【正文】 XX物流中心項目第一章 總 論 項目名稱及建設(shè)單位 項目名稱XXXX電器有限公司XX物流中心項目 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位基本概況建設(shè)單位：XXXX電器有限公司法定代表人： 地址：XX市西安大道中銀大廈18層A棟XXXX電器有限公司是XX電器股份有限公司的控股子公司。XX電器股份有限公司（以下簡稱“XX電器”、“公司”）是中國3C家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者，國家商務(wù)部重點培育的“全國15家大型商業(yè)企業(yè)集團”之一。截至2010年，XX電器連鎖網(wǎng)絡(luò)覆蓋中國大陸300多個城市，并進入中國香港和日本地區(qū)，擁有近1500家連鎖店，員工15萬人，2010年銷售收入達1562億元，名列中國上規(guī)模民營企業(yè)第二位，中國連鎖百強第一位，中國企業(yè)500強第50位，入選《福布斯》亞洲企業(yè)50強、《福布斯》全球2000大企業(yè)中國零售企業(yè)第一。 目前，XX電器的國內(nèi)連鎖網(wǎng)絡(luò)覆蓋了華東一區(qū)、華東二區(qū)、華北、華南、西北、西南、東北、華中8個行政區(qū)域，連鎖發(fā)展全面由橫向擴張轉(zhuǎn)向縱向滲透。二、三級城市連鎖發(fā)展初具成效，建立了從采購、零售、倉儲、配送、安裝、維修至保養(yǎng)的一體化服務(wù)體系，是國內(nèi)最大的家電及消費電子產(chǎn)品專營連鎖企業(yè)之一。XXXX電器有限公司成立于2004年，到目前已設(shè)連鎖店23家，到2011年底，達到30家，未來三年將突破50家。2010年實現(xiàn)銷售收入12億元，2011年底預(yù)計實現(xiàn)20億元，未來三年實現(xiàn)銷售收入40億元。 建設(shè)單位經(jīng)營概況經(jīng)營方式XX電器為中國最大的家用電器流通企業(yè)之一，總部位于南京市。經(jīng)營方式為“統(tǒng)一采購管理、統(tǒng)一VI形象、統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范，區(qū)域個性競爭”，主要以連鎖經(jīng)營擴大規(guī)模效益。在實體網(wǎng)絡(luò)開發(fā)的同時，XX電器以“XX易購”為品牌，全面加快虛擬網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃與建設(shè)，計劃通過10年的運營和積累，達到3000億銷售規(guī)模，占據(jù)整個中國電子商務(wù)市場10%的份額，成為中國第一的電子商務(wù)公司。 經(jīng)營范圍公司的經(jīng)營范圍為：家用電器、電子產(chǎn)品、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品（衛(wèi)星地面接收設(shè)施除外）及配件的連鎖銷售和服務(wù)；計算機軟件開發(fā)、銷售、系統(tǒng)集成；互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)（按許可證規(guī)定的范圍經(jīng)營）；百貨、自行車、電動助力車、摩托車、汽車（小轎車除外）的連鎖銷售；實業(yè)投資；場地租賃；柜臺出租；國內(nèi)商品展覽服務(wù)；企業(yè)形象策劃；經(jīng)濟信息資訊服務(wù)；人才培訓(xùn)；商務(wù)代理（國家有專項規(guī)定的除外）。銷售品種XX電器主要銷售家用電器及消費電子產(chǎn)品，如：白色家電、黑色家電、小家電、電腦產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品以及數(shù)碼產(chǎn)品。主要有：家用空調(diào)、冰箱、洗衣機、電視機、攝像機、音響、DVD/VCD、個人電腦、打印機、復(fù)印機、移動電話等商品品類，總計約300多個品牌，十萬多個規(guī)格型號。經(jīng)營業(yè)績近幾年來，XX電器連鎖經(jīng)營成績斐然，連續(xù)數(shù)年在全國家用電器零售業(yè)名列前茅。㎡，%。，%；，%。XX電器近三年財務(wù)狀況表表11 序號項目單位2008200920101營業(yè)收入千元49,896,70958,300,14975,504,7392營業(yè)利潤千元2,964,3743,875,0325,431,9483凈資產(chǎn)千元9,112,32014,924,98318,845,3914凈利潤千元2,259,9282,988,4954,105,5085凈資產(chǎn)收益率%%%%6上繳稅金千元894,4361,209,3881,564,665 公司的發(fā)展規(guī)劃XX電器連鎖網(wǎng)絡(luò)的核心是前臺的連鎖店體系和后臺的物流配送服務(wù)體系、售后服務(wù)體系和計算機信息管理系統(tǒng)。物流配送服務(wù)體系是XX連鎖經(jīng)營的核心構(gòu)成部分，根據(jù)其職能目標(biāo)——“商品供應(yīng)保障”和“配送服務(wù)”，XX電器物流配送服務(wù)體系的發(fā)展取決于XX電器連鎖發(fā)展。根據(jù)公司總體發(fā)展規(guī)劃，未來10年內(nèi)XX電器將建立遍布全國，重點為華北、華東一區(qū)、華東二區(qū)、華南、西北、西南、東北、華中等八個區(qū)域的電器零售連鎖網(wǎng)絡(luò)，連鎖店實體總數(shù)將達3500家。同時，通過未來十年的積累與快速發(fā)展，XX易購將達到3000億元的銷售額。因此，XX未來構(gòu)建的物流體系需要支撐的周轉(zhuǎn)商品總金額保守估計將達6500億元。XX電器物流配送網(wǎng)絡(luò)的具體建設(shè)將按照現(xiàn)有三級體系有計劃、分步驟、有重點的開展。全國性物流配送中心和區(qū)域物流配送中心的新建，是現(xiàn)階段物流配送體系的重點工作，其中XX物流中心項目為XX電器重點建設(shè)項目之一。目前XX電器XX物流中心項目已簽訂簽訂項目合作協(xié)議，目前正在走地塊掛牌手續(xù)。項目占地約133465㎡，㎡。同時新增倉庫自動化設(shè)備、信息終端設(shè)備、運輸設(shè)備、辦公設(shè)備和通訊設(shè)備等相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。XX電器XX物流中心項目建成投產(chǎn)后，將實現(xiàn)地區(qū)采購銷售一體化管理，建立一個集電子商務(wù)結(jié)算中心、物流配送、服務(wù)為一體的多功能中心基地。其中電子商務(wù)中心主要承擔(dān)中心在吉林省域的B2B、B2C等網(wǎng)上業(yè)務(wù)的拓展。物流配送中心將根據(jù)其職能目標(biāo)——“商品供應(yīng)保障”和“配送服務(wù)”，承擔(dān)吉林省域連鎖店銷售商品的長途調(diào)撥、門店配送、零售配送（以XX為中心，輻射范圍250公里內(nèi)的長途調(diào)撥、門店配送，零售配送）；是XX電器物流基層管理和技術(shù)人才的培訓(xùn)基地；承擔(dān)著XX地區(qū)配送服務(wù)拓展的職能等；項目建成并正常運轉(zhuǎn)后可實現(xiàn)48億元的年商品銷售收入。 報告編制依據(jù)[2002]15號文審定出版的《投資項目可行性研究指南》（試用版）；、建設(shè)部審定出版的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》[發(fā)改投資(2006)1325號]（第三版）；；；、法規(guī)、文件。 研究范圍；；；、資金籌措及財務(wù)分析；。 項目概況 建設(shè)地點本項目建設(shè)地點位于XX朝陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東臨硅谷大街、南臨乙三路、西臨丙二路、北臨甲三路，場區(qū)占地面積133465㎡。 建設(shè)規(guī)模根據(jù)XX市朝陽區(qū)總體規(guī)劃和XXXX電器有限公司目前及未來工作發(fā)展需要，㎡，其中配送中心42920㎡、辦公培訓(xùn)樓7900㎡、后勤配套樓9500㎡、服務(wù)維修樓2320㎡、配電房326㎡、泵房300㎡、換熱站306㎡、門衛(wèi)120㎡、二期預(yù)留51200㎡。同時新增倉庫自動化設(shè)備、信息終端設(shè)備、運輸設(shè)備、辦公設(shè)備和通訊設(shè)備等相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備，年配送額達到48億元。 項目建設(shè)對區(qū)域物流配送體系的影響XX電器新一代的物流配送中心將采用二級配送的模式，通過收編原有的三級城市的物流配送中心，達到集中配送、動態(tài)把握商品庫存、提高配送效率的目的。新的XX物流中心建成后，將采用新的區(qū)域配送模式。通過采用區(qū)域物流中心集貨信息系統(tǒng)調(diào)配分撥商品，將大大提高物流配送工作效率，節(jié)約運能和運輸成本。新物流中心輻射區(qū)域內(nèi)各城市將當(dāng)天的實時銷售狀況及時的傳送到物流中心，物流中心將根據(jù)各城市當(dāng)天的銷售狀況，直接安排車輛從物流中心配送到各個城市。區(qū)域配送模式的改變將進一步降低配送成本，提高物流配送的效率。同時通過相關(guān)部門的資源整合，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。新的物流中心建成和新的配送模式的轉(zhuǎn)變，將進一步節(jié)省物流方面的費用，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。 主要建設(shè)條件供水條件供水水源引自硅谷大街DN600給水管線。排水條件本項目擬建區(qū)域周邊均已敷設(shè)有雨水和污水管網(wǎng)。雨水經(jīng)管網(wǎng)收集后通過重力流方式，經(jīng)雨水管線，排入西新開河。生活污水排入到區(qū)內(nèi)市政污水管網(wǎng)，最終排放到XX市規(guī)劃西部污水處理廠，綜合處理后就近排入受納水體。供電條件廠址附近已設(shè)10kV開閉所一座，可滿足本項目需求。擬建項目區(qū)域內(nèi)將同步敷設(shè)10kV電纜。本項目用電可以采用地埋方式直接引入物流中心變電室。供熱本項目冬季供暖采用區(qū)域鍋爐房集中供熱，區(qū)域內(nèi)已設(shè)置1座換熱站。供熱管網(wǎng)采用枝狀布置方式。電信及通訊目前區(qū)內(nèi)電信及通訊線路均與區(qū)內(nèi)市政道路同期敷設(shè)，為24芯管道，能夠滿足正常通訊及寬帶網(wǎng)絡(luò)使用。 項目實施計劃項目建設(shè)期18個月，即從2011年6月～2012年11月。 項目總投資與資金籌措項目總投資。構(gòu)成如下：建筑工程費：；設(shè)備購置費：；安裝工程費：；工程建設(shè)其他費用：；基本預(yù)備費：；流動資金：。資金籌措，全部由建設(shè)單位自籌解決。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表詳見表1－1。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表表1－1序號指 標(biāo)單位數(shù)量備注1項目建設(shè)內(nèi)容配送中心平方米42920辦公培訓(xùn)樓平方米7900后勤配套樓平方米9500服務(wù)維修樓平方米2320配電房平方米326泵房平方米300換熱站平方米306門衛(wèi)平方米120二期預(yù)留平方米512002配送規(guī)模年配送額億元483項目總投資萬元其中:固定資產(chǎn)投資萬元流動資金萬元4新增勞動定員人2006全廠占地面積平方米1334657經(jīng)濟指標(biāo)年營業(yè)收入萬元5800正常年值年營業(yè)稅金及附加萬元各年平均值年總成本費用萬元各年平均值年利潤總額萬元各年平均值年所得稅萬元各年平均值年凈利潤萬元各年平均值總投資收益率%息稅前利潤/總投資全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝10%）%稅前全部投資回收期年稅前盈虧平衡點%達產(chǎn)年值 研究結(jié)論項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，規(guī)定符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律。項目實施后，XX電器將進一步提高XX地區(qū)的物流配送服務(wù)作業(yè)能力，促進商品流通，縮短流通通路，滿足XX電器“商品供應(yīng)保障”與“配送服務(wù)職能要求”，實現(xiàn)商品高頻率、高效率運轉(zhuǎn)，增強企業(yè)的市場競爭力，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。通過對項目建設(shè)背景及必要性、物流配送發(fā)展、項目場址及建設(shè)條件、工程建設(shè)、經(jīng)濟效益、風(fēng)險等方面的可行性分析，該項目建設(shè)是切實可行的。36第二章 項目提出的背景和建設(shè)的必要性 項目提出的背景連鎖經(jīng)營在我國持續(xù)高速發(fā)展根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的統(tǒng)計，2010年，％。數(shù)據(jù)表明，2010年“連鎖百強”企業(yè)的銷售額占全社會消費品零售總額的比重為11％，與上年基本持平。百強企業(yè)門店總數(shù)達到15萬個，%。2003年至2010年，我國“連鎖百強”企業(yè)銷售額的增幅分別為45%、39%、42%、25%、21%、%、%、%。雖然增速在逐漸放緩，但一直保持高位增長的勢頭。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會經(jīng)過對國內(nèi)消費品市場的宏觀分析和調(diào)查，預(yù)計2011年在各方的共同努力下，連鎖經(jīng)營有望保持2010年的發(fā)展水平，連鎖百強企業(yè)在總體上也將依然保持其良好的發(fā)展態(tài)勢。網(wǎng)上零售當(dāng)數(shù)2010年零售行業(yè)的最大亮點——百強企業(yè)中有34家開展了網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)務(wù)，實現(xiàn)銷售規(guī)模約30億元，其訪問量和銷售額較大的網(wǎng)店主要集中在家電和百貨企業(yè)所營運的平臺。有分析認為，實體連鎖企業(yè)開辦網(wǎng)上零售前景廣闊，我國實體連鎖企業(yè)觸網(wǎng)時間較短，在百貨、家電、服裝類網(wǎng)店開始初具形態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2010年“連鎖百強”%，；百強企業(yè)平均銷售額為166億元，%。但與發(fā)達國家相比，我國的連鎖經(jīng)營集中度仍然不高，目前仍以區(qū)域市場為主，全國擴張的企業(yè)不多，連鎖優(yōu)勢企業(yè)具有較大的發(fā)展空間。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，XX等5家家電連鎖企業(yè)入圍連鎖百強前10強，%，其中XX更是連續(xù)兩年位列連鎖百強榜首。上述數(shù)據(jù)表明連鎖經(jīng)營在我國繼續(xù)保持了高速發(fā)展態(tài)勢，尤其是家電連鎖企業(yè)更是顯示出強大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿?。國家政策支持連鎖業(yè)發(fā)展2004年5月商務(wù)部編制了《全國商品市場體系建設(shè)綱要》，在綱要商品市場體系建設(shè)的重點中專門提及“重點發(fā)展新型零售業(yè)態(tài)，改造和調(diào)整傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)。加快發(fā)展貼近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型綜合超市。積極發(fā)展專業(yè)性較強的家電、食品、建材等專業(yè)連鎖超市。重視發(fā)展倉儲式商場、專業(yè)店、專賣店等新的業(yè)態(tài)形式?！?005年4月國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2005]19號）中第七條指出“切實推進連鎖經(jīng)營快速發(fā)展。國務(wù)院各部門和地方各級人民政府要進一步研究制訂并完善實施辦法，切實把《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院體改辦國家經(jīng)貿(mào)委關(guān)于促進連鎖經(jīng)營發(fā)展若干意見的通知》的各項政策措施落到實處?！?007年8月國家商務(wù)部在《國家開發(fā)銀行關(guān)于進一步推進開發(fā)性金融支持流通業(yè)發(fā)展的通知》（商改發(fā)[2007]313號）中明確指出了“商務(wù)部及地方商務(wù)主管部門與國家開發(fā)銀行及分行密切合作，大力支持市場前景好、有較強競爭力的流通企業(yè)加快發(fā)展，進一步推進開發(fā)性金融支持流通業(yè)發(fā)展”。而“國家重點培育和聯(lián)系的大型流通企業(yè)”被列入首要的信貸政策支持范圍。2008年3月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實施意見》（國辦發(fā)〔2008〕11號，以下簡稱《意見》），《意見》指出：“積極創(chuàng)新服務(wù)業(yè)組織結(jié)構(gòu)。各地區(qū)、各有關(guān)部門要鼓勵服務(wù)業(yè)規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化、品牌化經(jīng)營，促進形成一批擁有自主知識產(chǎn)權(quán)和知名品牌、具有較強競爭力的服務(wù)業(yè)龍頭企業(yè)。發(fā)展改革委等部門要支持設(shè)立專業(yè)化產(chǎn)業(yè)投資基金，主要從事服務(wù)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)兼并重組，優(yōu)化服務(wù)業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)。商務(wù)部等有關(guān)部門要加強商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃調(diào)控，鼓勵發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、電子商務(wù)、物流配送、專賣店、專業(yè)店等現(xiàn)代流通組織形式。”上述文件的出臺充分肯定了促進連鎖經(jīng)營發(fā)展對我國生產(chǎn)、流通、消費以及整個國民經(jīng)濟發(fā)展的重要意義。從2002年至今，我國各級政府相關(guān)部門大力推廣連鎖經(jīng)營，初步確定了連鎖經(jīng)營在商業(yè)和服務(wù)業(yè)中的主體地位，連鎖經(jīng)營無論是在銷售額還是在終端網(wǎng)點數(shù)量