【正文】 80~105平米104~128平米120~132平米140~175平米145~300平米50~5000平米公寓 兩室一廳一衛(wèi) 三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 四室兩廳兩衛(wèi) 復式/ 躍層 商鋪產(chǎn)品類型銷售率 21 淺析： 通過上圖表可以看出，當前東平購房者對于商業(yè)十分青睞，其次，購房者對于兩室兩廳一衛(wèi)戶型需求較多，銷售率約為 59%，該類戶型面積一般為 80~105 平米。 另外，客戶對于三室兩廳兩衛(wèi)戶型需求量亦是較大，該類戶型面積 一般集中在 120~135 平米。 （ 2）未來市場需求 通過縣城城市規(guī)劃、城市發(fā)展目標、城市發(fā)展特殊階段等因素，可預測東平未來房地產(chǎn)市場依然有十分廣闊市場需求空間。此外，城市化過程中的城市擴張，勢必會提升城市價值，增加房地產(chǎn)的保值、增值特性，吸引越來越多的人購買投資房地產(chǎn)。文化園 2900 元 3050 元 —— 新東岳常春藤 3000 元（預計） 3150 元 —— 華聯(lián)國際 2900 元 3000 元 —— 御泉龍庭 3170 元（現(xiàn)房） —— 5000 元（預計） 東旺家園 3050 元 —— —— 祥和佳苑 2330 元 2850 元 —— 杭州花園 3350 元 —— —— 秀水佳苑 2800 元 —— —— 秀水家園 2600 元 —— —— 正大城市廣場 2960 元 3300 元 —— 信和佳苑 2650 元 —— —— 金水花苑 —— —— —— 清河畔景 —— —— —— 清 華 園 2350 元 —— —— 東方明珠 2750 元 2800 元 —— 合 計 2838 元 3030 元 —— 淺析： 通過上表可以得出，當前東平 多層建筑均價約為 2850 元 /平米 ， 小高層建筑均價約為 3030 元 ， 別墅、高層建筑、公寓等產(chǎn)品暫無項目對外公開發(fā)售，因此價格暫無法獲知。 24 第三部分 項目分析 一、項目概況 ■□地塊 A 概況 【項目位置】 該項目位于 東平 縣 稻香街與東原路交匯處南臨（原 G105 國道南側(cè) ） 【區(qū)位狀況】 項目位于縣城 南 部，毗鄰 東平 東西主要交通干道 —— 稻香街，該道路為原Ｇ１０５國道，該道路北抵平陰 ， 南至汶上，是連接山東與安徽 的主要交通干道之一，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 【周邊環(huán)境】 項目所處區(qū)位 自然環(huán)境較好，周邊多為大片的綠色耕地，無工業(yè)企業(yè)，空氣清新。 【潛力價值】 南 部作為 東平 正在崛起的又一新興區(qū)域，隨著 金信花園、惠澤瀾庭等諸項目 的開發(fā) 建設，區(qū)域形象將得以大幅提升，諸多項目開發(fā)建設將會形成東平又一新興居住集中區(qū)域 ， 諸多地產(chǎn)項目的“積聚效應” 會迅速推動區(qū)域房地產(chǎn)價值的提升，區(qū)域日后發(fā)展?jié)摿εc增值潛力 逐步增大 。周邊村落眾多村民的居住，為項目積聚更為濃厚的人氣。 【概況小結(jié)】 ● 宗地地理位置優(yōu)越，地塊規(guī)則、平整 ● 項目所在區(qū)域為東平縣城發(fā)展的又一新興區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿^大 ● 周邊已有部分房地產(chǎn)開發(fā)項目及村落，城市氛圍及居住人氣較為濃厚 26 ■□地塊 B 概況 【項目位置】 該項目位于 東平 縣 佛山街西段延長線南鄰 |新建博物館西側(cè)（原焦村附近） 【區(qū)位狀況】 項目位于縣城 西 部， 東側(cè)毗鄰博物館西側(cè)交通要道，南側(cè)臨汶河街延長線，北側(cè)及西西側(cè)緊依焦村新社區(qū)且項目北面毗鄰東平東西城市交通干道 —— 佛山街。 【周邊環(huán)境】 項 目所處區(qū)位 自然環(huán)境較好， 西邊與焦村新社區(qū)為鄰，東邊與新建博物館、山水人家為鄰，北依白佛山景觀公園，南側(cè)為 大片的綠色耕地，無工業(yè)企業(yè)，空氣清新。 項目 27 當前場地較為 平整， 土地 面積較大，地形規(guī)則。隨著新博物館的建設及縣政府的西遷，項目即處于未來新城的核心位置，地段優(yōu)勢十分明顯。隨著近期 白 佛山景觀區(qū)的開發(fā)建設，項目的附加值也將逐步提升。另外，山水人家一期即將交房使用，周邊城市居住氛圍將會驟然提升，并且隨著山水人家項目逐步開發(fā)，項目周邊居住氛圍將會日漸濃 厚。 ： 項目東依東平縣第三中學，該校教育質(zhì)量良好，學 校教育口碑尤佳，教育環(huán)境優(yōu)美，書香氛圍較為濃厚。 ： 地塊規(guī)模 項目土地面積較大，可開發(fā)與操作空間廣闊。 土地平整 項目為凈地，地塊基無拆遷建筑，省略了拆遷安置成本，從成本上增加了項目的競爭力。 該地塊符合城市發(fā)展規(guī)劃，屬較為理想的開發(fā)用地。 劣勢（ Weakness）分析 在看到項目諸多優(yōu)勢的同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： 29 項目位于東平縣南部，距離老城區(qū)中心距離為 2020 米，距離中心區(qū)相對較遠。 項目周邊尚無已建成的大型社區(qū)，但城市氛圍及周邊人氣尚可。 機會（ Opportunity）分析： 市場調(diào)研表明，本項目具有良好而充分的市場機會： 東平縣政府對南部區(qū)域的逐步開發(fā)，及對項目予以政策上支持。同時，市場有效需求的相對旺盛，是本項目最大的市場機會，能否抓住時機，搶占東平住宅市場的至高點是本項目成敗的關鍵。 政府向南拓展的政策使得東平南部區(qū)域成為東平又一新興區(qū)域，為項目的開發(fā)前景帶來較好的市場機會。 30 隨著東平縣城市化進程的加快和區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，縣城集聚了一大批外地工作人員。該類人 群多數(shù)經(jīng)濟實力雄厚，購買力較強。而部分項目的打價格戰(zhàn)等惡性競爭將會對項目的推出形成較大沖擊。未來潛在同類、同檔或更高檔項目的開發(fā)建設將會對本項目的開發(fā)經(jīng)營構(gòu)成威脅。部分人群較為滯后的購房觀念對項目的推廣會構(gòu)成一定威脅。 2. 地理區(qū)位 該地塊 位于 西部新城 區(qū)核心地段，與“ 東平縣著名風景旅游區(qū) ” —— 白佛山旅游風景區(qū)毗鄰，區(qū)位非常優(yōu)越。 ： 項目東依東平縣 職業(yè)中心 ， 周邊教育氛圍良好。 ： 地塊規(guī)模 項目土地面積較大，可開發(fā)與操作空間廣闊 ；土地規(guī)模大，影響力 強 ； 宗地地形規(guī)則，利于開發(fā)建設 。 地質(zhì)條件 項目地質(zhì)條件優(yōu)越，土地承載力良好，前期土地 勘察探測 費用較低。 劣勢（ Weakness）分析 項目位于東平縣 西 部，距離老城區(qū)中心相對較遠 ，當前項目周邊各項生活 配套 設施 尚不完善， 生活暫不方便。 機會（ Opportunity）分析： 市場調(diào)研表明，本項目具有良好而充分的 市場機會： 32 根據(jù)東平縣總體城市規(guī)劃，政府以向西 部區(qū)域 拓展為發(fā)展主線，西部為開發(fā)建設最為活躍 的 區(qū)域，政府對該區(qū)域的開發(fā)建設予以 政策上 的大力 支持。西部新博物館、縣政府、書法名家創(chuàng)作基地等城市配套的建設，將 為項目的開發(fā)前景帶來 良 好的市場機會。另外，周邊還有焦村新社區(qū)大型項目的建設落成，對于區(qū)域人氣的提升和城市氛圍的提高均可起到積極的推動作用。 威脅（ Threat）分析： 縱觀市場諸多因子 ,市場威脅點主要有 ： 1．生活配套設施不完善 項目雖然未來規(guī)劃前景一片光明，但是項目當前人氣較少，各項生活配套設施不完善，生活不方便仍為當前項目最大的威脅因素。 3．東平 未來 房地產(chǎn)市場 的不確定性 對于當前國家宏觀環(huán)境的影響，東平已有所波及，部分項目開始變相調(diào)動價格，當前市場需求的不穩(wěn)定性對項目的開啟將產(chǎn)生一定影響。 開發(fā) 項目 較多， 累計已超 20 個 項目 ， 各項目大小規(guī)模不一、開發(fā)品質(zhì)檔次不一。 當前市場供應中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為全面，市場產(chǎn)品供應以兩室兩廳、三室兩廳戶型為主，其他諸如別墅、復式、躍層、公寓等產(chǎn)品供應量明顯較少。隨著近期國家宏觀調(diào)控政策的大環(huán)境影響，東平房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)了 一定的銷售壓力，部分項目迫于資金壓力已 開始變相降價銷售。 東平當前房地產(chǎn)市場以老城區(qū)及西部區(qū)域項目較為集中，尤其是西部區(qū)域 城市建設較為活躍。 隨著諸多房地產(chǎn)項目的營銷推廣，當?shù)?大眾的購房觀念將有較大改變，市場的需求量也將被逐步刺激開發(fā)出來，未來東平房地產(chǎn)市場需求依然強勁，市場空間仍非常廣闊，但是鑒于當前東平房地產(chǎn)開發(fā)供應較為集中，短期內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)項目銷售可能會出現(xiàn)乏力。 34 2．產(chǎn)品策略 產(chǎn)品開發(fā)堅持“人無我有，人有我變，人變我精”的原則， 以 “ 新、精 ” 取勝！ 3．滾動開發(fā)策略 項目采用“滾動式”開發(fā) ，吸納前期開發(fā)項目資金， 減少資金投入。 35 ★ 附件 東平縣各房地產(chǎn)項目相關信息 序號 項目名稱 開發(fā)企業(yè) 設計單位 監(jiān)理單位 代理公司 1 港基文化園 11 盛世城市花園 正大建業(yè) 上海鵬翔 14 金信花園 15 御 景 苑 16 惠澤瀾庭 17 盛世文化園 萬平米 無 萬平米 萬平米 新東岳 B 區(qū) 萬平米 無 萬平米 無 中順花園 萬平米 無 萬平米 萬平米 山水人家 萬平米 無 萬平米 萬平米 盛世城市花園 萬平米 無 萬平米 萬平米 金信花園 萬平米 無 萬平米 無 御 景 苑 萬平米 無 萬平米 無 惠澤瀾庭 萬平米 無 萬平米 萬平米 盛世文華園 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 1478 套 小高層 萬 小高層 萬 小高層 萬 高 層 萬 高 層 無 高 層 萬 新東岳 B 區(qū) 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 324 套 中順花園 萬 小高層 萬 無 無 無 萬 小高層 萬 793 套 多 層 萬 無 無 多 層 萬 御 景 苑 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 298 套 金信花園 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 無 無 無 198 套 山水人家 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 2080 套 高 層 萬 高層 萬 金水花苑 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 218 套 信和佳苑 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 356 套 杭州花園 萬 多 層 萬 已建 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 1694 套 盛世城市花園 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 362 套 秀水家園 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 434 套 秀水佳苑 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 502 套 御泉龍庭 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 1206 套 小高層 萬 無 無 無 小高層 萬 花園 洋房 萬 無 無 無 花園洋房 萬 別 墅 萬 無 無 無 別墅 萬 商 業(yè) 萬 商 業(yè) 萬 無 無 無 盛世