【正文】 00元/㎡，陌生區(qū)域價(jià)格1600025000元/㎡。項(xiàng)目名稱面積（㎡）銷售價(jià)格 （元/ ㎡）恒大天街30300㎡2800038000國瑞城30110㎡（一樓）3200045000（一樓），120300㎡（二樓）25000（二樓）椰島廣場130220（一樓）4500053000（一樓），517724 （二樓）25000（二樓）聯(lián)發(fā)名宇90180（一、二樓合計(jì)）25000（臨街）20000（不臨街）華林廣場70—100050000（一樓70㎡）；45000（一樓240㎡）；35000（二樓1000㎡）濱江帝景30—150㎡左右（一樓6米挑高、二樓4米）26000（一樓）；13000（二樓）優(yōu)勢（strength）分析①完善的城市公共配套生活設(shè)施、政府機(jī)構(gòu)、CBD、教育醫(yī)療配套環(huán)繞。位于城市中心，繁華盡攬。海南協(xié)和醫(yī)院、海南華僑中學(xué)、湖南師大附中、生生百貨、大潤發(fā)、文華酒店、寶華酒店、黃金酒店、五星級商務(wù)酒店、游艇會員酒店、風(fēng)帆酒店、海上燈塔酒店、六星級小島酒店頂級度假酒店集群等生活配套近在咫尺；市郵政局、稅務(wù)局、海事局、龍華區(qū)政府、世紀(jì)大橋等市政資源環(huán)伺左右，?？谑姓?wù)中心一路之隔；?？跒硸|鄰的萬綠園，1400畝，天然氧吧，中國所有城市中心最大的綜合性生態(tài)公園，黃金寶地上的翡翠，自家的花園，國貿(mào)商業(yè)區(qū)近在咫尺。②稀缺優(yōu)勢：濱海大道以?？跒碁檩S心直貫全城。，以一點(diǎn)兩線三部分的景觀格局貫穿，囊括啟航廣場、加勒比海廣場、趣味休閑園、北美極限運(yùn)動區(qū)、中國園林等主要景觀，以及和諧門、東南亞風(fēng)情酒吧街雕塑、燈柱、玻璃咖啡屋、游人舞臺等濱海小品。發(fā)展房地產(chǎn)劣勢（weakness）分析①現(xiàn)階段周邊配套還未完善，日常生活購物有些許不便利；②項(xiàng)目臨秀英港，秀英港區(qū)是?？诟鄣闹黧w港區(qū)，承擔(dān)著?？诟鄞蟛糠值纳㈦s貨、輪渡運(yùn)輸以及全部的集裝箱業(yè)務(wù)，港口噪音影響對客戶購房有比較大的心理影響，但秀英碼頭將于2016年整體搬遷至馬村港，可消除購房者的上述疑慮。發(fā)展房地產(chǎn)機(jī)會（opportunity）分析海南發(fā)展國際旅游島對本地塊的促進(jìn)作用，海南會展服務(wù)的發(fā)展將為這個(gè)地塊帶來新的活力，美源地產(chǎn)對?？跒车倪\(yùn)營也將極大地提高該項(xiàng)目地塊的價(jià)值。發(fā)展房地產(chǎn)的威脅（threat）分析①?？跒碁I海房地產(chǎn)開發(fā)過猛，過度的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重威脅海岸生態(tài)環(huán)境和濱海景觀。②海口灣人工島建設(shè)對整個(gè)?？跒尘坝^的破壞。人造島的?？跒碂羲频辏呀?jīng)完全侵占了萬綠園的海岸線，萬綠園作為公共綠地，已經(jīng)淪為這家高檔酒店的后花園。萬綠園外側(cè)海域建設(shè)人工島的區(qū)域正好是龍昆溝的排污口，人工島的建設(shè)必將給排污帶來一定程度的影響，這一帶的水系有可能再度成為死水，進(jìn)一步加重?？谒档奈廴?，?？谶€將為治理水污染付出慘重的代價(jià)。在海灣內(nèi)進(jìn)行的圍填海工程，破壞了原來的潮流系統(tǒng)，使灣內(nèi)水域面積變小，納潮量減少，灣內(nèi)水交換能力變差，削弱了海水凈化能力；同時(shí)圍填海工程附近往往是人口密集、工業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)域，大量工業(yè)、生活污水的排入，加劇了海域污染，使近岸海域水環(huán)境容量下降，污染物擴(kuò)散能力受到破壞，導(dǎo)致水質(zhì)惡化。圍填海導(dǎo)致海岸景觀破壞。圍填海后，人工景觀取代自然景觀，降低了自然景觀的美學(xué)價(jià)值，有價(jià)值的海岸景觀資源在圍填海過程中被破壞，具有重要?dú)v史和美學(xué)價(jià)值的景觀將永遠(yuǎn)恢復(fù)不了原貌。本項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)合項(xiàng)目所在地的外部環(huán)境及氣候和人文條件，打造低碳宜人的居住環(huán)境，吸引中高端人群，以質(zhì)取勝。依托良好的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，充分發(fā)揮對當(dāng)前都市生活方式的互補(bǔ)性，結(jié)合所在區(qū)域地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建筑、景觀和配套設(shè)施更講求前瞻性、品質(zhì)性，以滿足現(xiàn)代人對生活品質(zhì)的需求，營造環(huán)境生態(tài)與城市人文為一體的高起點(diǎn)高規(guī)格的集居住、商務(wù)、娛樂、休閑為一體的海口大型濱海度假城市綜合體，將打造出一個(gè)現(xiàn)代設(shè)施和管理齊全的、高品質(zhì)的濱海度假社區(qū)。項(xiàng)目產(chǎn)品本項(xiàng)目產(chǎn)品包括住宅產(chǎn)品、商業(yè)產(chǎn)品、寫字樓產(chǎn)品和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品。其中：住宅產(chǎn)品：服務(wù)區(qū)域內(nèi)輻射?？谑械木幼〖皪u內(nèi)外投資客群為主。商業(yè)產(chǎn)品：以服務(wù)本項(xiàng)目輻射?？谑械纳虡I(yè)需求為主，輔以度假類及度假投資類需求。寫字樓產(chǎn)品：多集中于高增長型和高附加值行業(yè)，如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、銀行等。產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品：客戶定位以投資、度假客戶為主。價(jià)格定位在房地產(chǎn)營銷過程中，定價(jià)是極其關(guān)鍵性的一步。直接關(guān)系到項(xiàng)目啟動的市場效果，尤其是在競爭激烈、項(xiàng)目不成熟的前期，價(jià)格更加顯得重要。價(jià)格定得過低有損開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益，給人以低端盤的印象；定價(jià)過高，脫離了市場，不被市場所接受，容易形成產(chǎn)品滯銷。因此，在制定房價(jià)的過程中，要對各類因素，各種情況做出綜合性的思考，力求市場效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)效應(yīng)都達(dá)到最大化。（1）定價(jià)原則①物業(yè)定價(jià)要符合項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目定位決定了物業(yè)價(jià)格，定位越高，價(jià)格越高，利潤就越大，反之亦然。項(xiàng)目需結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，首先要爭得高端客戶。恰當(dāng)?shù)姆鲜袌龆ㄎ坏膬r(jià)格，有利于取得良好的銷售。②物業(yè)定價(jià)要保持一定的競爭優(yōu)勢項(xiàng)目在啟動之初，消費(fèi)者對銷售價(jià)格最為敏感。如果項(xiàng)目做到物超所值，與周邊同等物業(yè)相比，在價(jià)格上具有一定的競爭優(yōu)勢，能夠吸引客戶的關(guān)注，并且很快的搶占有市場，創(chuàng)造出比較旺的人氣，為后期銷售打下較好的基礎(chǔ)。③物業(yè)定價(jià)要符合社會環(huán)境項(xiàng)目的定價(jià)要符合區(qū)域的市場環(huán)境，目前?？谑械慕?jīng)濟(jì)水平屬于上升階段，但是在穩(wěn)定的政治形式、繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和良好的供給關(guān)系下，價(jià)格上漲的空間很大。物超所值更容易被市場所接受。④物業(yè)定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)企業(yè)運(yùn)營的根本目的是獲利，項(xiàng)目在不同時(shí)期有著不同的目標(biāo)，不同的目標(biāo)決定了定價(jià)的高低。房地產(chǎn)從長遠(yuǎn)來講，前期維持基本的運(yùn)作，提供可持續(xù)開發(fā)，后期保證利潤最大創(chuàng)收，這是個(gè)循序漸進(jìn)的過程。（2）定價(jià)方法①成本加成定價(jià)法在市場環(huán)境諸因素穩(wěn)定的情況下，這種方法可以保證開發(fā)商獲得正常的利潤。將產(chǎn)品成本加上開發(fā)預(yù)期想要的利潤，就是最簡單的定價(jià)方法。成本分固定成本和變動成本，固定成本加變動成本就是總成本。此種方法要根據(jù)市場，考慮市場的承受能力及周邊競爭狀況，制定出合理的定價(jià)。②顧客感受定價(jià)法品牌開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，即使價(jià)格相對較高，依然被購房者接受，這是對品牌開發(fā)的信心。但購房者如果對開發(fā)商不了解，一旦定價(jià)過低，即使品質(zhì)再好，購房者也會懷疑物業(yè)的品質(zhì)問題。盡管如此，品牌開發(fā)商的定價(jià)亦不能定得太高，超過購房者心理承受能力，對銷售反而不利。③市場比較定價(jià)法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而定。在競爭激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會被客戶舍棄。根據(jù)競爭雙方的力量對比和競爭產(chǎn)品特色，制定有利的價(jià)格參與競爭，將能增加收入、擴(kuò)大銷售量和提升市場占有率。（3）整體均價(jià)定位建議本項(xiàng)目為X秀英港項(xiàng)目3號地塊（一期），㎡，其中，㎡，不計(jì)容面積為57405㎡。項(xiàng)目將建設(shè)成為集居住、商務(wù)、娛樂、休閑為一體的?？诖笮蜑I海度假城市綜合體。由于項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)周期長，一期產(chǎn)品兼顧品牌影響力已經(jīng)快速回現(xiàn)目標(biāo)，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品價(jià)格采用低開高走的方式，快速占領(lǐng)?？谑袌?，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)產(chǎn)品銷售均價(jià)定位如下：序號項(xiàng)目單位單價(jià)（元）裝修標(biāo)準(zhǔn)1住宅㎡12000毛坯銷售2產(chǎn)權(quán)式酒店㎡14000精裝銷售3辦公㎡20000精裝銷售4商業(yè)㎡25000毛坯銷售5車位個(gè)150000毛坯銷售品牌導(dǎo)入期強(qiáng)勢導(dǎo)入X品牌，以強(qiáng)大、堅(jiān)定而又?jǐn)S地有聲的方式告知?？谌嗣馲的到來，形成令人印象深刻的第一印象。結(jié)合X品牌發(fā)布會，線下高規(guī)格活動與線上強(qiáng)勢宣傳相互呼應(yīng)，形成全城熱炒話題，作為X品牌落地的起勢。、形象樹立期輸出X品牌內(nèi)涵，樹立X地產(chǎn)大氣、強(qiáng)大、銳意進(jìn)取而又富有社會責(zé)任感的品牌市場形象。產(chǎn)品形象導(dǎo)入期對產(chǎn)品概念進(jìn)行宣傳，以培育產(chǎn)品市場認(rèn)知度及提升產(chǎn)品知名度，吸引消費(fèi)者對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注。營銷活動結(jié)合推廣主題深度開展，運(yùn)用公關(guān)、新聞、促銷、展會等方式聚焦大眾目光。在廣告策略方面，可采取告知性廣告策略，強(qiáng)調(diào)新產(chǎn)品概念帶給消費(fèi)者的具體利益。以創(chuàng)牌為廣告目標(biāo)，提高新產(chǎn)品知名度和消費(fèi)者對產(chǎn)品概念的理解度及品牌商標(biāo)記憶度。 銷售信息發(fā)布期品牌形象確立之后，順勢引導(dǎo)出秀英港項(xiàng)目產(chǎn)品形象；經(jīng)過一段時(shí)期的產(chǎn)品形象輸出，于開盤前發(fā)布銷售信息預(yù)告；正式進(jìn)入銷售階段后，所有宣傳推廣全面服務(wù)于產(chǎn)品銷售的促進(jìn)。目前，我國樓市正處于周期調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，由于我國人口基數(shù)龐大，再加上過去幾年，隨著我國城市化率快速提高，大量人口進(jìn)入城市，形成了對房地產(chǎn)市場旺盛的需求，是拉動房地產(chǎn)市場最根本的動力。隨著城市化進(jìn)程的加快，我國住房需求在一定時(shí)期內(nèi)仍會很大。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資接近1/5，市場對住房依然存在剛性需求。再加上我國土地資源的稀缺性和國家最近明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策取向，從中長期的發(fā)展趨勢看，我國的房地產(chǎn)市場總體上是樂觀的。盡管2013年房地產(chǎn)政策頻出，海南省整個(gè)市場表現(xiàn)理性回歸的狀態(tài)，但是由于海南樓市的特殊性，在海南大力建設(shè)“國際旅游島”的背景下，海南房地產(chǎn)市場仍保持平穩(wěn)的增長速度，再加上2013年全國內(nèi)地出現(xiàn)的霧霾天氣，讓海南這片純凈之地的關(guān)注度又再一次聚集，海南樓市擁有全國購買力的支撐，海南房價(jià)仍有上漲的空間，未來市場仍有廣闊的前景。2014年，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場將在持續(xù)加緊的調(diào)控環(huán)境下，房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。開發(fā)商各種銷售優(yōu)惠持續(xù)增加，房價(jià)可能穩(wěn)中有降，但仍保持高位態(tài)勢。而隨著?？诿舛惖觊_張、東環(huán)鐵路開通，西環(huán)鐵路開工建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，加之?？谑写嬖诖罅康膭傂枰蛔?，房地產(chǎn)市場仍然存在一定的成交需求，發(fā)展前景仍然明朗。第三章 建設(shè)規(guī)模及項(xiàng)目開發(fā)條件本項(xiàng)目位于?？谑行阌^(qū)麗晶路原秀英港碼頭。秀英港地處海南島北端，與雷州半島隔海相望。項(xiàng)目用地毗鄰麗晶路，區(qū)位條件、交通條件優(yōu)越，同時(shí)擁有良好的海岸線條件。海口市略呈長心形，地勢平緩。海南島最長的河流南渡江從?？谑兄胁看┻^。南渡江東部自南向北略有傾斜，南渡江西部自北向南傾斜；西北部和東南部較高，中部南渡江沿岸低平，北部多為沿海小平原。全市除石山鎮(zhèn)境內(nèi)的馬鞍嶺（）、舊州鎮(zhèn)境內(nèi)的舊州嶺（）、甲子鎮(zhèn)境內(nèi)的日曬嶺（171米）、永興鎮(zhèn)境內(nèi)的雷虎嶺（）等38個(gè)山丘較高外，絕大部分為海拔100米以下的臺地和平原。馬鞍嶺為全市最高點(diǎn)。地表主要為第四紀(jì)基性火山巖和第四系松散沉積物，呈較大面積分布，濱海以濱海臺階式地貌為主，西部以典型的火山地貌為主。全市地貌基本分為北部濱海平原區(qū)，中部沿江階地區(qū)，東部、南部臺地區(qū)，西部熔巖臺地區(qū)。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112010）附錄A的規(guī)定，本場地抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。，地庫層高4m。場地挖土方量約為180677 m179。，回填土方量約96219 m179。海口市地處低緯度熱帶北緣，屬于熱帶海洋氣候，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨，秋季濕涼多臺風(fēng)暴雨，冬季干旱時(shí)有冷氣流侵襲帶有陣寒。常受來自太平洋的臺風(fēng)襲擊，臺風(fēng)一般在七至十一月份偏多，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，㎡。全年日照時(shí)間長，輻射能量大，年平均日照時(shí)數(shù)2000h以上，太陽輻射量可達(dá)11~12萬卡； ℃，最高平均氣溫28 ℃左右，最低平均氣溫18 ℃左右；年平均降水量1664mm，；年平均蒸發(fā)量1834mm，平均相對濕度85%。常年以東北風(fēng)和東南風(fēng)為主。冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，是國內(nèi)真正既避暑又避寒，既觀光又療養(yǎng)度假的勝地。海口市以加快城市交通建設(shè)推動交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展作為帶動城市發(fā)展的重要手段，構(gòu)架以東西、南北向主干道為骨架的貫穿主市區(qū)、連接全島的地面交通網(wǎng)絡(luò)；致力提高港口設(shè)施裝備水平，大力發(fā)展海洋運(yùn)輸業(yè)；建成具有現(xiàn)代水平的海口美蘭國際機(jī)場，加快發(fā)展航空運(yùn)輸業(yè)。?？谑兄鞒菂^(qū)現(xiàn)有龍昆路、白龍路、丘海路等南北向主干道，濱海大道、南海大道、人民大道、海秀大道、海府路等東西向主干道，交錯(cuò)貫通全市連成城市地面交通網(wǎng)絡(luò)，海南東、西線和海文高速公路以及海南中線公路，聯(lián)接市區(qū)溝通全島。全市有東站、西站、南站、秀英港站4個(gè)長途客運(yùn)站，開通省內(nèi)線路70多條，聯(lián)結(jié)省內(nèi)18個(gè)市縣城、區(qū)(洋浦開發(fā)區(qū))及32個(gè)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)；?？谛阌⒏?、?？谛赂蹆蓚€(gè)主要港口，萬噸泊位4個(gè)、千噸泊位18個(gè)。2004年，海口美蘭機(jī)場共開通航線180多條，日進(jìn)出航班150多架次。2010年，隨著海南島東環(huán)輕軌鐵路建成，?？谑泄步煌ㄔ偬硪恍鲁蓡T——輕軌。輕軌橫穿?？谑袇^(qū)，連接海南島東部各市縣，直達(dá)最南端的三亞。這將大大方便市民及游客出行。本項(xiàng)目位于?？谑行阌^(qū)麗晶路原秀英港碼頭。秀英港地處海南島北端，與雷州半島隔海相望。項(xiàng)目用地毗鄰麗晶路，區(qū)位條件、交通條件優(yōu)越，同時(shí)擁有良好的海岸線條件。供電條件項(xiàng)目場區(qū)有輸電線路經(jīng)過，接電方便，電力能滿足需要。給、排水條件本項(xiàng)目工程施工期間、使用期間用水量都不大，市政給排水管網(wǎng)均到達(dá)周邊，能滿足施工期間使用、生活及消防用水需要。雨水和污水分流排水制度，引入市政排污管道。通訊、有線電視接收條件場區(qū)有主要的通訊電纜、電線經(jīng)過，接線方便。本項(xiàng)目施工中所需的碎石、沙、水泥、鋼材、木材等在省內(nèi)均容易購得。施工中所需的裝飾材料、燈具等也均可在國內(nèi)購買。原材料供應(yīng)有保障。該項(xiàng)目的建設(shè)，將通過面向社會公開招標(biāo)的途徑，選擇優(yōu)秀的施工隊(duì)伍，進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)，確保施工質(zhì)量。本項(xiàng)目施工用水、用電可直接引自市政管線，能夠保證項(xiàng)目建設(shè)需要。本項(xiàng)目所在地交通條件較好，設(shè)備材料運(yùn)輸十分方便。綜上所述，本項(xiàng)目選址于該區(qū)域從各個(gè)方面（交通運(yùn)輸條件、建筑材料的供應(yīng)、水電通信的提供情況等）來講都較為適宜。由此可見，本項(xiàng)目選址得當(dāng)，建設(shè)條件基本具備。第四章 工程技術(shù)方案本項(xiàng)目為X秀英港項(xiàng)目3號地塊（一期），㎡，㎡（㎡，不計(jì)容面積為57405㎡）。其主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)值1用地面積㎡2總建筑面積㎡ 計(jì)容總建筑面積