【導(dǎo)讀】場價(jià)值進(jìn)行合理的評估,對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。市場秩序比較混亂等突出問題，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。商品房及商品住宅價(jià)格漲幅明顯趨緩，基本呈逐月回落的態(tài)勢。以來的首次下降。下，再次負(fù)增長%。有所回升，占總資金的比例為，比2020年同期%有所下降。完成銷售面積25304萬平方米，漲幅為%，房屋產(chǎn)銷率為%，從各地區(qū)的情況看，2020年1～10月全國共有22個(gè)地區(qū)的房屋產(chǎn)銷率超過100%，占總數(shù)的80%，產(chǎn)銷率低于85%的有4個(gè)地區(qū)，依次是重慶%，浙江。應(yīng)結(jié)構(gòu)、大力規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序上。

　　

【正文】 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場定位 本案擬定位于個(gè)體私營業(yè)主，主要從事品牌代 理、專賣店、美容美發(fā)、影樓經(jīng)營等 業(yè)主，為其提供經(jīng)營、辦公、住家的整體解決方案。 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品應(yīng)針對上述目標(biāo)客戶需求，開發(fā) 60120 平方米每單位的商鋪，寫字樓也把主力套型放在 50100 平方米，滿足基本辦公配套要求就行。住宅部分也主要針對五一路、府前路及附近的個(gè)體私營業(yè)主，更多的考慮其方便經(jīng)營、照看鋪位，在套型合理和外觀時(shí)尚上多做文章，彌補(bǔ)環(huán)境景觀的不足。 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 面寬留足 48 米，控制每單位面積。增 設(shè)內(nèi)街的可行性做一詳細(xì)規(guī)劃，注意交通流線和出入口的設(shè)置。方便經(jīng)營的配套設(shè)施要充分考慮，電梯、消防、車庫等充分利用空間。 二、建筑設(shè)計(jì)建議 外立面應(yīng)力爭既搶眼又耐看，形成該街上的標(biāo)志性精品。戶型上減少浪費(fèi)，控制面積。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 車庫、管理用房如何預(yù)留，內(nèi)部水電設(shè)施考慮分割出租經(jīng)營的需要設(shè)置分戶計(jì)量等。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 由于地塊狹小，考慮垂直綠化和空中花園平臺。 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 鑒于項(xiàng)目的規(guī)模， 依據(jù)開 發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取 “前期準(zhǔn)備充分 、 一鼓作氣完成 、力創(chuàng) 小而 精 產(chǎn)品 ”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 二、項(xiàng)目投資估算 序 號 項(xiàng) 目 投 資 額 (萬元 ) 估算說明 1 土地費(fèi)用 2200 按前期估算 2 開發(fā)期稅費(fèi) 240 按 220 元 /平方米 3 前期工程費(fèi) (三通一平費(fèi) ) 15 4 設(shè)計(jì)費(fèi) 20 按 20 元 /平方米 5 建筑安裝工程費(fèi) 820 按框架 750 元 /平方米 6 室內(nèi)外 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 218 按 200 元 /平方米估算 7 行政性收費(fèi)（質(zhì)監(jiān)、招投標(biāo)、標(biāo)底、施工執(zhí)照、審圖等） 20 按建安費(fèi)的 %估 8 管理費(fèi)用 97 按總投資 3% 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 150 按前期投資 2500 萬元 6%年息 10 銷售費(fèi)用 120 按銷售額 2%估 11 不可預(yù)見費(fèi) 31 按建安及配套的 3%估 總投資 3931 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 序號 時(shí)間 進(jìn)度 1 06/3—06/4 準(zhǔn)備 2 06/506/8 洽談及 購買土地使用權(quán) 3 06/806/10 三通一平 \鉆探 \設(shè)計(jì) 4 06/1006/12 基礎(chǔ)工程施工 5 06/1207/2/10 前 裙房施工 6 07/3/1007/6 上部施工至封頂 7 07/607/8 內(nèi)外粉 8 07/807/10 配套施工及驗(yàn)收 9 07/11 交付 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 方案一 :先行投入 ,控制成本。 序號 時(shí)間 投資數(shù) 資金來源 1 06/5 1000 股權(quán)式融資 2 06/8 1200 股權(quán)式融資 3 06/806/10 50+220 股權(quán)式融資 4 06/1006/12 少量 5 06/1207/2/10 前 200 借貸 6 07/3/1007/6 250 預(yù)收款 7 07/607/8 150 按揭款 8 07/807/10 200 房款 9 07/11 100 房款 方案二：一次掛牌。 序號 時(shí)間 投資數(shù) 資金來源 1 06/8 2200 股權(quán)式融資 2 06/806/10 50+220 股權(quán)式融資 3 06/1006/12 少量 4 06/1207/2/10 前 200 借貸 5 07/3/1007/6 300 預(yù)收款 6 07/607/8 400 按揭款 7 07/807/10 250 房款 8 07/11 200 房款 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 序號 時(shí)間 銷售期 去化比例 1 06/1207/2/10 前 宣傳預(yù)熱期 2 07/3/1007/6 開盤期 40% 3 07/607/8 強(qiáng)銷期 50% 4 07/807/10 收尾期 10% 二、項(xiàng)目銷售收入估算 根據(jù) 泰州 市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售（租）價(jià)和居民購買力的預(yù)測，計(jì)劃住宅售價(jià) 2800元 /平方米 ， 辦公房售價(jià) 3500 元 /平方米 ,沿街 營業(yè)用房售價(jià) 10000元 /平方米 （ 2 層均價(jià)） ,內(nèi)街營業(yè)用房售 價(jià) 5000 元 /平方米 （ 2 層均價(jià)） 。 序號 項(xiàng)目 面積 單價(jià) (元 ) 總價(jià) (萬元 ) 1 住宅 2780 2800 2 辦公 2940 3500 1029 3 沿街商鋪 2340 10000 2340 4 內(nèi)街商鋪 2860 5000 1430 合計(jì) 10920 三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 除已含在總投資內(nèi)的成本外 ,銷售稅金按 %營業(yè)稅及其附加 ,1%預(yù)征土地增值稅 ,收入 15%的 33%的預(yù)征所得稅 ，合計(jì) %。 四、項(xiàng)目利潤估算 稅后毛收入 4936 萬元，毛利 1005 萬元。按 2500 萬元自有資金投入算，自有資金收益率40%。成本利潤率 %。 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 假設(shè)目標(biāo)收益率 20%/年 ,以季度為計(jì)息周期?，F(xiàn)金流量表和凈現(xiàn)值見下表： 計(jì)息周期 0 06 年 3 季度 1 06 年 4 季度 2 07 年 1 季度 3 07 年 2 季度 4 07 年 3 季度 5 07 年 4 季度 現(xiàn)金流入 1000 4000 570 現(xiàn)金流出 2200 270 200 400 (含稅金 ) 850 (含稅金 ) 450 凈 現(xiàn)金量 2200 270 200 600 3150 120 凈現(xiàn)值 2200 94 累計(jì)凈現(xiàn)值 2200 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 近 25% 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分 析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營成本 3911 萬元，保本點(diǎn) =3931/4936=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本 =4936萬元，保本點(diǎn) =4936/3931=% 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目 地價(jià)成本、利息成本 和項(xiàng)目營業(yè)收入 三 項(xiàng)因素進(jìn)行。 項(xiàng)目 地價(jià)成本 由于 土地須掛牌，前期努力有個(gè)限度， 其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總 投資額可能會發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動幅度達(dá) 20%，如果的 地價(jià) 額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看， FNPV0，項(xiàng)目仍然可行 ,如果超過 20%,則風(fēng)險(xiǎn)較大 。 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降 ,但 其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 資金利息 現(xiàn)利息按 6%計(jì)算，偏低一些，如果增加到 10%，總成本增加 100 萬元左右，尚可承擔(dān)。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目 定位 為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們的 要求 也較高 一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮， 由于 本項(xiàng)目 體量較小 ， 不易體現(xiàn)出較顯著優(yōu)勢， 競爭對手 相對較多，因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資 金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 鑒于上述原因， 因此在 項(xiàng)目的建設(shè)過程中， 必須 讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在項(xiàng)目的預(yù)售 初期 ，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá) 成共識，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 對比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感 尤其是地價(jià)成本 ，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn) 真做好項(xiàng)目的成本控制 ，特別是采取有效方法控制地價(jià) ，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作 ， 以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第十章 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目作為初入泰州市場的戰(zhàn)略性投資起點(diǎn)，其地理位置優(yōu)越，市場前景看好；從財(cái)務(wù)測算看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值在目標(biāo)收益率較高（ 20%）的情況下依然遠(yuǎn)大于 零，顯示較好的收益回報(bào)；此外，在項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)等方面擁有較好的結(jié)構(gòu)、豐富的經(jīng)驗(yàn)和人脈資源。因此，有理由相信，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將清醒預(yù)見和有效控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)上述收益目標(biāo)是完全有把握的。