【正文】 了海域污染，使近岸海域水環(huán)境容量下降，污染物擴散能力受到破壞，導(dǎo)致水質(zhì)惡化。圍填海后，人工景觀取代自然景觀，降低了自然景觀的美學(xué)價值，有價值的海岸景觀資源在圍填海過程中被破壞，具有重要歷史和美學(xué)價值的景觀將永遠恢復(fù)不了原貌。依托良好的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，充分發(fā)揮對當前都市生活方式的互補性，結(jié)合所在區(qū)域地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建筑、景觀和配套設(shè)施更講求前瞻性、品質(zhì)性，以滿足現(xiàn)代人對生活品質(zhì)的需求，營造環(huán)境生態(tài)與城市人文為一體的高起點高規(guī)格的集居住、商務(wù)、娛樂、休閑為一體的?？诖笮蜑I海度假城市綜合體，將打造出一個現(xiàn)代設(shè)施和管理齊全的、高品質(zhì)的濱海度假社區(qū)。其中：住宅產(chǎn)品：服務(wù)區(qū)域內(nèi)輻射?？谑械木幼〖皪u內(nèi)外投資客群為主。寫字樓產(chǎn)品：多集中于高增長型和高附加值行業(yè)，如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險、銀行等。價格定位在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是極其關(guān)鍵性的一步。價格定得過低有損開發(fā)商經(jīng)濟利益，給人以低端盤的印象；定價過高，脫離了市場，不被市場所接受，容易形成產(chǎn)品滯銷。（1）定價原則①物業(yè)定價要符合項目市場定位項目定位決定了物業(yè)價格，定位越高，價格越高，利潤就越大，反之亦然。恰當?shù)姆鲜袌龆ㄎ坏膬r格，有利于取得良好的銷售。如果項目做到物超所值，與周邊同等物業(yè)相比，在價格上具有一定的競爭優(yōu)勢，能夠吸引客戶的關(guān)注，并且很快的搶占有市場，創(chuàng)造出比較旺的人氣，為后期銷售打下較好的基礎(chǔ)。物超所值更容易被市場所接受。房地產(chǎn)從長遠來講，前期維持基本的運作，提供可持續(xù)開發(fā)，后期保證利潤最大創(chuàng)收，這是個循序漸進的過程。將產(chǎn)品成本加上開發(fā)預(yù)期想要的利潤，就是最簡單的定價方法。此種方法要根據(jù)市場，考慮市場的承受能力及周邊競爭狀況，制定出合理的定價。但購房者如果對開發(fā)商不了解，一旦定價過低，即使品質(zhì)再好，購房者也會懷疑物業(yè)的品質(zhì)問題。③市場比較定價法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而定。根據(jù)競爭雙方的力量對比和競爭產(chǎn)品特色，制定有利的價格參與競爭，將能增加收入、擴大銷售量和提升市場占有率。項目將建設(shè)成為集居住、商務(wù)、娛樂、休閑為一體的?？诖笮蜑I海度假城市綜合體。本項目各業(yè)態(tài)產(chǎn)品銷售均價定位如下：序號項目單位單價（元）裝修標準1住宅㎡12000毛坯銷售2產(chǎn)權(quán)式酒店㎡14000精裝銷售3辦公㎡20000精裝銷售4商業(yè)㎡25000毛坯銷售5車位個150000毛坯銷售品牌導(dǎo)入期強勢導(dǎo)入X品牌，以強大、堅定而又擲地有聲的方式告知?？谌嗣馲的到來，形成令人印象深刻的第一印象。、形象樹立期輸出X品牌內(nèi)涵，樹立X地產(chǎn)大氣、強大、銳意進取而又富有社會責任感的品牌市場形象。營銷活動結(jié)合推廣主題深度開展，運用公關(guān)、新聞、促銷、展會等方式聚焦大眾目光。以創(chuàng)牌為廣告目標，提高新產(chǎn)品知名度和消費者對產(chǎn)品概念的理解度及品牌商標記憶度。目前，我國樓市正處于周期調(diào)整的關(guān)鍵時期，由于我國人口基數(shù)龐大，再加上過去幾年，隨著我國城市化率快速提高，大量人口進入城市，形成了對房地產(chǎn)市場旺盛的需求，是拉動房地產(chǎn)市場最根本的動力。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資接近1/5，市場對住房依然存在剛性需求。盡管2013年房地產(chǎn)政策頻出，海南省整個市場表現(xiàn)理性回歸的狀態(tài)，但是由于海南樓市的特殊性，在海南大力建設(shè)“國際旅游島”的背景下，海南房地產(chǎn)市場仍保持平穩(wěn)的增長速度，再加上2013年全國內(nèi)地出現(xiàn)的霧霾天氣，讓海南這片純凈之地的關(guān)注度又再一次聚集，海南樓市擁有全國購買力的支撐，海南房價仍有上漲的空間，未來市場仍有廣闊的前景。開發(fā)商各種銷售優(yōu)惠持續(xù)增加，房價可能穩(wěn)中有降，但仍保持高位態(tài)勢。第三章 建設(shè)規(guī)模及項目開發(fā)條件本項目位于海口市秀英區(qū)麗晶路原秀英港碼頭。項目用地毗鄰麗晶路，區(qū)位條件、交通條件優(yōu)越，同時擁有良好的海岸線條件。海南島最長的河流南渡江從?？谑兄胁看┻^。全市除石山鎮(zhèn)境內(nèi)的馬鞍嶺（）、舊州鎮(zhèn)境內(nèi)的舊州嶺（）、甲子鎮(zhèn)境內(nèi)的日曬嶺（171米）、永興鎮(zhèn)境內(nèi)的雷虎嶺（）等38個山丘較高外，絕大部分為海拔100米以下的臺地和平原。地表主要為第四紀基性火山巖和第四系松散沉積物，呈較大面積分布，濱海以濱海臺階式地貌為主，西部以典型的火山地貌為主。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112010）附錄A的規(guī)定，本場地抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計地震分組為第一組。場地挖土方量約為180677 m179。?？谑械靥幍途暥葻釒П本墸瑢儆跓釒ШＱ髿夂?，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨，秋季濕涼多臺風(fēng)暴雨，冬季干旱時有冷氣流侵襲帶有陣寒。全年日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數(shù)2000h以上，太陽輻射量可達11~12萬卡； ℃，最高平均氣溫28 ℃左右，最低平均氣溫18 ℃左右；年平均降水量1664mm，；年平均蒸發(fā)量1834mm，平均相對濕度85%。冬無嚴寒，夏無酷暑，是國內(nèi)真正既避暑又避寒，既觀光又療養(yǎng)度假的勝地。?？谑兄鞒菂^(qū)現(xiàn)有龍昆路、白龍路、丘海路等南北向主干道，濱海大道、南海大道、人民大道、海秀大道、海府路等東西向主干道，交錯貫通全市連成城市地面交通網(wǎng)絡(luò)，海南東、西線和海文高速公路以及海南中線公路，聯(lián)接市區(qū)溝通全島。2004年，?？诿捞m機場共開通航線180多條，日進出航班150多架次。輕軌橫穿海口市區(qū)，連接海南島東部各市縣，直達最南端的三亞。本項目位于海口市秀英區(qū)麗晶路原秀英港碼頭。項目用地毗鄰麗晶路，區(qū)位條件、交通條件優(yōu)越，同時擁有良好的海岸線條件。給、排水條件本項目工程施工期間、使用期間用水量都不大，市政給排水管網(wǎng)均到達周邊，能滿足施工期間使用、生活及消防用水需要。通訊、有線電視接收條件場區(qū)有主要的通訊電纜、電線經(jīng)過，接線方便。施工中所需的裝飾材料、燈具等也均可在國內(nèi)購買。該項目的建設(shè)，將通過面向社會公開招標的途徑，選擇優(yōu)秀的施工隊伍，進行項目工程建設(shè)，確保施工質(zhì)量。本項目所在地交通條件較好，設(shè)備材料運輸十分方便。由此可見，本項目選址得當，建設(shè)條件基本具備。其主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下表：序號項目名稱單位數(shù)值1用地面積㎡2總建筑面積㎡ 計容總建筑面積㎡ 其中住宅建筑面積㎡公建建筑面積㎡ （1）商業(yè)㎡ （2）產(chǎn)權(quán)式酒店㎡ （3）辦公樓㎡ （4）其他配套㎡ 不計容積率建筑面積㎡57405其中架空層面積㎡5789地下室面積㎡516163總停車數(shù)輛1750其中住宅停車輛1376商業(yè)及辦公停車輛3744建筑密度%255綠地率%356容積率37總?cè)丝谌?2538總戶數(shù)戶12159限高米120項目因地制宜，大力發(fā)掘景觀條件，提升土地價值。人本—以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，注重人與人之間的關(guān)系，營造良好的鄰里環(huán)境，建立完善的小區(qū)生活系統(tǒng)，形成一種綠意盎然、自然和諧、經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。超前—充分考慮由于城市發(fā)展而造成居住者生活模式、欣賞格調(diào)、品位轉(zhuǎn)變帶來的影響，規(guī)劃設(shè)計具有超前意識的現(xiàn)代居住小區(qū)。實用—適應(yīng)土地開發(fā)與建設(shè)的實際情況，面向住宅消費市場，正確處理規(guī)劃中社會效益與經(jīng)濟效益、超前性與操作性之間的關(guān)系。強調(diào)各個區(qū)域的相對獨立性，避免干擾。節(jié)能—采用外墻內(nèi)保溫系統(tǒng)，保溫和內(nèi)裝飾為一體。 規(guī)劃布局項目整體規(guī)劃分區(qū)明確，沿道路退出綠化空間，布置高層住宅隔出內(nèi)部安靜的內(nèi)院空間。頂層退臺式的跌落，站在高層俯瞰，形成了豐富的天際輪廓線。小區(qū)道路系統(tǒng)實行人車分流。原則上景觀設(shè)計以簡潔、明確、邏輯關(guān)系清晰的現(xiàn)代建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。內(nèi)部形成的集中環(huán)境綠地，營造休閑、高雅的小區(qū)生活氛圍，把藝術(shù)雕塑、景觀墻、休息亭、緩步徑貫穿于整個公共空間，兼顧趣味性與觀賞性。簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格造型使它具有引人注目的高聳挺拔的表現(xiàn)力，造型設(shè)計注重建筑形體的均衡與完美，立面刻意簡潔而又不失細部，使得建筑物在充分體現(xiàn)雄偉壯觀，穩(wěn)健莊重的同時，又注入了簡潔、明快的現(xiàn)代氣息。沿街的設(shè)計商業(yè)裙房，以一種流暢的商業(yè)態(tài)勢引入商機，配套商業(yè)不僅滿足小區(qū)居民需要，使其生活更加方便，而且成為城市商業(yè)節(jié)點，帶來更大的經(jīng)濟價值。戶型設(shè)計以兩房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳二衛(wèi)為主，面積劃分：85㎡—90㎡占33%，110㎡—115㎡占39%，120㎡—125㎡占11%，135㎡占12%，190㎡占5%，基本符合建設(shè)部165號文件（建住房[2006]165號）要求，每幢住宅樓均設(shè)有二部剪刀梯及二部電梯。樓型分別為一梯二戶、一梯三戶、一梯四戶設(shè)置，南北采光。戶型房間方整、緊湊、具有高效的面積實用率和均好性，滿足了居住空間的各層次要求，各種戶型都有很好的朝向、采光和通風(fēng)，具有良好的景觀視野。為減輕城市道路對沿街建筑的噪音干擾，設(shè)計上引入了“城市屏風(fēng)”的概念，主要功能部分盡可能背街放置，以減輕噪聲干擾。酒店設(shè)計定位于具有國際化、舒適型、開放性和時代感的現(xiàn)代化產(chǎn)權(quán)式酒店。寫字樓設(shè)計寫字樓布置在地塊的東面，為1棟20層的高層。平面設(shè)計高效、簡潔，同時設(shè)計了“空中共享”的小中庭，內(nèi)置大量綠色植物與大自然融為一體，成為生態(tài)的辦公環(huán)境。本工程根據(jù)使用要求和相關(guān)規(guī)范作無障礙設(shè)計，在建筑入口、平臺、公共衛(wèi)生間、侯梯廳、電梯轎廂公共走道等處均考慮無障礙設(shè)施?；撅L(fēng)壓：㎡；抗震設(shè)防烈度：，設(shè)計基本地震加速度值為 ；設(shè)計地震分組為：第一組；抗震等級：一級。結(jié)構(gòu)選型：根據(jù)本工程建筑使用要求及功能，住宅擬采用剪力墻結(jié)構(gòu)，車庫采用框架結(jié)構(gòu)，地下室為鋼筋混凝土框架—剪力墻結(jié)構(gòu)。適用功能樓面活荷載標準值（KN/㎡）廚房、餐廳、客廳及臥室等陽臺、衛(wèi)生間商業(yè)辦公樓梯電梯機房設(shè)備用房車庫上人屋面不上人屋面混凝土強度等級地下部分：墻均為C40，基礎(chǔ)梁板均為C35，其余梁板均為C30；基礎(chǔ)墊層C15；與土壤直接接觸部分抗?jié)B等級P6；地上部分梁、板 ：C30；墻：C40~C30。鋼材：Q235B 或 Q345 B。砂漿：177。 設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152003）（2009年版）；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500451995）（2005年版）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162006）；《汽車庫、修車庫、停車場防火設(shè)計規(guī)范》（GB5006797）；《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB501402005）；《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB500382005）；《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》（GB500982009）；《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB500132006）；《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB500142006）（2011版）；《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB500842001）（2005版）。其中，㎡，不計容面積為57405㎡（含架空層面積5789㎡，地下建筑面積為51616㎡）。水源本項目由市政引入兩條DN150市政給水管，水質(zhì)水量均能保證，住宅采用減壓閥給水方式，生活水泵抽水至各高層屋面水箱，再由屋面水箱供水至用戶。用水定額：住宅生活用水為250L/，商業(yè)用水5L/㎡d，綠化用水2L/㎡.次，未預(yù)見用水及漏水取生活用水的20%。/d)1住宅生活用水250 L/24253 2商業(yè)用水5 L/㎡/人/月360 4產(chǎn)權(quán)酒店生活用水250 L/1172 5綠化用水2 L/㎡.次22926 6未預(yù)見用水及漏水按生活用水量的20% 7總計　 給水系統(tǒng)設(shè)計給水系統(tǒng)分為高Ⅰ、中、低Ⅰ、低Ⅱ五個區(qū)，地下室～3F為低Ⅰ區(qū)，4F～10F為低Ⅱ區(qū)，11F～18F為中區(qū)，19F～33F為高Ⅰ區(qū)，～。管材室外給水管道，采用鋼絲網(wǎng)骨架塑料復(fù)合管，熱熔焊接。本項目設(shè)計熱水系統(tǒng)，熱水熱源由屋頂太陽能提供。太陽能集熱板和屋頂水箱設(shè)置在屋面，采用強制機械循環(huán)。A；176。A；年日照時數(shù)：2000h；176。熱水設(shè)計參數(shù)設(shè)計日用水定額：60L/（人C，設(shè)計冷水溫度：20176。在建筑屋頂設(shè)置一套太陽能循環(huán)水泵及一套熱水循環(huán)泵，用于太陽能熱水系統(tǒng)的熱水循環(huán)。熱水系統(tǒng)負荷計算用水人數(shù)：4620人（住宅人數(shù)為4253人，產(chǎn)權(quán)酒店人數(shù)為1172人，使用人數(shù)按住宅人數(shù)的70%計）；人均用水量：60 L/（人/D。177。集水坑中設(shè)兩臺潛水泵，互為備用，當一臺泵不能及時排除污廢水時，兩臺泵同時啟用并報警。雨水排水系統(tǒng)（1）雨水量按海南地區(qū)暴雨強度公式計算，降雨重現(xiàn)期：屋面p=2年，室外p=1年，汽車庫坡道p=5年。汽車庫坡道設(shè)雨水溝截流雨水，排至雨水集水坑，坑中設(shè)兩臺潛水泵，一用一備，交替運行，將雨水提升排至室外雨水管道，當一臺泵不能及時排除雨水時，兩臺泵同時啟動并報警。（3）室外道路雨水經(jīng)雨水口收集排至市政雨水管道。排水立管和專用通氣管采用硬聚氯乙烯排水管，粘接，壓力排水管采用鍍鋅鋼管，法蘭及絲扣連接。室外管材室外埋地給水管采用給水塑料管，粘接；室外埋地消防水管采用球墨鑄鐵管，柔性橡膠圈承插連接?！蹲≌O(shè)計規(guī)范》（GB500962006）；《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ162008）；《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB500542011）；《10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》（GB5005394）；《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB500572010）；《住宅建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ2422011）；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500452005）；《安全防范工程程序與要求》（GA