【正文】 經(jīng)計算，本項目預計實現(xiàn)收入約122762萬元，預計總成本費用約92009萬元，此時，利潤總額為28560萬元，所得稅按25%計征為7127萬元，稅后利潤為21382萬元。因此建議決策者，對銷售價格和建安成本注意控制。建安費用的敏感分析建安費用是一個重要的不確定性因素，分別取建安費用為預計的90%、95%、100%、105%、110%，各項指標及變化趨勢見下表。 建筑工程費用風險通過前文論述得知，建安工程費用在本項目投資成本構成中占有較大的比例，因此對建安造價的成本控制顯得尤為重要，做到建筑材料，人工費用等成本的有機結合，使項目成本得到有效控制?，F(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設投資與財務成本。收入預測：根據(jù)以上銷售面積及價格，項目總銷售收入測算結果為122762萬元。資金籌措的原則為：1．組織資金的范圍必須符合有關金融政策法規(guī)的要求 ；2．長、中、短期資金相結合 ；3．選擇優(yōu)惠條件。城市配套設施建設和其他費用本項目根據(jù)四川省廣元市規(guī)劃和建設局的相關取費規(guī)定，和廣元市政府文件的減免標準，以45元/㎡計算。%的土地交易服務費用，即900萬元。市場價參考2009年《四川省工程造價信息》。（3）、㎡，建筑密度30%，本報告估算地下設備、人防、㎡。全區(qū)春暖、夏熱、秋涼、冬寒、四季分明，日照時間長,屬亞熱帶濕潤季風氣候。在總購買力偏低的情況下，房價高位運行有一定的風險。政府人脈因當?shù)亻_發(fā)商實力較弱，政府希望能招大型企業(yè)進入廣元，以哇哈哈為例，廣元市針對浙江企業(yè)給予極大優(yōu)惠政策。除此項目土地外廣元東壩區(qū)、南河區(qū)再無此類大宗土地。乘坐9路公交車可換乘11路公交達到全城范圍，公交車票價1元。目前土地現(xiàn)狀為凈地，周邊項目開槽部分土方堆積地塊上。(三)、郵政通信　　，%?！　〉缆愤\輸全市現(xiàn)擁有營業(yè)性運輸車輛11613輛，其中貨車8931輛、客車2072輛、出租汽車610輛。裝機容量80萬千瓦的蒼溪亭子口水利樞紐工程已經(jīng)開工建設。但由于條件所限，目前除煤炭、礦金及少數(shù)非金屬礦產(chǎn)開發(fā)利用外，其它礦產(chǎn)開發(fā)有限。 　　廣元處于成都、西安、重慶、蘭州四大西部城市腹心地帶，寶成鐵路、廣旺鐵路和10212兩條國道主干線在市區(qū)交匯，嘉陵江水運可直達重慶，成綿廣高速公路已建成通車。3639。年輕新婚購房10萬平方米。公積金下調1%。2009年9月30日前招拍掛土地價格高于拍價一倍或一倍以上并開工的再優(yōu)惠20%基層建設費，保健費可緩解至辦理商品預售證前。廣元房價分析：目前廣元在售房價以東壩區(qū)價格最高，其次是南河區(qū)，最后是西壩區(qū)。客戶排號，客戶交款5萬或10萬元進行排號，可認購房屋，或不認購，開盤認購，但所有排號客戶給予一定優(yōu)惠。二、廣元近期土地放量情況 06拍賣土地數(shù)量為40畝，07年拍賣80畝，08年因地震無出售?！?四)部分上億元項目進展不理想。隨著全球金融危機進一步蔓延，國際市場需求萎縮，企業(yè)外貿訂單不足，出口產(chǎn)品價格低位運行，全市外貿出口持續(xù)下滑。市場物價運行平穩(wěn)。工業(yè)經(jīng)濟效益顯著提高。上半年，%，比國有經(jīng)濟、。創(chuàng)地震以來新高。、。增速創(chuàng)歷年新高,。下降較大的產(chǎn)品有：%、%、%。%。初步統(tǒng)計，比去年增加3457公頃，%。（二）三次產(chǎn)業(yè)增勢良好在災后恢復重建和國家擴大內需一系列政策措施的帶動下，全市生產(chǎn)發(fā)展加快，需求增強，三次產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出協(xié)調發(fā)展的良好局面，%、%、%；、。廣元四縣三區(qū)來廣元購房者呈現(xiàn)上升趨勢，廣元房產(chǎn)供應量呈現(xiàn)下降趨勢。目前東方龍濟集團旗下?lián)碛斜本〇|方龍濟投資發(fā)展有限公司、河北東合時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、唐山龍濟工程管理服務有限公司、北京東方龍濟文化傳播公司、新東方礦業(yè)有限公司等分、子公司，總資產(chǎn)超過50億元。四川省廣元市02號競買地塊可行性研究報告 二○○九年八月 四川省廣元市02號競買地塊可行性研究報告 報告撰寫人 陳立雷 劉巍 　　　　　　　　　　 報告編寫日期 2009年8月 　　　 目 錄第一章 項目基本情況 3 3 4 5 6 需要說明的問題 6二章 項目建設的背景和必要性 7 7 7第三章 投資環(huán)境分析 9 9 12 14第四章 區(qū)域市場分析 1廣元市地理區(qū)位 1廣元市城市建設概況 18 19第五章 項目市場定位 20 項目的優(yōu)勢 20 項目的劣勢 21 22第六章 項目選址及建設條件分析 23 23 23第七章 項目運營建設方案 24 24 24第八章 全部投資估算與資金籌措 25 25 25 28第九章 項目財務評價 30 30 30 31 31 32第十章 不確定性分析 33 33 建筑工程費用風險 33 33 36第十一章 結論 37基本報表1 全投資財務現(xiàn)金流量表 39基本報表2 全投資成本分布表 41基本報表3 開發(fā)銷售時間分布表 42基本報表4銷售收入?yún)R總表 44 北京東方龍濟投資發(fā)展有限公司 27 四川廣元02號土地第一章 項目基本情況項目名稱四川省廣元市利州區(qū)苴國路02號拍賣住宅、商服用地項目建設地點項目位于四川省廣元市利州區(qū)東壩辦事處苴國路南側，恒星城一期南側，㎡，土地用途為商服、城鎮(zhèn)住宅混合用地；建筑密度小于30%，綠地大于35%，土地出讓年限商服40年，住宅70年。 四川廣元苴國路南側02號用地經(jīng)濟指標項目基礎信息項目占地面積㎡項目總建筑面積㎡項目可售建筑面積㎡項目體量分布一期二期三期四期住宅建筑㎡㎡㎡非住宅建筑面積商業(yè)建筑面積32000㎡32000㎡地下建筑面積75291㎡㎡㎡項目經(jīng)濟效益指標項目總銷售收入122762萬元項目投資總成本92009萬元折合可售建筑面積成本3055元/㎡其中項目期間費用7831萬元折合可售建筑面積成本260元/㎡項目利潤總額28510萬元項目所得稅7127萬元項目凈利潤21382萬元項目FIRR（季）23%自有資金收益率項目成本利潤率26%建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理條例》《建設部城鎮(zhèn)土地房地產(chǎn)估價規(guī)范》《四川省廣元市國土資源局國有建設用地使用權拍賣文件》《四川省廣元市人民政府辦公室關于進一步促進城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》廣府辦發(fā)[2009]41號《四川省廣元市人民政府關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》廣府辦發(fā)[2008]43號 需要說明的問題。災后居民對目前所居住房屋質量存在質疑，換房居民漸長。從一產(chǎn)業(yè)來看，小春糧油喜獲豐收，畜牧業(yè)穩(wěn)步增長，比去年增加1858公頃，%。畜牧業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長。二是五大板塊工業(yè)比重大帶動強。 建筑業(yè)快速增長。投資運行的三大主要特點：一是投資項目大幅增加。其中，%。消費市場呈現(xiàn)的三大特點：一是主要大類商品銷售趨旺。%，；%。上半年，%。上半年,%，這是居民消費價格指數(shù)在連續(xù)12個月的持續(xù)回落后，在近兩月基本回歸到常態(tài)。一季度，全市外貿進出口總額1253萬美元，%，其中，出口總額373萬美元，%。一是在今年上億元的建設項目中，有1個項目本年有投資進度卻還沒有資金來源，；二是在建的36個上億元項目中，目前還有5個本年無投資，而這些項目的計劃總投資達 。09年只拍賣一宗土地，為東壩區(qū)，東安路17畝土地（位于我公司項目西北側），拍賣價格2700萬，約合152萬。直接銷售認購，定房，交納30%首付款，等待銀行按揭。東壩區(qū)房屋均價在3500元/㎡，而南河區(qū)在3200元/㎡，西壩區(qū)價格在2800元/㎡。2010年12月31日前竣工房地產(chǎn)項目，自來水管網(wǎng)建設費、天然氣初裝費分別減免600元、500元。臨近退休人員可以延長貸款年限1—5年。預計2年內銷售應在90萬平方米以上。至106176。隨著蘭渝（蘭州—重慶）鐵路、廣（元）南（充）高速公路、廣（元）陜（西）界高速公路、廣（元）甘（肅）界高速公路、廣（元）巴（中）高速公路的開工建設以及廣元機場的復航，廣元的交通優(yōu)勢更加突出。 廣元是中國藥材主產(chǎn)區(qū)之一。、廣元市城市建設概況(一)、城市建設　　2006年末，%。到2006年底，全市道路運輸客運量達2842萬人；道路運輸貨運量達1971萬噸、。%。項目土地較方正東西長約290米，南北寬約260米，四面環(huán)路，但目前只有東側苴國路以通路。具有升值潛力，周邊房價一般在3500元/㎡均價，多為高檔社區(qū)，僅靠南河濕地公園，環(huán)境是本項目投資保值有重要因素配套齊全，環(huán)境優(yōu)良。土地將在一定時期更加稀缺。目前廣元市政府因地震財政部門不缺錢，對于我們來說是利好一面，可以進行再次協(xié)商緩繳或減免營業(yè)稅及其他政府相關費用。建安費用：通過調查小組走訪建筑公司，咨詢相關業(yè)內人士，高層建安費大包在1500元/㎡左右，其價格接近北京等一線城市房屋造價水平，因為四川地震過后，水泥、砂石料、人工等費用均直線上升，造成建安成本增加增加，對項目利潤有相當影響。年均氣溫17℃,生長期平均310天，無霜期共263天，年日照時數(shù)1342小時。（1）本地塊宗地形狀為正方形，東西長約270米，南北約278米，三面規(guī)劃市政路，考慮周邊項目情況認為以2層商業(yè)，32000㎡為估算點為準。項目申請報告費等項目前期費用按國家計委關于印發(fā)計價格[1999]1283號文《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》的通知計算。　　前期工程費前期工程費用主要包括規(guī)劃設計費用、可行性研究費用和水文、地質勘測費用等。不可預見費用不可預見費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設中發(fā)生的不以人的意志為轉移的費用，屬于預算費用，一般取直接費用的3%以內。（二）由于本項目開發(fā)建設期比較短，結合本項目的實際情況，我們選擇了自有資金做為本項目資金的主要來源，部分使用了預售收入，對于項目可能出現(xiàn)的階 段性資金短缺，我們采取了其它來源的方式予以調節(jié)。銷售收入表序號類別單價(元/m2)建筑面積(m2)可售面積(m2)銷售收入(萬元)銷售模式1住宅3400269163269163915152商業(yè)60003200032000192003地下車庫800001506個1506個12046合計122762萬元總成本費用主要包括項目投資成本、銷售稅金及附加費（即：兩稅一費）、貸款利息財務費用。經(jīng)計算各項財務指標為：方案經(jīng)濟分析表序號項目名稱計量單位基本方案1土地取得費萬元200002項目總成本萬元920093資金籌措萬元4經(jīng)營總收入萬元122762銷售收入萬元1227625利潤總額萬元285106所得稅萬元71277稅后利潤萬元21382全投資財務內部收益率%　全投資財務凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元25153　全投資靜態(tài)回收期年　全投資動態(tài)回收期年　全