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泰州原海陵公安分局地塊可行性研究報(bào)告(17頁(yè))-地產(chǎn)可研(完整版)

  

【正文】 情況 。一系列的市政投入成為泰州的整體商業(yè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 按照把泰州市 “ 三年形成大城市框架,五年達(dá)到大城市標(biāo)準(zhǔn) ” 的功能定位,未來(lái)五年,泰州市將以增強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力為核心,堅(jiān)定不移地實(shí)施 “科教興區(qū) ”戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,加快城市建設(shè)和發(fā)展,進(jìn)一步提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力,并在更大范圍、更廣領(lǐng)域、更高層次上參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與競(jìng)爭(zhēng)。中心城市人均設(shè)施水平進(jìn)一步提高,城市污水處理率達(dá) 70%以上,人均道路面積達(dá) 平方米,列全省第四位 。近年來(lái),群眾性精神文明創(chuàng)建活動(dòng)蓬勃開(kāi)展,泰州市被評(píng)為江蘇 省文明城市。以國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸 ––––泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模,萬(wàn)噸級(jí)以上泊位 5 個(gè),泰州港集裝箱碼頭年吞吐能力達(dá)到 10萬(wàn)噸標(biāo)箱。對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作進(jìn)一步擴(kuò)大。建市以來(lái),全市運(yùn)動(dòng)員參加省級(jí)以上比賽累計(jì)獲得金牌 85 枚,銀牌 66 枚,銅牌 65 枚。江蘇畜牧獸醫(yī)學(xué)院、泰州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、泰州師范高等專(zhuān)科學(xué)校、南理工泰州科技學(xué)院、 南師大泰州學(xué)院和泰州廣播電視大學(xué)不斷發(fā)展壯大?,F(xiàn)有各類(lèi)工業(yè)企業(yè) 萬(wàn)多家,其中規(guī)模以上企業(yè) 1083家,形成以機(jī)電、化工、紡織、食品 、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。大革命時(shí)期,共產(chǎn)黨員沈毅在這里發(fā)動(dòng)了 ―五一起義 ‖;抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期,陳毅率部挺進(jìn)蘇中,三進(jìn)泰州,決戰(zhàn)黃橋;解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期,粟裕在這里指揮了著名的蘇中 ―七戰(zhàn)七捷 ‖戰(zhàn)役。古代泰州與廣陵揚(yáng)州、蘭陵 常州、金陵南京相呼應(yīng),素有 ―漢唐古郡、淮海名區(qū) ‖之稱(chēng)。2020 年末,泰州市行政區(qū)劃設(shè)海陵、高港 2 個(gè)區(qū),興化、靖江、泰興、姜堰 4 個(gè)縣級(jí)市,共有91 個(gè)鎮(zhèn)、 8個(gè)鄉(xiāng)、 6 個(gè)街道辦事處、 338 個(gè)居民委員會(huì)、 1578個(gè)村民委員會(huì),其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄 9個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)鄉(xiāng)、 6 個(gè)街道辦事處、 87個(gè)居民委員會(huì)、 127 個(gè)村民委員會(huì)。 2020 年,為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng) ―供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ‖的宏觀調(diào)控目標(biāo),推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展切實(shí)轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)展的軌道,并以建設(shè)和諧社會(huì)、節(jié)約型社會(huì)和著力解決關(guān)系人民群眾切身利益的問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn), 將 工作 重點(diǎn)放在 鞏固宏觀調(diào)控成果 、 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 、 大力 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 上。分地區(qū)看,東部地區(qū)同期增長(zhǎng)幅度最小,西部地區(qū)最大, 1~ 10月,東部地區(qū)新開(kāi)工面積增幅僅為%,而中部地區(qū)為 %,西部地區(qū)更是高達(dá) %。 3.房屋土地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售 ( 1)土地開(kāi)發(fā)面積連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng),土地購(gòu)置面積增幅連年下降。預(yù)計(jì) 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重將下降到 18%左右,出現(xiàn)自 1999年以來(lái)的首次下降。 2020 年 1~ 10 月商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米 3009元,與 2020年同期相比增長(zhǎng) %,漲幅比 2020 年的 %回落了 ,比年初的 %回落了 個(gè)百分點(diǎn),基本呈逐月回落的態(tài)勢(shì),環(huán)比走勢(shì)基本平穩(wěn)(見(jiàn)圖 1)。 對(duì)項(xiàng)目 投資者 決策 提 供參考 。 二、報(bào)告編制依據(jù) 泰州 市 規(guī)劃局 海陵公安分局地塊 詳細(xì) 規(guī)劃 和老城區(qū) (中心區(qū) )控制性詳細(xì)規(guī)劃 ; 有關(guān) 網(wǎng)站 ; 國(guó)家建設(shè)部及 泰州 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策; 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。由此可以說(shuō)明抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控目標(biāo)取得了較好的效果。 ( 2)分用途看,辦公樓下降的幅度最大,經(jīng)濟(jì)適用房連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2020 年 1~ 10 月累計(jì)完成土地開(kāi)發(fā)面積為 萬(wàn)平方米,比 2020年同期下降了 %,這是繼 2020 年土地開(kāi)發(fā)面積同比下降 %后再次下降。 從竣工面積情況看, 2020 年竣工面積增長(zhǎng)有所上升。 對(duì)消費(fèi)型和投資、投機(jī)型需求區(qū)別對(duì)待,有保有壓。 2020年末,泰州總戶數(shù) 萬(wàn)戶,總?cè)丝? 萬(wàn)人,其中市區(qū) 萬(wàn)人。泰州歷史人文薈萃、名賢輩出。 1949 年 4 月,中國(guó)人民解放軍海軍在白馬廟誕生。全市近 100 個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模、市場(chǎng)占有率在全國(guó)名列前茅,其中 56 個(gè)產(chǎn)品的產(chǎn)銷(xiāo)量居全國(guó)同行前三位, 17個(gè)產(chǎn)品成為 ―單打冠軍 ‖,涌現(xiàn)了春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、陵光集團(tuán)、中丹集團(tuán)、興達(dá)鋼簾線、新世紀(jì)造船等一批銷(xiāo)售突破 10 億元或利稅過(guò)億元企業(yè)。科技事業(yè)成績(jī)斐然。社會(huì)保障事業(yè)快速發(fā)展。全市勞務(wù)輸出遍及亞、非、歐、美等 34 個(gè)國(guó)家和地區(qū),先后與美國(guó)紐波特紐斯市、澳大利亞拉特羅布市、韓國(guó)陰城郡、芬蘭科特卡市等 4個(gè)城市締結(jié)友好城市。泰州引江河集引、排、航等功能于一體,被譽(yù)為 ―中國(guó)的萊茵河 ‖。誠(chéng)信泰州扎實(shí)推進(jìn),企業(yè)誠(chéng)信平臺(tái)正在建立。市區(qū)竣工商品房面積達(dá) 50 余萬(wàn)平方米,人均居 住面積達(dá) 。 2020年預(yù)測(cè),城市發(fā)展上,城市從 49 平方公里擴(kuò)展到 55 平方公里,城市化人口比重達(dá)到 70%左右。 ( 3)綠化情況。 完善商業(yè)街區(qū)布局,形成一核一街一區(qū)商業(yè)商務(wù)布局。共搬遷企業(yè) 26個(gè),其中: 2020年度,重點(diǎn)改造海陵路以東的環(huán)城河街區(qū),完善蓮花居住區(qū),開(kāi)發(fā)建設(shè)府南街區(qū),啟動(dòng)市區(qū)平價(jià)房和安置房建設(shè)。完成土地開(kāi)發(fā)投資 億元,占投資總額的 %。辦公樓施工面積 萬(wàn) 平方米 ,占總施工面積的%。 19 月份商品房竣工面積 萬(wàn) 平方米 ,其中住宅竣工 面積 萬(wàn) 平方米 ,占總竣工面積的 % 。 —— 存量房買(mǎi)賣(mài)情況: 19 月份主城區(qū)存量房買(mǎi)賣(mài) 2671 套,成交面積 萬(wàn) 平方米 ,成交金額 億元。相反在人們買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理作用下市場(chǎng)整體銷(xiāo)售勢(shì)頭依然旺盛。 2020 年 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。從嚴(yán)控制新開(kāi)工項(xiàng)目。因此,今年擴(kuò)大內(nèi)需的壓力很大,而目前消費(fèi)者主要的主動(dòng)性消費(fèi)就是住房。積極推進(jìn) ―2211‖工程,規(guī)模企業(yè)進(jìn)一步發(fā)揮支撐作用。財(cái)政總收入 突破百億,預(yù)計(jì)達(dá) 110 億元以上,其中地方一般預(yù)算收入 45 億元以上,分別增長(zhǎng) %和 %。但這正因如此,泰州城市建設(shè)的潛力巨大,城市擴(kuò)容和提檔給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)留下的空間也很大。 近年來(lái)的宏觀調(diào)控,重要的一環(huán)是緊縮銀根,但它在打擊過(guò)熱的同時(shí),也抑制了正常的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)需求,給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者信心造成了一定影響,同時(shí)也影響了金融業(yè)的效益水平。 屆時(shí)將融入整個(gè)商業(yè)街區(qū),成為商家集中的區(qū)域。 這一區(qū)域的品牌店主要分布在人民西 路兩側(cè)和五一路上。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場(chǎng)一樓的 東側(cè),相互之間連通的。 我司認(rèn)為該路規(guī)劃成為新城區(qū)的商業(yè)中心是不明智的,該條 道路要想成為新城區(qū)的商業(yè)中心預(yù)計(jì)要等上 5年。由于財(cái)富廣場(chǎng)和金色廣場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā),不久的將來(lái)將會(huì)成為泰州第一的商業(yè)步行街。 人民東路目前是泰州的一條品牌專(zhuān)賣(mài)店,諸如夢(mèng)特嬌、真維斯、百世吉等。是城市老的繁華街道。 該區(qū)域 發(fā)展特點(diǎn) 是: 主要以高檔住宅為主 ; 物業(yè)形態(tài)以小高層和高層為主;該地區(qū)有大量的已建樓盤(pán),由于地處泰州市成熟核心地段區(qū)域內(nèi)在售的樓盤(pán)較少 , 僅有 三個(gè) 樓盤(pán) ;區(qū)域內(nèi)在售的樓盤(pán)都 有商業(yè)部分 。緊 靠泰州市月城廣場(chǎng)也可以滿足業(yè)主更多生活文化的需求 ; 交通便利 , 真正的泰州市中心多條公交線路經(jīng)過(guò),出行比較方便 ; 小區(qū)邊建有小學(xué),解決了業(yè)主子女的就學(xué)問(wèn)題。不過(guò)區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)住宅項(xiàng)目 在未 開(kāi)盤(pán) 時(shí)就 已經(jīng)得到市場(chǎng)的認(rèn)可 , 認(rèn)購(gòu)勢(shì)頭較為 ―火爆 。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) SWOT 分析 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣勢(shì) 點(diǎn) 優(yōu)勢(shì): ( 1)項(xiàng)目所處位置的地段優(yōu)勢(shì)明顯,是老城區(qū)的中心、原政府辦公樓的對(duì)面,市場(chǎng)接受度高,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?。? ( 2)項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)涉及 規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資融資、開(kāi)發(fā)管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣以及風(fēng)險(xiǎn)控制等各環(huán)節(jié)專(zhuān)業(yè)人士,可有效控制成本 、防范各種風(fēng)險(xiǎn); ( 3)人脈資源優(yōu)勢(shì)。 威脅: ( 1)泰州目前由于前期房?jī)r(jià)上漲較快,引得投資項(xiàng)目集中上市,特別是鄰近的財(cái)富廣場(chǎng)在規(guī)模上有一定優(yōu)勢(shì),在短期內(nèi)會(huì)有一定威脅。方便經(jīng)營(yíng)的配套設(shè)施要充分考慮,電梯、消防、車(chē)庫(kù)等充分利用空間。 序號(hào) 時(shí)間 投資數(shù) 資金來(lái)源 1 06/8 2200 股權(quán)式融資 2 06/806/10 50+220 股權(quán)式融資 3 06/1006/12 少量 4 06/1207/2/10 前 200 借貸 5 07/3/1007/6 300 預(yù)收款 6 07/607/8 400 按揭款 7 07/807/10 250 房款 8 07/11 200 房款 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 序號(hào) 時(shí)間 銷(xiāo)售期 去化比例 1 06/1207/2/10 前 宣傳預(yù)熱期 2 07/3/1007/6 開(kāi)盤(pán)期 40% 3 07/607/8 強(qiáng)銷(xiāo)期 50% 4 07/807/10 收尾期 10% 二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 根據(jù) 泰州 市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售(租)價(jià)和居民購(gòu)買(mǎi)力的預(yù)測(cè),計(jì)劃住宅售價(jià) 2800元 /平方米 , 辦公房售價(jià) 3500 元 /平方米 ,沿街 營(yíng)業(yè)用房售價(jià) 10000元 /平方米 ( 2 層均價(jià)) ,內(nèi)街營(yíng)業(yè)用房售 價(jià) 5000 元 /平方米 ( 2 層均價(jià)) 。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 3911 萬(wàn)元,保本點(diǎn) =3931/4936=% 即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí),項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目 定位 為中等檔次,它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層,他們的 要求 也較高 一方面,在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中,如何精雕、細(xì)刻,使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求;另一方面,如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。因此,項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇,資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá) 成共識(shí),且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 第十章 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目作為初入泰州市場(chǎng)的戰(zhàn)略性投資起點(diǎn),其地理位置優(yōu)越,市場(chǎng)前景看好;從財(cái)務(wù)測(cè)算看,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值在目標(biāo)收益率較高( 20%)的情況下依然遠(yuǎn)大于 零,顯示較好的收益回報(bào);此外,在項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)等方面擁有較好的結(jié)構(gòu)、豐富的經(jīng)驗(yàn)和人脈資源。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目 地價(jià)成本、利息成本 和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入 三 項(xiàng)因素進(jìn)行。 除已含在總投資內(nèi)的成本外 ,銷(xiāo)售稅金按 %營(yíng)業(yè)稅及其附加 ,1%預(yù)征土地增值稅 ,收入 15%的 33%的預(yù)征所得稅 ,合計(jì) %。戶型上減少浪費(fèi),控制面積。 ( 2)坡子街商業(yè)區(qū)商鋪會(huì)分流一部分客戶。本項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)由于老泰州人參與,在此方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì),可確保較好
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