【正文】 再結合現目前整體與潛在的商業(yè)空置看來，我們得出以下結論：①、本案商業(yè)功能定位應考慮服務于本社區(qū)業(yè)主，在長期來看，能滿足區(qū)域的發(fā)展所帶來的商業(yè)消費的增長，考慮鄰近規(guī)劃中的學校帶來的消費機會；②、位置盡量靠近社區(qū)主入口周圍，以方便使用；③、商業(yè)規(guī)劃與布局時，應不影響社區(qū)品質及未來業(yè)主的居住，面積控制在5000㎡左右；④、在建筑形態(tài)上盡量以一層商業(yè)為主，考慮部分的兩層臨街商業(yè)，注意層高、開間、進深的控制。該部分商業(yè)店面的形態(tài)全為底商，以圍合的形式分布在項目（X麗景）四周，通過實地調研店面總數近80個，單個商鋪面積均在3050㎡之間，開間尺度在34米不等，進深在1012米范圍，從商家使用上來看，臨街部分均為辦公為主，小部為辦公與倉儲相結合的方式，便于商家停車裝卸貨物及辦理相關手續(xù)。該路段的商業(yè)表現出了：東西兩極分化明顯的特征，以金科天籟城為劃分界限：西段商業(yè)集中分布于金科盛宴十二坊內，其形態(tài)為3層中式復古建筑，13家定位全為中高檔次的餐飲酒樓，營業(yè)面積均在300800㎡之間，輻射范圍為本區(qū)域所有中高端消費人群、政府職能部門、大中型企業(yè)；東段全為低檔次的生活便利店、餐飲店等，全部分布在道路兩旁的拆遷安置房的平街層，通過整改形成商住相結合的形式，面積集中在1020㎡，通過調研，均為住戶以自己經營為目的，在方便本路段人群的同時，也算為自己增加收入。該路段商業(yè)店面的形態(tài)以兩層商業(yè)為主，面積在2040㎡的店鋪出租率較高，店面開間控制在34米，進深在1012米。該路段商業(yè)之所以形成該態(tài)勢的主要原因：①、臨近華廷等大型物流中心，屬于快速主干道，有利于汽配等相關業(yè)態(tài)的經營。四、區(qū)域商業(yè)解析區(qū)域商業(yè)整體分析分析：從圖中可看出，空置商業(yè)店面占整個業(yè)態(tài)比例最高為21%，其次是物流倉儲占整個業(yè)態(tài)比例19%，建材汽配占17%，生活便利店占15%、小型餐飲11%、大中型餐飲8%、美容美發(fā)4%、醫(yī)療保健4%、金融服務1%。劣勢 緊鄰交通主干道，噪音污染大⑵、經濟指標項目名稱榮鼎國際所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶新牌坊機場路（中國移動大廈旁）占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃4棟30F高層建筑形態(tài)高層開盤日期預計五月中旬主力房型71108㎡銷售均價預計35003600元/㎡銷售率未售總戶數512戶開發(fā)商重慶榮鼎地產有限公司物業(yè)管理待定財富中心⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢，成功運作過多個案例，園區(qū)的發(fā)展已為項目帶來驚人的效益、道路交通、市政公園、涉外領事館、等等所有市政配套劣勢⑵、經濟指標項目名稱財富中心所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶北部新區(qū)星光大道16號占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃點式高層：2231F板式小高層：18F花園洋房：4+6F建筑形態(tài)點式高層板式小高層花園洋房開盤日期點式高層：板式小高層：花園洋房：主力房型點式高層：50114㎡板式小高層：70140花園洋房：110200㎡銷售均價點式高層：4200元/㎡板式小高層：3980元/㎡花園洋房：5300元/㎡銷售率點式高層：100%板式小高層：100%花園洋房：85%總戶數點式高層：560戶板式小高層：812戶花園洋房：400戶開發(fā)商重慶香江高科地產發(fā)展有限公司物業(yè)管理北京達文物業(yè)管理公司天湖美鎮(zhèn)渝景苑⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢 周邊緊鄰古木峰公園、照母山公元，擁有較好的自然景觀 中興為大型通訊企業(yè)擁有交好的企業(yè)形象和實力 與金科天籟城緊密相連，可共享部分成熟生活配套劣勢 生活配套尚未成熟 項目背側緊鄰金開大道，受噪音影響⑵、經濟指標項目名稱中興2004年重慶市房地產市場進行政府宏觀調控以來，北部新區(qū)高新園區(qū)的房地產市場價格增長勢頭已逐漸相對平緩，處于穩(wěn)步增長中。其中住宅轉讓144套，,分別比去年同期增長106%、105%、63%。⑵、三級市場成交情況在北部新區(qū)的建設進程不斷加快，二手房市場也越來越被看好的情況下,北部新區(qū)高新園區(qū)存量房轉讓數量也是節(jié)節(jié)攀升,一直保持穩(wěn)步上漲的局勢。本季度商品房銷售情況雖然較去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比卻有小幅度的回落。其中,商品房住宅成交1936套，,分別同比增長61%、55%、87%。由此可見，購房者雖然偏向于價位在3000元/平方米以下的房屋，但面對樓盤大環(huán)境好的房屋，雖然價格稍高也還是受到大多數人的青睞，而別墅等高檔商品房也仍然對那些具有一定經濟勢力的購房人具有吸引力，因此對于樓盤的銷售還有潛力可挖。另外25003000元/平方米的房屋代表著北部新區(qū)高新園區(qū)一部分的中小型樓盤，北部新區(qū)優(yōu)質的生活環(huán)境也吸引了很大一大批工薪階層和年輕工作者選擇這類價格相對較低的房屋，本季度這類房屋占總銷售量的14%。⑵、消費者對住宅單價的承受力由上圖可以看出，北部新區(qū)高新園區(qū)商品房住房銷售最多的是均價在30004000元/平方米的房屋，占總銷售量的21%。另外，本季度80100㎡的中等互型房屋也保持著一定的銷售量，位居第四，占總銷售量的16%。這類房屋主要是由近幾個月開盤的“棕櫚泉”和“協(xié)信town城”的聯(lián)排別墅以及“東方王榭”的花園洋房構成。和去年同期相比有所下降，近年來北部新區(qū)高新園區(qū)的商品房新增幅度一直保持著一個良好穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，競爭也相對平和，供需基本保持平衡。供應情況與上一季度基本持平，較去年同期相比增幅較大。房地產市場供應情況分析⑴、土地供應優(yōu)化土地供應結構，是引導市場消費、控制房屋積壓，保障房地產市場健康發(fā)展的重要措施。天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、棕櫚泉國際花園、協(xié)信TOWN城等高端項目的影響，該區(qū)域住宅銷售價格一直保持建筑面積30003200元/㎡的高價運行，并逐漸呈上升的趨勢，高端項目的成功銷售和區(qū)域優(yōu)勢的凸現，也拉升了普通住宅的售價。從銷售情況來看，成交的多為120150㎡區(qū)間的住宅，這多是高檔產品的繼續(xù)消化過程，而從普通住宅的交易情況來看，80100㎡的二房和100120㎡的三房銷售也比較理想。香檳花園、尚源印象、勁力高新園區(qū)2006年商品房市場分析單位：萬㎡、元/建筑㎡ 2006年3月2007年3月北部新區(qū)高新園商品房成交情況 分析：⑴、高新園區(qū)商品房銷售面積分析從上表數據可以看出，2006年3月至2007年3月，㎡，其中住宅成交比重較大，%，㎡，表現出該區(qū)域以住宅供應為主和商業(yè)配套不足的現狀，區(qū)域生活配套還有待于隨著人流的增加及商業(yè)等相關配套的投入而成熟。水晶酈城、南極天籟城、勁力仁和欣座、金科東方王榭、金科區(qū)域管轄內主要房地產項目保利香檳花園、魯能星城（部分）、北岸新洲、比華利豪園、財富中心、大眾天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、協(xié)信TOWN城、龍湖香樟林別墅、比華利豪園、金科上述樓宇工業(yè)的大力發(fā)展，產業(yè)人員的大量入駐，必然會帶動區(qū)域內房地產市場的發(fā)展，及促進住房供應結構的調整。并于今年下半年全面開工建設太陽座、土星科技孵化樓。據了解，北部新區(qū)2007年將繼續(xù)擴大樓宇產業(yè)，挖掘土地價值。北部新區(qū)高新園區(qū)結合自身發(fā)展優(yōu)勢和特點，大力發(fā)展樓宇工業(yè)。截止2005年12月底園區(qū)土地供應基本情況：類別合計(公頃)建設用地(公頃)非城市建設用地小計產業(yè)用地居住用地公共設施用地交通用地市政設施其它(綠化用地、水面)合計所占比例100%%%%%%%%%（4）、完善的交通網絡（）（五條“金”，大竹林組團總長100公里、火車北站片區(qū)道路總長46公里），（五條“金”），目前正在實施的道路長35公里，預計2010年前，高新園區(qū)將完成該區(qū)域全部道路建設。（2）、休閑配套區(qū)域內有環(huán)境幽雅、綠樹成蔭的柏林公園，花果瓢香、綠茵如毯的照母山植物園及古木峰公園境內的的天然綠肺；方尖碑、X民俗文化村、玲瓏寶塔坐落其間，充分展示了X的人文歷史；金科天籟城小區(qū)的進駐，金科盛宴十二坊餐飲一條街也隨之形成，不僅吸引了大量來自四面八方的優(yōu)秀人才的居住和中外客人參觀，因此也提高當地房地產開發(fā)水平的提高，為此也起到了積極的推動作用。在城市規(guī)劃建設用地中，（），%（%）。大竹林組團：建設成為以軟件和儀器儀表產業(yè)，以及休閑旅游為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現代高新技術產業(yè)區(qū)。園區(qū)內還規(guī)劃布局了未來新重慶的中央商務區(qū)、使領館區(qū)、居住新區(qū)以及交通、通信樞紐。二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析園區(qū)介紹北部新區(qū)高新園區(qū)位于北部新區(qū)南部，面積約50平方公里，包括X組團和大竹林組團，是重慶高新區(qū)最新最大的產業(yè)拓展區(qū)，于2001年4月正式啟動，被稱為“重慶EBD”（生態(tài)技術商務區(qū)）。翠云組團新材料產業(yè)區(qū)重點發(fā)展新型材料和環(huán)保產業(yè)及其他高科技產業(yè)，人口6萬人，組團內規(guī)劃有新材料產業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產業(yè)園鴛鴦組團服務業(yè)、高檔社區(qū)以發(fā)展為翠云組團、金山組團服務的第三產業(yè)。人口10萬人禮嘉組團高新技術研發(fā)、高檔社區(qū)以高新技術為核心的研發(fā)區(qū)和環(huán)境優(yōu)良的生活居住區(qū)。北部新區(qū)發(fā)展規(guī)劃北部新區(qū)規(guī)劃概況：規(guī)劃性質以發(fā)展高新技術產業(yè)為基礎的現代產業(yè)基地，是都市發(fā)達經濟圈核心增長極和都市風貌展示區(qū)用地規(guī)模，%人口規(guī)模規(guī)劃人口規(guī)模為65萬人北部新區(qū)組團規(guī)劃分布：禮嘉組團黃茅坪組團翠云組團鴛鴦組團人和組團大竹林組團金山組團北部新區(qū)七大組團規(guī)劃：組團主要功能組團概況X組團商務中心、客運樞紐、光電產業(yè)、高檔社區(qū)北部新區(qū)的中心商務服務區(qū)。截至2006年底，北部新區(qū)歷年累計引進項目達到686個，合同投資額598億元，目前已開工、投產或營業(yè)項目共568個，開工投產率達到83%。據了解，2006年，北部新區(qū)生產總值（GDP）達到87億元，；，增長39倍，年均增幅達109%；固定資產投資總額從2001年的11億元猛增到2006年的166億元，增長15倍。周邊區(qū)域現狀：第二章 市場環(huán)境分析一、北部新區(qū)區(qū)域解析北部新區(qū)介紹北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。重慶消防總隊對面，城市快速干道雙寧路段北側與內環(huán)高速X立交相連，西面靠近金科天籟城，東面是“X麗景”樓盤和鳳麟苑（經濟適用房）、怡和小區(qū)。街道地塊項目可行性研究報告目 錄第一章 項目概況 1一、項目簡介 1二、經濟技術指標 2三、四至關系 2第二章 市場環(huán)境分析 3一、北部新區(qū)區(qū)域解析 3二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析 5三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析 6第三章 區(qū)域房地產市場分析 6一、區(qū)域房地產概況 6二、北部新區(qū)高新園07年一季度房地產市場分析 8三、重點個案調研 11四、區(qū)域商業(yè)解析 16五、周邊配套 19第四章 項目SWOT分析 20一、地塊解析 20二、SWOT分析 20第五章 項目初步定位 21一、目標客戶定位 21二、產品定位 22三、價格定位 23第六章 項目規(guī)劃設計方案及評價 24一、項目開發(fā)方向分析 24二、項目規(guī)劃設計方案及評價 24三、項目初步方案選擇 29第七章 項目開發(fā)建設及銷售計劃 30一、開發(fā)建設計劃 30二、各期開發(fā)建設面積 30三、銷售進度分析 31第八章 投資估算 31一、投資估算依據 31二、建設項目總投資估算 32三、分年投資計劃預測 35第九章 項目銷售收入與資金籌措計劃 37一、項目銷售收入、營業(yè)稅及附加預測 37二、項目的啟動資金 37三、項目資金籌措計劃 37第十章 財務評價 41一、評價前置關鍵數據 41二、財務評估靜態(tài)指標 42三、財務評估動態(tài)指標 42四、財務評價結論 46第十一章 不確定性分析 46一、主要不確定性因素 46二、敏感性分析 46三、臨界點分析 47四、盈虧平衡分析 47五、土地成交價格分析 48第十二章 項目風險分析及控制措施 49一、風險因素識別 49二、風險分析 49三、風險評估 49四、風險對策 50第十三章 項目可行性研究結論與建議 51一、項目可行性研究綜合評價 51二、項目建議 51第一章 項目概況一、項目簡介項目位于X高新園X街道X橋行政村，目前為警備區(qū)用地，基地地形平坦，現為X橋停車場，作為一物流中心停車場和辦公地點，整個宗地呈規(guī)則矩形，落差小，土地平整，地塊上有少量簡易的臨時用房。地理區(qū)位圖：場地現狀二、經濟技術指標總用地面積容積率建筑密度≤35%綠地率≥30%用地性質居住用地三、四至關系地塊位于北部新區(qū)重慶EBD（生態(tài)商務區(qū)），與行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人區(qū)”相臨。地塊屬于四周臨路，但是不靠近主干道。北部新區(qū)于2000年12月18日設立，2001年4月25日掛牌成立，重慶市委、市政府決定把北部新區(qū)建成以高新技術產業(yè)為基礎的現代產業(yè)基地、都市發(fā)達經濟圈的核心增長極和都市風貌展示區(qū)，提出用10年時間在北部新區(qū)再造一年重慶工業(yè)，即北部新區(qū)加經開區(qū)、高新區(qū)在2010年實現工業(yè)總產值1500億元（相當于2000年重慶市工業(yè)總產值）。2001～2006年累計，北部