海福巷地塊收購項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-04 08:48本頁面
【正文】 是否得到市場的認同；216。 施工的質(zhì)量。要回避技術(shù)的風險，一方面對市場要保持良好的觸覺，另一方面要加強項目的工程管理。. 國際風險國際金融危機和國家政治變革都將直接影響宏觀經(jīng)濟市場環(huán)境，將會對購買力產(chǎn)生重要的影響，使本項目銷售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。因此，對國際風險的分析并及時調(diào)整監(jiān)控本項目對長期發(fā)展是有利的。. 經(jīng)營風險. 預(yù)警機制風險預(yù)警機制風險體現(xiàn)在以下兩方面：216。 處理危險的能力216。 對市場的適應(yīng)性市場是變化萬千的，本案必須在發(fā)展期內(nèi)面對各種市場的突發(fā)事件，并根據(jù)各種市場的變化調(diào)整即時決策，特別是營銷決策。 5. 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按3500元/平方米底價測算（約350萬/畝計算）銷售均價按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項目總費用每平方米費用備注一開發(fā)成本34107712060161土地成本1984325003500土地費用19843250035002前期工程費10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計費用226780040規(guī)費 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費283475050人防工程建設(shè)費2834750505不可預(yù)見費113390020市政增容、煤氣管道運資費、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費907120167垃圾清運費2834750 508管理性費用510255090建安費的3%二開發(fā)費用302184355331銷售費用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財務(wù)費用12644119300按土地成本60%的2年計算三成本費用合計3712955556549四銷售收入4422210007800五營業(yè)稅24322155429%六土地增值稅198432535土地成本1%增收七利潤44618965787八所得稅11154741197利潤的25%九凈利潤33464224590十凈利潤率9%根據(jù)以上經(jīng)濟測算，如果按照400萬/畝土地成本預(yù)算，項目凈利潤回報率僅僅只有9%，項目開發(fā)風險較大，市場波動對項目開發(fā)影響很大，開發(fā)可行性比較嚴峻。預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按2650元/平方米底價測算（約300萬/畝計算）銷售均價按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項目總費用每平方米費用備注一開發(fā)成本29288637051661土地成本1502417502650土地費用15024175026502前期工程費10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計費用226780040規(guī)費 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費283475050人防工程建設(shè)費2834750505不可預(yù)見費113390020市政增容、煤氣管道運資費、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費907120167垃圾清運費2834750 508管理性費用510255090建安費的3%二開發(fā)費用271569054791銷售費用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財務(wù)費用9573404300按土地成本60%的2年計算三成本費用合計3200432755645四銷售收入4422210007800五營業(yè)稅24322155429%六土地增值稅1502418土地成本1%增收七毛利潤96353152八所得稅24088288336毛利潤的25%九凈利潤722648641274十凈利潤率%根據(jù)以上經(jīng)濟測算，如果按照300萬/畝土地成本預(yù)算，%，總體回報水平接近行業(yè)2030%的平均開發(fā)水平，項目開發(fā)具有一定的可行性，而且在價格預(yù)測上已經(jīng)下浮10%的市場不可控風險控制因素，按照300萬/畝的成本預(yù)算，項目開發(fā)可行。經(jīng)濟預(yù)測綜合分析：總結(jié)第一和第二套方案，根據(jù)我們對目前市場的調(diào)查理解，以及考慮到未來12年房地產(chǎn)市場的風險因素的綜合考慮，再結(jié)合行業(yè)利潤平均2030%之間的合理利潤回報率，我們可以初步得出的土地成本在300350萬元/畝之間比較合理。超過350萬/畝則項目整體開發(fā)風險比較大。 6. 結(jié)論與建議. 項目綜合評價從目前的市場情況來看，本次可行性研究主要是以市場、發(fā)展、營銷為重點，結(jié)合項目的開發(fā)、經(jīng)營等方面較系統(tǒng)的分析項目發(fā)展的市場、營銷條件，尋求最佳的開發(fā)、經(jīng)營模式。綜合評價如下：n 城東板塊未來住宅供應(yīng)量較大，以高端產(chǎn)品為主，市場競爭激烈，銷售價格壓力較大。建議產(chǎn)品規(guī)劃定位上要填充市場空缺。n 項目所在區(qū)域08年價格調(diào)整幅度低于南京整體市場1015%的調(diào)整幅度，市場補跌可能性較大。n 城東板塊客戶人群在區(qū)域和層次上有一定局限性，一段時間內(nèi)還不能突破，一手、二手市場較主城區(qū)其他板塊不太活躍，這些因素都要在銷售初期充分考慮。n 本項目初步定位為純小高層高尚住宅區(qū)，對人群和產(chǎn)品都有了初步定位。但是由于項目整體規(guī)模較小，市場競爭力相對較弱。n 如根據(jù)以上所提出的銷售預(yù)判價格執(zhí)行，此銷售價格在區(qū)域市場基本符合市場的價格預(yù)期，在保證一定利潤率的前提下，將在一定程度上降低開發(fā)的經(jīng)營風險，保證開發(fā)資金安全。29
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1