【正文】 環(huán)比 ，低于全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比 ， 低于全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)。 表 5 14月銷售價(jià)格增長(zhǎng)情況 商品房平均銷售價(jià)格 (%) 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 其中 :新建住宅價(jià)格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 注： 銷售價(jià)格資料 來(lái)源：呼和浩特市房管局統(tǒng)計(jì)上報(bào)表； 指數(shù) 資料來(lái)源： 國(guó)家發(fā)展改革委和 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó) 70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)。 圖 8 2020年 14月不同價(jià)位新建商品平均售價(jià)同比增長(zhǎng)情況 012345620202500元 /㎡25003000元 /㎡30004000元 /㎡40005000元 /㎡ 特征與趨勢(shì) 2020 年以來(lái)，呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈如下特征： 投資上升 2020 年 以來(lái)，在保增長(zhǎng)擴(kuò)消費(fèi)的大背景下，呼和浩特市面對(duì)緊縮的宏觀形勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)大環(huán)境帶來(lái)的不利影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè) 然保持了慣性增長(zhǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。但 是后續(xù)發(fā)展仍面臨著空前的壓力。土地市場(chǎng)需求受到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響明顯下降，完成土地開發(fā)面積、土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款同比都在下降，而且下降幅度較大。一方面有銷售季節(jié)因素，也有自住需求釋放原因。主要表現(xiàn)為商品房現(xiàn)售回升，交易增加 。 同時(shí)，商品房和商品住房空置面積總體呈下降趨勢(shì)，雖然同比呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但比 2020 年 12 月有所下降，表明了 市場(chǎng)庫(kù)存消化壓力有望逐步緩解 。 價(jià)格增長(zhǎng) 2020年以來(lái)呼和浩特市的房屋銷售價(jià)格仍保持了小幅增長(zhǎng)的態(tài)迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 26 頁(yè) 勢(shì)，在全國(guó) 70 個(gè)大中城市的位次也基本沒(méi)有出現(xiàn)大的變化。表明呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然在高位運(yùn)行。應(yīng)該引起高度重視，加強(qiáng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的研究。所以說(shuō)消費(fèi)信心仍顯不足，提振有待時(shí)機(jī)。雖然隨著國(guó)家出臺(tái)的政策和呼和 浩特市出臺(tái)的配套政策有較強(qiáng)的刺激作用，主要指標(biāo)數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)也將要度過(guò)一個(gè)較為艱難的階段。 發(fā)展趨勢(shì) 從 2020 年 一季度的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)應(yīng)是理性調(diào)整之年 。呼和浩特市一季度投資、迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 27 頁(yè) 消費(fèi)增長(zhǎng)較快，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) %。這也是困擾市場(chǎng)發(fā)展和企業(yè)生存的最主要、最迫切的問(wèn)題。 呼和浩特整體 商業(yè) 樓盤價(jià)格分析 呼和浩特 南部 是近期城市規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域，尤成為呼和浩特產(chǎn)業(yè)集群基地，商務(wù)、商業(yè)配套能力逐步加強(qiáng)，市政生活設(shè)施也逐步完善； 東部得到城市規(guī)劃政策的支持，市政設(shè)施建設(shè)規(guī)格高、自然環(huán)境優(yōu)良，因此大盤集中，但生活配套先天不足，且市場(chǎng)供應(yīng)多為 期房，商業(yè)配套到位需要一段時(shí)間，因此地段價(jià)值受到一定制約，需要在一段時(shí)間之后才能全面顯現(xiàn)其區(qū)域定位和發(fā)展優(yōu)勢(shì)； 西部區(qū)域原有中低檔次商業(yè)配套充足，目前正在進(jìn)行較大規(guī)模的迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁(yè) 城市改造，使之成為經(jīng)濟(jì)型住宅較為集中的區(qū)域； 北部區(qū)域鄰近大青山，成吉思汗大街發(fā)展定位為蒙元文化大道，景觀大道，區(qū)域定位在高檔生活居住區(qū)，且周邊配套設(shè)施日趨完善，大盤眾多，發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。 中部 東部 南部 西部 北部 2500050000 1202015000 800015000 600012020 850015000 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析（ STRENGTH） 項(xiàng)目地塊規(guī)整，沒(méi)有異形和分隔； 項(xiàng)目所處地塊位于城市主干線，四周道路四通八達(dá)， 為 城市中心，配套齊備完善。 由于開發(fā)體量適中，也使得項(xiàng)目區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立 性 ； 項(xiàng)目采用時(shí)尚先進(jìn)的生態(tài)智能化設(shè)計(jì)，增加了項(xiàng)目的科技含量和產(chǎn)品附加值，項(xiàng)目本身的先進(jìn)的 科技節(jié)能理念，為項(xiàng)目的產(chǎn)品拉升品質(zhì)。 項(xiàng)目將分階段，存在一定的不確定因素。 呼市房地產(chǎn)項(xiàng)目處于升級(jí)和多樣化的初級(jí)階段，這為打造獨(dú)特的項(xiàng)目氣質(zhì)和賣點(diǎn)提供了足夠空間； 城市 中 部基礎(chǔ)設(shè)施完善，為項(xiàng)目提供充足的發(fā)展和升值空間； 威脅分析（ THREAT） 08 年宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，目標(biāo)直指房?jī)r(jià)，在一頂程度上打壓了消費(fèi)需求，使眾多消費(fèi)者陷于觀望。 相應(yīng)對(duì)策以及項(xiàng)目自身劣勢(shì)和威脅的彌補(bǔ)方案 充分挖掘項(xiàng)目特有優(yōu)勢(shì)，打造產(chǎn)品差異性，為項(xiàng)目盡可能的創(chuàng)造獨(dú)有價(jià)值。 為大盤多梯次開發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃與推廣理念，防止產(chǎn)生項(xiàng)目視覺(jué)疲勞化。 抓住區(qū)域市場(chǎng)缺乏獨(dú)特性的特點(diǎn)，打造具有獨(dú)特氣質(zhì)的項(xiàng)目，以此吸引關(guān)注，形成項(xiàng)目固定的消費(fèi)市場(chǎng)。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位依據(jù) 從宏觀環(huán)境的角度分析 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，中高端消費(fèi)客群的厚度正在累積和放大，與此同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模居高不下，個(gè)性化概念產(chǎn)品越來(lái)越普及，呼市中高端物業(yè)供應(yīng)從無(wú)到有、從單一到多樣化，差異化競(jìng)爭(zhēng)特征日益明顯，服務(wù)型、增值型物業(yè)供應(yīng)比例逐步加大，對(duì)新入市的項(xiàng)目的開發(fā)要求提出了更高的技術(shù)要求。塑造建筑風(fēng)格鮮明的項(xiàng)目形象尤為必要，因此： —— 提高產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)， 完善產(chǎn)品細(xì)節(jié)，容易跳出市場(chǎng)，形成迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 31 頁(yè) 差異化競(jìng)爭(zhēng)； 從地塊的角度分析 —— 通過(guò)建筑技術(shù)創(chuàng)新、建筑空間優(yōu)化組合，合理進(jìn)行土地規(guī)劃； 地塊處于城區(qū) 中心 ，周邊配套設(shè)施相對(duì)較 多 ； —— 從客群生活配套要求出發(fā)合理布局商業(yè)空間，滿足業(yè)主的需要。 —— 項(xiàng)目開發(fā)資源豐富，有足夠空間去詮釋時(shí)尚的生活方式和生活理念。 本項(xiàng)目體量適宜打造 個(gè)性化產(chǎn)品； 個(gè)性化產(chǎn)品有助于開發(fā)商樹立自身形象； 容易實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)和增值服務(wù)收益。 由于各樓盤區(qū)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 32 頁(yè) 成本各異僅作參考。 價(jià)格的高低，直接取決于：樓層的高低，在同一棟樓，朝向沒(méi)有明顯區(qū)別的情況下 ,樓層高與 樓層低的價(jià)格肯定不同 ,但銷售價(jià)格的系數(shù)和為零。 本項(xiàng)目的銷售價(jià)格確定 根據(jù)本項(xiàng)目定位，綜合考慮位置、交通狀況、周邊環(huán)境商服配套設(shè)施、社會(huì)公共教育設(shè)施、規(guī)模、景觀 /朝向 /采光、戶型結(jié)構(gòu)、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、發(fā)展商信譽(yù)、工程進(jìn)度、交樓標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理等 ， 本項(xiàng)目的 商業(yè)售價(jià)為 50000 元 /平方米； 住宅 的售價(jià)為 8000 元 /平方米，辦公 銷售平均 價(jià)格確定為 8000 元 /平方米。 價(jià)格浮動(dòng)策略 ， 宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷售期浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。 營(yíng)銷推廣策略 總體銷售思路 因本項(xiàng)目是中、高檔商業(yè)、 辦公 、住宅 的規(guī)劃定位，所以樹立中高價(jià)位的銷售思路，采用靈活的付款 方式，引進(jìn)先進(jìn)物業(yè)，提出透明工程概念等促進(jìn)銷售。 公開期 :此階段項(xiàng)目已完全具備銷售條件，通過(guò)開盤 ,檢驗(yàn)市場(chǎng)和客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度，逐步樹立“口碑效應(yīng)”。 銷售方式：在此階段，項(xiàng)目剛剛公開發(fā)售，廣告宣傳力度較大，大量客戶將來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，此時(shí)客戶購(gòu)買意向比較明顯，容易達(dá)成成交目的，從此階段，應(yīng)該將全部精力放在銷售現(xiàn)場(chǎng)，全面坐盤銷售。 廣告推廣策略及媒體的選擇 廣告宣傳目標(biāo) 擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)影響，令消費(fèi)者形成好感度，推動(dòng)銷售，形成銷售熱潮。 戶外廣告：戶外廣告主要包括路牌、霓虹燈、燈箱、宣傳條幅以及車廂廣告等。 與大型商業(yè)、酒店集團(tuán)聯(lián)合：我們可以通過(guò)各種形式與大型商業(yè)、酒店集團(tuán)聯(lián)合，為入住單位提供各種服務(wù)和優(yōu)惠。 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 35 頁(yè) 第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目的選址及用地 “迎和廣場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目 位于 呼和浩特市新城區(qū) 。 項(xiàng)目性質(zhì)為高檔 辦公、商 業(yè) 及 住宅 ， 項(xiàng)目性質(zhì)為高檔 辦公、綜合商業(yè)及住宅 ， 其中：項(xiàng)目 用地面積 30525 平 方 米，產(chǎn)品規(guī)劃為 1518層現(xiàn)代風(fēng)格的建筑 ，根據(jù)規(guī)劃要求，本地塊綠化率為 20％，容積率，建筑密度 35%， 應(yīng)該說(shuō)這是一次超值體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè) 的城市 建筑 。 項(xiàng)目建設(shè)條件及配套資源 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套功能完善，高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全。每年除滿足自治區(qū)外，向北京供電約 90 萬(wàn)千瓦，電力供應(yīng)充足。 供水 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 36 頁(yè) 呼和浩特現(xiàn)有供水能力為 萬(wàn)立方米 /日，最大供水能力 23 萬(wàn)立方米 /日。目前引黃入呼供水，一期工程 20 萬(wàn)立方米 /日可滿足全市用水需要。 供熱 項(xiàng)目附近已建成 城市熱力主管道 ，本項(xiàng)目的供熱可就近接入。 交通 項(xiàng)目 地理位置優(yōu)越 ， 附近有公交站，搭乘非常便利。 通訊 呼和浩特郵電、通訊事業(yè)已進(jìn)入現(xiàn)代化階段，數(shù)字交換、程控電話、移動(dòng)通訊、有線電視、衛(wèi)星電視、終端因特網(wǎng)接入應(yīng)有盡有。 管理 項(xiàng)目 管理引進(jìn)封閉式全天候物業(yè)管理 ， 為 項(xiàng)目 提供安全、舒適的辦公、商購(gòu) 環(huán)境 。 本項(xiàng)目總體規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) ： 《中華人民共和國(guó)規(guī)劃法》 《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī) 范 》 用地地形圖 宗地簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總用地 平方米 30525 2 總建筑面積 平方米 108000 其中 地上建筑面積 平方米 108000 地下建筑面積 平方米 20200 3 建筑密度 % 35% 4 容積率 5 綠地率 % 20% 6 總車位 870 7 總投資 萬(wàn)元 8 工程建設(shè)投資 萬(wàn)元 9 固定資產(chǎn)投資方向稅 萬(wàn)元 10 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 11 資金籌措 萬(wàn)元 12 其中： 貸款 萬(wàn)元 13 自籌資金 萬(wàn)元 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 38 頁(yè) 本項(xiàng)目規(guī)劃 布局 建筑性質(zhì)決定了設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔清楚，通過(guò)細(xì)致周到的考慮和新技術(shù)、新概念的采用使 使用 人能自如地到達(dá)建筑物內(nèi)各部分，并能輕松的使用建筑物內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施。因?yàn)榭紤]方便 人員 下車后直接進(jìn)入建筑，所以將步行交通盡量減少，同時(shí)也避免了與機(jī)動(dòng)車相交叉。 地塊 主體建筑前為大樓的入口空間 —— 前廣場(chǎng)，主要起到 了對(duì)外接待的功能，并與主體建筑共同組成了 綜合樓 的形象空間。廣場(chǎng)中行列的景觀樹與“十”字型的鋪地提示了前廣場(chǎng)的方向性，有利于合理地引導(dǎo)人流，前廣場(chǎng)的大片綠地給人以親切、平實(shí)的感覺(jué)，很好的烘托出前廣場(chǎng)的對(duì)外接待的功能。 出入口設(shè)置 地塊主 樓 主入口設(shè)置于大樓 中部 ，臨近大樓的前廣場(chǎng) ，形成對(duì)外的公共空間，既合理的解決了大樓對(duì)外聯(lián)系問(wèn)題，又保證了 各 部分間的相互獨(dú)立。 平面布局 考慮到建筑總體格局及朝向的特點(diǎn)， 主體建筑 的標(biāo)準(zhǔn)層呈橫向布局，主體呈 沿主要街道 布置，采用大空間開敞式的設(shè)計(jì)格局，便于各空間的靈活劃分，以滿足使用者的靈活性、多樣化