【正文】 問的工作予以考察、評價和完善。顧問工作安排（詳見下頁表）工 作 階 段人 員 構(gòu) 成工 作 方 式現(xiàn) 場 工 作 安 排前期介入階段（10個月）顧問團3—5人駐場經(jīng)理1人（開盤前后各一個月）定期赴現(xiàn)場考察指導建議赴現(xiàn)場工作2次實操指導（12個月）顧問團3~5人定期赴現(xiàn)場考察指導建議赴現(xiàn)場工作2次。駐場顧問1人常駐現(xiàn)場作日常指導本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場實地工作。服務(wù)質(zhì)量跟蹤（3個月）顧問團3~5人定期赴現(xiàn)場考評指導建議本階段末赴現(xiàn)場工作1次。另：除上表中所列顧問團定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，在顧問期內(nèi)，顧問商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問管理服務(wù)的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現(xiàn)場進行實地工作指導，并對管理商進行相應(yīng)的考核評價。顧問團不定期赴現(xiàn)場的費用另計,（往返差旅費及現(xiàn)場食宿由發(fā)展商承擔）。說明：，由包含有質(zhì)量管理、機電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務(wù)。，顧問團除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時將全程跟進項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應(yīng)的咨詢指導服務(wù)?！?為了配合發(fā)展商的開盤銷售工作，我司將在項目開盤前后的一個月派駐駐場經(jīng)理一名，配合開發(fā)商開展以下工作： 對售樓人員進行物業(yè)管理方面的培訓 職業(yè)禮儀培訓 售樓現(xiàn)場的布置及人員崗位職責指導第二節(jié) 顧問管理工作范圍一、 樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓等工作中關(guān)于物業(yè)管理方面的指導。二、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。三、 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。五、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。六、 專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。七、 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護與管理。八、 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。九、 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 十、 對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式安全管理，確保安全。十一、 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。十二、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。十三、 全方位商務(wù)服務(wù)支持。十四、 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費等政府規(guī)定的各項費用，維護全體物業(yè)使用人的公共利益。十五、 理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。第三節(jié) 顧問管理工作內(nèi)容一、前期介入階段時限界定：由簽約之日起至銀信商座入伙之日前二個月（預(yù)計2004年3月至2004年12月）結(jié)合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。（一） 由顧問團對項目進行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖、項目模型等資料，了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。（二） 顧問團根據(jù)項目實際情況，從提高物業(yè)管理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)問題給出整改意見。（三） 根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗，從物業(yè)管理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。 考查整體工程進度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進 度計劃提議方案； 建筑設(shè)計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； 設(shè)備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求； 對樓宇室外空調(diào)機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議； 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議； 從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議； 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等)，提出糾正及修改建議；1 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地 制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議；1 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議；1 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議；1 對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；1 根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務(wù)范圍、深度、當?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等，對管理商的機構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議；（四）從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議： 從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。用電負荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。住戶門是否有明顯標識。是否有方便殘疾人進出、行走的通道，是否有非機動車停車位。（五） 從智能化的角度，提出專業(yè)建議：考察整體工程進度，提出智能化工程的階段性實施進度計劃；針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當前市場情況，提出增加智能化功能的建議； 根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進，設(shè)計合理、實用； 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議。（六）從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：根據(jù)我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議；根據(jù)會所增設(shè)的項目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。（七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益：物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標準等；公共部分裝修材料的選用；協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方 面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié) 助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商；根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、 施工等的成功經(jīng)驗；根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢；解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供 相關(guān)法規(guī)、政策文本；（八）在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。（九）指導發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。（十）指導發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責成有關(guān)施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告。 指導發(fā)展商及管理商制定工程、設(shè)備驗收程序及發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題的處理程序。 指導開發(fā)商進行資料驗收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。 樓宇質(zhì)量及使用功能的檢驗。 公共配套設(shè)施設(shè)備的驗收。 協(xié)助制定工程及設(shè)備的驗收記錄（十一）根據(jù)物業(yè)項目檔次定位、物業(yè)當?shù)毓芾碣M市場情況和當?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費政策，指導發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標準。（十二）配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。（十三）配合發(fā)展商樓盤租售工作：、職業(yè)禮儀培訓。 、車輛管理、導向工作。 。 ，提出專業(yè)化建議。 （十四）小區(qū)會所前期建議會所的規(guī)模和格局：根據(jù)小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向發(fā)展商提出會所的規(guī)模和格局建議。會所的功能設(shè)置：根據(jù)市場情況結(jié)合小區(qū)特點（住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而實用。會所項目的面積要求：根據(jù)項目特點和市場需求，測算出精確的（某些體育項目）、科學又合理的面積數(shù)據(jù)。會所的裝修格局：會所裝修的格局和用料與會所的后期經(jīng)營有著密切的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項目要求，提出相宜的裝修建議。會所的器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。會所的節(jié)能要求：會所的許多項目與ISO14000環(huán)境管理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項目的噪音等，我司將對此提供專業(yè)的處理建議。會所的管理和經(jīng)營：包括會所的管理方案、管理章程、經(jīng)營模式、經(jīng)營價位以及人員配備等方面的建議。三、 實操指導階段合作期限：共12個月，由本物業(yè)入伙之日前二個月起計，又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。前期籌備期指物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機構(gòu)組建、人員培訓到為物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時期。（一） 在發(fā)展