【正文】 連，可共享部分成熟生活配套劣勢(shì) 生活配套尚未成熟 項(xiàng)目背側(cè)緊鄰金開(kāi)大道，受噪音影響⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱中興其中住宅轉(zhuǎn)讓144套，,分別比去年同期增長(zhǎng)106%、105%、63%。本季度商品房銷(xiāo)售情況雖然較去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比卻有小幅度的回落。由此可見(jiàn)，購(gòu)房者雖然偏向于價(jià)位在3000元/平方米以下的房屋，但面對(duì)樓盤(pán)大環(huán)境好的房屋，雖然價(jià)格稍高也還是受到大多數(shù)人的青睞，而別墅等高檔商品房也仍然對(duì)那些具有一定經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的購(gòu)房人具有吸引力，因此對(duì)于樓盤(pán)的銷(xiāo)售還有潛力可挖。⑵、消費(fèi)者對(duì)住宅單價(jià)的承受力由上圖可以看出，北部新區(qū)高新園區(qū)商品房住房銷(xiāo)售最多的是均價(jià)在30004000元/平方米的房屋，占總銷(xiāo)售量的21%。這類(lèi)房屋主要是由近幾個(gè)月開(kāi)盤(pán)的“棕櫚泉”和“協(xié)信town城”的聯(lián)排別墅以及“東方王榭”的花園洋房構(gòu)成。供應(yīng)情況與上一季度基本持平，較去年同期相比增幅較大。天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、棕櫚泉國(guó)際花園、協(xié)信TOWN城等高端項(xiàng)目的影響，該區(qū)域住宅銷(xiāo)售價(jià)格一直保持建筑面積30003200元/㎡的高價(jià)運(yùn)行，并逐漸呈上升的趨勢(shì)，高端項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售和區(qū)域優(yōu)勢(shì)的凸現(xiàn)，也拉升了普通住宅的售價(jià)。香檳花園、尚源印象、勁力水晶酈城、南極仁和欣座、金科東方王榭、金科天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國(guó)際花園、協(xié)信TOWN城、龍湖上述樓宇工業(yè)的大力發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人員的大量入駐，必然會(huì)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，及促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。據(jù)了解，北部新區(qū)2007年將繼續(xù)擴(kuò)大樓宇產(chǎn)業(yè)，挖掘土地價(jià)值。截止2005年12月底園區(qū)土地供應(yīng)基本情況：類(lèi)別合計(jì)(公頃)建設(shè)用地(公頃)非城市建設(shè)用地小計(jì)產(chǎn)業(yè)用地居住用地公共設(shè)施用地交通用地市政設(shè)施其它(綠化用地、水面)合計(jì)所占比例100%%%%%%%%%（4）、完善的交通網(wǎng)絡(luò)（）（五條“金”，大竹林組團(tuán)總長(zhǎng)100公里、火車(chē)北站片區(qū)道路總長(zhǎng)46公里），（五條“金”），目前正在實(shí)施的道路長(zhǎng)35公里，預(yù)計(jì)2010年前，高新園區(qū)將完成該區(qū)域全部道路建設(shè)。在城市規(guī)劃建設(shè)用地中，（），%（%）。園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃布局了未來(lái)新重慶的中央商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、居住新區(qū)以及交通、通信樞紐。翠云組團(tuán)新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè)，人口6萬(wàn)人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園鴛鴦組團(tuán)服務(wù)業(yè)、高檔社區(qū)以發(fā)展為翠云組團(tuán)、金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。北部新區(qū)發(fā)展規(guī)劃北部新區(qū)規(guī)劃概況：規(guī)劃性質(zhì)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長(zhǎng)極和都市風(fēng)貌展示區(qū)用地規(guī)模，%人口規(guī)模規(guī)劃人口規(guī)模為65萬(wàn)人北部新區(qū)組團(tuán)規(guī)劃分布：禮嘉組團(tuán)黃茅坪組團(tuán)翠云組團(tuán)鴛鴦組團(tuán)人和組團(tuán)大竹林組團(tuán)金山組團(tuán)北部新區(qū)七大組團(tuán)規(guī)劃：組團(tuán)主要功能組團(tuán)概況X組團(tuán)商務(wù)中心、客運(yùn)樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、高檔社區(qū)北部新區(qū)的中心商務(wù)服務(wù)區(qū)。據(jù)了解，2006年，北部新區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到87億元，；，增長(zhǎng)39倍，年均增幅達(dá)109%；固定資產(chǎn)投資總額從2001年的11億元猛增到2006年的166億元，增長(zhǎng)15倍。重慶消防總隊(duì)對(duì)面，城市快速干道雙寧路段北側(cè)與內(nèi)環(huán)高速X立交相連，西面靠近金科天籟城，東面是“X麗景”樓盤(pán)和鳳麟苑（經(jīng)濟(jì)適用房）、怡和小區(qū)。地理區(qū)位圖：場(chǎng)地現(xiàn)狀二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積容積率建筑密度≤35%綠地率≥30%用地性質(zhì)居住用地三、四至關(guān)系地塊位于北部新區(qū)重慶EBD（生態(tài)商務(wù)區(qū)），與行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人區(qū)”相臨。北部新區(qū)于2000年12月18日設(shè)立，2001年4月25日掛牌成立，重慶市委、市政府決定把北部新區(qū)建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心增長(zhǎng)極和都市風(fēng)貌展示區(qū)，提出用10年時(shí)間在北部新區(qū)再造一年重慶工業(yè)，即北部新區(qū)加經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)在2010年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1500億元（相當(dāng)于2000年重慶市工業(yè)總產(chǎn)值）。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，北部新區(qū)已基本形成3個(gè)1的發(fā)展格局：1座汽車(chē)城，１個(gè)星系列百萬(wàn)方高新技術(shù)樓宇產(chǎn)業(yè)，1條嘉陵江濱江景觀帶，目前，北部新區(qū)兩園已由一個(gè)城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域變成一個(gè)新城區(qū)的雛形，奠定了在北部新區(qū)建設(shè)以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市風(fēng)貌展示區(qū)、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長(zhǎng)極的布局構(gòu)架。人口18萬(wàn)人黃茅坪組團(tuán)現(xiàn)代制造業(yè)以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。該園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥和食品儀表等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集團(tuán)建設(shè)重慶光電產(chǎn)業(yè)、重慶智能儀器儀表產(chǎn)業(yè)、重慶生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和重慶軟件產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)基地。居住環(huán)境（1）、北部新區(qū)高新園區(qū)總面積約50平方公里，其余為生態(tài)綠地、林地及水域等，%。（3）、居住規(guī)劃北部新園高新園規(guī)劃居住用地約占總建設(shè)用地的25%，各種高品質(zhì)的住宅小區(qū)錯(cuò)落有致地分布在轄區(qū)內(nèi)，目前已竣工的住宅規(guī)模約250萬(wàn)平方米。目前，該區(qū)域七座“星”系列商務(wù)大廈和總部基地已投入使用，據(jù)官方信息，已經(jīng)有近百萬(wàn)平米的商務(wù)樓投入市場(chǎng)，可以滿足1000家以上科技型中小企業(yè)辦公、生產(chǎn)需要，目前其使用率平均達(dá)到了76%。還將規(guī)劃新的系列科技孵化樓，將樓宇產(chǎn)業(yè)十一五規(guī)劃由200萬(wàn)㎡提高到250萬(wàn)㎡。天籟城、金科御湖苑、上丁企業(yè)公園、楓林秀水、鋒尚星空、加新花園、加新五星城、龍湖⑵、住宅成交平均面積分析從區(qū)域供應(yīng)戶型來(lái)分析，2006年3月至2007年3月期間，以6080㎡的戶型供應(yīng)為主，這部分戶型多為園區(qū)內(nèi)的拆遷安置房及部分小戶型社區(qū)，另一部分戶型供應(yīng)以100120㎡為主，這源于保利⑶、住宅銷(xiāo)售價(jià)格從上表可以看出，受金科本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共協(xié)議出讓宗地5宗，面積為43公頃；掛牌出讓土地6宗，面積為42公頃；行政劃撥6宗，面積31公頃。房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況分析⑴、購(gòu)房需求面積的選擇本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷(xiāo)售最多的為180㎡以上的房屋，其次是120150㎡以及150180㎡的，都是偏大戶型房屋，占本季度銷(xiāo)售總量的58%。這類(lèi)房屋由于面積適中，戶型也受廣大消費(fèi)者青睞，因此一直在北部新區(qū)高新園區(qū)保持著穩(wěn)定良好的銷(xiāo)售形勢(shì)。隨著棕櫚泉國(guó)際花園湖邊別墅區(qū)和協(xié)信town城四期聯(lián)排別墅的陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，本季度均價(jià)6000元/平方米以上的房屋較上一季度和去年同期都有一定幅度的增長(zhǎng)，特別是10000元/平方米以上的房屋也銷(xiāo)售了7套。非住宅成交361套，,分別同比增長(zhǎng)491%、266%、159%。今年一季度,北部新區(qū)高新園區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓152套，,分別比群年同期增長(zhǎng)105% 、95%、53%。三、重點(diǎn)個(gè)案調(diào)研住宅個(gè)案中興觀天下⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)，我市一線知名開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，內(nèi)部自然條件優(yōu)越劣勢(shì)⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱觀天下所屬區(qū)域板塊經(jīng)開(kāi)版塊物業(yè)地址X金開(kāi)大道1號(hào)占地面積40000平方米建筑面積70000平方米容積率樓層規(guī)劃板式小高層：18F建筑形態(tài)板式小高層開(kāi)盤(pán)日期板式小高層：主力房型80110㎡銷(xiāo)售均價(jià)36003800元/㎡銷(xiāo)售率90%總戶數(shù)板式小高層：576戶開(kāi)發(fā)商?hào)|成物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理金科物管商業(yè)個(gè)案項(xiàng)目名稱地理位置體量面積區(qū)間售價(jià)租金天一順和康城渝北區(qū) 北部新區(qū)萬(wàn)壽支路4000㎡以上20300㎡400011000元/㎡3060元/㎡天湖美鎮(zhèn)金開(kāi)大道1號(hào)1100040400㎡70001200035元/㎡中興渝景苑北部新區(qū)高新園金科天籟城背后40005000㎡未定未定未定分析：⑴、除金科十二坊外，該區(qū)域在售商業(yè)均以底商和商業(yè)街的形式存在；⑵、縱觀該區(qū)域商業(yè)價(jià)格，在套內(nèi)400014000元/㎡的區(qū)間，其中，臨近主干道（金開(kāi)大道、X大道、黃山大道）的商業(yè)價(jià)格較高，售價(jià)相對(duì)較高，而次干道/內(nèi)街的商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低。②、店鋪面積過(guò)大租賃價(jià)格過(guò)高，致使空置率較高。寧支路(X麗景)圖表顯示物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)占據(jù)54%,位居第二的空置商業(yè)店面占據(jù)了18%,其次是生活便利店占12%,醫(yī)療保健為9%,美容美發(fā)3%,醫(yī)療保健占據(jù)3%,建材汽配僅1%。五、周邊配套公交系統(tǒng)路線車(chē)型開(kāi)收班時(shí)間起始站點(diǎn)125B中級(jí)車(chē)6：3019：30X、中華坊、讀書(shū)梁、上清寺、大禮堂、南坪126普通車(chē)6：3019：30出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊133中級(jí)車(chē)6：3021：00X、中華坊、電子校、重慶大學(xué)、陳家灣、高灘巖149普通車(chē)6：0019：30金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū)208中級(jí)車(chē)7：0019：10X醫(yī)院、中華坊、邊防總隊(duì)、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院465B普通車(chē)6：3018：30天湖美鎮(zhèn)、消防總隊(duì)、新牌坊、加州市場(chǎng)、海關(guān)、小苑、家樂(lè)福606中級(jí)車(chē)6：3019：30X鎮(zhèn)、加州市場(chǎng)、紅旗河溝、上清寺、火車(chē)站、黃沙溪、袁家崗125普通車(chē)6：3019：30X鎮(zhèn)、新牌坊、牛角沱 、菜園壩 、 工貿(mào)、 金臺(tái)、南坪區(qū)府 外部配套學(xué)校X中小學(xué)、金科巴蜀中學(xué)高二部及其龍湖小學(xué)部、特色幼兒園醫(yī)療重慶北城醫(yī)院、X醫(yī)院、佳愛(ài)骨科門(mén)診、商業(yè)盛宴十二坊、休閑娛樂(lè)女主角護(hù)膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧農(nóng)超銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、X綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)金融中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)信合市政水、電、氣、閉路、電信交費(fèi)點(diǎn)其它金科酒店、消防隊(duì)招待所第四章 項(xiàng)目SWOT分析一、地塊解析l 從土地地貌特征解析：項(xiàng)目地塊內(nèi)地貌情況平坦，利于土地整理；l 從項(xiàng)目所在區(qū)域解釋：區(qū)域未來(lái)將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和“富人居住區(qū)”以及高新園的完善的生活配套區(qū)域；l 從周邊生活配套條件解析：基礎(chǔ)生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，居家生活日益方便；l 從消費(fèi)者的觀點(diǎn)解析：認(rèn)可度較高，以理消費(fèi)價(jià)位較高。機(jī)會(huì)（O）l 高新園區(qū)及周邊工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將為區(qū)域帶來(lái)極大的升值潛力和人口的入住；l 周邊可供開(kāi)發(fā)用地較少，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱；l 項(xiàng)目場(chǎng)地平整，有利于減少開(kāi)發(fā)周期，以短平快獲取較大利潤(rùn)。小結(jié)：通過(guò)以上的分析，可以看出，項(xiàng)目地塊臨金科天湖美鎮(zhèn)、金科最具參考價(jià)值目標(biāo)客戶（中興結(jié)論：在滿足分析中3項(xiàng)條件，18F30F的高層建筑也能實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)效果，我們通過(guò)項(xiàng)目測(cè)試和他們對(duì)市場(chǎng)專業(yè)的見(jiàn)解，直接反映出了，客戶對(duì)于高層低密度的認(rèn)同度還是較高的。⑶、目標(biāo)客層年齡2535歲之間的主體年齡區(qū)間，3645歲為輔助群體。二、產(chǎn)品定位項(xiàng)目檔次定位通過(guò)對(duì)區(qū)域的分析及周邊項(xiàng)目的調(diào)研，我們建議將項(xiàng)目打造成中高端、低密度精品高層住宅小區(qū)。建議在項(xiàng)目東、南臨近低檔住宅側(cè)布以點(diǎn)式高層住宅，在臨近金科戶型區(qū)間建議以三房和兩房為主，輔以少量的一房，戶型設(shè)計(jì)在控制面積的同時(shí)，保證其功能的齊全及使用的舒適性。第六章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向分析根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃控制指標(biāo)，結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，要使項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)用足，項(xiàng)目只能是以小高層和高層的形態(tài)存在，不適合于開(kāi)發(fā)建設(shè)多層花園洋房。3．貫徹“以人為本”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，在滿足適時(shí)室內(nèi)居住水平的同時(shí)，加強(qiáng)戶外環(huán)境設(shè)計(jì)。6．商業(yè)歷來(lái)是開(kāi)發(fā)商的重頭戲，本案將提供多種商業(yè)形態(tài)和連續(xù)的商業(yè)線，以贏取更多的細(xì)分市場(chǎng)。概念三——城市設(shè)計(jì)思想的運(yùn)用以運(yùn)營(yíng)城市的意識(shí)，把對(duì)城市的功能進(jìn)行有機(jī)的整合作為本項(xiàng)目規(guī)劃的思想和原則基礎(chǔ)。因此，小區(qū)設(shè)計(jì)定位于為每個(gè)人及每個(gè)家庭提供具有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氛圍的家園社區(qū)。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合的方式，開(kāi)合有度、高低錯(cuò)落；社區(qū)內(nèi)部空間形態(tài)豐富多樣，結(jié)合環(huán)境又具有可識(shí)別性；各組團(tuán)結(jié)合地形，形成圍合，沿街空間形態(tài)各異，避免單調(diào)。同時(shí)，這種建筑布局的方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標(biāo)準(zhǔn)。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：（三）方案三4棟高層（32層）+16棟小高層（11層）+獨(dú)立商業(yè)總平面布置采用圍合式布局方式，板式小高層圍合用地四周，營(yíng)造出超大中心庭院，四棟點(diǎn)式高層點(diǎn)綴在中心庭院內(nèi)，創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、寧?kù)o的居住空間，提高了居住品質(zhì)；住區(qū)內(nèi)形成南北和東西兩個(gè)視線通廊，使住戶能夠最大限度的享受到自然景觀；商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：三、項(xiàng)目初步方案選擇根據(jù)前面的有關(guān)分析，結(jié)合對(duì)今后市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷，我們初步選擇“方案一”做為詳細(xì)分析測(cè)算的依據(jù)，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表61：表61 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表指標(biāo)名稱指標(biāo)值比例備注項(xiàng)目總用地面積(萬(wàn)㎡) －項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e(萬(wàn)㎡) －容積率 －　建筑密度(%) 　　綠地率(%) 　　總建筑面積(萬(wàn)㎡) %　 地上建筑面積(萬(wàn)㎡) %　 地下建筑面積(萬(wàn)㎡) %　其中　住宅用房(萬(wàn)㎡) %　　　　其中　小高層住宅(萬(wàn)㎡) %12層 高層住宅(萬(wàn)㎡) %32層 商業(yè)用房(萬(wàn)㎡) %2層 公建配套(萬(wàn)㎡)