【正文】 基礎(chǔ)資料、配套分析、客戶群體分析、成本分析、概念設(shè)計等作出物業(yè)管理初步診斷。 根據(jù)項目規(guī)劃草案等基礎(chǔ)資料中周邊商業(yè)物業(yè)和消費水平、消費習(xí)慣等因素進行調(diào)研和分析，確定“獨特主題”以突出物業(yè)形象。 據(jù)項目設(shè)計理念、檔次定位，制訂物業(yè)管理宣傳策劃方案，提煉賣點； 物業(yè)管理企業(yè)VI設(shè)計，包括各種標識、人員服裝等； 根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及**物業(yè)長期以來的物業(yè)管理經(jīng)驗，對管理公司的組建模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出初步建議； 管理企業(yè)的各類員工的任職條件和素質(zhì)要求提出初步建議； 物業(yè)管理成本、收益的初步測算； 對物業(yè)管理公司各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出初步意見； 檢驗項目規(guī)劃設(shè)計中的物業(yè)管理元素是否適度； 通過市場調(diào)研了解區(qū)域居民、流動消費等數(shù)字進行分析，對項目開發(fā)模式從物業(yè)管理角度是否科學(xué)合理；社區(qū)規(guī)劃的細節(jié)是否充分考慮用戶需求和管理便利；1道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的設(shè)計是否符合安全、消防、便利等的要求；1景觀設(shè)計中的人性化和成本因素；1建筑設(shè)計中是否考慮今后物業(yè)管理及成本的因素；1戶型設(shè)計中的人性化細節(jié)；1配套設(shè)施的功能規(guī)劃是否考慮周到、適當；1營銷策略的物業(yè)管理診斷與分析；1其他項目基礎(chǔ)資料中包含內(nèi)容的物業(yè)管理專業(yè)初步建議及整改方案。第二節(jié) 前期策劃期服務(wù)期限：**別墅一期規(guī)劃方案階段和初步設(shè)計階段服務(wù)方式：顧問團定期赴現(xiàn)場通過對項目的總體規(guī)劃、單體方案和初步設(shè)計方案的研究及現(xiàn)場考察，從物業(yè)管理角度對各種設(shè)施設(shè)備、材料設(shè)計、功能規(guī)劃等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。建筑設(shè)計（如地下、地面、裙房、標準層、屋面），是否滿足物業(yè)管理需求；門窗、樓梯、走廊等的設(shè)計是否充分考慮業(yè)主的心理及和生活需求；設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；管理用房的位置、大小、分配、裝修標準、布局等的專業(yè)建議；室外空調(diào)機位置、尺寸的確定，冷凝水的排放處理問題；垃圾房的建造位置、空間、價格等的專業(yè)建議；在不增加投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當設(shè)置環(huán)保設(shè)施（如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分尖垃圾箱等）提出專業(yè)建議； 消防設(shè)施的設(shè)計、布局、產(chǎn)品、材質(zhì)等方面的專業(yè)建議； 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見，對設(shè)計中的缺陷提出糾正及修改建議； 根據(jù)氣候特點、業(yè)主群體的特點及業(yè)主居家生活的要求，審查園林和植物設(shè)計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植被，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護；1 根據(jù)建筑材料的選用情況，提供清潔標準和程序的初步建議；1 對建筑外墻的選材、設(shè)計和清洗保養(yǎng)提出專業(yè)意見；1 對商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式、裝修、格局、器材選配等進一步提出細致的專業(yè)建議；1 公共部分裝修材料選用的專業(yè)建議；1 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)さ鹊奈恢?、?guī)格及標準等；1 從業(yè)主居家生活私密性、重點部位、成本等角度，科學(xué)合理的設(shè)計安保消防的布局、崗位設(shè)置、防護設(shè)施、產(chǎn)品選擇等；1 其他在材料設(shè)計、功能規(guī)劃等方面與物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)建議及方案。第三節(jié) 工程建議期服務(wù)期限：**別墅一期施工圖和總體工程階段服務(wù)方式：工程機電專業(yè)人員短期駐場 施工階段進行物業(yè)管理專業(yè)的參與建議，為日后物業(yè)管理正式接管收集第一手資料，打下堅實基礎(chǔ)。 考察整體工程進度，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工； 通過深入細致的研究工程圖紙，從物業(yè)管理角度完善其細節(jié)； 智能化工程的合理化建議及階段性實施進度計劃； 空調(diào)設(shè)備的安裝、選型咨詢； 其他大型機電設(shè)備的選型、訂貨、安裝等的專業(yè)建議； 協(xié)助材料供應(yīng)商的招標、選擇、產(chǎn)品質(zhì)量控制等； 參與各種設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試工作，為今后管理打下良好基礎(chǔ)； 供應(yīng)商檔案建立； 機電設(shè)備檔案建立；1 工程施工檔案建立；1 其他與施工相關(guān)的物業(yè)管理工作。第四節(jié) 銷售配合期服務(wù)期限：**別墅一期后期服務(wù)銷售開盤階段服務(wù)方式：物業(yè)管理專業(yè)人員短期駐場銷售是房地產(chǎn)項目開發(fā)中的重要工作，銷售的好與壞檢驗了一個項目運作的成敗，在開盤階段，物業(yè)管理專業(yè)的參與非常必要，在這一階段我們的顧問工作主要有以下內(nèi)容： 營銷策略中物業(yè)管理賣點的精確提煉； 營銷推廣工作的物業(yè)管理宣傳配合，如提供**物業(yè)的企業(yè)介紹、資質(zhì)證書、在管項目圖片、管理模式介紹、特色創(chuàng)新等資料； 指導(dǎo)發(fā)展商對業(yè)主承諾的合理性與適度性，避免過度承諾或承諾不當； 對本項目銷售人員進行物業(yè)管理知識的培訓(xùn)，使其能夠解答購房者的咨詢； 制定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時公約》等法律法規(guī)規(guī)定的在項目銷售時必須具備的物業(yè)管理專業(yè)文件； 根據(jù)項目檔次和政府物價主管部門的相關(guān)收費政策，對物業(yè)管理費用進行進一步測算，制訂物業(yè)管理收費標準； 指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商之間的配合與溝通； 從物業(yè)管理角度對銷售中心、示范單位等的設(shè)計、布置進行優(yōu)化，體現(xiàn)人性化、增加親和力，使購房者預(yù)先體會到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高其購買欲；（二）實操指導(dǎo)階段216。 合作期限：自**別墅一期物業(yè)入伙之日前三個月起計，共12個月。分為 前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。216。 工作內(nèi)容概述：178。 前期籌備第一節(jié) 物業(yè)公司組建期服務(wù)期限：**別墅一期后期服務(wù)竣工驗收階段服務(wù)方式：物業(yè)管理專業(yè)人員短期駐場在項目的總體工程臨近尾聲時，面臨的首要工作就是竣工驗收、物業(yè)管理企業(yè)的正式組建和物業(yè)的接管驗收，這一階段發(fā)展商、施工方與物業(yè)管理的銜接顯得尤其重要。 物業(yè)管理企業(yè)的注冊、資質(zhì)審定； 管理層、操作層員工的招聘上崗； 員工的崗前培訓(xùn)工作，包括物業(yè)專業(yè)知識、項目情況、企業(yè)文化、服務(wù)意識、服務(wù)技巧等； 物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)章制度的建立，如員工手冊、人事制度等； 物業(yè)管理企業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)文化、服務(wù)宗旨等的擬定； 細化物業(yè)管理各項收費標準及服務(wù)內(nèi)容； 對發(fā)展商的物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的增減、改動提供切實可行的方案并協(xié)助整改，確保系統(tǒng)穩(wěn)定； 協(xié)助發(fā)展商的工程、各項設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成相關(guān)單位進行整改，然后進行復(fù)驗，并收集驗收報告； 協(xié)助發(fā)展商組織接管驗收小組，建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料和文件； 制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標準、程序和措施；1 制定設(shè)施設(shè)備運行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；1 根據(jù)設(shè)計圖紙及操作手冊等制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案等文件；1 制定消防、給排水、機電設(shè)備等項目管理方案；1 制訂清潔標準和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；1 制訂綠化操作標準，擬訂綠化養(yǎng)護規(guī)范；1 編制初步的質(zhì)量管理體系文件；1 建立會計核算體系，建立健全財務(wù)管理制度；1 建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；1 制定日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單； 建立供應(yīng)商檔案及采購程序和工作制度；2 擬訂對外分包的有關(guān)程序，評價和選擇各專業(yè)分包方；2 其他與物業(yè)管理相關(guān)的階段性工作。第二節(jié) 入伙籌備服務(wù)期限：**別墅一期項目后期服務(wù)入伙配合階段服務(wù)方式：物業(yè)管理專業(yè)人員駐場物業(yè)入伙前，應(yīng)從機構(gòu)組建、人員培訓(xùn)、資料準備、服務(wù)流程等方面做相應(yīng)的籌備工作。 制定入伙驗收標準及實施程序（按ISO9000質(zhì)量管理體系標準執(zhí)行）； 成立入伙驗收領(lǐng)導(dǎo)小組及工作組，明確各項責(zé)任分工； 召開入伙專題會議，制訂入伙計劃； 文件資料準備，如《業(yè)主公約》、《用戶手冊》、《入伙指南》、《收樓須知》、《裝修申請登記表》等； 制定入伙管理制度； 協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件，如