【正文】 萬(wàn)元　第 45 頁(yè) 共 51 頁(yè)北部新區(qū)H29地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表103 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表序號(hào)　2007年2008年2009年2010年1234567891011121現(xiàn)金流入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 銷(xiāo)售收入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 其他收入　　　　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出10322 2512 3344 1858 3507 4478 3946 3449 3234 2868 2916 2983 建設(shè)投資10322 2512 3344 1858 3025 4002 3588 2840 2612 2555 1733 1621 營(yíng)業(yè)稅及附加0 0 0 0 408 403 302 515 526 265 153 332 土地增值稅0 0 0 0 74 73 55 94 96 48 1030 1030 3稅前凈現(xiàn)金流量(12)10322 2512 3344 1858 3914 2848 1552 5915 6326 1943 135 3056 4累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量10322 12834 16178 18036 14121 11274 9722 3807 2518 4461 4326 7382 5所得稅0 0 0 0 211 207 141 281 288 116 78 78 6稅后凈現(xiàn)金流量(35)10322 2512 3344 1858 3704 2640 1411 5634 6038 1827 213 2978 7累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量10322 12834 16178 18036 14332 11692 10281 4647 1390 3217 3004 5982 計(jì)算指標(biāo):項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)：%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)：%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)：(ic=12%)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)：(ic=12%)項(xiàng)目投資回收期(所得稅前)：表104 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)　2007年2008年2009年2010年1234567891011121現(xiàn)金流入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 銷(xiāo)售收入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 其他收入　　　　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出7000 0 0 0 4397 3324 1909 5733 909 429 1261 1440 項(xiàng)目資本金7000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 借款本金償還0 0 0 0 3408 2430 1261 4725 0 0 0 0 借款利息支付0 0 0 0 296 210 150 118 0 0 0 0 營(yíng)業(yè)稅及附加0 0 0 0 408 403 302 515 526 265 153 332 土地增值稅0 0 0 0 74 73 55 94 96 48 1030 1030 所得稅0 0 0 0 211 207 141 281 288 116 78 78 3凈現(xiàn)金流量(12)7000 0 0 0 3025 4002 3588 3631 8650 4382 1521 4599 計(jì)算指標(biāo):資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%第 47 頁(yè) 共 51 頁(yè)北部新區(qū)H29地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2932萬(wàn)元，所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1822萬(wàn)元，均大于零；%，%，均高于基準(zhǔn)收益率12%。借款年利率取10%，共計(jì)利息1398萬(wàn)元，從樓盤(pán)銷(xiāo)售收入中支付。開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資上述八項(xiàng)之和，為41410萬(wàn)元，詳見(jiàn)表81。建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：（四）方案四4棟高層（32層）+11棟小高層（6棟11層，5棟18層）+獨(dú)立商業(yè)總平面布置采用圍合式布局方式，點(diǎn)式高層和小高層相結(jié)合，從主入口向內(nèi)，建筑層數(shù)逐步提高，形成了項(xiàng)目豐富的空間層次；小區(qū)內(nèi)部建筑錯(cuò)落布置，形成一大一小兩個(gè)中心花園。概念五——充分體現(xiàn)對(duì)家庭生活的原點(diǎn)通過(guò)對(duì)家庭發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)注實(shí)現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想。三、價(jià)格定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的深入分析和項(xiàng)目周邊參考個(gè)案的調(diào)研，假定本案能在明年銷(xiāo)售，我們暫定項(xiàng)目靜態(tài)銷(xiāo)售為點(diǎn)式高層套內(nèi)價(jià)格3600元/㎡、板式小高層套內(nèi)價(jià)格3800元/㎡，商業(yè)門(mén)面套內(nèi)面積銷(xiāo)售均價(jià)一層為8400元/㎡、二層為4500元/㎡。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群我們對(duì)本案的目標(biāo)客戶群初步解析如下：⑴、目標(biāo)客層區(qū)域主要以項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)為主，其次為區(qū)域所在的渝北區(qū)為輔、再次為江北區(qū)。l 項(xiàng)目場(chǎng)地現(xiàn)為一成熟物流中心，如該地塊開(kāi)發(fā)，物流中心暫時(shí)搬遷至前面或后面地塊，其帶來(lái)的若干負(fù)面效應(yīng)將會(huì)影響本案的銷(xiāo)售。X大道商業(yè)分析分析：從圖中可看出，汽配建材占比例最高為53%，其次是空置商業(yè)店面占比例37%，生活便利店與醫(yī)療保健并列僅占5%。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量分析⑴、二級(jí)市場(chǎng)成交情況本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷(xiāo)售成交2297套，,分別比去年同期增長(zhǎng)82%、73%、94%。二、北部新區(qū)高新園07年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2007年一季度北部新區(qū)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較去年同期有所上升；市場(chǎng)成交量有所增加；房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平和；房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。水晶酈城等中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，成為名符其實(shí)的“富人區(qū)”，縱觀該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在著“中間小、兩頭大”的現(xiàn)象，即以上述為代表的中高檔項(xiàng)目和以安置房和其它小項(xiàng)目為代表的中低端項(xiàng)目為主，從區(qū)域目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和土地供應(yīng)來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)較好。高新區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跒?0萬(wàn)人，按照高新園綠地系統(tǒng)建設(shè)指標(biāo)規(guī)劃，到2015年，高新園人均公共綠地15平方米。2001～2006年累計(jì)，北部新區(qū)固定資產(chǎn)投資總額已達(dá)到536億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資254億元；，增長(zhǎng)41倍，%。截至2006年底，北部新區(qū)歷年累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目達(dá)到686個(gè)，合同投資額598億元，目前已開(kāi)工、投產(chǎn)或營(yíng)業(yè)項(xiàng)目共568個(gè)，開(kāi)工投產(chǎn)率達(dá)到83%。（2）、休閑配套區(qū)域內(nèi)有環(huán)境幽雅、綠樹(shù)成蔭的柏林公園，花果瓢香、綠茵如毯的照母山植物園及古木峰公園境內(nèi)的的天然綠肺；方尖碑、X民俗文化村、玲瓏寶塔坐落其間，充分展示了X的人文歷史；金科天籟城小區(qū)的進(jìn)駐，金科盛宴十二坊餐飲一條街也隨之形成，不僅吸引了大量來(lái)自四面八方的優(yōu)秀人才的居住和中外客人參觀，因此也提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，為此也起到了積極的推動(dòng)作用。區(qū)域管轄內(nèi)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目保利香檳花園、魯能星城（部分）、北岸新洲、比華利豪園、財(cái)富中心、大眾房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析⑴、土地供應(yīng)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)、控制房屋積壓，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要措施。其中,商品房住宅成交1936套，,分別同比增長(zhǎng)61%、55%、87%。該路段商業(yè)之所以形成該態(tài)勢(shì)的主要原因：①、臨近華廷等大型物流中心，屬于快速主干道，有利于汽配等相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。l 地塊西南角邊緣處有渝懷鐵路隧道穿過(guò),地塊退紅線3米多,其的修建及規(guī)劃變更的可能,會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成影響。⑵、目標(biāo)客層職業(yè)通過(guò)調(diào)研高新園內(nèi)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的近100方的高科技產(chǎn)業(yè)樓宇，分布著各企業(yè)的中、基層管理者與部分技術(shù)人員，同時(shí)該群體也不排除分布在區(qū)域內(nèi)的政府職能部門(mén)以及移動(dòng)、電信等未置業(yè)與將置業(yè)的潛在群體。具體價(jià)格策略有待于隨著調(diào)研的深入而更細(xì)化、更精確。家庭具有比純粹的居住更為廣泛的社會(huì)功能，因而也將賦予居住區(qū)更為生動(dòng)的時(shí)代氣息。同時(shí)，本方案建筑布局方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計(jì)中將場(chǎng)地適當(dāng)挖填，使場(chǎng)地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺(jué)形象，并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。包括商業(yè)用房、地下車(chē)庫(kù)用房、小高層住宅及高層住宅的建筑安裝工程費(fèi)用。表81 建設(shè)項(xiàng)目投資估算總表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)面積 (㎡)單價(jià)(元/㎡)或費(fèi)率（%）金額 (萬(wàn)元)備注占總投資的比例一土地費(fèi)用　%土地出讓金 　　土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 70萬(wàn)元/畝　征地費(fèi) 　　拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 　　土地契稅 3%(土地成交價(jià)+配套費(fèi)/2)*稅率　二前期工程費(fèi) 　%項(xiàng)目前期可研及市調(diào)費(fèi) 　　控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi) 　　設(shè)計(jì)費(fèi)（國(guó)內(nèi)） 18　　設(shè)計(jì)費(fèi)（國(guó)外） 25　　水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 1　　地災(zāi)及環(huán)評(píng)費(fèi) 　　三通一平費(fèi)用 20　　臨時(shí)圍墻模型制作費(fèi)用 1　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 200　%四建筑安裝工程費(fèi)用 　%商業(yè)服務(wù)用房 1200　　多層花園洋房 1000　　小高層住宅 1120　　高層住宅 1050　　五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　%地下車(chē)庫(kù)用房 1150　　地下配套用房 1100　　六間接費(fèi)用 　%項(xiàng)目管理費(fèi) 5%((三)+(四)+(五))費(fèi)率　財(cái)務(wù)費(fèi)用 84　　營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 %銷(xiāo)售收入費(fèi)率　七開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 251　%城市建設(shè)配套費(fèi) 190　　人防易地建設(shè)費(fèi) 50　　其他稅費(fèi) 12　　八基本預(yù)備費(fèi) 2%[(一)+(二)+…+(七)]*費(fèi)率%九漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 　%十開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 (一)+(二)+…+(八)+(九)%三、分年投資計(jì)劃預(yù)測(cè)根據(jù)各項(xiàng)投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的先后順序安排各年的投資計(jì)劃，詳見(jiàn)表82。項(xiàng)目《損益表》、《還本付息表》詳見(jiàn)表9表94。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。第 42 頁(yè) 共 51 頁(yè)北部新區(qū)H29地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表94 項(xiàng)目還本付息表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2007年2008年2009年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1期初累計(jì)貸款0 3544 6164 9659 11824 8416 5986 4725 2本期新增貸款3500 2500 3300 1900 0 0 0 0 3本期應(yīng)計(jì)利息44 120 195 265 296 210 150 118 4本期應(yīng)還本金0 0 0 0 3408 2430 1261 4725 5本期應(yīng)還利息0 0 0 0 296 210 150 118 注：考慮最大還款能力還款方式第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、評(píng)價(jià)前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是基于前述有關(guān)售價(jià)的預(yù)測(cè)，售價(jià)年增長(zhǎng)幅度的預(yù)測(cè)，房屋的銷(xiāo)售率，基準(zhǔn)收益率設(shè)定，融資利息費(fèi)用率及工程造價(jià)年增長(zhǎng)率等關(guān)鍵性指標(biāo)?？紤]到目前實(shí)行