【正文】 宗地xx湖項目可行性研究報告目錄 研究結論…………………………………………………………….1 ………………………………………..…………………….….1…………. ……………………………………………………….….1 地塊投資價值…………………… …………………………………………..1 研究方法……………………..…………………………………...2 剩余法求地價 ……………………...………………………………………..2 運用《建設項目投資經濟評價方法與參數(shù)》進行宗地的財務評價 …….….2 研究依據(jù) ……………………………………………………………….……3 宗地最佳利用方式構思 ……………………………………..…….4 宗地總體規(guī)劃方案設計 ……………...………………………………..……4 最佳開發(fā)建設方案設計……………………………………………...………5 宗地地價測算 ……………………………………………………...6 地價之外的成本測算 ………………...……………………………………..6 銷售收入測算…………………..………………………………….……..…7地價成本測算 ……………..…………………………..………..….………7 項目財務評價 ……………………………………………………...7 項目盈利能力分析………………………………………………….…..……7 稅金計算 ……………………………….…………………..….………8 損益表 ……………………………….…………………..…….………8 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析.…………………..…….……..…8項目不確定性分析………………………………………….……………..10 項目盈虧平衡分析………………..…….…………………….………10 敏感性分析………………………….…..…………………….………10 概率分析………………………….……………………….……..…11項目綜合經濟評價與建議…………………………………….12 項目綜合經濟評價………………………………………………….………12 ……………………………………………………………12 附表、附圖附表一 宗地地價測算表 …………………………………………………………..14附圖一 項目概率分析圖……………………..…………………………………..16 研究結論 宗地基本情況宗地編號為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標方應在宗地使用權轉讓合同簽訂后5個工作日內一次付清地價款。涉及交易標的物轉讓應交的稅費中，依法屬轉讓方應交納的均由甲方承擔；依法屬受讓方應交納的由乙方承擔。如轉讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。 地價范圍經測算，本地塊的正常地價范圍應在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應在80913萬元，扣除土地轉讓契稅3％，則得競標報價范圍應在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。對應市場價位點80913萬元，則得相應樓面地價為6339元/平方米. 地塊投資價值對應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表1－1所示。綜上，當?shù)貎r在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當?shù)貎r在80913～87416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區(qū)；超過87416萬元后，將進入高風險區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1 宗地投資財務效果指標項目 地價為74931萬元 地價為80913萬元 地價為87416萬元 投資利潤率（％） 25 20 15 稅后利潤（萬元） 24050 20042 15684 內部收益率（IRR）（%） 財務凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 20760 15221 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 研究方法 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產建成價格－（建筑費＋專業(yè)費＋租售費用＋稅費）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得的利潤求地價 運用《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》進行宗地的財務評價建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資金的財務效果評價。 全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。 自有（權益）資金的財務效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務條件在內的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目內部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務內部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行性。 研究依據(jù)amp。Oslash。 香蜜湖B3030041宗地規(guī)劃指amp。Oslash。 標amp。Oslash。 amp。Oslash。 國務院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫amp。Oslash。 《廣東省房地產統(tǒng)計年鑒》amp。Oslash。 廣東省房地產開發(fā)各類管理費用標amp。Oslash。 準amp。Oslash。 中國人民銀行存、貸款利率amp。Oslash。 《廣東統(tǒng)計年鑒》amp。Oslash。 搜房網相關數(shù)據(jù)amp。Oslash。 中國人民銀行121號文件amp。Oslash。 廣州市建安工程定預、決算定額 宗地最佳利用方式構思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設施來贏得市場。 宗地總體規(guī)劃方案設計 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項目主要經濟指標分別見表3－1和表3－2。高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2/戶，平均每套面積為150 m2左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。計劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050 m2 。別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2別墅規(guī)劃為250～350 m2/棟，平均每棟面積為300 m2，占地面積計120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟?？傆嬚嫉孛娣e為 64 120=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2，按兩層考慮，其占地計1500 m2，社區(qū)管理中心 300 m2，垃圾站50 m2，均按一層考慮，占地計350 m2停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設成深圳的豪宅區(qū)，故應至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為 72035＝25200 m2 。 園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則 綠地面積為 93544m2＝60803 m2道路規(guī)劃占地面積為93544＝14031 m2表3－1 用地平衡表 項目 用地面積（m2 ） 所占比重(%) 人均面積（m2 /人） 備注 規(guī)劃總用地 93544 　 　 一、居住用地 18730 20 　 　 高層住宅用地 11050 　 首層架空綠化 低層住宅用地 7680 　 　 公建用地 1850 　 　 道路用地 14032 15 　 　 公共綠地 60803 65 　 二、其他用地 9176 　 　 　 表3－2 項目主要技術經濟指標 項目 數(shù)量 單位 總戶數(shù) 784 戶 居住人口 2744 人 總建筑面積 156200 M2 108503 M2 19148 M2 3350 M2 25200 M2 車位數(shù) 720 個 人口密度 293 人/公頃 綠化率 65 ％ 容積率 　 最佳開發(fā)建設方案設計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。計劃整個地塊的開發(fā)建設周期為30個月，銷售周期為24個月。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準備階段為6個月，宗地競買后18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。與此對應的項目投資與融資計劃如下表3－3所示.表3－3 項目投資與融資計劃表序號 項目 建設經營期 合計 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 1 投資總額 　 　 　 　 　 　 　 　 建設投資 　 　 　 　 　 　 　 　 土地成本 　 　 　 　 　 　 　 前期工程費 　 　 　 　 　 　 建安成本費 　 　 　 基礎設施費 　 　 16