【正文】 2 年 第 3 年1 項目銷售收入 Townhouse 　 花園洋房 小高層住宅 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 53 / 66 教育費附加 項目開發(fā)完成后，向政府部門繳納的銷售稅金及附加總額為 萬元。56 / 66附表 124 借款還本付息表 單位：萬元序號 項 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 借款及還本付息表 年初借款本息累計 　 本金 　 建設(shè)期利息 　 　 　 本年借款 　 　 本年應(yīng)計利息 本年償還本金 　 　 本年支付利息 2 歸還借款本金來源 　 　 　 利潤 其他資金　　　　　 合計 　 　 3 盈余資金 　 　 借款償還期(a) 財務(wù)盈利能力分析通過項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量計算，在計算期內(nèi)所得稅前的財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（Ic=12%） ，所得稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（Ic=12%） ，按此計算其他各項財務(wù)評價指標詳見表 125。項目計算期內(nèi)利潤總額為 萬元；扣除所得稅 萬元后的凈利潤為 萬元。結(jié)合其它類似項目的銷售情況，本次分析按 Townhouse 開工建設(shè)當期銷售40%，剩下的全部在下一周期銷售完畢；花園洋房在項目開工建設(shè)當期銷售 30%，剩下的全部在下一周期銷售完畢；小高層住宅在開工建設(shè)當期銷售 30%，剩下的全部在下一周期銷售完畢。2022 年年底全部銷售完畢。項目建設(shè)單位已組建高素質(zhì)的物業(yè)管理公司，通過引進國內(nèi)外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，創(chuàng)造性地提出了物業(yè)管理的“ 蓓福模式” ，通 過配備服務(wù)態(tài)度好、技 術(shù)水平高、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人員，為客戶提供良好的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，以誠信創(chuàng)品牌，為社區(qū)的文明健康發(fā)展盡心盡力。40 / 6 環(huán)境保護及節(jié)能、 環(huán)境保護環(huán)境保護是我國一項基本國策，該項目應(yīng)嚴格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保管理部門審定。市政給水管道壓力為 。使用戶可根據(jù)自己的喜好，向電視臺點播自己喜歡和愛好的電影或電視節(jié)目。在小區(qū)道路設(shè)有路燈照明,小區(qū)綠化地帶設(shè)有庭院燈、草坪燈。 電源及供電方案項目用電電源由長沙市供電局統(tǒng)一考慮，可從附近的城市電網(wǎng)引來兩路電源，在小區(qū)內(nèi)設(shè)低壓配電室，并安裝自動監(jiān)控系統(tǒng)。整個小區(qū)空間序列有張有弛，順而不透，步移景異，收放自如；綠化景觀流暢活潑，情趣盎然，鳥語花香，充滿溫馨，使綠化、景觀、建筑相融相生、和諧共存。人本原則在今年的房地產(chǎn)開發(fā)中正在不斷被強調(diào)和重視，規(guī)劃設(shè)計中不僅要考慮開發(fā)商盡可能多建住宅的思想，而且要強調(diào)環(huán)境質(zhì)量、切實滿足居住生活空間與配套設(shè)施方面的要求。而且隨著城市化的不斷發(fā)展，該地段正在成為長沙市投資建設(shè)新的熱點，其清新的空氣，優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境使該區(qū)域日益繁華。未來幾年，性價優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的社區(qū)依然會引領(lǐng)市場，引進旅游、體育、康復(fù)等題材的復(fù)合地產(chǎn)和城郊大型生態(tài)社區(qū)將成為市場的領(lǐng)袖；同時，新都市主義大旗依然高揚，細分市場后的 CBD 物業(yè)依然有較好的市場潛力。同時，為落實省委、省政府關(guān)于“加快長沙建設(shè)，拉動經(jīng)濟發(fā)展”和“實現(xiàn)長沙城市面貌三年大變樣”的有關(guān)要求，為了在 10～15 年時間把長沙建設(shè)成為一個人口 300萬、城區(qū)面積達 350 平方公里的區(qū)域性中心城市，省政府、市政府以及四區(qū)區(qū)政府都相繼實施了遷址。隨著越來越多的海外人士來中國居住并增加投資，將會帶來大量16 / 66的就業(yè)機會，也會為中國的房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的市場。在住房面積增加的同時，居住環(huán)境、住房的裝飾等方面也得到了較大的改善。同時，隨著我市經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的舊城改造就是為了使城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。長沙房地產(chǎn)占 GDP 的比9 / 66重近幾年雖在上升，但對于一個高速發(fā)展的城市而言其在國民經(jīng)濟中所占份額仍然偏低。財務(wù)指標反映項目具有一定的盈利能力。建設(shè)規(guī)模本項目的總占地面積 平方米（ 畝） ，擬建的總建筑面積為 499800 平方米。⑵ 長沙市目前正在全面實施“一年一個樣，三年大變樣”工程，項目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進行實施，將有力地促進城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市面貌的改進。因此，該區(qū)域目前已成為長沙房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱點之一。根據(jù)我省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃，未來 10 年內(nèi)，我省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由 2022 年的 平方米增加到 平方米。在房改政策對住房建設(shè)的拉動效應(yīng)已經(jīng)釋放后，住宅建設(shè)已進入了平穩(wěn)發(fā)展時期。⑷ 城鎮(zhèn)化進程加速對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的外延的拉動力。其中商品房期房成交 10736 起，成交面積為 萬 m2，成18 / 66交金額為 億元，分別比上年同期增長 %、%和%。該區(qū)域目前雖處于城市邊沿地帶，但經(jīng)過幾年的開發(fā)已形成較為完善城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施，區(qū)域內(nèi)及周邊的環(huán)境較好，交通較便利。世界著名的“ 麥德龍” 超市、英國家私廣 場、中國一汽等一大批商貿(mào)企業(yè)已正式入住該區(qū)域；項目與全省目前最大的綜合娛樂休閑中心——長沙“世界之窗 ”、“海底世界”及“ 湖南國際影視會展中心” 緊鄰，且項目所在地到長沙烈士公園、正在籌建的月湖水上公園等休閑娛樂場所均十分便捷。規(guī)劃的優(yōu)劣將直接影響人們的生存環(huán)境和開發(fā)商的經(jīng)濟回報，為此項目的規(guī)劃應(yīng)始終貫徹“以人為本”的設(shè)計原則，力求創(chuàng)造長沙市回歸自然、高尚別致、充滿文化情趣與品位的園林生態(tài)居住區(qū)。小區(qū)的綠地景觀系統(tǒng)主要結(jié)合道路綠化、平臺綠化、高架綠化、山體背景綠化等形成錯落有致的立體綠化系統(tǒng)。、 供配電工程 研究依據(jù)⑴ 根據(jù)小區(qū)對供電、用電的實際要求。 電氣照明照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為～220V，照明裝置一般采用節(jié)能熒光燈和白熾燈，車庫及公共場所以節(jié)能熒光燈為主。住戶在家中可以享受諸如遠程教育、遠程醫(yī)療、網(wǎng)上購物、電子郵件、共享文件等服務(wù)。來訪客人可以通過單元對講系統(tǒng)要求房主打開單元門鎖，室內(nèi)對講機擬置于進戶門邊的墻上。此外在重點部位，如疏散出口、走道、樓梯、消防控制室、變電所、柴油發(fā)電機房等處裝設(shè)應(yīng)急照明燈。供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。2022 年 5 月所有主體工程完工。、 銷售收入及 銷售稅金估算銷售價格通過對長沙市房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷售價格情況，參考建設(shè)單位的合作開發(fā)協(xié)議，本次經(jīng)濟效益分析分別按 Townhouse 平均銷售價 3300 元/m 花園洋房平均銷售價 2280 元/m 小高層住宅平均銷售價 2080 元/m 2 進行測算。54 / 66表 122 項目總成本費用估算表 單位：萬元序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 項目建設(shè)成本 　2 銷售及管理費 管理費 銷售費 3 項目財務(wù)費用 4 總成本費用 可變成本 固定成本 　、 財務(wù)效益分析利潤估算項目根據(jù)國家計委、建設(shè)部 1993 年 4 月頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第二版）以及建設(shè)部 2022 年9 月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的要求進行經(jīng)濟評價。項目的資金來源與運用表情況詳見表 126。管理費用管理費用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費用。土地取得費用包括征地、拆遷、安置、補償、出讓金及其它稅費。有關(guān)管理機構(gòu)將根據(jù)項目建設(shè)的實際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。⑵ 廢氣小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的大氣污染物主要有廚房產(chǎn)生的油煙氣及衛(wèi)生間產(chǎn)生的污風(fēng)，由各住戶采用排風(fēng)器抽出，將污染空氣排至室外。、 消防工程本項目消防工程的設(shè)計和建設(shè)嚴格按照《中華人民共和國消防法》和國家有關(guān)建筑防火規(guī)范條例執(zhí)行。綜合布線的主干線電纜采用六芯多模光纖，支干線電纜采用超五類非屏蔽雙絞線。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由電話網(wǎng)、寬帶接入網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和控制網(wǎng)等組成。低壓采用 GCKB 型抽屜配電屏進行配電，結(jié)線方式為單母線分段，動力、照明和空調(diào)負荷總計量（有功和無功電度表）設(shè)在總進線柜上，空調(diào)、照明負荷單獨計量，設(shè)在照明配電屏上，動力和照明回路各自分開。三種類型住宅在房間布局上充分考慮本地的生活習(xí)慣和居住特點，保證各戶客廳、主臥室朝南向，在充分考慮采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上確保公共活動與個人私密空間的分開，戶型間隔靈活、自由組合，力爭做到所有戶型均為明室、明廳、明衛(wèi)，具有良好的日照、通風(fēng)與采光條件。這種分散的停車方式穿插于各組團之間，以方便駕車居民停泊后，就近直接進入院落入戶。城市給排水管線及電源均已具備，可從小區(qū)附近的馬王堆 110kV 變電站就近引入兩路電源；城市給排水管網(wǎng)已有一條 800mm 直徑供水干管鋪設(shè)至小區(qū)附近；區(qū)域內(nèi)目前有一條明渠可直達建設(shè)中的新世紀污水處理廠；項目區(qū)域內(nèi)的其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也已基本完備，完全能夠滿足建設(shè)需要。、 建設(shè)規(guī)模項目總占地面積為 平方米，擬建各種類型的商品住宅、配套設(shè)施等建筑面積為 499800 平方米，其中Townhouse 50000 平方米、花園洋房 230000 平方米、小高層住宅 217000 平方米、配套服務(wù)設(shè)施 2800 平方米。 對面積及戶型的選擇，面積在 80～120 平方米的二房二廳、三房二廳最受歡迎。17 / 66長沙房地產(chǎn)市場在中央采取的一系列積極財政政策的持續(xù)作用下，市場主要指標都有較大幅度增長，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建的刺激下，長沙房地產(chǎn)市場積蓄的潛力逐步釋放。1998～2022 年，我國商品房年均完成投資、竣工面積、銷售面積分別增長 %、%和 %，實現(xiàn)了同步增長。13 / 6 市場分析、 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及 發(fā)展態(tài)勢 國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟高速增長的過程必然以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。10 / 66國家產(chǎn)業(yè)政策的需要自 1998 年初黨中央、國務(wù)院決定在全國范圍內(nèi)停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化以來，住房分配制度的改革正在逐步實施，住房市場體系、住房供應(yīng)體系和住房金融體系等方面都有了重要進展，從而推動了住房新體制的建立。作為國民經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，2022 年投資增加了 %，商品房銷售額同比增長了 38%，這說明國家將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的努力已初見成效。企業(yè)將責(zé)任意識、敬業(yè)精神、團隊精神和創(chuàng)新精神作為核心價值觀，堅持以人為本的理念，力求營造一個學(xué)習(xí)型組織。公司非常注重企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，組建了由知名專家、學(xué)者組成的智邦戰(zhàn)略決策中心，擁有企業(yè)戰(zhàn)略、金融證券、企業(yè)管理、財務(wù)審計和法律等方面的顧問，為企業(yè)的可持3 / 66續(xù)發(fā)展提供了可靠的保證。2022 年將是我國經(jīng)濟社會發(fā)展史上的一個重要年份，十六大確立的全面建設(shè)小康社會的宏偉藍圖極大地鼓舞了全國人民建設(shè)有中國特色社會主義的熱情，新一屆政府也將以更大的力度積極推動各項改革事業(yè)的發(fā)展，從而為經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展創(chuàng)造出更加良好的制度與政策環(huán)境。因此，項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為商品住宅建設(shè)項目之一，將為增加社會就業(yè)崗位作出一定的貢獻。新的房地產(chǎn)熱主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的供求兩旺。因此，房地產(chǎn)市場的容量將進一步擴大。與 2022 年長沙市冬季房交會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)相比較，多層或小高層帶電梯的樓型需求在逐步增加，而多層無電梯的樓型則由于物業(yè)管理費用較低等諸多原因，仍受到中低收入消費群體的喜愛。22 / 6 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、 建設(shè)內(nèi)容“城市花都” 的建設(shè)內(nèi)容主要 為：Townhouse、多層花園洋房及小高層住宅、項目配套的服務(wù)設(shè)施（如會所、幼兒園、車庫、配電間）以及相應(yīng)的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。26 / 6 建設(shè)條件項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，展覽館路、火星大道、新世紀大道和瀏陽河風(fēng)光帶環(huán)繞四周。小區(qū)內(nèi)的停車場采用分散布置，一方面利用道路兩側(cè)的空地設(shè)置停車位，另一方面又利用小高層及多層住宅底層架空層設(shè)置停車位。根據(jù)各類型住宅要求，Townhouse 設(shè)計為 140～200m 2/戶、花園洋房設(shè)計為 80～130m 2/戶、單體別墅設(shè)計為80～100m 2/戶，Townhouse 為 2～3 層，有各自的花園和其車庫。 低壓配電干線低壓系統(tǒng)干線的配電方式均采用放射式系統(tǒng)，樓層配電則為混合式系統(tǒng)。35 / 6 弱電工程本項目弱電工程的內(nèi)容主要有：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)等。其他弱電系統(tǒng)采用綜合布線。⑵、雨水系統(tǒng)小區(qū)各棟雨水采用有組織排水就近排入雨水管道中，各道路雨水會合后，排入市政雨水管道。生活廢水及糞便污水經(jīng)化糞池處理，達到二級標準后經(jīng)41 / 66小區(qū)污水管排入城市污水管網(wǎng)，含油廢水經(jīng)隔油處理后排入城市污水管網(wǎng)。同時，建設(shè)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進行質(zhì)量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。安裝工程參照長沙市目前類似