列連鎖百?gòu)?qiáng)榜首。上述數(shù)據(jù)表明連鎖經(jīng)營(yíng)在我國(guó)繼續(xù)保持了高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是家電連鎖企業(yè)更是顯示出強(qiáng)大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿?。?guó)家政策支持連鎖業(yè)發(fā)展2004年5月商務(wù)部編制了《全國(guó)商品市場(chǎng)體系建設(shè)綱要》，在綱要商品市場(chǎng)體系建設(shè)的重點(diǎn)中專門提及“重點(diǎn)發(fā)展新型零售業(yè)態(tài)，改造和調(diào)整傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)。加快發(fā)展貼近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型綜合超市。積極發(fā)展專業(yè)性較強(qiáng)的家電、食品、建材等專業(yè)連鎖超市。重視發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店等新的業(yè)態(tài)形式。”2005年4月國(guó)務(wù)院在《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》（國(guó)發(fā)[2005]19號(hào)）中第七條指出“切實(shí)推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展。國(guó)務(wù)院各部門和地方各級(jí)人民政府要進(jìn)一步研究制訂并完善實(shí)施辦法，切實(shí)把《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院體改辦國(guó)家經(jīng)貿(mào)委關(guān)于促進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展若干意見的通知》的各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處?！?007年8月國(guó)家商務(wù)部在《國(guó)家開發(fā)銀行關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)開發(fā)性金融支持流通業(yè)發(fā)展的通知》（商改發(fā)[2007]313號(hào)）中明確指出了“商務(wù)部及地方商務(wù)主管部門與國(guó)家開發(fā)銀行及分行密切合作，大力支持市場(chǎng)前景好、有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的流通企業(yè)加快發(fā)展，進(jìn)一步推進(jìn)開發(fā)性金融支持流通業(yè)發(fā)展”。而“國(guó)家重點(diǎn)培育和聯(lián)系的大型流通企業(yè)”被列入首要的信貸政策支持范圍。2008年3月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕11號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《意見》），《意見》指出：“積極創(chuàng)新服務(wù)業(yè)組織結(jié)構(gòu)。各地區(qū)、各有關(guān)部門要鼓勵(lì)服務(wù)業(yè)規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化、品牌化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)形成一批擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和知名品牌、具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的服務(wù)業(yè)龍頭企業(yè)。發(fā)展改革委等部門要支持設(shè)立專業(yè)化產(chǎn)業(yè)投資基金，主要從事服務(wù)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)兼并重組，優(yōu)化服務(wù)業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)。商務(wù)部等有關(guān)部門要加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃調(diào)控，鼓勵(lì)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)、物流配送、專賣店、專業(yè)店等現(xiàn)代流通組織形式?！鄙鲜鑫募某雠_(tái)充分肯定了促進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展對(duì)我國(guó)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義。從2002年至今，我國(guó)各級(jí)政府相關(guān)部門大力推廣連鎖經(jīng)營(yíng)，初步確定了連鎖經(jīng)營(yíng)在商業(yè)和服務(wù)業(yè)中的主體地位，連鎖經(jīng)營(yíng)無論是在銷售額還是在終端網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量