【正文】 政府，廣州市政府和其它主要政府部門都位于東風路，政府資源成為該片區(qū)寫字樓市場的最大優(yōu)勢。租金與售價 目前環(huán)市路的高檔甲級物業(yè)如廣東國際大廈等的月租金與天河商務圈的甲級物業(yè)基本看齊，約在 110 元/ 平方米。片區(qū)內高級商業(yè)配套齊全，有五星級酒店和高檔購物中心，廣交會的原展覽館——流花會館也坐落在環(huán)市路，因此片區(qū)內的客戶以涉外機構為主，包括金融、貿易、銷售代理等企業(yè)是該片區(qū)寫字樓物業(yè)的主要客戶。越秀商務圈的辦公物業(yè)主要分布在區(qū)內三條東西向的城市主干道 ——環(huán)市路，東風路和中山路，從而形成三個商務辦公帶。然而，作為廣州市發(fā)展最早的核心商務辦公區(qū)域，越秀商圈的成熟配套是目前其它商務圈難以比擬的，多年的沉積的商務辦公氛圍也使該區(qū)域仍然是廣州主要的寫字樓區(qū)域之一。而且區(qū)域內單一業(yè)權的寫字樓少，大量小業(yè)權的存在阻礙了大型客戶的進駐。由于區(qū)域內有原廣交會的主展館——流花展館，因此也吸引了一大批貿易公司在區(qū)域內設立辦公地點。 越秀區(qū)商務圈越秀區(qū)辦公商務圈為廣州最早的辦公物業(yè)集中區(qū)域，是廣州第一代的商務辦公區(qū)，其地位類似于深圳的羅湖商務區(qū)。此外，雖然片區(qū)內集中了眾多的甲級寫字樓，但大部分檔次未達到國際上的甲級標準，與珠江新城相比有一定差距。由于片區(qū)道路規(guī)劃失當，加上區(qū)內寫字樓密度很高，造成了片區(qū)內交通擁堵，在上下班高峰期經常塞車，迫使在該片區(qū)的上班族更依賴軌道交通，從而大大加重了軌道交通的壓力。目前來看仍然是廣州最具吸引力的辦公區(qū)域。檔次稍低的準甲級物業(yè)租金約在 70~100 元/ 平方米每月區(qū)間浮動。主力客戶國內外大中型企業(yè)，跨國企業(yè)，港資、臺資企業(yè)租金與售價目前天河商圈寫字樓物業(yè)因物業(yè)檔次不同而租金和售價都有所差異。老城區(qū)土地供應的限制，寫字樓檔次的不足，迫使廣州主要的寫字樓商圈從越秀、東山等老城區(qū)向當時土地供應較多，且商業(yè)配套較好的天河區(qū)轉移。交通配套方面，軌道交通發(fā)達，除鄰近廣州火車東站外，地鐵 3 號線連接片區(qū)，區(qū)內也有眾多的公交線路經過。天河商務圈天河商務圈以天河北寫字樓群為核心，是目前廣州市最成熟的辦公區(qū)域，也是廣州主要的甲級寫字樓商圈。優(yōu)勢片區(qū)定位高，商務形象好，已形成不錯的商務氛圍，且有政府的配套政策支持，未來將有多項大型政府配套工程在該區(qū)落成，進一步提高片區(qū)形象，吸引甲級寫字樓的優(yōu)質客戶。未來 3 年珠江新城約新增 200 萬平方米的寫字樓物業(yè)，其中 70 萬平方米為甲級寫字樓，由于 2022 年甲級寫字樓供應較少，租賃成交將主要以消化一批 2022 年新交付使用的甲級寫字樓為主。這些都是甲級寫字樓的優(yōu)質客戶。 珠江新城 CBD 的寫字樓物業(yè)在 2022 年開始推向市場，由于當時該區(qū)域的辦公物業(yè)尚處于起步階段，故租金比天河北商圈和越秀區(qū)租金低，但隨著 2022 年大量甲級寫字樓的落成，及交通、商業(yè)配套設施的逐步改善，和政府優(yōu)惠政策的扶持，大量的優(yōu)質客戶開始從天河北，越秀區(qū)等傳統(tǒng)的商圈搬遷到珠江新城，使珠江新城的寫字樓租金全面超越天河北和越秀，成為廣州寫字樓市場的熱點區(qū)域。其定位為廣州 21 世紀中央商務區(qū)的核心商務金融辦公區(qū)，及華南區(qū)最重要的金融中心區(qū)域，成為金融企業(yè)的聚居地。環(huán)市路商務區(qū)域東風路商務區(qū)域中山路商務區(qū)域天河北高檔商務區(qū)域珠江新城CBD 區(qū)域 區(qū)域特征 區(qū)域主流客源 檔次 代表項目中山路商務區(qū) 老城商業(yè)旺區(qū)商業(yè)帶來的貿易代理、服務咨詢中小企業(yè)等主要乙級，個別甲級電信廣場、中華國際中心、捷泰廣場東風路商務區(qū)老城商務集中區(qū)，東風路交通快捷政府帶動的關聯(lián)企業(yè)有、貿易、咨詢等企業(yè)，客源主流中小企業(yè)主要乙級，個別甲級廣發(fā)大廈、粵海集團大廈、錦城大廈、健力寶大廈環(huán)市路商務區(qū)老城成熟的商務中心區(qū)，周邊高星級酒店、高級商業(yè)等配套集中涉外（金融、咨詢、貿易、銷售代理）機構集中區(qū)主要甲級，準甲級， 廣東國際大廈、好世界廣場、世貿中心大廈天河北商務區(qū)目前廣州最成熟的高檔商務區(qū)中心國際型（領事館、金融、貿易、科技）和國內知名企業(yè)聚集甲 A 級 財富廣場、中信廣場、新創(chuàng)舉等珠江新城CBDCBD，高檔商務氛圍逐漸成熟政府相關機構（海關、檢察院等） 、集團企業(yè)總部，金融等甲 B 級為主，甲A 級數(shù)量不斷增多華普廣場、富力科訊、富力盈隆珠江新城 CBD珠江新城 CBD 最早規(guī)劃于 1992 年，由于當時廣州的辦公物業(yè)市場尚集中在越秀、東山等老城區(qū)，限于當時的市場容量，珠江新城的寫字樓物業(yè)未獲得發(fā)展機遇。廣州動漫產業(yè)基地地位的進一步鞏固， “動漫之都”知名度的益日提高，也將為廣州動漫交易市場帶來巨大商機。2022 年國家出臺的 《關于推動我國動漫產業(yè)若干意見》，更是為廣州動漫產業(yè)的發(fā)展帶來契機，預計到 2022 年，廣州動漫產業(yè)產值將達到 180 億元。 動漫大廈目前，廣州正在建設規(guī)模為 15 萬平方米、可容納 50 家以上企業(yè)的動漫大廈，廣州市越秀區(qū)也在打造一個動漫網游為主體、面積達 20 萬平方米左右、長約 3公里的創(chuàng)意大道，為更多動漫名家落戶廣州服務。動漫星城位于人民公園南廣場地下的“動漫星城”，兼享中山五路公交和公園前地鐵站這兩大地面、地下交通樞紐，毗鄰北京路步行街，占據(jù)了廣州城市、交通以及商業(yè)核心地帶。租金方面首層平均為200 多元 /平方米 /月；二層平均租金則為首層的三分之一左右。目前，廣州已建或在建的大型動漫交易場所 3 家，具體情況如下：天河北龍口東動漫商城該動漫主題商城位于“廣州軟件信息廣場”，靠近年底通車的地鐵三號線五山站，首層面積為 1,600 平方米，二層面積 1,800 平方米。動漫交易市場2022 年，廣州“國家網絡游戲動漫產業(yè)發(fā)展基地”地位的建立，給廣州市動漫市場帶來巨大的商機。而在原創(chuàng)漫畫領域，以漫友文化傳播機構為代表的龍頭企業(yè)在國內同行中發(fā)揮著領頭羊的作用，整個漫畫書刊發(fā)行量約占全國市場的 30%。如今，番禺的動漫游戲產品已在國內外有了一定的知名度， “番禺制造”已成為國內動漫游戲產業(yè)的名牌產品。在市場方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前番禺區(qū)的動漫游戲企業(yè)產品不僅占據(jù)了 50%的國內市場份額，還大量銷往國際市場。國家批準廣州繼成都之后成為全國第二大掛牌的“國家網絡游戲動漫產業(yè)發(fā)展基地” 。同時廣州擁有漫畫企業(yè)１０家，各類漫畫組織、團體、學社２００多個。廣州動漫產業(yè)發(fā)展歷程2022年廣州市網游動漫產業(yè)產值達４７．５億元人民幣，從事網絡游戲、動漫業(yè)務的企業(yè)有７０家，從業(yè)人員１．２萬人左右。(2) 廣州動漫市場分析動漫產業(yè)目前，廣州從事網絡游戲、動畫、漫畫的企業(yè)超過 120 家，從業(yè)人員 15,000 人左右，動漫產業(yè)年產值超過 100 億元（不含衍生產品） ，占全國動漫產值的 20%左右。預期 2022 年廣州經濟繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，跨國公司和本地企業(yè)對優(yōu)質寫字樓的需求將保持穩(wěn)定增長；不過 2022 年廣州寫字樓市場將面臨大量供應的局面，同時受國內銀根緊縮政策等不利因素的影響，市場上整體租金水平將有一定壓力，空置率難免有所上升。2022 年廣州寫字樓市場小結及 2022 年展望2022 年上半年廣州寫字樓市場保持迅速增長勢頭，2022 年下半年及 2022 年一季度，受國內房地產宏觀調控政策及雪災天氣的影響，寫字樓市場呈現(xiàn)出一定的低迷在狀態(tài)，成交量和成交價格都有一定程度的下滑。廣州市乙級寫字樓以 300 平方米以下的小單位為主，主要分布在環(huán)市路和東風路，租賃價約 80 元/㎡目前廣州甲級寫字樓主要集中在天河北 商圈和珠江新城商圈，交通便利，辦公配套完善，租賃價 100 元/㎡20222022 年 4 月廣州市寫字樓租賃市場情況01020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米登 記 租 賃 面 積據(jù)統(tǒng)計顯示，2022 年廣州優(yōu)質寫字樓租賃市場繼續(xù)快速增長，平均租金錄得%的年度增長。 20222022 年 4 月廣州市寫字樓二手市場交易情況 43315521 56604524503642824616 475438364739233339576147372527183539012341月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米2022250030003500400045005000550060006500元 /平 方 米二 手 交 易 量 二 手 交 易 價 格從上圖可以看出，廣州市寫字樓三級市場交易價格與二級市場價格相差較大，二手寫字樓成交量受價格影響較大。由上圖可知，2022 年第二季度和第四季度為廣州市寫字樓放量高峰期，對比這個時期的寫字樓一手和二手成交量和成交價格，由于市場上供給的增加，導致成交價格下降，成交量受此影響不明顯。07 年 1 月到 08 年 4 月登記的寫字樓租賃面積總共為 萬平方米。2 市場環(huán)境分析(1) 廣州寫字樓市場分析2022 年 1 月至 2022 年 4 月份，廣州市批準預售的寫字樓面積為 萬平方米。一季度全市固定資產投資和居民人均可支配收入穩(wěn)步增長。良好的商業(yè)消費環(huán)境及雄厚的工業(yè)基礎將為廣州市商業(yè)與寫字樓市場的發(fā)展提供堅實的基礎。食品類仍然是價格上升的主導因素。市場價格持續(xù)較快上漲一季度，城市居民消費價格總水平同比上升 ％，其中消費品價格上升 %，服務項目價格上升 %。一季度，服務業(yè)外商直接投資實際使用額為 億美元，增長 %。利用外資平穩(wěn)增長一季度，廣州市外商直接投資實際使用外資額為 億美元，同比增長 ％。其中，第一、二、三產業(yè)從業(yè)人員分別為 萬人、 萬人和 萬人，分別比上年末下降 ％、 ％和 ％。農村居民人均現(xiàn)金收入為 3107 元，增長 %。隨著收入水平的提高，居民消費結構升級加快，居民家庭支出中的服務性消費支出增速較快。城市居 民人均可支配收入為 7361 元，增長 %。從經濟運行質量來看，工業(yè)企業(yè)經濟效益有一定的下滑；居民收入穩(wěn)步增長；城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實現(xiàn)再就業(yè)。受春節(jié)和雪災等因素影響，2 月份出口增速低迷， 3 月份恢復正常。其中出口 億美元，增長 %；進口 億美元，增長 %。一季度，全市超億元的投資項目有 37 個，完成投資額 億元，增長％。在第三產業(yè)中，房地產業(yè)投資遙遙領先，完成投資 億元，增長 %；批發(fā)和零售業(yè)投資增長最快，完成投資 億元，增長 倍。從固定資產投資投向的產業(yè)看，第一、二、三產業(yè)完成投資分別為 億元、 億元和 億元，分別增長％、 ％和 ％。固定資產投資增速加快一季度，廣州市完成全社會固定資產投資 億元，同比增長 %，增速加快 個百分點。從需求來看，消費市場暢旺；固定資產投資增速加快；對外貿易總體發(fā)展勢頭良好，但出口增長波動較大消費市場暢旺一季度，廣州市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，增幅加大 個百分點。第三產業(yè)增速加快，貢獻率加大與上年同期對比，一季度廣州第三產業(yè)增加值增速加快 個百分點，第三產業(yè)增加值占 GDP 的比重加大 個百分點，第三產業(yè)對全市經濟增長的貢獻率加大 個百分點，第三產業(yè)拉動全市經濟增長提高 個百分點。3 月份生產基本恢復正常，規(guī)模以上工業(yè)產值和增速均創(chuàng)今年月度新高，完成產值 億元，增長 ％。2022 年一季度廣州市經濟運行的主要特點如下：工業(yè)生產平穩(wěn)增長，但增幅回落一季度，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產值 2, 億元，同比增長 %，增幅回落 個百分點。(2) 2022 年一季度廣州市經濟運行情況2022 年一季度，廣州市完成地區(qū)生產總值 億元，比上年同期增長 %，增幅回落 個百分點。其中，第一產業(yè)從業(yè)人員 萬人，減少 %；第二產業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 %；第三產業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 %。三次產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為 %、%和 %。其中，第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 4, 億元，增長%。 （4） 地塊分析小結? 項目的交通連接十分便捷，位于地鐵出口旁，具備開發(fā)辦公物業(yè)的必要交通條件? 項目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，相關配套發(fā)達，項目具有豐富的商業(yè)、住宅資源配套? 項目片區(qū)內的特定相關資源為項目發(fā)展提供了市場支持? 項目地塊規(guī)模小，限制了建筑設計的空間。片區(qū)內有廣州市兩大高校——廣東工業(yè)大學和中山大學醫(yī)學院，估計在校學生超過 1 萬人，此外還有育才中學，農林下路小學等中小學校。③其他資源分析片區(qū)內的醫(yī)療資源和教育資源發(fā)達。而農林下路和中山二路則有眾多的臨街商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。在與項目相隔約 500 米處有位于署前路的東山百貨，是大型的綜合百貨大樓。②商業(yè)、住宅配套分析地塊所處的片區(qū)為廣州傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)之一，商業(yè)配套齊全。位于署前路，正在建設的地鐵 5 號線站點出口與項目的距離也在 250 米內。公共交通分析項目位于地鐵 1 號線東山口站旁，距離地鐵出口距離在 15