【正文】 費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。其費用包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、路燈、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。建筑安裝工程費建安工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。包括商業(yè)用房、地下車庫用房、小高層住宅及高層住宅的建筑安裝工程費用。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。公共配套設(shè)施建設(shè)費主要是指為整個小區(qū)服務(wù)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要物管用房、醫(yī)療、郵政及會所等公共設(shè)施用房。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括管理費、銷售費用及財務(wù)費用。管理費按工程建設(shè)費用之和（上述5項）的5%計算，%計算，財務(wù)費用根據(jù)項目每年的資金缺口，自有資金考慮7000萬元，最大償還能力還款原則，結(jié)合項目銷售回款情況，年利息費用率10%計算而得。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。開發(fā)期稅費主要包括城市建設(shè)配套費、人防易地建設(shè)費和其他稅費。根據(jù)目前最新的費用標(biāo)準(zhǔn)配套費190元/平方米，人防易地建設(shè)費取50元/平方米。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。不可預(yù)見費因為本項目市政配套齊全，場地平整，開發(fā)條件成熟，因此，不可預(yù)見費取取上述七項之和的2%。漲價預(yù)備費主要是針對工程建設(shè)過程中由于材料價格的上漲而導(dǎo)致投資的增加。漲價預(yù)備費率參照重慶市工程造價信息上所載取值3%。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。開發(fā)建設(shè)總投資上述八項之和，為41410萬元，詳見表81。表81 建設(shè)項目投資估算總表序號費用名稱面積 (㎡)單價(元/㎡)或費率（%）金額 (萬元)備注占總投資的比例一土地費用　%土地出讓金 　　土地轉(zhuǎn)讓費 70萬元/畝　征地費 　　拆遷安置補償費 　　土地契稅 3%(土地成交價+配套費/2)*稅率　二前期工程費 　%項目前期可研及市調(diào)費 　　控規(guī)編制及調(diào)整費 　　設(shè)計費（國內(nèi)） 18　　設(shè)計費（國外） 25　　水文、地質(zhì)勘察費 1　　地災(zāi)及環(huán)評費 　　三通一平費用 20　　臨時圍墻模型制作費用 1　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 200　%四建筑安裝工程費用 　%商業(yè)服務(wù)用房 1200　　多層花園洋房 1000　　小高層住宅 1120　　高層住宅 1050　　五公共配套設(shè)施建設(shè)費　%地下車庫用房 1150　　地下配套用房 1100　　六間接費用 　%項目管理費 5%((三)+(四)+(五))費率　財務(wù)費用 84　　營銷費用 %銷售收入費率　七開發(fā)期稅費 251　%城市建設(shè)配套費 190　　人防易地建設(shè)費 50　　其他稅費 12　　八基本預(yù)備費 2%[(一)+(二)+…+(七)]*費率%九漲價預(yù)備費 　%十開發(fā)建設(shè)投資 (一)+(二)+…+(八)+(九)%三、分年投資計劃預(yù)測根據(jù)各項投資在開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的先后順序安排各年的投資計劃，詳見表82。表82 建設(shè)項目投資估算總表序號費用名稱合計金額2007年2008年一土地費用 土地出讓金 　　　　　土地轉(zhuǎn)讓費 　　　　　征地費　　　　　　拆遷安置補償費 　　　　　土地契稅 　　　　　二前期工程費 項目前期可研及市調(diào)費 　　　　　控規(guī)編制及調(diào)整費 　　　　　設(shè)計費（國內(nèi)） 設(shè)計費（國外） 水文、地質(zhì)勘察費 　　　　　地災(zāi)及環(huán)評費 　　　　　三通一平費用 臨時圍墻模型制作費用 　　　　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 四建筑安裝工程費用 商業(yè)服務(wù)用房　　　　 多層花園洋房　 小高層住宅　　　　　　高層住宅　　 五公共配套設(shè)施建設(shè)費 地下車庫用房　　 地下配套用房　　 六間接費用 項目管理費 財務(wù)費用 營銷費用 七開發(fā)期稅費 城市建設(shè)配套費　 人防易地建設(shè)費　 其他稅費　 八基本預(yù)備費 九漲價預(yù)備費 十開發(fā)建設(shè)投資 續(xù)表序號費用名稱合計金額2009年2010年一土地費用 土地出讓金　　　　　　土地轉(zhuǎn)讓費　　　　　　征地費　　　　　　拆遷安置補償費　　　　　　土地契稅　　　　　　二前期工程費 項目前期可研及市調(diào)費　　　　　　控規(guī)編制及調(diào)整費　　　　　　設(shè)計費（國內(nèi)） 設(shè)計費（國外） 水文、地質(zhì)勘察費　　　　　　地災(zāi)及環(huán)評費　　　　　　三通一平費用 臨時圍墻模型制作費用　　　　　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 四建筑安裝工程費用 商業(yè)服務(wù)用房 　　　多層花園洋房 　 小高層住宅 高層住宅 五公共配套設(shè)施建設(shè)費 地下車庫用房 地下配套用房 六間接費用 項目管理費 財務(wù)費用 營銷費用 七開發(fā)期稅費 城市建設(shè)配套費 人防易地建設(shè)費 其他稅費 八基本預(yù)備費 九漲價預(yù)備費 十開發(fā)建設(shè)投資 第九章 項目銷售收入與資金籌措計劃一、項目銷售收入、營業(yè)稅及附加預(yù)測依據(jù)前面價格定位中對2008年銷售價格的預(yù)測和今后每年價格的增長幅度，我們對今后各年各類型物業(yè)的銷售價格進行了合理的測算。考慮到目前實行銷售的一價清政策，在我們調(diào)查分析確定的售價上我們把原五通費回收部分折到每年的售價上，根據(jù)目前的收費標(biāo)準(zhǔn)，我們?nèi)?0元/平方米。每年的銷售價格詳見表91。根據(jù)前述分析，本項目在2008年第3個季度即可實現(xiàn)銷售。開盤之初的前兩個季度可銷售60%，第三個季度銷售20%，余下的在第四、五兩個季度銷售完。項目銷售總收入52798萬元，其中小高層住宅銷售收入為9046萬元，高層住宅銷售收入為37425萬元，商業(yè)用房銷售收入為2280萬元，車庫銷售收入為4047萬元。銷售稅金為2904萬元。各類型物業(yè)的銷售收入情況詳見表91。 二、項目的啟動資金本項目的啟動資金(即項目從開發(fā)建設(shè)至項目開始銷售止)為18200萬元。主要用于土地款的支付（考慮全額支付）、前期工程費、部分規(guī)費及部分工程款支出，需求計劃為：2007年第3季度10500萬元，第4季度2500萬元，2008年第1個季度3300萬元，第2個季度1900萬元。三、項目資金籌措計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有3個渠道：一是項目自有資金，二是銀行借款，三是銷售收入用于投資部分。項目自有資金安排7000萬元，用于2007年的土地費用支付及后續(xù)開發(fā)建設(shè)中的資金缺口。項目建設(shè)另需借款11200萬元，剩余部分23210萬元由銷售收入補充，項目總投資為41410萬元。項目資金籌措計劃詳見表92《項目資金來源與應(yīng)用表》。借款年利率取10%，共計利息1398萬元，從樓盤銷售收入中支付。項目《損益表》、《還本付息表》詳見表9表94。第 39 頁 共 51 頁北部新區(qū)H29地塊項目可行性研究報告表91 銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目名稱銷售收 入合計銷售面積(萬㎡)2008年2009年2010年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3456789101112銷售單價(元/㎡)商業(yè)用房　　5415 5415 5415 5415 5848 5848 5848 5848 6316 6316 小高層住宅　　3240 3240 3240 3240 3499 3499 3499 3499 3779 3779 高層住宅　　3090 3090 3090 3090 3337 3337 3337 3337 3604 3604 地下車庫　　2000 2000 2000 2000 2080 2080 2163 2163 2250 2250 1銷售收入 商業(yè)用房銷售收入 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 小高層銷售收入 　 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 高層銷售收入 　 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 車庫銷售收入 　 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡)