【正文】 鋼集團X賓館設(shè)施完善，地理環(huán)境幽靜，交通便捷，且處于X北翼旅游線的黃金點上，北有寶鋼工業(yè)旅游景區(qū)、東有浦江游覽、南有各類教育基地，西臨古鎮(zhèn)嘉定旅游景區(qū)，是承接各類會議、商務(wù)客人及旅游客人的理想場所。酒店主樓8層，2幢輔樓，可容納多輛車同時停泊的大型地下車庫，獨有的歐陸式庭院建筑風(fēng)格的大堂，是散客和團隊客人的家外之家。同時，還設(shè)有中餐廳，西餐廳，酒吧和可供500人同時用餐的多功能宴會廳。金富苑位于酒店1樓，設(shè)有零點大廳及10個豪華溫馨包房，經(jīng)營廣幫、本幫菜肴。大康度假城地址: X區(qū)共康路555號X大康度假城是由X區(qū)廟行鎮(zhèn)大康集團公司投資近兩億元人民幣，按四星際標(biāo)準(zhǔn)建造的大型涉外綜合性娛樂城，于一九九八年六月開業(yè)。這里既有都市的文明氣息，又可感受濃郁的鄉(xiāng)村風(fēng)情，城市和鄉(xiāng)村的兩種文化在這里和諧的交融，給人一種意想不到的感覺。3000平方米的廣場中央鑲嵌著由名師設(shè)計的電腦噴泉。 X大康度假城共設(shè)有26個不同的經(jīng)營項目，“大而全”是度假城的經(jīng)營特色。商場供應(yīng)各類中高檔商品400多種，另設(shè)有郁金香餐廳、白玉蘭餐廳和美容中心?？禈穼m設(shè)有飛天網(wǎng)吧、風(fēng)雅閣泡沫紅茶坊、貝格森迪斯科鮮啤城和露天網(wǎng)球場。北翼大酒店地址: X區(qū)淞濱路600號北翼大酒店位于X吳淞城中，東鄰吳淞客運中心，南銜規(guī)劃中的漁人碼頭，外環(huán)線泰和路高架從其門前越過，水路交通十分便捷。餐廳推崇飲食文化，菜肴以本幫為主，海派、廣幫和川幫輔之。主體共有四層樓,一樓為餐廳、二樓出租、三、四層為酒店客房。 酒店擁有典雅、舒適、別致的客房324套，設(shè)有行政樓層、無煙樓層及豪華套房、單人房、標(biāo)準(zhǔn)雙人房，在景觀房您將把浦江兩岸繁華的美景盡收眼底。 另外，酒店的會務(wù)中心為您提供各類大、中、小型會議。 開業(yè)時間： 1992年 裝修時間： 2004年 ——可比性價格調(diào)查一覽表華怡賓館：3星門市價周一周二周三周四周五周六周日高級大床房￥650￥398￥ 398￥398￥398￥398￥398￥398高級標(biāo)間￥650￥398￥ 398￥398￥398￥398￥398￥398寶鋼集團X賓館：4星門市價周一周二周三周四周五周六周日標(biāo)準(zhǔn)間￥920￥478￥ 478￥478￥478￥478￥478￥478單人間￥920￥478￥ 478￥478￥478￥478￥478￥478X金富門酒店：3星門市價周一周二周三周四周五周六周日標(biāo)準(zhǔn)客房￥498￥370￥ 370￥370￥370￥370￥370￥370分析：以上酒店生意均較理想，基本都為周邊客源較多，X區(qū)本身就不為旅游區(qū)域，因此市場的需求均為周邊當(dāng)?shù)乜?。通過調(diào)查后也會產(chǎn)生遐想：目前X酒店市場的價格也不便宜，假設(shè)錦江之星、168等具有競爭力的酒店進駐X的話，結(jié)果是怎么樣我們就不得而知了，不過實惠的酒店，實惠的價格在哪都是有市場的。性質(zhì)區(qū)域地塊名稱用途土地面積（萬M2）總地價（萬元）樓面地價（元/M2）中標(biāo)單位商辦X淞南鎮(zhèn)長逸路南側(cè)地塊商業(yè)、辦公 2,6003,890X名府置業(yè)綜合X淞南鎮(zhèn)長江南路地塊住宅、商辦 10,3002,689X湘騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司住宅X淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊住宅 88,0004,008X市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團）X羅店鎮(zhèn)C35地塊住宅 26,4002,894X羅南房地產(chǎn)有限公司X羅店新鎮(zhèn)C53地塊住宅住宅 44,0002,576X綠洲花園置業(yè)有限公司未來供應(yīng)第四部分：區(qū)域客戶分析1. 項目所在區(qū)位主要客源分析A. 淞南板塊位于X市北部、X區(qū)南部，屬于外環(huán)線內(nèi)側(cè)范圍。這個靠近虹口、楊浦的X區(qū)板塊，距離市中心5公里路程，總用地面積為14．6 平方公里。 今年，軌道交通3號線北延伸段即將通車，該線將貫穿淞南全鎮(zhèn)，設(shè)有淞發(fā)路站和張華浜路站兩個站點，快速城市交通的建設(shè)，將大大縮短區(qū)域與中心的連接距離，方便居民出行；另外還有29條公交線始發(fā)或路經(jīng)淞南板塊。轄：淞南一村、淞南三村一、淞南四村一、淞南五村一、淞南五村二、淞南七村一、南八村、淞南九村一、淞南九村二、淞南十村、長江路一、長江路四、華浜、張華浜、華浜二村15個居委。B. 楊行板塊位于X區(qū)境中部，東以泗塘河為界與友誼路街道相鄰，西與顧村、羅店兩鎮(zhèn)接壤，南隔薀藻浜與淞南、廟行鎮(zhèn)相望，北與月浦鎮(zhèn)相連。鎮(zhèn)政府設(shè)在楊鑫路2號，下轄西街、東街、星火、西浜、錢灣、大黃、湄浦、楊北、北宗、蘇家、桂家木、城西一、城西二、陳巷、三汀溝、八字橋、楊東、泗塘等18個村民委員會、146個村民小組和楊泰一村一居、一村二居、二村一居、二村二居、三村一居、寶啟一居、天馨一居、寶楊路2021弄、富錦苑、城西一居等10個居委會。該板塊為項目主要本地客源區(qū)域的次要客源體，但由于X地理位置相比尚佳，普遍認(rèn)可度較大。高境鎮(zhèn)是由原江灣鄉(xiāng)撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)后于1994年8月成立，流動人口近2萬人，有3個村民委員會，六個村級實業(yè)公司，19個居委會。D、X鎮(zhèn)板塊目前隨著X整體的發(fā)展，X鎮(zhèn)居住人口的消費水平及購買力大大增加，目前X鎮(zhèn)可謂是整體X區(qū)的富人集中鎮(zhèn)，因此該區(qū)域的X本地客戶表面對高境及X的印象尚可，但同比認(rèn)為高境板塊的較多，主要因為地理位置所在地較佳。因此，該板塊為項目主要本地客源區(qū)域的主要客源體之三。該些區(qū)域投資客對X普遍有印象，無較大陌生感。2. 區(qū)域購買力分析淞南鎮(zhèn)位于X區(qū)東南部，現(xiàn)有人口約15萬，由三部分組成：u 淞南本地人，住在淞南一村到十村，其中相當(dāng)一部分居民是上鋼一廠員工，這部分人收入不低，手上有一定的可支配資金，且對本區(qū)域相當(dāng)熟悉，他們以投資為主，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項目抵抗情緒較小，可重點關(guān)注。u 在淞南做生意的外地小老板，現(xiàn)在是租的門面，想買門面做生意開分店的那種。第五部分：競爭個案分析案 號001002003004案 名北斗星商業(yè)廣場新梅X苑新城尚景景瑞生活廣場位 置X長臨路913999號長逸路301弄淞肇路333弄殷高西路、江楊南路投資興建百鑫置業(yè)X新菊實業(yè)發(fā)展有限公司X新城寶緣房地產(chǎn)有限公司X景祥置業(yè)有限公司企劃銷售未知未知未知未知規(guī)劃用途商鋪+辦公住宅住宅+商鋪商鋪+辦公基地面積18316M2總建面8萬M243350M2 銷售面積21559M233060M238552M2未知建筑樓層3層614層16層3層主力面積3570M26575M2住宅98130M2商鋪170200M2301000M2平均單價1F：3500040000/M22F：1500020000/M270007500/M2住宅7400商鋪15000/M2（暫定）主力總價120150萬5060萬住宅60150萬付款方式一次性或按揭一次性或按揭一次性或按揭一次性或按揭總 戶 數(shù)327451369未知可售戶數(shù)1553296未知銷 售 率53%93%73%未開盤車 位 數(shù)200未知360未知貸款率限60%70%住宅70%商鋪50%60%工程進度主體結(jié)構(gòu)完畢接近封頂現(xiàn)房在建調(diào)查日期售 樓 處長臨路1035號X區(qū)淞南路20號（長逸路口）淞肇路333弄殷高西路、江楊南路電 話56481177564443126618691856824198案 號005006案 名X商城三花現(xiàn)代城建配龍項目二期鎏園位 置X區(qū)淞南路459號（長江路）云西路168弄長逸路15號近逸仙路X區(qū)淞發(fā)路25弄投資興建X江豪置業(yè)X境逸房地產(chǎn)有限公司項目正對建配龍建材家具市場，周邊聚集多個在建商品房項目，距離老X居住居民區(qū)域約1公里左右。項目總占地近4000平米，占地較小，不宜規(guī)劃。北靠長逸路，南臨南泗塘浜。 本區(qū)域市場分析（商業(yè)現(xiàn)狀、業(yè)態(tài)、租金） X目前主要是動遷新興區(qū)域，由于起步較晚，相對配套比較陳舊，鎮(zhèn)內(nèi)無大型集中消費場所，目前在開發(fā)中的多為住宅項目，商業(yè)形態(tài)為住宅配套商鋪?，F(xiàn)有的商業(yè)鋪面多為1——2層商鋪，業(yè)態(tài)多為零售業(yè)和小型餐飲為主。 通過調(diào)查走訪得知數(shù)據(jù)： ————建配龍建材家具市場 地點：長逸路15號 動向：招商中（已招商5年） 業(yè)態(tài)：綜合型，建材、家具、工藝品、燈飾類營銷商或中小型餐飲。東沿黃浦江岸至閘北電廠，與楊浦區(qū)接界；西至西泗塘河，與泗塘新 村街道相鄰；南接江灣機場，與高境鎮(zhèn)毗鄰；北有蘊藻浜，與楊行鎮(zhèn)、吳淞街道相望。從目前X鎮(zhèn)的發(fā)展及開發(fā)節(jié)奏看來，日后為了滿足現(xiàn)有的居住需求，逐步完善X鎮(zhèn)的交通條件以及商業(yè)配套將是規(guī)劃發(fā)展的主要方向。不難看出，未來不久后的整條長逸路將會形成一條X大型及現(xiàn)代化一體的商業(yè)集中街區(qū)，商業(yè)前景指日可待。因為表面看來根本不值15000元的銷售單價。景瑞生活廣場的市場競爭力相當(dāng)一斑。區(qū)域周邊單層門面的價格在13000——15000元之間。價格雖說尚可，但主要的市場面積在130平米以上，總價的門檻一高，則杜絕了相當(dāng)一部分客源體，而且表現(xiàn)出來的感覺是為了賣商鋪而賣商鋪，商業(yè)本身的賣點和裝飾沒有完全考慮在內(nèi)，有種因為是單層門面，暴露出皇帝的女兒不愁嫁的心態(tài)。從目前周邊配套及生活出行看來，本項目后市爆發(fā)力較強，但目前光從地理位置和周邊環(huán)境來看，明顯感覺有些疲軟。加上本案周邊廠區(qū)的規(guī)劃，可以有效的增加項目的賣點。因此在后續(xù)銷售前期有效的修飾弊端并通過相對充分有利的數(shù)據(jù)去證明項目的前景無限，將成為重中之重，不容忽視。造成供求關(guān)系快速逆轉(zhuǎn)的原因是，從去年下半年開始，X商鋪的供應(yīng)量開始下降，而需求量卻一步步增長。但隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，X商鋪也受到了明顯影響，大量新增商鋪的上市和成交量的萎縮，使得眾多商鋪開發(fā)商陷入困境。但有趣的是，因宏觀調(diào)控而萎靡的商鋪投資，卻也因宏觀調(diào)控而再度興起。從2006年8月開始，X商鋪成交量和均價開始上揚，%，%；當(dāng)月均價為9735元/平方米，%。通過分析認(rèn)為，導(dǎo)致X商鋪再度走熱的主要原因有四點：第一、 流動性過剩導(dǎo)致大量資金需要投資渠道，而房地產(chǎn)必然是其中的一個方向第二、“國六條”的出臺事實上封堵了住宅投資的空間，擠出效應(yīng)使得原本投資住宅的投資客紛紛轉(zhuǎn)向不受此輪調(diào)控影響的商鋪第三、 股市蹺蹺板效應(yīng)加大了商鋪投資的熱度，1月份以來股市的震蕩使得一部分資金分流出來進入商鋪投資第四、 一些熱點商鋪如商圈、專業(yè)市場等的成功運營刺激了對商鋪投資的熱情 客戶定位本案從實際銷售角度考慮主要依托客戶大致分為三類：u X當(dāng)?shù)乜捅景钢苓呅陆ㄗ≌椖枯^多，部分臨近交付使用?；\絡(luò)人心或利用居民愛占小便宜的銷售手段可以形成一定的口碑氛圍，形成關(guān)注焦點。第一感官印象不會很理想。通過了解和掌握投資客戶的消費心理加上周邊的新建項目的帶動會改善本項目的不足。u 建材客戶由于臨近建配龍市場，周邊主力商客多為建材客戶，由于本案正對建配龍市場，肯定會吸引一定的建材老板的眼球。這點對本項目來說意味這機遇和利好。機遇尚且存在，但不需要一相情愿，一味的去挖掘建材客戶可能會使樓盤整體思路錯位，畢竟建配龍的商家全是租賃客戶，租賃客群的可挖掘程度則是個“？”號。小結(jié)：按照樓盤的正常消化比重分析再結(jié)合目前實際的項目情況的出客源比重：本地客：25%——30%（商業(yè)）投資客戶：50%——55%（商業(yè)）建材客戶：15%左右（商業(yè)） 產(chǎn)品定位根據(jù)統(tǒng)計表明：有軌交通沿線住宅物業(yè)與非沿線住宅物業(yè)的差價一般在25%至30%之間。在不考慮其他因素對物業(yè)價格影響的情況下，業(yè)內(nèi)人士表示，軌道交通沿線住宅物業(yè)的升值空間大約在30%至50%之間。專業(yè)研究人員認(rèn)為，軌道交通擴大了消費半徑并形成地鐵、輕軌口四周的漏斗效應(yīng)，地鐵周邊年輕人消費模式的變化導(dǎo)致商業(yè)運作和商業(yè)選址的變化共同帶動提升周邊物業(yè)價值和商業(yè)價值。 日前，由香港上市公司——富陽(中國)控股進行規(guī)劃建議的Bamp。富陽(中國)控股公司在針對Bamp。據(jù)售樓處負(fù)責(zé)人介紹，近幾年來，小戶型純辦公樓在市場上出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，在高額租金行情下，出租率年年居高不下，富陽(中國)控股公司為了填補目前寫字樓市場上的緊缺，針對性地大膽提出小戶型酒店式辦公精品構(gòu)想，整體由154套70——100平方米的獨立產(chǎn)權(quán)小戶型純辦公組成。 本案也不失為一個良好商辦題材項目，根據(jù)目前的板塊情況，先說商業(yè)：本項目商業(yè)可定位為：餐飲、休閑、娛樂為一體。面積為定位關(guān)鍵，目前X板塊的主要商業(yè)面積范圍為110——280平米，該面積范圍在市場上選擇面極為廣泛，因此建議本案面積為中小型面積為主，一來可以填補市場空白，形成關(guān)注焦點。減少銷售壓力。只要價格同比比建配龍略低，面積為小戶型經(jīng)濟辦公形式，完全可以吸收市場主力辦公客群。產(chǎn)權(quán)式酒店是商業(yè)用房市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，并且已成為我國一些發(fā)達(dá)地區(qū)和城市尤其是大型旅游城市新興的投資方式。 但如果是獨立開發(fā)，在確定是否開發(fā)建設(shè)一處高檔房產(chǎn)時，它面臨的最大問題就是市場：誰來買？有的開發(fā)商將整幢樓盤賣給一個一個大買家，但這樣的買主在一個地區(qū)