【正文】 1 / 66“城 市 花 都 ”建 設(shè) 項(xiàng) 目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）長(zhǎng)沙金智工程咨詢有限公司二○○三年元月2 / 66編 制 人 員 名 單項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 李 國(guó) 海編 制 人 員 ： 李 京 造 價(jià) 工 程 師崔 先 萬(wàn) 高 級(jí) 工 程 師 徐 國(guó) 輝 高 級(jí) 工 程 師 劉 斌 工 程 師校 對(duì) 人 員 ： 張 瓊1 / 66目 錄第一章 總 論 ...........................................................................1一、 項(xiàng)目概況 .............................................................................1二、 建設(shè)單位基本情況 .............................................................1三、 研究依據(jù)及范圍 .................................................................3四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................................4五、 研究結(jié)論與建議 .................................................................5第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 ...........................................7一、 項(xiàng)目背景 .............................................................................7二、 建設(shè)的必要性 .....................................................................8第三章 市場(chǎng)分析 .....................................................................13一、 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì) .......................................................13二、 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) .......................................................15三、 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 ...............................................................18第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 .................................................22一、 建設(shè)內(nèi)容 ...........................................................................22二、 建設(shè)規(guī)模 ...........................................................................22第五章 區(qū)域位置及建設(shè)條件 .................................................23一、 項(xiàng)目選址 ...........................................................................23二、 自然條件 ...........................................................................24三、 建設(shè)條件 ...........................................................................26第六章 工程技術(shù)方案 .............................................................272 / 66一、 總平面布局 .......................................................................27二、 建筑與結(jié)構(gòu) .......................................................................30三、 供配電工程 .......................................................................32四、 弱電工程 ...........................................................................34五、 給排水工程 .......................................................................37六、 消防工程 ...........................................................................38七、 煤氣工程 ...........................................................................39第七章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 .........................................................40一、 環(huán)境保護(hù) ...........................................................................40二、 節(jié)能 ...................................................................................41第八章 物業(yè)管理 .....................................................................42一、 物業(yè)管理計(jì)劃 ...................................................................42二、 機(jī)構(gòu)設(shè)置 ...........................................................................43第九章 項(xiàng)目招投標(biāo) .................................................................44第十章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 .............................................................45第十一章 投資估算與資金籌措..............................................47一、 投資估算 ...........................................................................47二、 資金籌措 ...........................................................................49第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)..................................................................50一、 銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅金估算 ...............................................50二、 總成本費(fèi)用估算 ...............................................................52三、 財(cái)務(wù)效益分析 ...................................................................53四、 風(fēng)險(xiǎn)分析 ...........................................................................573 / 66五、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ...................................................................59附文：智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表附圖：城市花都區(qū)位圖1 / 6 總 論、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)“城市花都” （暫定名）建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳平 智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司法定代表人建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目選址于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)東部、瀏陽(yáng)河南岸的長(zhǎng)沙市苗圃地段，北接七四五○一部隊(duì)駐地，用地范圍包括原長(zhǎng)沙市苗圃。建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目的總占地面積 平方米（ 畝） ，擬建的總建筑面積為 499800 平方米。 、 建設(shè)單位基本情況智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司創(chuàng)立于 1993 年，是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高科技、商業(yè)連鎖、文化傳媒為一體的綜合現(xiàn)代民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)總資本陸仟叁佰貳拾伍萬(wàn)元人民幣，注冊(cè)地點(diǎn)為長(zhǎng)沙市天心區(qū)勞動(dòng)西路 386 號(hào)，法定代表人為2 / 66陳平。經(jīng)營(yíng)范圍包括生物工程、環(huán)保工程、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工程的開(kāi)發(fā)及應(yīng)用；房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)；超級(jí)市場(chǎng)連鎖經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理；食品、飲料、服裝、鞋帽、紡織品、日用百貨、五金焦點(diǎn)、化工產(chǎn)品（不含危險(xiǎn)品） 、建筑材料、電子產(chǎn)品、機(jī)械、電子設(shè)備、工藝美術(shù)品和國(guó)家允許的金屬材料、礦產(chǎn)品、紙的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售；醫(yī)療設(shè)備的研究、開(kāi)發(fā)；文體用品、家具的制造與銷(xiāo)售；房地產(chǎn)中介服務(wù)；餐飲業(yè)投資；本企業(yè)自產(chǎn)的生物工程產(chǎn)品、機(jī)電產(chǎn)品、文體用品、家俱的出口業(yè)務(wù)。智邦集團(tuán)作為以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，先后開(kāi)發(fā)了衡陽(yáng)華天大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、金園大廈、北區(qū)大市場(chǎng)等大型項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)面積超過(guò) 20 萬(wàn)平方米，其典型工程——衡陽(yáng)石碑區(qū)大市場(chǎng)被政府譽(yù)為“民心工程、示范工程、德政工程和形象工程” 。智邦集團(tuán) 2022 年移師省會(huì)長(zhǎng)沙，投資開(kāi)發(fā)毗鄰白沙古井公園和新世紀(jì)體育文化中心的智邦家園項(xiàng)目，總建筑面積 52800 平方米，在新加坡建筑設(shè)計(jì)名師的指導(dǎo)下，采用蝶狀設(shè)計(jì)，使每間每戶通風(fēng)采光，開(kāi)創(chuàng)了長(zhǎng)沙高層建筑設(shè)計(jì)之先河。過(guò)硬的質(zhì)量已成為智邦家園的金字招牌，在不到一年的時(shí)間，在省城地產(chǎn)界樹(shù)立了良好的聲譽(yù)，展現(xiàn)了企業(yè)良好的品質(zhì)。公司非常注重企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，組建了由知名專(zhuān)家、學(xué)者組成的智邦戰(zhàn)略決策中心，擁有企業(yè)戰(zhàn)略、金融證券、企業(yè)管理、財(cái)務(wù)審計(jì)和法律等方面的顧問(wèn)，為企業(yè)的可持3 / 66續(xù)發(fā)展提供了可靠的保證。企業(yè)將責(zé)任意識(shí)、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神和創(chuàng)新精神作為核心價(jià)值觀，堅(jiān)持以人為本的理念，力求營(yíng)造一個(gè)學(xué)習(xí)型組織。公司經(jīng)省有關(guān)權(quán)威部門(mén)綜合評(píng)比，被評(píng)為“湖南省房地產(chǎn)十大品牌企業(yè)” 、 “湖南省私營(yíng)企業(yè) 500 強(qiáng)企業(yè)、房地產(chǎn)、物業(yè)管理前十強(qiáng)企業(yè)” ，曾被省市有關(guān)部門(mén)評(píng)為“消費(fèi)者信得過(guò)單位” 、 “重合同守信用單位” 、 “模范納稅戶” 、 “優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”等稱(chēng)號(hào)。集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁陳平先生現(xiàn)為湖南省國(guó)際商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、省青年企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，曾榮獲“衡陽(yáng)市首屆優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)家” 、 “湖南省第五屆十大杰出青年” 、 “全國(guó)青年興業(yè)領(lǐng)頭人”等光榮稱(chēng)號(hào)。法定代表人：陳平注冊(cè)資本：陸仟叁佰貳拾伍萬(wàn)元人民幣資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貳級(jí)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：湘建房（衡）第 128 號(hào)、 研究依據(jù)及范 圍研究依據(jù)⑴ 智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)⑵ 智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照⑶ 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求⑷ 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版） 》4 / 66⑸ 建設(shè)部建標(biāo)[2022]205 號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》⑹ 其他有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范⑺ 建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)法令、政策、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案及公用工程、環(huán)境保護(hù)、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等進(jìn)行研究。、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，其主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 11。表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 單位 指 標(biāo) 備 注1 總用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 4998003 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 526 建設(shè)總工期 月 247 總投資 萬(wàn)元 5 / 668 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)⑴ 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 ⑵ 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 ⑶ 所得稅 萬(wàn)元 ⑷ 開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 ⑸ 稅前全部投資回收期 年 ⑹ 稅后全部投資回收期 年 ⑺ 稅前全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % ⑻ 稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % ⑼ 成本利潤(rùn)率 % 、 研究結(jié)論 與建議研究結(jié)論⑴ 項(xiàng)目的建設(shè)