【正文】 簡析： ● 西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)。 ● 高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服?wù)配套吸引客戶，其平均價格多在 6000 元 /㎡左右。 ● 南二環(huán)寫字樓多為新建項目。市場分為 “商住 ”形式的寫字樓和純商務(wù)寫字樓兩種，其平均價格在 5000 元 /㎡左右。市場銷售較好。 ● 城內(nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此 區(qū)的寫字樓最大特點(diǎn)是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價格在 6000元 /㎡，市場銷售情況不好。 ● 目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務(wù)氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。 二、 項目分析 １、產(chǎn)品分析 Ａ、產(chǎn)品類型： 產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級型且具有填補(bǔ)市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實用功能是商務(wù)辦公。 Ｂ、產(chǎn)品差異化分析： 產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點(diǎn)，同時又須具備比 大量管理資料下載 第 6 頁 共 22 頁 傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務(wù)配套。 ● 傳統(tǒng)寫字樓的缺點(diǎn)： a．長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率； b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)，不利于身體健康； c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺； d、員工沒有休息間或休息間條件差； e、停車位秩序差； d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀； f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。 ● 產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點(diǎn)： a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍； b、建筑風(fēng)格獨(dú)具個性； c、有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化的 、靈活個性的生活空間； d、更完善的商務(wù)辦公硬件配套和軟件配套； e、更舒適高檔的休閑會談場所； f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。 （見下表） ● 與北京森根國際及傳統(tǒng)高檔寫字樓性能對比表： 比較項目 產(chǎn) 業(yè) 別 墅 森 根 國 際（北京） 傳 統(tǒng) 高 檔 寫 字 樓 備 注 1 建筑 形態(tài) 獨(dú)體別墅 23 層 德式風(fēng)格 Townhouse 聯(lián)體別墅 23 層 多層或高層 2 面積 1400 ~ 2600M2/棟 每棟分 6 個單元， 600~ 800 M2/單元 銷售面積通常可進(jìn)行自由分割 3 總房款 很高 高 與前兩者相比較低 銷售面積是影響總房款的重要因素。 4 容積率 低容積率、低建筑密度 容積率較低、建筑密度較低 高容積率、高建筑密度 5 生態(tài) 大量管理資料下載 第 7 頁 共 22 頁 環(huán)境 高綠化、園林式、生態(tài)化 生態(tài)化 低綠化、無生態(tài)環(huán)境 6 建筑 風(fēng)格 風(fēng)格多樣、高端、張揚(yáng)個性、唯美 風(fēng)格多樣 風(fēng)格唯一 7 內(nèi)部 交通 園區(qū)內(nèi)水平交通暢達(dá)，棟內(nèi)垂直交通易達(dá)到使用要求 垂直交通與水平交通較好 電梯運(yùn)行周期長，轎箱擁擠、浪費(fèi)時間等候 8 建筑 使用率 建筑使用率很高 85% ~ % 建筑使用率相對較低， 80%以下 9 使用面積單價 同等銷售單價下，使用面積單價低 使用面積單價較低 同等銷售單價下，使用面積單價高 以西安市場來看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫字樓相比，銷售單價按 6000 元 /m2 計，相差約 1000 元 /m2 10 內(nèi)部 空間 寬敞、立體感強(qiáng)，靈活、自由、隨意 寬敞、靈活、自由 較狹小，自由度、靈活性相對較低 11 自然通風(fēng)采光 優(yōu)良 良好 一般，限制較大 12 辦公 環(huán)境 幽雅、舒適、文明、個性突顯 幽雅、舒適、文明 較嘈雜、忙亂 13 商務(wù) 配套 更先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施 、高雅的商務(wù)氛圍 先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施、高雅的商務(wù)氛圍 較齊全的基本商務(wù)配套 14 智能化 配備更先進(jìn) 配備先進(jìn) 較先進(jìn) 森根國際是介于傳統(tǒng)高檔寫字樓和單體商務(wù)別墅之間的一種產(chǎn)品。其面積和總房款都較產(chǎn)業(yè)別墅小。與產(chǎn)業(yè)別墅相比，森根國際類產(chǎn)品更符合目前市場需求。 15 停車位 每棟樓有獨(dú)立停車位、園區(qū)內(nèi)有公共停車場 較充裕停車位 公共停車場、秩序較差 16 入駐 感受 尊貴的、自由的、人性的、有創(chuàng)造欲 高檔的、舒適的、人性的 高檔的、人性化較弱的、創(chuàng)造欲較弱的 產(chǎn)品 USP 提煉： 大量管理資料下載 第 8 頁 共 22 頁 A、專案宏觀背景賣點(diǎn)： 長 安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢分析 ● 政策優(yōu)勢 整體規(guī)劃優(yōu)勢：西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略背景下，長安園作為國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點(diǎn)項目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺。 稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財政扶持：（詳見附錄） 提供融資擔(dān)保：對易于形成產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、建設(shè)期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設(shè)速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關(guān)擔(dān)保，向商業(yè)銀行申請貸款。 提供企業(yè)援助：對能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項目，產(chǎn) 業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對一些有市場、發(fā)展前景看好、收益較高的項目進(jìn)行直接投資，注入相應(yīng)的資金，支持企業(yè)搞好建設(shè)。 ● 服務(wù)及配套優(yōu)勢 一站通 ”辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項等一系列手續(xù)實行 “一站式 ”辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。 高質(zhì)量人居配套： 180 萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)《紫薇田園都市》，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。 完善市政設(shè)施：產(chǎn) 業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設(shè)置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機(jī)構(gòu)，提供便利高效的市政服務(wù)。 功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應(yīng)的園區(qū)外，還規(guī)劃建設(shè)有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿(mào)中心、會展中心、圖書中心、藝術(shù)中心及大學(xué)、國際中學(xué)、 “雙語制 ”小學(xué)、幼兒園等設(shè)施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求。 ● 經(jīng)營理念優(yōu)勢 高起點(diǎn)：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運(yùn)營招商由國有大型企業(yè)擔(dān)綱，具有雄厚的政府背景和強(qiáng)勁的綜合實力。作為國家和地區(qū) 政府關(guān)注的重點(diǎn)項目，長安園所蘊(yùn)涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。 大量管理資料下載 第 9 頁 共 22 頁 長遠(yuǎn)眼光：產(chǎn)業(yè)區(qū)運(yùn)做伊始即著眼于國際市場，充分考慮從各個環(huán)節(jié)與國際接軌，為海內(nèi)外企業(yè)入駐提供了得天獨(dú)厚的條件。園區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。從整體上考慮園區(qū)建設(shè)方案，區(qū)域功能合理，體現(xiàn)人性化理念。 城市經(jīng)營：長安園的開發(fā)商已經(jīng)跳出傳統(tǒng)消費(fèi)型地產(chǎn)開發(fā)商的范疇，上升至城市運(yùn)營商的高度。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長安園這一動力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運(yùn)作對整個西安市及西部中國產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。（詳見 “中國地產(chǎn)新三論 ”） 品牌經(jīng)營：品牌是產(chǎn)品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團(tuán)、新西部與紫薇地產(chǎn)長期形成的品牌觀深植于長安產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營中，開發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進(jìn)一步確立了市場的投資信心。 B、產(chǎn)品本體賣點(diǎn) ● 產(chǎn)業(yè)別墅是城市動力型地產(chǎn)，是城市建設(shè)的核心推進(jìn)劑； ● 產(chǎn)業(yè)別墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性項目，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例； ● 產(chǎn)業(yè)別墅是對傳統(tǒng)辦公模式的一