【正文】 物業(yè)管理初步診斷。 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃草案等基礎(chǔ)資料中周邊商業(yè)物業(yè)和消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣等因素進(jìn)行調(diào)研和分析，確定“獨(dú)特主題”以突出物業(yè)形象。 據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、檔次定位，制訂物業(yè)管理宣傳策劃方案，提煉賣點(diǎn)； 物業(yè)管理企業(yè)VI設(shè)計(jì)，包括各種標(biāo)識(shí)、人員服裝等； 根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及**物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)管理公司的組建模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出初步建議； 管理企業(yè)的各類員工的任職條件和素質(zhì)要求提出初步建議； 物業(yè)管理成本、收益的初步測(cè)算； 對(duì)物業(yè)管理公司各級(jí)各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出初步意見(jiàn)； 檢驗(yàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的物業(yè)管理元素是否適度； 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研了解區(qū)域居民、流動(dòng)消費(fèi)等數(shù)字進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式從物業(yè)管理角度是否科學(xué)合理；社區(qū)規(guī)劃的細(xì)節(jié)是否充分考慮用戶需求和管理便利；1道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否符合安全、消防、便利等的要求；1景觀設(shè)計(jì)中的人性化和成本因素；1建筑設(shè)計(jì)中是否考慮今后物業(yè)管理及成本的因素；1戶型設(shè)計(jì)中的人性化細(xì)節(jié)；1配套設(shè)施的功能規(guī)劃是否考慮周到、適當(dāng)；1營(yíng)銷策略的物業(yè)管理診斷與分析；1其他項(xiàng)目基礎(chǔ)資料中包含內(nèi)容的物業(yè)管理專業(yè)初步建議及整改方案。第二節(jié) 前期策劃期服務(wù)期限：**別墅一期規(guī)劃方案階段和初步設(shè)計(jì)階段服務(wù)方式：顧問(wèn)團(tuán)定期赴現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、單體方案和初步設(shè)計(jì)方案的研究及現(xiàn)場(chǎng)考察，從物業(yè)管理角度對(duì)各種設(shè)施設(shè)備、材料設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。建筑設(shè)計(jì)（如地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面），是否滿足物業(yè)管理需求；門(mén)窗、樓梯、走廊等的設(shè)計(jì)是否充分考慮業(yè)主的心理及和生活需求；設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；管理用房的位置、大小、分配、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局等的專業(yè)建議；室外空調(diào)機(jī)位置、尺寸的確定，冷凝水的排放處理問(wèn)題；垃圾房的建造位置、空間、價(jià)格等的專業(yè)建議；在不增加投資的情況下，為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行，對(duì)適當(dāng)設(shè)置環(huán)保設(shè)施（如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分尖垃圾箱等）提出專業(yè)建議； 消防設(shè)施的設(shè)計(jì)、布局、產(chǎn)品、材質(zhì)等方面的專業(yè)建議； 根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門(mén)的審核意見(jiàn)，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷提出糾正及修改建議； 根據(jù)氣候特點(diǎn)、業(yè)主群體的特點(diǎn)及業(yè)主居家生活的要求，審查園林和植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植被，使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)；1 根據(jù)建筑材料的選用情況，提供清潔標(biāo)準(zhǔn)和程序的初步建議；1 對(duì)建筑外墻的選材、設(shè)計(jì)和清洗保養(yǎng)提出專業(yè)意見(jiàn)；1 對(duì)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式、裝修、格局、器材選配等進(jìn)一步提出細(xì)致的專業(yè)建議；1 公共部分裝修材料選用的專業(yè)建議；1 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)さ鹊奈恢?、?guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；1 從業(yè)主居家生活私密性、重點(diǎn)部位、成本等角度，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)安保消防的布局、崗位設(shè)置、防護(hù)設(shè)施、產(chǎn)品選擇等；1 其他在材料設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃等方面與物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)建議及方案。第三節(jié) 工程建議期服務(wù)期限：**別墅一期施工圖和總體工程階段服務(wù)方式：工程機(jī)電專業(yè)人員短期駐場(chǎng) 施工階段進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)的參與建議，為日后物業(yè)管理正式接管收集第一手資料，打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 考察整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工； 通過(guò)深入細(xì)致的研究工程圖紙，從物業(yè)管理角度完善其細(xì)節(jié)； 智能化工程的合理化建議及階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃； 空調(diào)設(shè)備的安裝、選型咨詢； 其他大型機(jī)電設(shè)備的選型、訂貨、安裝等的專業(yè)建議； 協(xié)助材料供應(yīng)商的招標(biāo)、選擇、產(chǎn)品質(zhì)量控制等； 參與各種設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試工作，為今后管理打下良好基礎(chǔ)； 供應(yīng)商檔案建立； 機(jī)電設(shè)備檔案建立；1 工程施工檔案建立；1 其他與施工相關(guān)的物業(yè)管理工作。第四節(jié) 銷售配合期服務(wù)期限：**別墅一期后期服務(wù)銷售開(kāi)盤(pán)階段服務(wù)方式：物業(yè)管理專業(yè)人員短期駐場(chǎng)銷售是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的重要工作，銷售的好與壞檢驗(yàn)了一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的成敗，在開(kāi)盤(pán)階段，物業(yè)管理專業(yè)的參與非常必要，在這一階段我們的顧問(wèn)工作主要有以下內(nèi)容： 營(yíng)銷策略中物業(yè)管理賣點(diǎn)的精確提煉； 營(yíng)銷推廣工作的物業(yè)管理宣傳配合，如提供**物業(yè)的企業(yè)介紹、資質(zhì)證書(shū)、在管項(xiàng)目圖片、管理模式介紹、特色創(chuàng)新等資料； 指導(dǎo)發(fā)展商對(duì)業(yè)主承諾的合理性與適度性，避免過(guò)度承諾或承諾不當(dāng)； 對(duì)本項(xiàng)目銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)，使其能夠解答購(gòu)房者的咨詢； 制定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》等法律法規(guī)規(guī)定的在項(xiàng)目銷售時(shí)必須具備的物業(yè)管理專業(yè)文件； 根據(jù)項(xiàng)目檔次和政府物價(jià)主管部門(mén)的相關(guān)收費(fèi)政策，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行進(jìn)一步測(cè)算，制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間的配合與溝通； 從物業(yè)管理角度對(duì)銷售中心、示范單位等的設(shè)計(jì)、布置進(jìn)行優(yōu)化，體現(xiàn)人性化、增加親和力，使購(gòu)房者預(yù)先體會(huì)到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高其購(gòu)買(mǎi)欲；（二）實(shí)操指導(dǎo)階段216。 合作期限：自**別墅一期物業(yè)入伙之日前三個(gè)月起計(jì)，共12個(gè)月。分為 前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個(gè)時(shí)期。216。 工作內(nèi)容概述：178。 前期籌備第一節(jié) 物業(yè)公司組建期服務(wù)期限：**別墅一期后期服務(wù)竣工驗(yàn)收階段服務(wù)方式：物業(yè)管理專業(yè)人員短期駐場(chǎng)在項(xiàng)目的總體工程臨近尾聲時(shí)，面臨的首要工作就是竣工驗(yàn)收、物業(yè)管理企業(yè)的正式組建和物業(yè)的接管驗(yàn)收，這一階段發(fā)展商、施工方與物業(yè)管理的銜接顯得尤其重要。 物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)、資質(zhì)審定； 管理層、操作層員工的招聘上崗； 員工的崗前培訓(xùn)工作，包括物業(yè)專業(yè)知識(shí)、項(xiàng)目情況、企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技巧等； 物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)章制度的建立，如員工手冊(cè)、人事制度等； 物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)文化、服務(wù)宗旨等的擬定； 細(xì)化物業(yè)管理各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容； 對(duì)發(fā)展商的物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的增減、改動(dòng)提供切實(shí)可行的方案并協(xié)助整改，確保系統(tǒng)穩(wěn)定； 協(xié)助發(fā)展商的工程、各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn)，由發(fā)展商責(zé)成相關(guān)單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，并收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 協(xié)助發(fā)展商組織接管驗(yàn)收小組，建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料和文件； 制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；1 制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；1 根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊(cè)等制定相關(guān)操作指導(dǎo)書(shū)、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案等文件；1 制定消防、給排水、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方案；1 制訂清潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；1 制訂綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬訂綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范；1 編制初步的質(zhì)量管理體系文件；1 建立會(huì)計(jì)核算體系，建立健全財(cái)務(wù)管理制度；1 建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；1 制定日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單； 建立供應(yīng)商檔案及采購(gòu)程序和工作制度；2 擬訂對(duì)外分包的有關(guān)程序，評(píng)價(jià)和選擇各專業(yè)分包方；2 其他與物業(yè)管理相關(guān)的階段性工作。第二節(jié) 入伙籌備服務(wù)期限：**別墅一期項(xiàng)目后期服務(wù)入伙配合階段服務(wù)方式：物業(yè)管理專業(yè)人員駐場(chǎng)物業(yè)入伙前，應(yīng)從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)、資料準(zhǔn)備、服務(wù)流程等方面做相應(yīng)的籌備工作。 制定入伙驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序（按ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）； 成立入伙驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組及工作組，明確各項(xiàng)責(zé)任分工； 召開(kāi)入伙專題會(huì)議，制訂入伙計(jì)劃； 文件資料準(zhǔn)備，如《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》、《入伙指南》、《收樓須知》、《裝修申請(qǐng)登記表》等； 制定入伙管理制度； 協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件，如與郵政部門(mén)聯(lián)系落實(shí)郵編、通郵時(shí)間及