【正文】 某物流中心建設(shè)項目可行性研究報告某物流中心建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 項目概況 4 4 5 編制依據(jù) 5 6 7 8 10 12 13 15 項目建筑設(shè)計 18 21 項目組織管理與勞動安全衛(wèi)生 29 項目實施進度計劃 34 34第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 39 39 39 40第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 41第四章 項目節(jié)能分析 43 43 44 47 49第五章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 50 50 50 51 52 53第六章 經(jīng)濟影響分析 54 54 59 59 62 63第七章 社會影響分析 64 64 64第八章 結(jié)論和建議 67 67 67第一章 項目概況某物流中心建設(shè)項目：新建某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司**市堯都區(qū)屯里鎮(zhèn)，霍侯一級公路與309國道改線工程交叉口西南角。，其中，，，綠地率32%，物流區(qū)停車場占地面積為3744平方米；，總占地面積56538平方米，其中，住宅建筑面積為54648平方米，商業(yè)建筑面積1890平方米，總戶數(shù)720戶，地下停車位385個，綠化率39%。主要建設(shè)內(nèi)容：本項目共分為兩個區(qū)，其中一區(qū)為住宅區(qū)位于項目南側(cè)，商貿(mào)物流區(qū)位于項目區(qū)北側(cè)。配套建設(shè)給排水、采暖及供電工程。2012年3月——2014年2月，項目總工期2年。，。資金來源：自籌資金。 編制依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2005年本）；《國家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》；《投資項目可行性研究指南》（中國電力出版社出版）；國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價》；《山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”計劃和2015年遠景目標(biāo)規(guī)劃綱要》；《**市總體規(guī)劃》（2009—2020）；關(guān)于編制某物流中心建設(shè)項目可行性研究報告的技術(shù)服務(wù)委托書；1項目單位提供的有關(guān)資料。項目概況發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析資源開發(fā)及綜合利用分析節(jié)能方案分析建設(shè)用地分析環(huán)境和生態(tài)影響分析經(jīng)濟影響分析社會影響分析項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表序號項目單位指標(biāo)一建設(shè)規(guī)模1項目用地面積平方米2項目建筑面積平方米二商貿(mào)物流區(qū)1總占地面積平方米2總建筑面積平方米地上建筑面積平方米地下建筑面積平方米3停車場占地面積平方米37444容積率5綠化率%32三住宅區(qū)1總占地面積平方米2總建筑面積平方米56538住宅建筑面積平方米54648商業(yè)建筑面積平方米18903總戶數(shù)戶7204容積率5地下停車位個3856綠地率%39四項目總投資萬元二項目建設(shè)期月隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和改革開放的逐步深入，城市商貿(mào)物流規(guī)劃和建設(shè)對促進商品流通，方便城鄉(xiāng)居民生活，擴大城鄉(xiāng)居民就業(yè)，拉動國民經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極的作用。在現(xiàn)代商業(yè)社會中，由于大中型商貿(mào)物流中心服務(wù)項目多樣、價格又相對比較低廉，能滿足消費者一次大量購物的需求，所以越來越受到消費者的青睞。根據(jù)國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》，該項目符合第一類鼓勵類第二十五項“其他服務(wù)業(yè)” 第1條“電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài)”，項目屬于國家鼓勵發(fā)展類。為進一步發(fā)揮服務(wù)業(yè)在優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高綜合競爭力和全面建設(shè)和諧社會中的作用，《山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》在加快發(fā)展服務(wù)業(yè)中指出：規(guī)劃建設(shè)一批大型物流園區(qū)，建設(shè)涵蓋保稅、倉儲、集運、商貿(mào)、金融服務(wù)在內(nèi)的現(xiàn)代物流樞紐，支持大型物流企業(yè)整合重組存量物流資源，提高物流業(yè)組織化程度和社會化配置能力，鼓勵發(fā)展專業(yè)物流、第三方物流；積極發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、餐飲等其他服務(wù)業(yè)。因此該項目的建設(shè)是國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。**市服務(wù)業(yè)的發(fā)展**市地處山西省的西南部，隨著近年來經(jīng)濟的發(fā)展，已成為山西省經(jīng)濟發(fā)展最具活力的主要城市之一。但在經(jīng)濟發(fā)展過程中，國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展不太合理，第一二產(chǎn)業(yè)所占比重高，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對滯后。本工程不僅是**市商貿(mào)設(shè)施建設(shè)重點項目，也是**市物流產(chǎn)業(yè)建設(shè)發(fā)展的組成部分，在建設(shè)過程中，以物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展做為牽引力，形成區(qū)域性的物資交易體系，進而帶動相關(guān)的交通運輸業(yè)、商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)、信息業(yè)和旅游餐飲業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，推動**市區(qū)域經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展。經(jīng)濟的繁榮需要眾多適應(yīng)市場需要的、具有強大生命力的經(jīng)營項目的推動。依靠得天獨厚的交通條件、資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)政策、良好的投資環(huán)境和日益完善的配套服務(wù)，**市經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展。**市委、市政府在**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃中指出：加快發(fā)展服務(wù)業(yè)。把推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，營造有利于服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策和體制環(huán)境。大力發(fā)展推進規(guī)?；?、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營。推動特大城市形成以服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。因此該項目的建設(shè)符合**市發(fā)展政策和發(fā)展規(guī)劃。，推動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的需要解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題是當(dāng)今世界各國都面臨的一個難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關(guān)系政治穩(wěn)定、社會安定、經(jīng)濟發(fā)展的極為重要因素。中央在全國再就業(yè)工作會議上指出：“擴大就業(yè)，促進再就業(yè)，關(guān)系改革發(fā)展穩(wěn)定的大局，關(guān)系人民生活水平的提高，關(guān)系國家的長治久安，不僅是重大的經(jīng)濟問題，也是重要的政治問題。就業(yè)問題解決的如何，是衡量一個政府、一個執(zhí)政黨治國水平、執(zhí)政水平的重要標(biāo)志。我國人口眾多，勞動力資源豐富。隨著城市化水平的提高，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻?，同時隨著高校的擴招，每年有數(shù)百萬的大學(xué)畢業(yè)生面臨就業(yè)，我國就業(yè)形勢嚴(yán)峻。21世紀(jì)以來，我國陸續(xù)推出了一系列的體制改革措施和政策安排，對提高社會就業(yè)、促進經(jīng)濟發(fā)展起到了積極作用。當(dāng)前，我國正處于經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的關(guān)鍵時期，勞動力供求總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾都很突出，就業(yè)形勢十分嚴(yán)峻。解決好就業(yè)問題，特別是解決好下崗職工再就業(yè)的困難，已成為我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)?！狈?wù)業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，它的日常運營需要大量的工作人員為消費者服務(wù)，同時可吸引眾多商家前來創(chuàng)業(yè)，都需要大量的工作人員。通過項目的建設(shè)可以帶動商品流、信息流、人才流、資金流，以及產(chǎn)品加工、房地產(chǎn)開發(fā)、運輸、金融等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的市場化調(diào)整，調(diào)整的結(jié)果是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，可提供大量服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位，從而增加當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機會，推動區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。，拉動經(jīng)濟增長，經(jīng)濟發(fā)展的需要項目自身的的建設(shè)運營與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。商業(yè)的流通和消費與商品制造業(yè)、物流業(yè)、人才交流等息息相關(guān)。建成后勢必帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的增長。因此，該項目開發(fā)建設(shè)項目的實施將極大地促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動地方經(jīng)濟增長。綜上所述，該項目的建設(shè)是十分必要的。房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》中提出“鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售、餐飲等商貿(mào)服務(wù)”。 根據(jù)國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》，本項目建設(shè)符合第二十五款“其他服務(wù)業(yè)”第1條“電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài)”列為當(dāng)前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃在堅持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展中指出：建立擴大消費需求的長效機制。把擴大消費需求作為擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點，進一步釋放城鄉(xiāng)居民消費潛力，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。2011年，%，增速位居全省第二。從三次產(chǎn)業(yè)的完成情況看，%；，%。，%。從增加值結(jié)構(gòu)上看，三大產(chǎn)業(yè)中，第三產(chǎn)業(yè)的增加值最大；而第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)的增加值僅此于金融保險業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)增加值亦較大?？傮w上，批發(fā)和零售業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)具有較好的發(fā)展勢頭，因此本項目的建設(shè)運營具有很大的市場需求。擬建項目區(qū)東臨霍侯一級路，西側(cè)為東高河村耕地，北靠309國道，交通條件便利，為項目的發(fā)展提供了便利的基礎(chǔ)條件。擬建項目周圍交通便利，人流量大，從地理位置上看，在**市該項目的開發(fā)建設(shè)具有很大的優(yōu)勢。項目選址在遵循國家、省、市有關(guān)法規(guī)法令的基礎(chǔ)上，應(yīng)同時滿足以下原則要求：符合城市總體規(guī)劃。自然地理條件：水電暢通，基礎(chǔ)條件好，采光照明良好。運輸條件：方便運輸，便于配送，運輸基礎(chǔ)設(shè)施較好，最好靠近各種運輸方式的運輸據(jù)點或多種運輸方式的中轉(zhuǎn)點，并應(yīng)在交通主干道附近。用地條件：滿足需求，留有余地，適當(dāng)超前，地價應(yīng)在能承受的投資能力內(nèi)。環(huán)境條件：緩解城市交通壓力，不對環(huán)境造成不利影響，實現(xiàn)物流可持續(xù)發(fā)展。法規(guī)制度：符合本區(qū)域政府的各項規(guī)章制度。購物廣場的選址必須和國家及區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展方針、政策相適應(yīng)，與當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展相協(xié)調(diào)。某物流中心建設(shè)地點擬建于**市堯都區(qū)屯里鎮(zhèn)，霍侯一級公路與309國道改線工程交叉口西南角。項目區(qū)緊鄰霍侯一級公路，交通十分便利。，同時建設(shè)場地周邊寬闊，地勢平坦，利于項目建設(shè)和遠期發(fā)展。 氣象條件**市屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，其特征是春季風(fēng)大干旱，夏季炎熱多雨，秋季秋高氣爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏長，四季分明。根據(jù)地區(qū)歷年統(tǒng)計資料氣象顯示：年平均氣溫　　　℃極端最高氣溫　　℃極端最低氣溫　?。婺昶骄罡邭鉁亍　婺昶骄畹蜌鉁亍　娑静膳彝庥嬎銣囟? 7℃ 年平均降水量　　　年最大降水量　　　全年平均風(fēng)速　　　最大風(fēng)速　　　　　最大凍土深度　　　370mm全年主導(dǎo)風(fēng)向　　　東南冬季主導(dǎo)風(fēng)向　　 西北夏季主導(dǎo)風(fēng)向　　 東南地貌地形**市屬山西臺背斜的組成部分，從太古代末期以來，長期基本處于隆起狀態(tài)，沒有遭受過強烈的褶皺變動。中生代的燕山運動斷裂構(gòu)造特別活躍，并伴有褶皺和巖漿活動，使其蓋層發(fā)生褶皺，形成平緩開闊的復(fù)背斜和復(fù)向斜，背斜構(gòu)成山地，向斜構(gòu)成盆地，這就奠定了市域現(xiàn)代地貌的基礎(chǔ)。**盆地是山西隆起區(qū)軸部形成的一系列斷陷盆地之一，這里地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，基底巖層破碎，易于發(fā)生地震、地裂縫、滑坡、地陷、泥石流、山崩等地殼運動現(xiàn)象。地震烈度根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》、《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》可知，擬建項目場地抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計地震分組為第一組。擬建項目建筑場地類別為Ⅲ類。從從上述條件來看，該項目建設(shè)地點適于工程建設(shè)。 交通運輸本項目建設(shè)材料交通運輸便利，周圍盛產(chǎn)石料，產(chǎn)品規(guī)格可滿足本工程需要。此外，項目地區(qū)有大型的建材市場，具有充足的資源，所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區(qū)均有相應(yīng)的生產(chǎn)廠家供給，并能滿足建材質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。通訊條件擬建項目所在的**市市區(qū)已建成程控交換網(wǎng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、長途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、無線尋呼網(wǎng)等現(xiàn)代公用電信網(wǎng)絡(luò)。供電該項目用電引自現(xiàn)有項目附近電力線路，可滿足項目用電需求。供水該項目所需用水由市區(qū)供水管網(wǎng)供給，可從就近的市政供水管網(wǎng)接入即可滿足項目用水需求。排水由市政排水管道排水，排水暢通；采暖由市政集中供暖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)供暖；通氣本項目采用市煤氣公司提供的煤氣，氣量較足，完全能夠滿足居民生活用氣需要。，其中，，，綠地率32%，物流區(qū)停車場占地面積為3744平方米；，總占地面積56538平方米，其中，住宅建筑面積為54648平方米，商業(yè)建筑面積1890平方米，總戶數(shù)720戶，地下停車位385個，綠化率39%。主要建設(shè)內(nèi)容包括：本工程主要包括住宅區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)，住宅區(qū)位于項目區(qū)南側(cè)，主要由4棟18層住宅和沿路商業(yè)組成；商貿(mào)區(qū)位于項目區(qū)北側(cè)，本區(qū)主要由小商品交易中心、特色農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、大型服裝城及百貨市場組成，全部為地上4層，地下一層（主要為倉儲區(qū)）。 規(guī)劃原則面向未來，在尊重歷史和可持續(xù)發(fā)展的前提下，突出以“人”為中心，力求創(chuàng)造適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流區(qū)。（1）整體布局應(yīng)充分體現(xiàn)自身特色，設(shè)計要體現(xiàn)以人為本的主