【正文】 用。 道路交通小區(qū)主要道路設兩個出入口，主要車行出入口布置于小區(qū)東側、南側。根據擬建住宅小區(qū)周邊的具體條件，項目將充分利用場地的基礎條件、地形地貌等自然條件，采取規(guī)整式和自由式相結合的靈活自有的布局，地勢平坦的場地采取規(guī)整式布局，開發(fā)花園洋房、小高層為主的高級公寓區(qū)；地勢起伏、高差較大的山坡地帶，開發(fā)別墅區(qū)以便采取靈活自由的布局，從而把綠化面積均勻地布置于每棟樓宇之間，爭取做到家家有景、戶戶有庭院。 總體布局住宅建筑不僅是居住的核心，也是構成小區(qū)室外空間形態(tài)的基本要素。規(guī)劃的優(yōu)劣將直接影響人們的生存環(huán)境和開發(fā)商的經濟回報，為此項目的規(guī)劃應始終貫徹“以人為本”的設計原則，力求創(chuàng)造長沙市回歸自然、高尚別致、充滿文化情趣與品位的園林生態(tài)居住區(qū)。住宅的開發(fā)也隨之成為一種以高品質追求，高經濟回報為目的的純粹商業(yè)行為。住宅成為一種商品，成為了居民最大的消費支出之一。城市給排水管線及電源均已具備，可從小區(qū)附近的馬王堆 110kV 變電站就近引入兩路電源；城市給排水管網已有一條 800mm 直徑供水干管鋪設至小區(qū)附近；區(qū)域內目前有一條明渠可直達建設中的新世紀污水處理廠；項目區(qū)域內的其他市政基礎設施也已基本完備，完全能夠滿足建設需要。擬建場地尚未進行工程地質勘探工作，下一步應與相關部門接洽，盡快開展這一工作，以便為工程設計和建設提供可靠的地質資料。31%全年日照時數 小時長沙地區(qū)地震烈度 “城市花都”位于長沙市開福區(qū)綜合農場的長沙苗圃，根據國家地震局、建設部 2022 年版《中國地震動參數區(qū)劃圖》 ，長沙市地震烈度為 6 度。、 自然條件氣溫年平均氣溫 ℃最冷月平均氣溫 ℃最熱月平均氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃降水量年平均總降水量 一月最大降水量 濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%25 / 66最大積雪深度 20cm最大凍土深度 5cm年雷暴日數 風冬季平均風速 30 年一遇最大風速 最多風向及頻率 七月 SW因此，項目所在地社區(qū)各種條件十分成熟，完全可以開發(fā)成為一個功能齊全的居民生活小區(qū)。世界著名的“ 麥德龍” 超市、英國家私廣 場、中國一汽等一大批商貿企業(yè)已正式入住該區(qū)域；項目與全省目前最大的綜合娛樂休閑中心——長沙“世界之窗 ”、“海底世界”及“ 湖南國際影視會展中心” 緊鄰，且項目所在地到長沙烈士公園、正在籌建的月湖水上公園等休閑娛樂場所均十分便捷。項目所在地與湖南廣播電視中心、 “長沙世界之窗”、 “長沙海底世界”相鄰，距離長沙市繁華的商業(yè)中心僅 5 公里，距離長沙火車站 8 公里，距長沙黃花國際機場 22 公里，因而其交通條件十分便利。23 / 6 區(qū)域位置及建設條件、 項目選址項目所在地位于長沙市開福區(qū)綜合農場的長沙市苗圃區(qū)域，毗鄰長沙市星沙開發(fā)區(qū)和長沙經濟技術開發(fā)區(qū)，瀏陽河環(huán)繞其間，自然環(huán)境秀美。、 建設規(guī)模項目總占地面積為 平方米，擬建各種類型的商品住宅、配套設施等建筑面積為 499800 平方米，其中Townhouse 50000 平方米、花園洋房 230000 平方米、小高層住宅 217000 平方米、配套服務設施 2800 平方米。項目主題具有較大的彈性，盡管項目蘊含多個“生態(tài)”賣點，但一般消費者對于“生態(tài)居住”的內涵只能混同于一般以“生態(tài)、環(huán)?！睘猷孱^的普通樓盤，因此，在營銷過程中不僅要針對具體消費者進行宣傳，而且還需對社會媒體、社會輿論進行深入的“生態(tài)、環(huán)?！本幼…h(huán)境真正意義的宣傳，使社會輿論對“生態(tài)居住”的真正含義有較全面深入的了解，從而充分體現項目的社會影響力和號召力。 市場營銷項目的主題定位于綠色生態(tài)園林社區(qū)，充分利用其自然環(huán)境優(yōu)勢，透過綠色山景、小區(qū)園林、環(huán)保建筑設計和材料的應用，構建一個具有自然、健康生活環(huán)境的園林社區(qū)，給長期生活在熱鬧、喧嘩都市中的人們提供一個寧靜祥和、親近自然的生活環(huán)境。因此，項目在消費者市場定位上將根據素質人居的開發(fā)思路，首先面向周邊地區(qū)的人群，然后再涵蓋全市中等以21 / 66上收入階層，最后輻射全省其他各行業(yè)的成功人士。而高收入階層則由于住宅產品更新?lián)Q代快，精彩紛呈的別墅和各類高檔住宅刺激著他們的多次置業(yè)欲望，這也為需求結構的調整創(chuàng)造了良好的市場基礎。該區(qū)域目前雖處于城市邊沿地帶，但經過幾年的開發(fā)已形成較為完善城市基礎設施及居民生活配套設施，區(qū)域內及周邊的環(huán)境較好，交通較便利。在 100～150 平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達 %，可見購房在二次置業(yè)群體中的市場潛力非?？捎^。據調查，長沙市未來五年內準備購房的人約占城市總體的 %，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70～150 平方米之間。 對面積及戶型的選擇，面積在 80～120 平方米的二房二廳、三房二廳最受歡迎。根據“對樓型選擇”的調查顯示：長沙市有 32%的人選擇“小高層帶電梯” ，有 31%的人選擇“多層帶電梯” ，有23%的人選擇“多層不帶電梯” ，選擇“高層”的只有9%，其他樓型的為 5% 。 購買趨勢與主體分析據調查，長沙市絕大多數消費者購房的首要目的是滿足居住需求或改善居住條件。而且區(qū)域范圍內正在抓緊建設瀏陽河風光帶，火車北站也即將進行搬遷，全市“城市化、工業(yè)化、農業(yè)產業(yè)化”的進程正在進一步加快。、 項目的市 場分析 具有良好的發(fā)展前景隨著長沙城市化水平的不斷提高以及“一江兩岸、西文東市、六橋三環(huán)、山水洲城”城市格局的基本形成，長沙市二十一世紀的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴展，經濟建設發(fā)展步伐逐步加快，房地產開發(fā)已成為經濟騰飛的新熱點。其中商品房期房成交 10736 起，成交面積為 萬 m2，成18 / 66交金額為 億元，分別比上年同期增長 %、%和%。根據房地產部門的統(tǒng)計資料，2022 年全市共批準商品房預售面積 萬 m2，比去年同期增長 %，創(chuàng)下了商品房上市面積的歷史新高，其中住宅上市量為 m2，占商品房總量的比重為 %，全年房地產市場擴容的步伐在不斷加快。根據當前的市場情況來看，我市商品房市場的結構性矛盾比較突出，不同類型的商品房市場銷售率差別較大，據長沙市房地產局最近對 67 個樓盤（不含經濟適用房）重點調查得到的數據分析，高層、小高層住宅規(guī)劃總建筑面積 萬 m2，多層住宅為 萬 m2，綜合用房為 萬 m2，其結構比例為 ：：1。17 / 66長沙房地產市場在中央采取的一系列積極財政政策的持續(xù)作用下，市場主要指標都有較大幅度增長，在城市大規(guī)模路網改建的刺激下，長沙房地產市場積蓄的潛力逐步釋放。建設部目前的工作思路是：深化改革，立足發(fā)展，加強房地產市場的宏觀調控，整頓和規(guī)范市場秩序，促進房地產業(yè)健康、協(xié)調發(fā)展；開放搞活二級市場，推進住房分配貨幣化，全面落實住房公積金制度，改進物業(yè)管理，進一步培育住房消費；發(fā)展經濟適用住房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供應，妥善解決最低收入家庭住房問題。2022 年，全市實現國內生產總值 億元，三個產業(yè)的結構為 ::，人均 GDP 達 1500 美元；2022 年完成全社會固定資產投資總額 億元，實現社會消費品零售總額 億元，完成地方財政收入 億元，實際利用外資 億元美元，被聯(lián)合國有關組織評為 21 世紀中國大陸最具潛力的 25 座城市之一。、 長沙房地 產發(fā)展態(tài)勢素有“千年歷史文化名城”之稱的長沙市在改革開放以來，經濟和社會步入了快速發(fā)展的軌道，經濟實力明顯增強，城市建設日新月異，人民生活條件不斷改善。⑸ 中國加入 WTO 對房地產業(yè)發(fā)展的促進力。⑷ 城鎮(zhèn)化進程加速對房地產業(yè)發(fā)展產生的外延的拉動力。⑵ 深化房改對房地產業(yè)帶來的發(fā)動力。房地產開發(fā)中，商品住宅占商品房的比例逐年上升，從 1997 年的 78%升至 2022 年的 84%，市場結構有了積極調整。1998～2022 年，我國商品房年均完成投資、竣工面積、銷售面積分別增長 %、%和 %，實現了同步增長。15 / 66 房地產市場機遇分析各種跡象表明，中國經濟已進入一個新的發(fā)展周期，中國正出現房地產開發(fā)的熱潮。2022 年全省共銷售商品房 萬平方米，比上年增長 %，其中，銷售住宅 萬平方米，比上年增長 %，占房屋銷售面積的 86%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其它用房也有不同幅度的增長，分別比上年增長 倍、% 和 %。據省統(tǒng)計局公布的 2022 年湖南房地產開發(fā)運行態(tài)勢：2022 年湖南商品房施工面積達 萬平方米，其中住宅施工面積 萬平方米，分別比上年增長 %和 %；全年商品房竣工面積為 萬平方米，比上年增長 %。到 2022 年底，全省城鎮(zhèn)人均居住面積達到 平方米，比上年增加 平方米；農村人均居住面積達到 平方米，比上年增加 平方米。在房改政策對住房建設的拉動效應已經釋放后，住宅建設已進入了平穩(wěn)發(fā)展時期。 省內房地產形勢分析湖南全省 2022 年城鄉(xiāng)住宅建設預計完成投資 348 億元，增長 %，竣工住宅面積 6770 萬平方米，增長 %。房地產業(yè)作為第三產業(yè)的龍頭已被確定為我國的國民經濟新的經濟增長點，國家正采取各種措施鼓勵和支持房地產業(yè)的發(fā)展。13 / 6 市場分析、 產業(yè)現狀及 發(fā)展態(tài)勢 國內房地產業(yè)形勢分析房地產業(yè)對于經濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經濟高速增長的過程必然以房地產的高速發(fā)展為前提和主要內容。據有關權威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動 GDP 增長 個百分點，則可提供 40多萬個就業(yè)崗位。12 / 66解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業(yè)職工的下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道、解決下崗職工的生活與再就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。隨著省廣電中心、金鷹文化藝術城和世界之窗的建成，該區(qū)域的城市環(huán)境得到了很大的改善，但由于歷史原因，與長沙市其他城區(qū)相比期建設速度相對落后，因此，該區(qū)域正在進行二環(huán)線東北段、瀏陽河風光帶、四方大道、青竹湖大道等基礎設施的建設，這就為項目的開工建設提供了良好的條件。目前我市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，與我省住宅與房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠，因此，改善長沙市市民的居住條件已經成為長沙市人民政府特別關心的問題之一。根據我省住宅與房地產業(yè) 2022 年規(guī)劃，未來 10 年內，我省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由 2022 年的 平方米增加到 平方米。項目建設完成后，可以為附近居民提供與國家政策相適應的商品住宅，從而在國家產業(yè)政策的支持下調整住房產權關系、推動國家住房制度改革的深化，適應社會經濟建設的不斷發(fā)展。目前，舊的住房體制已經打破，國家已停止了住房實物分配，正在推進住房分配的貨幣化。10 / 66國家產業(yè)政策的需要自 1998 年初黨中央、國務院決定在全國范圍內停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化以來，住房分配制度的改革正在逐步實施，住房市場體系、住房供應體系和住房金融體系等方面都有了重要進展，從而推動了住房新體制的建立。正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產業(yè)之一。根據國家有關部門的分析與預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到 2022 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達 22m2，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 15%，城市化水平提高到 36%左右。隨著政策的利好、阻礙市場發(fā)育因素的消除、人們消費與置業(yè)觀念的更新，房地產業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽?，存量和增量市場啟動后，房地產占GDP 的比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻率還將逐步增大。根據國家統(tǒng)計局的分析與研究，房地產對國民經濟的拉動作用約 ～2 個百分點。因此，該區(qū)域目前已成為長沙房地產開發(fā)商的投資熱點之一。根據長沙市的發(fā)展規(guī)劃，開福區(qū)的土地存量占全市城區(qū)的一半以上，今年該區(qū)有 42 項省、市、區(qū)重點工程開工建設，年內將完成的工程總投資達 39 億元；同時，星沙將作為長沙的衛(wèi)星城進行大力開發(fā)，長永高等級公路又是長沙通往瀏陽、江西方向的門戶，因此，隨著城市的不斷發(fā)展，該地區(qū)將成為未來城市的黃金寶地。項目所在地屬長沙市開福區(qū)綜合農場東部，項目所在地位于長沙市苗圃，毗鄰長沙市星沙開發(fā)區(qū)和長沙經濟技術8 / 66開發(fā)區(qū)。作為國民經濟發(fā)展支柱產業(yè)的房地產業(yè)，2022 年投資增加了 %，商品房銷售額同比增長了 38%，這說明國家將房地產業(yè)列為國民經濟支柱產業(yè)之一的努力已初見成效。7 / 6 項目背景與建設的必要性、 項目背景入世一年來的中國經濟表現不俗，2022 年國內生產總值超過了 10 萬億元，比