【正文】 項目開發(fā)公司領導層經(jīng)營思想應以營造精品品牌，為xx縣人民，xx縣政府作出貢獻。三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點（1）整個xx縣經(jīng)濟發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設活動，使得整個xx縣的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（3）本項目目前交通狀況良好，在建設中的汽車北站，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。5 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。1 消費群界定1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。）6 項目開發(fā)建設建議一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，因此在規(guī)劃設計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設計。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。④雖然小區(qū)的目標顧客屬中高收入的階層，但在xx這樣一個縣城私家車相對不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼?，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。二、住宅建筑設計建議 住宅的設計要適度超前。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。每一戶型內(nèi)部布置都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、聯(lián)體別墅TOWNHOUSE）等。 當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。 每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。四、環(huán)境藝術設計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術設計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。 整體規(guī)劃。 分期實施。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。其依據(jù)有：①地塊西北面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便。③從景觀效果考慮，北向風景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在xx縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在xx縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。經(jīng)估算。建設投資 建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。建安工程費用按2300元/ M2計 小區(qū)配套費按140元/ M2計、綠化、景點費用。項目管理費按建安工程費用的3%計取。建設期利息。項目總投資 上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期）。第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 建議多層住宅價格在 3200元/ m 2 具體的定價在具體操作中，制定詳細價格體系。 三、項目經(jīng)營成本結算方法：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設維護稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的2%，%。四、項目利潤估算根據(jù)項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況， 估算項目利潤。一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。從產(chǎn)品定位方面考慮，與項目在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，從xx縣居民的住房消費意向看，項目所處地區(qū)有相當大的潛在居民，即與項目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。并隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。 企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。第十章 結論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，xx縣良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?項目的潛在需求量大。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）四、項目開發(fā)經(jīng)營風險較小本項目開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。