【正文】 1 / 66“城 市 花 都 ”建 設(shè) 項 目可行性研究報告（代項目建議書）長沙金智工程咨詢有限公司二○○三年元月2 / 66編 制 人 員 名 單項目負責人： 李 國 海編 制 人 員 ： 李 京 造 價 工 程 師崔 先 萬 高 級 工 程 師 徐 國 輝 高 級 工 程 師 劉 斌 工 程 師校 對 人 員 ： 張 瓊1 / 66目 錄第一章 總 論 ...........................................................................1一、 項目概況 .............................................................................1二、 建設(shè)單位基本情況 .............................................................1三、 研究依據(jù)及范圍 .................................................................3四、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 .............................................................4五、 研究結(jié)論與建議 .................................................................5第二章 項目背景與建設(shè)的必要性 ...........................................7一、 項目背景 .............................................................................7二、 建設(shè)的必要性 .....................................................................8第三章 市場分析 .....................................................................13一、 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢 .......................................................13二、 長沙房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢 .......................................................15三、 項目的市場分析 ...............................................................18第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 .................................................22一、 建設(shè)內(nèi)容 ...........................................................................22二、 建設(shè)規(guī)模 ...........................................................................22第五章 區(qū)域位置及建設(shè)條件 .................................................23一、 項目選址 ...........................................................................23二、 自然條件 ...........................................................................24三、 建設(shè)條件 ...........................................................................26第六章 工程技術(shù)方案 .............................................................272 / 66一、 總平面布局 .......................................................................27二、 建筑與結(jié)構(gòu) .......................................................................30三、 供配電工程 .......................................................................32四、 弱電工程 ...........................................................................34五、 給排水工程 .......................................................................37六、 消防工程 ...........................................................................38七、 煤氣工程 ...........................................................................39第七章 環(huán)境保護及節(jié)能 .........................................................40一、 環(huán)境保護 ...........................................................................40二、 節(jié)能 ...................................................................................41第八章 物業(yè)管理 .....................................................................42一、 物業(yè)管理計劃 ...................................................................42二、 機構(gòu)設(shè)置 ...........................................................................43第九章 項目招投標 .................................................................44第十章 實施進度計劃 .............................................................45第十一章 投資估算與資金籌措..............................................47一、 投資估算 ...........................................................................47二、 資金籌措 ...........................................................................49第十二章 經(jīng)濟評價..................................................................50一、 銷售收入及銷售稅金估算 ...............................................50二、 總成本費用估算 ...............................................................52三、 財務(wù)效益分析 ...................................................................53四、 風險分析 ...........................................................................573 / 66五、 經(jīng)濟評價結(jié)論 ...................................................................59附文：智邦集團有限責任公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照智邦集團有限責任公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書項目招標基本情況表附圖：城市花都區(qū)位圖1 / 6 總 論、 項目概況項目名稱“城市花都” （暫定名）建設(shè)項目項目建設(shè)單位智邦集團有限責任公司項目負責人陳平 智邦集團有限責任公司法定代表人建設(shè)地點項目選址于長沙市開福區(qū)綜合農(nóng)場東部、瀏陽河南岸的長沙市苗圃地段，北接七四五○一部隊駐地，用地范圍包括原長沙市苗圃。建設(shè)規(guī)模本項目的總占地面積 平方米（ 畝） ，擬建的總建筑面積為 499800 平方米。 、 建設(shè)單位基本情況智邦集團有限責任公司創(chuàng)立于 1993 年，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、高科技、商業(yè)連鎖、文化傳媒為一體的綜合現(xiàn)代民營企業(yè)集團，注冊總資本陸仟叁佰貳拾伍萬元人民幣，注冊地點為長沙市天心區(qū)勞動西路 386 號，法定代表人為2 / 66陳平。經(jīng)營范圍包括生物工程、環(huán)保工程、計算機網(wǎng)絡(luò)工程的開發(fā)及應(yīng)用；房地產(chǎn)綜合開發(fā)；超級市場連鎖經(jīng)營；物業(yè)管理；食品、飲料、服裝、鞋帽、紡織品、日用百貨、五金焦點、化工產(chǎn)品（不含危險品） 、建筑材料、電子產(chǎn)品、機械、電子設(shè)備、工藝美術(shù)品和國家允許的金屬材料、礦產(chǎn)品、紙的開發(fā)與銷售；醫(yī)療設(shè)備的研究、開發(fā)；文體用品、家具的制造與銷售；房地產(chǎn)中介服務(wù)；餐飲業(yè)投資；本企業(yè)自產(chǎn)的生物工程產(chǎn)品、機電產(chǎn)品、文體用品、家俱的出口業(yè)務(wù)。智邦集團作為以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，先后開發(fā)了衡陽華天大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、金園大廈、北區(qū)大市場等大型項目，開發(fā)面積超過 20 萬平方米，其典型工程——衡陽石碑區(qū)大市場被政府譽為“民心工程、示范工程、德政工程和形象工程” 。智邦集團 2022 年移師省會長沙，投資開發(fā)毗鄰白沙古井公園和新世紀體育文化中心的智邦家園項目，總建筑面積 52800 平方米，在新加坡建筑設(shè)計名師的指導下，采用蝶狀設(shè)計，使每間每戶通風采光，開創(chuàng)了長沙高層建筑設(shè)計之先河。過硬的質(zhì)量已成為智邦家園的金字招牌，在不到一年的時間，在省城地產(chǎn)界樹立了良好的聲譽，展現(xiàn)了企業(yè)良好的品質(zhì)。公司非常注重企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，組建了由知名專家、學者組成的智邦戰(zhàn)略決策中心，擁有企業(yè)戰(zhàn)略、金融證券、企業(yè)管理、財務(wù)審計和法律等方面的顧問，為企業(yè)的可持3 / 66續(xù)發(fā)展提供了可靠的保證。企業(yè)將責任意識、敬業(yè)精神、團隊精神和創(chuàng)新精神作為核心價值觀，堅持以人為本的理念，力求營造一個學習型組織。公司經(jīng)省有關(guān)權(quán)威部門綜合評比，被評為“湖南省房地產(chǎn)十大品牌企業(yè)” 、 “湖南省私營企業(yè) 500 強企業(yè)、房地產(chǎn)、物業(yè)管理前十強企業(yè)” ，曾被省市有關(guān)部門評為“消費者信得過單位” 、 “重合同守信用單位” 、 “模范納稅戶” 、 “優(yōu)秀民營企業(yè)”等稱號。集團董事長、總裁陳平先生現(xiàn)為湖南省國際商會副會長、省青年企業(yè)家協(xié)會副會長，曾榮獲“衡陽市首屆優(yōu)秀民營企業(yè)家” 、 “湖南省第五屆十大杰出青年” 、 “全國青年興業(yè)領(lǐng)頭人”等光榮稱號。法定代表人：陳平注冊資本：陸仟叁佰貳拾伍萬元人民幣資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)貳級資質(zhì)證書編號：湘建房（衡）第 128 號、 研究依據(jù)及范 圍研究依據(jù)⑴ 智邦集團有限責任公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書⑵ 智邦集團有限責任公司企業(yè)營業(yè)執(zhí)照⑶ 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求⑷ 國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版） 》4 / 66⑸ 建設(shè)部建標[2022]205 號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》⑹ 其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范⑺ 建設(shè)單位提供的其他各項基礎(chǔ)資料研究范圍本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門法令、政策、規(guī)程、規(guī)范，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、項目總體規(guī)劃方案及公用工程、環(huán)境保護、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟效益、社會效益等進行研究。、 主要技術(shù)經(jīng)濟 指標根據(jù)項目的具體情況，其主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表 11。表 11 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號 指 標 名 稱 單位 指 標 備 注1 總用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 4998003 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 526 建設(shè)總工期 月 247 總投資 萬元 5 / 668 主要經(jīng)濟指標⑴ 銷售收入 萬元 ⑵ 利潤總額 萬元 ⑶ 所得稅 萬元 ⑷ 開發(fā)凈利潤 萬元 ⑸ 稅前全部投資回收期 年 ⑹ 稅后全部投資回收期 年 ⑺ 稅前全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % ⑻ 稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % ⑼ 成本利潤率 % 、 研究結(jié)論 與建議研究結(jié)論⑴ 項目的建設(shè)