【正文】 出入口設(shè)置 地塊主 樓 主入口設(shè)置于大樓 中部 ，臨近大樓的前廣場(chǎng) ，形成對(duì)外的公共空間，既合理的解決了大樓對(duì)外聯(lián)系問題，又保證了 各 部分間的相互獨(dú)立。 本項(xiàng)目總體規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) ： 《中華人民共和國規(guī)劃法》 《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī) 范 》 用地地形圖 宗地簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總用地 平方米 30525 2 總建筑面積 平方米 108000 其中 地上建筑面積 平方米 108000 地下建筑面積 平方米 20200 3 建筑密度 % 35% 4 容積率 5 綠地率 % 20% 6 總車位 870 7 總投資 萬元 8 工程建設(shè)投資 萬元 9 固定資產(chǎn)投資方向稅 萬元 10 建設(shè)期利息 萬元 11 資金籌措 萬元 12 其中： 貸款 萬元 13 自籌資金 萬元 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 38 頁 本項(xiàng)目規(guī)劃 布局 建筑性質(zhì)決定了設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔清楚，通過細(xì)致周到的考慮和新技術(shù)、新概念的采用使 使用 人能自如地到達(dá)建筑物內(nèi)各部分，并能輕松的使用建筑物內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施。 供熱 項(xiàng)目附近已建成 城市熱力主管道 ，本項(xiàng)目的供熱可就近接入。 項(xiàng)目建設(shè)條件及配套資源 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套功能完善，高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全。 戶外廣告：戶外廣告主要包括路牌、霓虹燈、燈箱、宣傳條幅以及車廂廣告等。 營銷推廣策略 總體銷售思路 因本項(xiàng)目是中、高檔商業(yè)、 辦公 、住宅 的規(guī)劃定位，所以樹立中高價(jià)位的銷售思路，采用靈活的付款 方式，引進(jìn)先進(jìn)物業(yè)，提出透明工程概念等促進(jìn)銷售。 由于各樓盤區(qū)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 32 頁 成本各異僅作參考。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位依據(jù) 從宏觀環(huán)境的角度分析 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，中高端消費(fèi)客群的厚度正在累積和放大，與此同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模居高不下，個(gè)性化概念產(chǎn)品越來越普及，呼市中高端物業(yè)供應(yīng)從無到有、從單一到多樣化，差異化競(jìng)爭(zhēng)特征日益明顯，服務(wù)型、增值型物業(yè)供應(yīng)比例逐步加大，對(duì)新入市的項(xiàng)目的開發(fā)要求提出了更高的技術(shù)要求。 呼市房地產(chǎn)項(xiàng)目處于升級(jí)和多樣化的初級(jí)階段，這為打造獨(dú)特的項(xiàng)目氣質(zhì)和賣點(diǎn)提供了足夠空間； 城市 中 部基礎(chǔ)設(shè)施完善，為項(xiàng)目提供充足的發(fā)展和升值空間； 威脅分析（ THREAT） 08 年宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，目標(biāo)直指房?jī)r(jià)，在一頂程度上打壓了消費(fèi)需求，使眾多消費(fèi)者陷于觀望。 呼和浩特整體 商業(yè) 樓盤價(jià)格分析 呼和浩特 南部 是近期城市規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域，尤成為呼和浩特產(chǎn)業(yè)集群基地，商務(wù)、商業(yè)配套能力逐步加強(qiáng)，市政生活設(shè)施也逐步完善； 東部得到城市規(guī)劃政策的支持，市政設(shè)施建設(shè)規(guī)格高、自然環(huán)境優(yōu)良，因此大盤集中，但生活配套先天不足，且市場(chǎng)供應(yīng)多為 期房，商業(yè)配套到位需要一段時(shí)間，因此地段價(jià)值受到一定制約，需要在一段時(shí)間之后才能全面顯現(xiàn)其區(qū)域定位和發(fā)展優(yōu)勢(shì)； 西部區(qū)域原有中低檔次商業(yè)配套充足，目前正在進(jìn)行較大規(guī)模的迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁 城市改造，使之成為經(jīng)濟(jì)型住宅較為集中的區(qū)域； 北部區(qū)域鄰近大青山，成吉思汗大街發(fā)展定位為蒙元文化大道，景觀大道，區(qū)域定位在高檔生活居住區(qū)，且周邊配套設(shè)施日趨完善，大盤眾多，發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。因此，房地產(chǎn)也將要度過一個(gè)較為艱難的階段。表明呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然在高位運(yùn)行。一方面有銷售季節(jié)因素，也有自住需求釋放原因。 表 5 14月銷售價(jià)格增長(zhǎng)情況 商品房平均銷售價(jià)格 (%) 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 其中 :新建住宅價(jià)格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 注： 銷售價(jià)格資料 來源：呼和浩特市房管局統(tǒng)計(jì)上報(bào)表； 指數(shù) 資料來源： 國家發(fā)展改革委和 國家統(tǒng)計(jì)局全國 70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)。 13 年的空置面積中，別墅和高檔公寓 萬平方米，同比下降 80%，比 2020 年 12 月下降 %；辦公樓 萬平方米，同比下降 %，比 2020 年 12 月下降 %；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，同比下降 %，比 2020 年 12 月下降 %；其他迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁 用房 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，比 2020 年 12 月下降 %。 表 4 2020年 14月商品房 供需基本 情況 單位：萬 平方米、 % 項(xiàng)目 實(shí)際登記銷售面積 與上年同比 與上月環(huán)比 其中 :預(yù)售 與上年同比 與上月環(huán)比 其中 :現(xiàn)售 與上年同比 與上月環(huán)比 商品房 252 其中 :商品住宅 254 銷售結(jié)構(gòu)分析， 100 平方米以下戶型仍占 50%左右。國內(nèi)貸款 81847 萬元元，占本年到位資金總額的 %；企業(yè)自籌資金 萬元，占本年到位資金總額的 %；其他資金來源 79657 萬元，占本年到位資金總額的 %。 市場(chǎng)分析 2020 年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“政策”、“市場(chǎng)”、“信心”、“資金”等等的風(fēng) 雨侵蝕。 2020 年 一、二級(jí)天氣上升到 311 天，成為了北方 15 個(gè)空氣質(zhì)量較好的省會(huì)城市之一?；拘纬煽焖俾贰⒅鞲傻?、次干道、支路的四級(jí)道路網(wǎng)絡(luò)和格局合理、功能配 套、縱橫交錯(cuò)、四面輻射、通暢便捷的城市道路框架。 工業(yè)發(fā)展 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁 呼和浩特市的國民經(jīng)濟(jì)具有一 定的規(guī)模，已形成以電子、機(jī)械、食品、輕紡、建材、鋼鐵、發(fā)電、輕工、醫(yī)藥等門類齊全的工業(yè)體系。大黑河發(fā)源于烏蘭察布市卓資縣十八臺(tái)鄉(xiāng)東躺子南山，全長(zhǎng) 公里，流域面積 15911 平方公里，在呼和浩特境內(nèi)長(zhǎng) 公里，多年平均徑流量為 39428 萬立方米，保證率 50%時(shí)，年徑流量為 27914 萬立方米。呼和浩特是毛紡、皮革、石油、輕工、化工、機(jī)械、電子、民族用品、食品等綜合性工業(yè)城市。 綜上所述，隨著呼和浩特市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為城市 辦公、旅游、購物 條件的改善和呼和浩特對(duì) 商業(yè) 的市場(chǎng)需求以及項(xiàng)目所在地的現(xiàn)行狀況，本項(xiàng)目都應(yīng)盡快的加以實(shí)施。 2020 年 國務(wù)院總理溫家寶在 “十一屆全國人大二次會(huì)議” 作 的 政府工作報(bào)告 中 指出， “ 要采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁 項(xiàng)目建設(shè)的可行性與必要性 必要性概述 呼 和浩特是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是內(nèi)蒙古自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，隨著西部大開發(fā)步伐的前進(jìn)，內(nèi)蒙古地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，廣大人民的物質(zhì)文化生活水平得到了明顯的提高。 公司的宗旨是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以人為本，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，積極致力于新型城市運(yùn)營理念的倡導(dǎo)與實(shí)踐。夜幕降臨 ,柔和的外墻燈 ,接納只影的變幻 ,仿佛是一個(gè)沉睡著的風(fēng)景 ， 無處不散發(fā)著和諧 、 自然而時(shí)尚的美 ， 端部的處理豐富 整體視覺 的空間、建筑形體與環(huán)境氣氛 和諧 統(tǒng)一 。 ? 營造博大、舒展、開放的空間形態(tài)。 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁 第一章 總 論 項(xiàng)目建設(shè)背景 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)住宅、商業(yè)、娛樂、 寫字樓 的需求越 來越旺盛； 中山路 、錫林路 是呼和浩特市經(jīng)濟(jì)、行政區(qū)劃的中心，這里作為最先被發(fā)展起來的城市核心區(qū)域，早已經(jīng)成為了呼市的商業(yè)聚集區(qū)，中央功能區(qū)和休閑娛樂區(qū)等等。 第十六章 項(xiàng)目招標(biāo) ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 ........................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第九章 勞動(dòng)安全、消防與防腐 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)期間的環(huán)保措施 ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六章 工程建 設(shè)方案 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 ........................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 主要建設(shè)條件 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目名稱 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)目標(biāo) .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 污水量預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 污泥處理處置工藝比選 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 能耗分析 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 組織機(jī)構(gòu) ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)效 益 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià) ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十七章 結(jié)論與建議 ............................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 在行之有效的環(huán)境保護(hù)和科學(xué)有序的投資建設(shè)下，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，成為集 商業(yè) 、 寫字樓 、住 宅 為一體的綜合性區(qū)域。 項(xiàng)目性質(zhì)為高檔 辦公 、 綜合商業(yè) 及 住宅 ， 其中： 項(xiàng)目 用地面積30525 平 方 米，產(chǎn)品規(guī)劃為 1518 層現(xiàn)代風(fēng)格的建筑 ，根據(jù)規(guī)劃要求，本地塊綠化率為 20％， 容積率 ，建筑密度 35%， 應(yīng)該說這是一次超值體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè) 的城市 建筑 ?，F(xiàn)有管理人員 36 人，有職稱的人員為 18 人，具有高級(jí)職稱的 6 人，中級(jí)的 10 人，初級(jí)的 2 人。 堅(jiān)持實(shí)事求是，在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，以客觀公正立場(chǎng)和科學(xué)態(tài)度對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益做出恰當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然要求 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來看，民用 、商用項(xiàng)目 開發(fā)將成為今后幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向， 本項(xiàng)目將以其優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，成為呼和浩特新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 良好的地理位置，便利的交通、生活條件以及房產(chǎn)所具有較大的增值概率，使得 項(xiàng)目 具有較大 的潛在消費(fèi)人群和市場(chǎng)。 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁 第二章 市場(chǎng)分析及營銷戰(zhàn)略 區(qū)域環(huán)境 呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū) 首府和政治