【正文】 ，配合相關(guān)的商業(yè)形態(tài)，如小飾品，特色服裝，電子產(chǎn)品等；? 租金情況基本與區(qū)內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)租金一致。 四 項(xiàng)目發(fā)展建議1 地塊 SWOT 分析優(yōu)勢：? 交通便利是該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢，項(xiàng)目位于地鐵 1 號線東山口站旁，離地鐵出口距離在 150 米內(nèi)，而建設(shè)中的地鐵 5 號線署前路出口與項(xiàng)目的距離也在300 米以內(nèi)；在中山二路沿線，中山路是廣州東西向的最主要城市主干道之一，單向 4 車道，連接廣州東西部；地塊前設(shè)有東山口公交車站，十多條公交線路經(jīng)過，而離項(xiàng)目約 100 米處農(nóng)林下路與中山二路交匯處還有東山電車總站；? 臨城市主干道，通達(dá)性和項(xiàng)目的昭示性強(qiáng)? 項(xiàng)目所處的路段為片區(qū)內(nèi)寫字樓物業(yè)較集中的路段，辦公氛圍較好? 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，住宅、商業(yè)配套齊全，尤其是商業(yè)配套特別發(fā)達(dá)? 項(xiàng)目地塊方正，有利于物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)劣勢：? 地塊凈用地面積較小，不易進(jìn)行形象展示? 地塊較小，可建的車位數(shù)量不多，將對項(xiàng)目的定位和售價(jià)有一定的制約? 項(xiàng)目周邊為建成區(qū)，對項(xiàng)目未來施工帶來影響機(jī)會：? 廣州市發(fā)展迅速的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)給項(xiàng)目帶來租賃需求? 路段內(nèi)眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)帶來的醫(yī)療貿(mào)易公司給項(xiàng)目帶來機(jī)遇? 廣州市政府規(guī)劃與項(xiàng)目路段鄰近的東風(fēng)路辦公帶發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，提升區(qū)域的商務(wù)價(jià)值威脅? 東風(fēng)路辦公帶未來建設(shè)的辦公物業(yè)可能對項(xiàng)目構(gòu)成威脅? 趨緊的金融政策給項(xiàng)目未來融資帶來較大的不確定性2 項(xiàng)目定位（1）項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目對面為甲級寫字樓電信廣場，而路段的寫字樓多為乙級。電信廣場在一定程 度上提升了路段辦公物業(yè)市場形象；而從附近東風(fēng)路辦公帶近期推出的寫字樓物業(yè)來看，都屬于甲級或準(zhǔn)甲級，可見較高檔的寫字樓是目前區(qū)域市場發(fā)展的趨勢和要求。因此，為進(jìn)一步突出項(xiàng)目形象，拉開與周邊低檔次寫字樓的差距，項(xiàng)目的整體定位可為準(zhǔn)甲級寫字樓。（2）容積率的確定容積率的確定遵循以下思路：一是從建筑技術(shù)上論證，建筑技術(shù)實(shí)現(xiàn)有無問題，二是通過案例的研究，尋找區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾嫌袩o與目標(biāo)容積率相近的項(xiàng)目。項(xiàng)目最初擬定的容積率為 13，則可建面積為 30,615 平方米，按每層面積 1,500平方米算，則應(yīng)建層數(shù)為 20 層以上。根據(jù)與設(shè)計(jì)院的溝通，該層數(shù)屬于一般寫字樓設(shè)計(jì)規(guī)范的正常范圍，不屬于超高超限建筑，在建筑技術(shù)上實(shí)施不存在問題。根據(jù)我們對項(xiàng)目附近路段相近規(guī)模，建成時(shí)間離現(xiàn)在較短的寫字樓項(xiàng)目研究，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)占地面積相近的寫字樓項(xiàng)目容積率如下：項(xiàng)目名稱 位置 占地面積（㎡） 容積率 建成時(shí)間廣發(fā)銀行大廈 農(nóng)林下路與東風(fēng)路 交匯處 4712 12 1996 年新裕大廈 農(nóng)林下路與東風(fēng)路 交匯處 6054 2022 年亞洲國際金融中心 東風(fēng)西路與盤福路 交匯處 2022 年越秀城市廣場 東風(fēng)東路與小北路 交界 8813 2022 年豐川國際大廈（為爛尾樓改造而成）東風(fēng)路與德政路交匯處2227 2022 年待批項(xiàng)目 東風(fēng)中路與小北路 交界 5170 待審批規(guī)劃從該區(qū)域現(xiàn)有的相近規(guī)模，相近地段的寫字樓項(xiàng)目和待審批的項(xiàng)目來看，普遍的容積率在 12 左右，而容積率較高的一個(gè)項(xiàng)目，前身是爛尾樓，一般政府對爛尾樓項(xiàng)目的規(guī)劃審批會較寬松。因此，可以判斷該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目可爭取到的容積率一般為 12 左右，這與目標(biāo)容積率 13 有一定差距。從保守的角度考慮，我們認(rèn)為在一般情況下，該項(xiàng)目可爭取到的容積率為 12 左右，故定項(xiàng)目的容積率為12。在此容積率下，項(xiàng)目的計(jì)容積率面積為 28,260 平方米，與附近路段最近發(fā)售的 項(xiàng)目如錦城國際體量相當(dāng)。（3） 寫字樓定位單層面積項(xiàng)目附近的乙級物業(yè)單層面積在 1,000 平方米以下，而項(xiàng)目對面的電信廣場單層面積在 1,800 平方米左右。結(jié)合項(xiàng)目的占地面積和凈用地面積考慮，應(yīng)留出部分面積鋪設(shè)道路和建小型廣場，故可取單層建筑面積為 1,500 平方米。產(chǎn)品定位綜前所述，項(xiàng)目的寫字樓定位為準(zhǔn)甲級物業(yè)。因此物業(yè)采用玻璃幕墻，突出中高檔物業(yè)形象，安裝中央空調(diào)，及鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)寬帶。電梯的數(shù)量設(shè)置，該路段的單層面積小于 1,000 平方米的寫字樓一般設(shè)置 3~4 部電梯?？紤]到電梯數(shù)量對寫字樓檔次的影響較大，因此建議設(shè)置不少于 4 部客梯，1 部貨梯。 戶型方面，考慮到項(xiàng)目建成后以銷售為主，且片區(qū)內(nèi)小開間的單位普遍受歡迎，因此項(xiàng)目的戶型為小開間，主流開間面積 75~90 平方米左右，建筑設(shè)計(jì)上盡量保持開間的方正及注意剪力墻的布置，使開間可以靈活組合。建議每層除公共洗手間外，每隔 3~4 個(gè)開間預(yù)留排污管道，便于客戶日后設(shè)置私密洗手間。客戶定位考慮到片區(qū)寫字樓項(xiàng)目的客戶以中小企業(yè)為主，因此本項(xiàng)目的主要客戶來源也應(yīng)該面向中小型企業(yè)。 核心客戶重要客戶邊緣客戶片區(qū)內(nèi)從事醫(yī)療器械貿(mào)易的中小公司，醫(yī)療咨詢機(jī)構(gòu)，私家診所中小貿(mào)易公司，從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（金融、科技方向）的中小企業(yè)，中介服務(wù)業(yè)（律師行，稅務(wù)師行，咨詢行業(yè)等）港資，及部分規(guī)模較小的外資客戶價(jià)格定位項(xiàng)目銷售價(jià)格制定時(shí)考慮以下因素? 東風(fēng)路上甲級或準(zhǔn)甲級寫字樓的二手市場售價(jià)為 13,000 元~15,000 元/平方米左右；? 東風(fēng)路商務(wù)辦公氣氛較濃，較本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢；? 該片區(qū)辦公物業(yè)市場趨于穩(wěn)定，未來價(jià)格增長空間有限；? 項(xiàng)目在 2022 年發(fā)售；因此根據(jù)謹(jǐn)慎原則，確定項(xiàng)目在 2022 年時(shí)發(fā)售的價(jià)格為 12,500 元/平方米。辦公物業(yè)的租金為 75 元/ 平方米，管理費(fèi)為 25 元/平方米。（4） 商業(yè)定位體量目前片區(qū)寫字樓的商業(yè)裙樓普遍在 2～4 層，項(xiàng)目所在的中山二路的純商業(yè)中并無出現(xiàn)裙樓的形態(tài)。雖然鄰近的農(nóng)林下路錦軒現(xiàn)代城商業(yè)裙樓層數(shù)達(dá)到 6 層，面積近 2 萬平方米，但其中對面積需求大的超市、酒樓已占據(jù)四層，且采用只租不售的經(jīng)營模式，與本項(xiàng)目銷售回現(xiàn)的經(jīng)營模式不同，故錦軒現(xiàn)代城商業(yè)裙樓的參考意義不大?？紤]到日后項(xiàng)目商業(yè)要銷售回現(xiàn)，若過多地增加裙樓商業(yè)的面積，可能面臨銷售困難或銷售率偏低的問題，因此本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓應(yīng)根據(jù)片區(qū)的寫字樓案例的現(xiàn)狀，在 6 層設(shè)置 4 層商業(yè)裙樓，但 6 層未來經(jīng)營模 式需借助動漫或出版業(yè)等主題進(jìn)行經(jīng)營。單層面積可設(shè)置為 1,500 平方米，則總的商業(yè)面積為 6,000 平方米，34 層分成提供給廣州市文化局作為劇院使用。商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)擬發(fā)展動漫為主題的商業(yè)。如前所述，項(xiàng)目周邊存在較多的教育設(shè)施，從小學(xué)到大學(xué)，校內(nèi)的學(xué)生可為動漫商業(yè)的發(fā)展提供較有力的需求支持。而項(xiàng)目位于商業(yè)旺區(qū)，地鐵站旁，交通便利，也符合發(fā)展動漫商業(yè)的地理位置條件，因此項(xiàng)目的商業(yè)部分整體定位可為動漫銷售和體驗(yàn)的動漫商業(yè)。產(chǎn)品定位由于動漫及其相關(guān)商業(yè)所需的面積一般較小，故建議項(xiàng)目商業(yè)鋪位的主流開間在10～20 平方米，可保留部分開間面積在 50 平方米以上的大開間，滿足不同的需求。價(jià)格定位目前中山二路臨街商鋪的二手交易價(jià)格在 50,000 元/平方米左右，月租金為 500元/平方米?？紤]到本項(xiàng)目商業(yè)可以臨中山二路的面積小，多為內(nèi)鋪，售價(jià)應(yīng)有一定折讓?？啥ㄊ讓由啼伒氖蹆r(jià)為 40,000 元/平方米，其余各層根據(jù)一般商業(yè)物業(yè)價(jià)格制定規(guī)律及片區(qū)二層以上商業(yè)租金約在 200 元/ 平方米以上的情況，綜合計(jì)算出二層商業(yè)售價(jià)為 25,000 元/平方米，三層以上商業(yè)的售價(jià)為 18,000 元/平方米。租金根據(jù)片區(qū)商業(yè)的一般租金水平，可定綜合租金為 250 元/平方米。（5） 車位目前片區(qū)的寫字樓普遍存在車位緊張的狀況，因此本項(xiàng)目可通過增加車位數(shù)量，提升寫字樓的檔次，從而提升售價(jià)和租金。建議地下三層全部用作停車場用途。停車場單層面積為 1,500 平方米，總面積 4,500 平方米。按每個(gè)車位需要面積45 平方米計(jì)算，可提供約 100 車位，超出路段內(nèi)大多數(shù)寫字樓物業(yè)的平均水平，有力提升項(xiàng)目的檔次。參考目前市場上的車位租金，按每車位每月 800 元計(jì)算。 五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)1 指標(biāo)說明本部分經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)以項(xiàng)目整體為評價(jià)對象。項(xiàng)目整體用地規(guī)劃指標(biāo)序號 項(xiàng) 目 指標(biāo)1 用地面積(㎡) 2,355 2 容積率 12 4 總建筑面積（㎡） 32,760 5 其中：計(jì)容積率面積(㎡) 28,260 　 商業(yè) 6,寫字樓 22,　 不計(jì)容積率面積(㎡) 4,500 　 地下車庫、設(shè)備用房 4,500 2 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和地塊現(xiàn)狀，作出開發(fā)進(jìn)度安排如下：項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2022 年第 1 季度開始動工， 2022 年第 3 季度末竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目計(jì)劃于 2022 年第 1 季度開始銷售，預(yù)計(jì)于 2022 年第 4 季度末銷售結(jié)束，銷售率寫字樓按 90％，一層商業(yè)按 90%，二層商業(yè)按 65%，五、六層商業(yè)按 50%測算。3 投資估算與資金籌措（1） 總投資估算序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 單價(jià)(元 /㎡) 占總投資比例1 土地成本 9, 2, %2 前期工程費(fèi) %3 建安工程 12, 3, %4 管理費(fèi) %5 不可預(yù)見費(fèi) %6 其他費(fèi)用 %7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2, %8 銷售費(fèi)用 % 9 合 計(jì) 27, 8, 100%注：單價(jià)為按總建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)? 總投資估算說明① 土地成本——補(bǔ)交地價(jià)測算項(xiàng)目的土地為行政劃撥用地，原土地用途為影劇院 C35，現(xiàn)要改變土地使用性質(zhì)為辦公綜合用地，需補(bǔ)交地價(jià)。根據(jù)與委托方的溝通，所需補(bǔ)交的地價(jià)以基準(zhǔn)地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)查項(xiàng)目所在位置的辦公綜合用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)為 元/平方米（樓面地價(jià)） ，項(xiàng)目按容積率 12 計(jì)算容積率面積為 28,260 平方米。則應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為 9, 萬元。② 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期《廣州市建筑工程價(jià)格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬元。③ 建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為 12, 萬元。④ 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按廣州市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取。項(xiàng)目管理費(fèi)為 萬元。⑤ 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按前述前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)之和的 3%計(jì)取較為合理。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 萬元。⑥ 其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 項(xiàng)目其他費(fèi)用為 萬元。⑦ 財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。利息費(fèi)用合計(jì)為 2, 萬元。⑧ 銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 3%。項(xiàng)目銷售費(fèi)用為 萬元。（2） 資金籌措投資資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。經(jīng)測算資金籌措情況如下表所示：項(xiàng)目資金來源表序號 項(xiàng) 目 資金(萬元) 比例1 自籌資金 10, %2 銀行融資 10, %4 銷售回款 7, %總投資 27, %4 投資使用計(jì)劃結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量，具體見表附表《投資計(jì)劃表》 。5 銷售收入測定（1） 銷售收入估算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及市場分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售收入為 33,143 萬元。項(xiàng)目銷售收入測算表項(xiàng)目 可售面積 （㎡） 銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元） 寫字樓 22,260 12,500 90% 25,043商業(yè) 6,000一層 40,000二層 25,000五, 六層 18000一層 90％，二層 65％，五六層 50％8,100合計(jì) 28,260 33,143銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，廣州房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的 5%） ，教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的 3%） ，城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的 7%） ，印花稅（銷售額的 %） ，合計(jì)為銷售額的 %，項(xiàng)目銷售稅金及附加為1, 萬元，土地增值稅 1, 萬元。根據(jù)廣州市類似項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入具體見附表：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》 。（2） 出租收入估算項(xiàng)目剩余未銷售物業(yè)及車位可供出租，預(yù)計(jì)出租收入及物業(yè)凈轉(zhuǎn)售收入共為17, 萬元項(xiàng)目出租收入測算表項(xiàng)目 可租面積 （㎡） 租金單價(jià)（元/㎡/月） 租金年增 長率 租金凈收入 （萬元） 凈轉(zhuǎn)售收入 （萬元）商業(yè) 2,175 250 2%寫字樓 2,226 100 2％車位 4,500 18 2％6, 7,合計(jì) 8,901 13,6 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃根據(jù)廣州同類項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額。項(xiàng)目計(jì)劃于 2022 年第 1 季度開始銷售，預(yù)計(jì)于2022 年第 4 季度銷售結(jié)束。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見附表《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》 。 7 資金來源與運(yùn)用分析企業(yè)自籌資金 10,000 萬元，達(dá)到“自籌資金不低于總投資