【正文】 金的管理； 房屋的維修管理； 房屋的養(yǎng)護服務(wù)。正常管理期起2機電等設(shè)備的維修養(yǎng)護 建立設(shè)備管理臺賬； 設(shè)備的運行管理； 設(shè)備的維修管理； 設(shè)備能源和安全管理。正常管理期起3安保管理 治安管理； 交通及車輛管理； 消防管理。正常管理期起4智能化設(shè)施管理智能化設(shè)施的日常使用操作；智能化設(shè)施的維修養(yǎng)護；智能化系統(tǒng)的完善。正常管理期起5環(huán)境管理 園林綠化管理； 清潔衛(wèi)生管理； 環(huán)保管理； 噪音污染管理。正常管理期起6財務(wù)管理 財務(wù)帳務(wù)； 物業(yè)管理服務(wù)各項費用收取與支出。正常管理期起7社區(qū)文化活動的開展 社區(qū)宣傳； 成立社區(qū)活動組織，舉辦社區(qū)活動； 提供社區(qū)服務(wù)。正常管理期起8便民服務(wù)和完善配套 為住戶提供便民服務(wù)； 協(xié)助完善學(xué)校、交通、醫(yī)療、商場等機構(gòu)的配套。正常管理期起9物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部管理 各部門職能工作開展的監(jiān)督、檢查； 培訓(xùn)工作的實施與評估考核； 各項規(guī)章制度的實施與監(jiān)督； 員工激勵機制的實施與評估。正常管理期起第三章 管理服務(wù)組織架構(gòu)、人員配備及成本費用測算根據(jù)濱江名都現(xiàn)有建筑面積和現(xiàn)有設(shè)計主、次出入口等實際情況，加之此小區(qū)定位為高端樓盤，為確保物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)，在組織管理架構(gòu)設(shè)計和管理服務(wù)人員配備上華粵物業(yè)擬建立濱江名都物業(yè)服務(wù)中心，集中精力負(fù)責(zé)濱江名都的物業(yè)管理服務(wù)工作，采用經(jīng)理直線制組織形式，并為其配備充足的人力資源，面向業(yè)主，提供東方大管家一站式服務(wù)。其它工程管理部、安全管理部為服務(wù)中心客服部提供專業(yè)化支持，華粵物業(yè)為濱江名都服務(wù)中心提供強大技術(shù)力量支持。濱江名都物業(yè)服務(wù)中心的組織架構(gòu)中，將目標(biāo)功能作用全面落實到相應(yīng)崗位角色的職責(zé)中，并且做到不漏項、不交叉，讓企業(yè)內(nèi)部各個崗位角色的職責(zé)和權(quán)限直接與服務(wù)中心整體管理系統(tǒng)的各子系統(tǒng)的目標(biāo)功能作用對應(yīng)起來。組織架構(gòu)保證了服務(wù)中心各部門和崗位角色工作相互之間事先的協(xié)調(diào)和平衡，消除服務(wù)中心、部門和崗位設(shè)置上的主觀隨意性，保證服務(wù)中心組織內(nèi)部各個部門和崗位的增減建立在一個科學(xué)的基礎(chǔ)上，以最大限度地減少管理層次，提升管理效益。一、物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)及管理服務(wù)人員配備圖濱江名都物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理1人經(jīng)理1人工程管理部主管1人安全管理部主管1人 領(lǐng)班2人客服管理部主管1人綜合管理部（未設(shè)主管）會所人員暫未定客服助理2人廚師1人清 綠潔 化綠 2化 人領(lǐng) /班 清 潔1 9人 人客服前臺兼收銀助理1人二班護衛(wèi)員9人三班護衛(wèi)員9人水電維修技工1人會計1人人事行政助理 1人一班護衛(wèi)員9人智能維修技工1人說明：濱江名都物業(yè)服務(wù)中心共編制53人，其中：經(jīng)理1人；綜合管理部3人；客服管理部16人；保安管理部30人；工程管理部3人。安全管理部共分3班，護衛(wèi)員采用24小時3班3轉(zhuǎn)換當(dāng)值。具體配備情況如下：序號崗位職務(wù)人數(shù)1主管1人2領(lǐng)班2人3小區(qū)主入口護衛(wèi)員9人（3班，每班當(dāng)值3人）4小區(qū)次入口護衛(wèi)員3人（3班，每班當(dāng)值1人）5小區(qū)樓區(qū)、地面巡邏護衛(wèi)員6人（3班，每班當(dāng)值2人）6地下建筑巡邏（即車庫巡邏）護衛(wèi)員6人（3班，每班當(dāng)值2人）7監(jiān)控室護衛(wèi)員3人（3班，每班當(dāng)值1人）二、管理服務(wù)費用成本測算（一）管理服務(wù)人員工資、社保和福利費用序號部門職務(wù)編制人數(shù)薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)及費用（月）月薪服裝雙薪合計費用總計（月）1服務(wù)中心經(jīng)理12800302333063100659元/月（含編制人員社保費、食宿費）2綜合管理部人事行政助理11600251341759會計11600251341759廚師112002010013203客服管理部主管12000251672192助理31200251003975清潔/綠化領(lǐng)班11200201001320綠化270020581556清潔9600205060304安全管理部主管12000251672192領(lǐng)班21300201082856護衛(wèi)員2710002083297815工程管理部主管12000251672192智能化維修技工11600251341759水電維修技工114002011715376說明 員工社保費用按太倉市最低保險繳費基數(shù)1100元/人月規(guī)定，并根據(jù)上述編制人員計算，社保繳費共計為17264元/月。食、宿費用按380/人月標(biāo)準(zhǔn)計算，共計20140元/月。（二）行政辦公費用辦公用品費：綜合測算800元/月（包括低值易耗品、辦公設(shè)備保養(yǎng)、維修）；通信費：綜合測算1200元/月（包括網(wǎng)絡(luò)費用）；辦公用水電費：平均測算1500元/月(辦公設(shè)備用電、服務(wù)中心前臺空調(diào)用電等)；行政辦公費用共計3500元/月(包括社區(qū)文化活動費用)。（三）小區(qū)公共用電費用樓區(qū)共用梯間及車庫用電費用(1)樓區(qū)梯間15KW4小時/天30天；(2)地下車庫(按每40m2一只20W燈管計算)：地下車庫建筑面積26441m2247。40 m220W平均工作8小時/天30天。樓區(qū)共間梯間及車庫用電費用合計4134元/月。電梯用電費用（根據(jù)資料提供，41臺電梯）450KW2小時/天30天。消防、監(jiān)控、自能化設(shè)施等用電費用2500度/月。室外園林燈用電費用12000度/月。供水變頻泵用電費用2000度/月。小區(qū)公共用電費用總計為：40239元/月。（四）共用部位、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)費用電梯年檢費用（1）18層電梯12臺：12臺年檢費用2060元/臺年=24720元/年；（2）6層電梯21臺：21臺年檢費用860元/臺年=18060元/年；（3）24層電梯8臺： 8臺年檢費用2660元/臺年=21280元/年；電梯年檢費用共計：64060元/年，分?jǐn)傊撩吭沦M用約為：5339元/月。電梯日常維修保養(yǎng)費用（平均計算）41臺480元/臺月=19680元/月。其它共用部位及設(shè)施設(shè)備維保費用5000元/月。共用部位、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)費用共計：30019元/月。（五）清潔衛(wèi)生費用垃圾清運費（配置市政環(huán)衛(wèi)桶14個） 14桶350元/桶月（市班環(huán)衛(wèi)收費標(biāo)準(zhǔn)）=4900元/月?；S池清掏費（按每年清掏一次計算） 60個300元/個年247。12個月=1500元/月。清潔易耗品、消殺、用水費用 1200元/月。清潔衛(wèi)生費用共計7600元/月。（六）安全管理秩序維護費 1000元/月。（七）綠化養(yǎng)護費（包括農(nóng)藥、補苗、澆水等費用） 2300元/月。（八）公眾責(zé)任及財產(chǎn)保險費用 2000元/月。（九）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)酬金前八項之和8%（太倉市收費管理規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)）=187317元/月8%=14985元/月（十）法定稅費前九項之和6%=202302元/月6%=12138元/月根據(jù)上述費用計算，物業(yè)服務(wù)費用每月約需：前八項費用之和=187371元/月+物業(yè)管理服務(wù)利潤（酬金）14985元/月+法定稅費12138元/月=214440元/月。按建筑面積146122m2分?jǐn)傆嬎?，每月每平方米建筑面積約需管理服務(wù)費用為：（以上物業(yè)管理服務(wù)費用成本不包括會所如恒溫游泳池等所有能耗費用）。 第四章 人力資源管理一、工作崗位說明書針對每個設(shè)立的工作崗位，為落實管理服務(wù)目標(biāo)，清晰的劃分責(zé)任與權(quán)利以及工作內(nèi)容，制定出各崗位說明書（以下是服務(wù)中心經(jīng)理的崗位說明書樣本）。崗位說明書基本資料 名 稱 日期：2009/4/30崗位代碼：[ H100900　　] 　　　　　崗位名稱：濱江名都服務(wù)中心經(jīng)理　　　　　　崗位序列：[ 001　 ] 　 　 上級主管：華粵物業(yè)公司總經(jīng)理 簡 述為濱江名都的物業(yè)管理工作而設(shè)立該崗位，該崗位的主要職責(zé)是：代表蘇州華粵物業(yè)管理公司全面履行物業(yè)管理委托合同，負(fù)責(zé)做好濱江名都的物業(yè)管理與服務(wù)工作及實現(xiàn)各年度管理目標(biāo)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過良好的物業(yè)管理與服務(wù)，確保小區(qū)業(yè)主生活秩序的正常進行及物業(yè)的市場競爭力。工作權(quán)限對濱江名都的物業(yè)管理工作負(fù)有指揮權(quán)；對緊急重大問題有臨時處置權(quán)；對人員的配備、管理服務(wù)架構(gòu)設(shè)置有建議權(quán)；對員工有獎罰和對不合格員工有辭退建議權(quán)；在公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，對日常管理費的支出和物資的使用有決定權(quán)；在公司有關(guān)制度、規(guī)定的前提下，有權(quán)制定具體的實施細(xì)則和落實措施；對業(yè)主的一般性通知有審批權(quán)；對本物業(yè)各分包項目的合同簽訂有簽字權(quán)；對分包公司的工作有監(jiān)督、評審權(quán)。工作內(nèi)容全面負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)研究工作216。 通過不斷學(xué)習(xí)，建立客戶溝通渠道，把脈市場，帶領(lǐng)全體員工做好業(yè)主服務(wù)研究工作，做到服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新。216。 在日常工作過程中不斷改進服務(wù)方法，增強員工服務(wù)意識，提升服務(wù)質(zhì)量。216。 不定期地組織參觀學(xué)習(xí)先進的優(yōu)秀的物業(yè)管理做法，不斷研究業(yè)主潛在需求、管理理念，提升管理水平。充分利用社會資源，幫助、指導(dǎo)、支持濱江名都物業(yè)服務(wù)中心工作的開展216。 做好與本地房產(chǎn)管理部門物業(yè)監(jiān)管處、轄區(qū)派出所、居委會、工商、稅務(wù)、銀行、自來水公司、供電局等社會關(guān)系的建立及溝通，以求得他們的支持和配合。216。 做好與濱江名都各業(yè)主、各維保單位、各分包公司關(guān)系的建立及溝通，不定期的進行回訪、交流，以獲得他們的支持、配合和諒解。216。 做好與蘇州華粵物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)人以及其它物業(yè)管理公司關(guān)系的建立、交流和溝通，充分實現(xiàn)資源共享。全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心日常管理工作216。 代表物業(yè)管理公司認(rèn)真履行好蘇州華粵物業(yè)管理合同各項條款。216。 熟悉政策、法律、法規(guī)、物業(yè)管理相關(guān)的文件。216。 負(fù)責(zé)制定服務(wù)中心年、月度工作計劃，每半年總結(jié)一次工作。216。 每月主持召開一次員工以上人員大會，對部門的工作情況隨時進行檢查、指導(dǎo)、點評。216。 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心月度培訓(xùn)計劃，并督促各部門按時實施，抽查員工的培訓(xùn)效果。216。 對員工的工作進行合理分配，每周抽查各部門的績效考核情況，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系。216。 負(fù)責(zé)審批各項采購計劃，不定期到庫房檢查。216。 分配宿舍并做好宿舍的管理工作。對濱江名都的工程管理工作負(fù)責(zé)216。 督促工程管理部編制各項工程管理、維保、材料采購計劃，并負(fù)責(zé)審批。216。 對工程管理部日常工作進行督導(dǎo)檢查。216。 對新進業(yè)主的裝修方案，組織有關(guān)部門有關(guān)人員進行評審，最后簽署意見并批準(zhǔn)實施。對濱江名都設(shè)備維護、保養(yǎng)、保障等管理工作負(fù)責(zé)。設(shè)施設(shè)備完好率100%負(fù)責(zé)與相關(guān)分包單位簽訂分包合同。216。 督促工程管理部對各分包項目，各維保單位的工作進行監(jiān)督管理。216。 負(fù)責(zé)審核工程管理部、各分包公司、各維保單位的工作計劃和設(shè)備保養(yǎng)計劃。216。 每月對分包單位工作評審一次，并將評審情況書面上報公司。216。 負(fù)責(zé)各種設(shè)備大中修，新購進設(shè)備的申報工作。216。 督促工程管理部做好每年一次的紅旗設(shè)備評審工作。對濱江名都安全管理工作負(fù)責(zé)，確保小區(qū)安全無事故　216。 審批制定安全管理部關(guān)于小區(qū)年度，月安全管理方案。216。 審批制定安全管理部關(guān)于小區(qū)消防管理方案。216。 審批制定安全管理部關(guān)于小區(qū)消防演習(xí)方案，并全權(quán)負(fù)責(zé)消防演習(xí)工作。216。 對安全管理部日常工作隨時進行抽查。216。 每月組織有關(guān)人員對小區(qū)消防設(shè)施設(shè)備進行一次全面檢查。對物業(yè)服務(wù)中心檔案管理效果工作負(fù)責(zé)216。 小區(qū)竣工移交資料的管理。216。 各種設(shè)施設(shè)備檔案資料的管理。216。 各業(yè)主入住資料及裝修檔案的管理?！?16。 消防檔案管理。216。 創(chuàng)建資料管理。216。 日常記錄管理。216。 收發(fā)文函管理。對濱江名都社區(qū)文化工作效果負(fù)責(zé)216。 負(fù)