【正文】 情況 。一系列的市政投入成為泰州的整體商業(yè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有了堅實(shí)的基礎(chǔ)。 按照把泰州市 “ 三年形成大城市框架，五年達(dá)到大城市標(biāo)準(zhǔn) ” 的功能定位，未來五年，泰州市將以增強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力為核心，堅定不移地實(shí)施 “科教興區(qū) ”戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加快城市建設(shè)和發(fā)展，進(jìn)一步提升城市綜合競爭力，并在更大范圍、更廣領(lǐng)域、更高層次上參與國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與競爭。中心城市人均設(shè)施水平進(jìn)一步提高，城市污水處理率達(dá) 70％以上，人均道路面積達(dá) 平方米，列全省第四位 。近年來，群眾性精神文明創(chuàng)建活動蓬勃開展，泰州市被評為江蘇 省文明城市。以國家一類開放口岸 ––––泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模，萬噸級以上泊位 5 個，泰州港集裝箱碼頭年吞吐能力達(dá)到 10萬噸標(biāo)箱。對外經(jīng)濟(jì)合作進(jìn)一步擴(kuò)大。建市以來，全市運(yùn)動員參加省級以上比賽累計獲得金牌 85 枚，銀牌 66 枚，銅牌 65 枚。江蘇畜牧獸醫(yī)學(xué)院、泰州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、泰州師范高等專科學(xué)校、南理工泰州科技學(xué)院、 南師大泰州學(xué)院和泰州廣播電視大學(xué)不斷發(fā)展壯大?，F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè) 萬多家，其中規(guī)模以上企業(yè) 1083家，形成以機(jī)電、化工、紡織、食品 、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。大革命時期，共產(chǎn)黨員沈毅在這里發(fā)動了 ―五一起義 ‖；抗日戰(zhàn)爭時期，陳毅率部挺進(jìn)蘇中，三進(jìn)泰州，決戰(zhàn)黃橋；解放戰(zhàn)爭時期，粟裕在這里指揮了著名的蘇中 ―七戰(zhàn)七捷 ‖戰(zhàn)役。古代泰州與廣陵揚(yáng)州、蘭陵 常州、金陵南京相呼應(yīng)，素有 ―漢唐古郡、淮海名區(qū) ‖之稱。2020 年末，泰州市行政區(qū)劃設(shè)海陵、高港 2 個區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰 4 個縣級市，共有91 個鎮(zhèn)、 8個鄉(xiāng)、 6 個街道辦事處、 338 個居民委員會、 1578個村民委員會，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄 9個鎮(zhèn)、 2 個鄉(xiāng)、 6 個街道辦事處、 87個居民委員會、 127 個村民委員會。 2020 年，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場 ―供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定 ‖的宏觀調(diào)控目標(biāo)，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展切實(shí)轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)展的軌道，并以建設(shè)和諧社會、節(jié)約型社會和著力解決關(guān)系人民群眾切身利益的問題為出發(fā)點(diǎn)， 將 工作 重點(diǎn)放在 鞏固宏觀調(diào)控成果 、 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 、 大力 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 上。分地區(qū)看，東部地區(qū)同期增長幅度最小，西部地區(qū)最大， 1～ 10月，東部地區(qū)新開工面積增幅僅為%，而中部地區(qū)為 %，西部地區(qū)更是高達(dá) %。 3．房屋土地開發(fā)銷售 （ 1）土地開發(fā)面積連續(xù)兩年負(fù)增長，土地購置面積增幅連年下降。預(yù)計 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重將下降到 18%左右，出現(xiàn)自 1999年以來的首次下降。 2020 年 1～ 10 月商品房的平均銷售價格為每平方米 3009元，與 2020年同期相比增長 %，漲幅比 2020 年的 %回落了 ，比年初的 %回落了 個百分點(diǎn)，基本呈逐月回落的態(tài)勢，環(huán)比走勢基本平穩(wěn)（見圖 1）。 對項目 投資者 決策 提 供參考 。 二、報告編制依據(jù) 泰州 市 規(guī)劃局 海陵公安分局地塊 詳細(xì) 規(guī)劃 和老城區(qū) (中心區(qū) )控制性詳細(xì)規(guī)劃 ； 有關(guān) 網(wǎng)站 ； 國家建設(shè)部及 泰州 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。由此可以說明抑制房價過快上漲的宏觀調(diào)控目標(biāo)取得了較好的效果。 （ 2）分用途看，辦公樓下降的幅度最大，經(jīng)濟(jì)適用房連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長。 2020 年 1～ 10 月累計完成土地開發(fā)面積為 萬平方米，比 2020年同期下降了 %，這是繼 2020 年土地開發(fā)面積同比下降 %后再次下降。 從竣工面積情況看， 2020 年竣工面積增長有所上升。 對消費(fèi)型和投資、投機(jī)型需求區(qū)別對待，有保有壓。 2020年末，泰州總戶數(shù) 萬戶，總?cè)丝? 萬人，其中市區(qū) 萬人。泰州歷史人文薈萃、名賢輩出。 1949 年 4 月，中國人民解放軍海軍在白馬廟誕生。全市近 100 個產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模、市場占有率在全國名列前茅，其中 56 個產(chǎn)品的產(chǎn)銷量居全國同行前三位， 17個產(chǎn)品成為 ―單打冠軍 ‖，涌現(xiàn)了春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、陵光集團(tuán)、中丹集團(tuán)、興達(dá)鋼簾線、新世紀(jì)造船等一批銷售突破 10 億元或利稅過億元企業(yè)?？萍际聵I(yè)成績斐然。社會保障事業(yè)快速發(fā)展。全市勞務(wù)輸出遍及亞、非、歐、美等 34 個國家和地區(qū)，先后與美國紐波特紐斯市、澳大利亞拉特羅布市、韓國陰城郡、芬蘭科特卡市等 4個城市締結(jié)友好城市。泰州引江河集引、排、航等功能于一體，被譽(yù)為 ―中國的萊茵河 ‖。誠信泰州扎實(shí)推進(jìn)，企業(yè)誠信平臺正在建立。市區(qū)竣工商品房面積達(dá) 50 余萬平方米，人均居 住面積達(dá) 。 2020年預(yù)測，城市發(fā)展上，城市從 49 平方公里擴(kuò)展到 55 平方公里，城市化人口比重達(dá)到 70%左右。 （ 3）綠化情況。 完善商業(yè)街區(qū)布局，形成一核一街一區(qū)商業(yè)商務(wù)布局。共搬遷企業(yè) 26個，其中： 2020年度，重點(diǎn)改造海陵路以東的環(huán)城河街區(qū)，完善蓮花居住區(qū)，開發(fā)建設(shè)府南街區(qū)，啟動市區(qū)平價房和安置房建設(shè)。完成土地開發(fā)投資 億元，占投資總額的 %。辦公樓施工面積 萬 平方米 ，占總施工面積的%。 19 月份商品房竣工面積 萬 平方米 ，其中住宅竣工 面積 萬 平方米 ，占總竣工面積的 ％ 。 —— 存量房買賣情況： 19 月份主城區(qū)存量房買賣 2671 套，成交面積 萬 平方米 ，成交金額 億元。相反在人們買漲不買跌的心理作用下市場整體銷售勢頭依然旺盛。 2020 年 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。從嚴(yán)控制新開工項目。因此，今年擴(kuò)大內(nèi)需的壓力很大，而目前消費(fèi)者主要的主動性消費(fèi)就是住房。積極推進(jìn) ―2211‖工程，規(guī)模企業(yè)進(jìn)一步發(fā)揮支撐作用。財政總收入 突破百億，預(yù)計達(dá) 110 億元以上，其中地方一般預(yù)算收入 45 億元以上，分別增長 %和 %。但這正因如此，泰州城市建設(shè)的潛力巨大，城市擴(kuò)容和提檔給房地產(chǎn)開發(fā)留下的空間也很大。 近年來的宏觀調(diào)控，重要的一環(huán)是緊縮銀根，但它在打擊過熱的同時，也抑制了正常的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)需求，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者信心造成了一定影響，同時也影響了金融業(yè)的效益水平。 屆時將融入整個商業(yè)街區(qū)，成為商家集中的區(qū)域。 這一區(qū)域的品牌店主要分布在人民西 路兩側(cè)和五一路上。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場一樓的 東側(cè)，相互之間連通的。 我司認(rèn)為該路規(guī)劃成為新城區(qū)的商業(yè)中心是不明智的，該條 道路要想成為新城區(qū)的商業(yè)中心預(yù)計要等上 5年。由于財富廣場和金色廣場的成功開發(fā)，不久的將來將會成為泰州第一的商業(yè)步行街。 人民東路目前是泰州的一條品牌專賣店，諸如夢特嬌、真維斯、百世吉等。是城市老的繁華街道。 該區(qū)域 發(fā)展特點(diǎn) 是： 主要以高檔住宅為主 ； 物業(yè)形態(tài)以小高層和高層為主；該地區(qū)有大量的已建樓盤，由于地處泰州市成熟核心地段區(qū)域內(nèi)在售的樓盤較少 ， 僅有 三個 樓盤 ；區(qū)域內(nèi)在售的樓盤都 有商業(yè)部分 。緊 靠泰州市月城廣場也可以滿足業(yè)主更多生活文化的需求 ； 交通便利 ， 真正的泰州市中心多條公交線路經(jīng)過，出行比較方便 ； 小區(qū)邊建有小學(xué)，解決了業(yè)主子女的就學(xué)問題。不過區(qū)域內(nèi)的兩個住宅項目 在未 開盤 時就 已經(jīng)得到市場的認(rèn)可 ， 認(rèn)購勢頭較為 ―火爆 。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營 SWOT 分析 一、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)劣勢 點(diǎn) 優(yōu)勢： （ 1）項目所處位置的地段優(yōu)勢明顯，是老城區(qū)的中心、原政府辦公樓的對面，市場接受度高，市場風(fēng)險??； （ 2）項目運(yùn)作團(tuán)隊涉及 規(guī)劃設(shè)計、投資融資、開發(fā)管理、營銷推廣以及風(fēng)險控制等各環(huán)節(jié)專業(yè)人士，可有效控制成本 、防范各種風(fēng)險； （ 3）人脈資源優(yōu)勢。 威脅： （ 1）泰州目前由于前期房價上漲較快，引得投資項目集中上市，特別是鄰近的財富廣場在規(guī)模上有一定優(yōu)勢，在短期內(nèi)會有一定威脅。方便經(jīng)營的配套設(shè)施要充分考慮，電梯、消防、車庫等充分利用空間。 序號 時間 投資數(shù) 資金來源 1 06/8 2200 股權(quán)式融資 2 06/806/10 50+220 股權(quán)式融資 3 06/1006/12 少量 4 06/1207/2/10 前 200 借貸 5 07/3/1007/6 300 預(yù)收款 6 07/607/8 400 按揭款 7 07/807/10 250 房款 8 07/11 200 房款 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項目銷售計劃 序號 時間 銷售期 去化比例 1 06/1207/2/10 前 宣傳預(yù)熱期 2 07/3/1007/6 開盤期 40% 3 07/607/8 強(qiáng)銷期 50% 4 07/807/10 收尾期 10% 二、項目銷售收入估算 根據(jù) 泰州 市近期相同房地產(chǎn)項目的售（租）價和居民購買力的預(yù)測，計劃住宅售價 2800元 /平方米 ， 辦公房售價 3500 元 /平方米 ,沿街 營業(yè)用房售價 10000元 /平方米 （ 2 層均價） ,內(nèi)街營業(yè)用房售 價 5000 元 /平方米 （ 2 層均價） 。 項目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 項目經(jīng)營成本 3911 萬元，保本點(diǎn) =3931/4936=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 市場風(fēng)險 項目 定位 為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們的 要求 也較高 一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá) 成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 第十章 結(jié)論與建議 本項目作為初入泰州市場的戰(zhàn)略性投資起點(diǎn)，其地理位置優(yōu)越，市場前景看好；從財務(wù)測算看，財務(wù)凈現(xiàn)值在目標(biāo)收益率較高（ 20%）的情況下依然遠(yuǎn)大于 零，顯示較好的收益回報；此外，在項目運(yùn)作團(tuán)隊等方面擁有較好的結(jié)構(gòu)、豐富的經(jīng)驗(yàn)和人脈資源。房地產(chǎn)市場亦是如此。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目 地價成本、利息成本 和項目營業(yè)收入 三 項因素進(jìn)行。 除已含在總投資內(nèi)的成本外 ,銷售稅金按 %營業(yè)稅及其附加 ,1%預(yù)征土地增值稅 ,收入 15%的 33%的預(yù)征所得稅 ，合計 %。戶型上減少浪費(fèi)，控制面積。 （ 2）坡子街商業(yè)區(qū)商鋪會分流一部分客戶。本項目團(tuán)隊由于老泰州人參與，在此方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，可確保較好