【正文】 （2）、考慮到廣元地區(qū)的實(shí)際情況和政府文件，該地區(qū)在允許范圍內(nèi)可調(diào)整容積率，因次參考廣元地方開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作模式，在規(guī)劃容積率為R=，這里以可達(dá)到的規(guī)劃容積率R=4計(jì)算。第七章 項(xiàng)目運(yùn)營建設(shè)方案 （1）、以下商品房的銷售價(jià)格測算，本著銷售可行，符合同類地區(qū)商品房價(jià)格左右的原則估算，具體價(jià)格范圍在敏感性分析中加以闡述。雨量充沛，年均降雨量698毫米，年內(nèi)降雨量集中在5至10月，占全年降雨量的85％以上，形成了冬干、春旱、夏洪、秋澇的一般現(xiàn)象。年均氣溫17℃,生長期平均310天，無霜期共263天，年日照時數(shù)1342小時。全區(qū)幅員面積1492平方公里。第六章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地塊位于四川省廣元市利州區(qū)東壩辦事處苴國路南側(cè)。交通：盡力完善局部交通環(huán)境，做到出行便利，完善社區(qū)配套、便民服務(wù)等。建安費(fèi)用：通過調(diào)查小組走訪建筑公司，咨詢相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，高層建安費(fèi)大包在1500元/㎡左右，其價(jià)格接近北京等一線城市房屋造價(jià)水平，因?yàn)樗拇ǖ卣疬^后，水泥、砂石料、人工等費(fèi)用均直線上升，造成建安成本增加增加，對項(xiàng)目利潤有相當(dāng)影響。周邊房價(jià)：2006年以來，廣元市房價(jià)漲幅較大，目前房價(jià)在高位運(yùn)行，跟綿陽市價(jià)位不相上下。土地市場供應(yīng)量：去規(guī)劃局了解到目前規(guī)劃正在制作城市最新規(guī)劃，我項(xiàng)目東側(cè)東安路向南準(zhǔn)備修建一座新橋同萬源連接，規(guī)劃萬源為廣元新住宅區(qū)，此土地出現(xiàn)必定和我項(xiàng)目產(chǎn)生競爭。望決策者謹(jǐn)慎考慮。目前廣元市政府因地震財(cái)政部門不缺錢，對于我們來說是利好一面，可以進(jìn)行再次協(xié)商緩繳或減免營業(yè)稅及其他政府相關(guān)費(fèi)用。廣元市目前商業(yè)品牌化產(chǎn)品較少，尤其是快餐行業(yè)，目前廣元市只有德克士快餐（經(jīng)營狀況良好），而KFC、永和豆?jié){等眾多連鎖快餐均為進(jìn)駐，給我公司未來項(xiàng)目帶來機(jī)會，我們可以招募這些快餐連鎖進(jìn)入我公司項(xiàng)目商業(yè)，拉動整體銷售。產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招商理念優(yōu)勢廣元市已建成小區(qū)考察發(fā)現(xiàn)這里開發(fā)商對綠化投入較大。銷售員水平較一般，業(yè)務(wù)水平不是很精通。土地將在一定時期更加稀缺。而06年至今拍賣國有土地?cái)?shù)量有限，06年40畝、07年80畝、08年0畝、09年17畝，切我項(xiàng)目土地是廣元近年來拍賣的最大宗土地。（）政策及收費(fèi)可同當(dāng)?shù)卣M(jìn)行協(xié)調(diào)減免。廣元政策優(yōu)勢廣元市政府震后針對廣元地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)布的08年43號文件是主要針對地產(chǎn)投資的。具有升值潛力，周邊房價(jià)一般在3500元/㎡均價(jià)，多為高檔社區(qū)，僅靠南河濕地公園，環(huán)境是本項(xiàng)目投資保值有重要因素配套齊全，環(huán)境優(yōu)良。交通便利項(xiàng)目四面環(huán)路，地塊周邊有10路公交車。 項(xiàng)目的優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，本區(qū)域唯一一塊大面積未開發(fā)建設(shè)用地。東側(cè)規(guī)劃路30米，西側(cè)、南側(cè)規(guī)劃路20米。項(xiàng)目土地較方正東西長約290米，南北寬約260米，四面環(huán)路，但目前只有東側(cè)苴國路以通路。宗地概況本項(xiàng)目位于廣元市利州區(qū)東壩辦事處苴國路南側(cè)，恒星城一期南側(cè)，㎡，土地用途為商服、城鎮(zhèn)住宅混合用地；建筑密度小于30%，綠地大于35%，土地出讓年限商服40年，住宅70年。建成政府信息資源網(wǎng)、政府系統(tǒng)辦公業(yè)務(wù)網(wǎng)、金稅、金卡網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)普遍推行，電視監(jiān)控、智能防盜系統(tǒng)普遍推廣。%。%。嘉陵江渠化工程完工后，500噸以上船舶能夠直達(dá)上海，廣元將成為距西北最近的內(nèi)河港口。全市有各類船舶1968艘5295千瓦10972總噸，其中，客、渡、貨運(yùn)船舶774艘。　　水路運(yùn)輸全市現(xiàn)有通航河流4條(嘉陵江、白龍江、東河、下寺河)，常年通航里程483公里，有大水庫2座，即白龍湖和升鐘水庫。到2006年底，全市道路運(yùn)輸客運(yùn)量達(dá)2842萬人；道路運(yùn)輸貨運(yùn)量達(dá)1971萬噸、。全市2208個行政村通公路的達(dá)到595個，占行政村總數(shù)的27%，其中，有259個行政村通油路和水泥路，%。(二)、交通運(yùn)輸　　公路全市現(xiàn)有公路總里程7368公里(國道546公里、省道258公里、縣道2257公里、鄉(xiāng)道1203公里、村道公路3069公里、專用道8公里），現(xiàn)有等級公路2707公里，二級及二級以上公路379公里，%；現(xiàn)有高級、次高級路面公路2647公里?！　∈兄行某菂^(qū)海拔460—490米。、廣元市城市建設(shè)概況(一)、城市建設(shè)　　2006年末，%。裝機(jī)容量10萬千瓦的紫蘭壩電站已建成。野生蘊(yùn)藏量達(dá)100噸以上的常用品種有五味子、泡參、車前草等25種，杜仲種植面積達(dá)80萬畝，家種大宗品種有82種。其中屬于“上三級標(biāo)準(zhǔn)”的大宗品種357個。 廣元是中國藥材主產(chǎn)區(qū)之一。34種礦產(chǎn)獲得儲量，其中有16種探獲有一定的工業(yè)儲量，具備大、中型礦床有19處。2009年4月，中國食品工業(yè)協(xié)會、四川省食品工業(yè)協(xié)會、廣元市人民政府和廣元市元壩區(qū)人民政府4方聯(lián)合規(guī)劃打造的中國食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)園區(qū)落戶元壩區(qū)工業(yè)發(fā)展集中區(qū)，目標(biāo)是建成迄今為止全國唯一一個“國家級食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展專業(yè)重點(diǎn)園區(qū)”。機(jī)械電子、有色金屬、建筑材料、食品飲料、水電、煤炭、紡織、制藥等工業(yè)具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)。隨著蘭渝（蘭州—重慶）鐵路、廣（元）南（充）高速公路、廣（元）陜（西）界高速公路、廣（元）甘（肅）界高速公路、廣（元）巴（中）高速公路的開工建設(shè)以及廣元機(jī)場的復(fù)航，廣元的交通優(yōu)勢更加突出。市人民政府駐廣元市利州區(qū)。1985年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立地級市，轄利州、元壩、朝天3區(qū)和青川、旺蒼、劍閣、蒼溪4縣，93個鎮(zhèn)，164個鄉(xiāng)，8個街道辦事處，2497個村民委員會，159個居民委員會，15294個村民小組。之間，北與甘肅省隴南市武都區(qū)、文縣，陜西省漢中市寧強(qiáng)縣、南鄭縣交界；南與南充市南部縣、閬中市為鄰；西與綿陽市平武縣、江油市、梓潼縣相連；東與巴中市南江縣、巴州區(qū)接壤。至106176。東經(jīng)104176。至32176。地理座標(biāo)在北緯31176。預(yù)計(jì)2年內(nèi)銷售應(yīng)在90萬平方米以上。%，約購房量在2萬平米。但是從廣元市居民整體消費(fèi)能力來看，目前的房價(jià)已接近居民較大承受限度，綜上來看，廣元的房價(jià)未來不會大起大落，而是穩(wěn)步適應(yīng)居民消費(fèi)能力，緩慢起伏。目前銷售價(jià)格處于廣元地產(chǎn)高位時期。臨近退休人員可以延長貸款年限1—5年。最低首付20%，最長貸款年限為30年。 個人首次購房90㎡以下商品房，契稅按1%；所有免收住房印花稅；免個人銷售房屋土地增值稅。90㎡以上的，財(cái)政收取1%契稅。2010年12月31日前竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目，自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、天然氣初裝費(fèi)分別減免600元、500元。、5月31日、9月30日、12月31日前開工的，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按60%、70%、80%、90征收。2008年5月1日2011年4月30日，房地產(chǎn)開采、生產(chǎn)因地震遭受重大損失的免征資源稅（資源稅去地稅了解，從來就無人繳納）。尤其是利州廣場，透過走訪當(dāng)?shù)匕傩?，他們認(rèn)為利州廣場周邊1公里內(nèi)都是好位置，都是居住理想地段，同時也認(rèn)可此地段價(jià)格高于其它地段。東壩區(qū)房屋均價(jià)在3500元/㎡，而南河區(qū)在3200元/㎡，西壩區(qū)價(jià)格在2800元/㎡。少量外?。ㄕ憬?、陜西、湖北、甘肅）來廣元經(jīng)商購房者。廣元市外出打工歸鄉(xiāng)者。廣元市購房者分類：廣元市基層公務(wù)員。直接銷售認(rèn)購，定房，交納30%首付款，等待銀行按揭。廣元市所有房地產(chǎn)項(xiàng)目均在未取得預(yù)售許可證就提前進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售方式有幾種:提前認(rèn)購，交定金或首付款給優(yōu)惠，并確認(rèn)房屋。總建筑面積約為80萬平方米，在售面積50萬平米，未售面積30萬平方，未來12年內(nèi)預(yù)計(jì)上市銷售面積90萬平方米以上。本次測算本著快速銷售，成本最大，利潤可行的原則，暫以3400元/㎡測算。09年只拍賣一宗土地，為東壩區(qū)，東安路17畝土地（位于我公司項(xiàng)目西北側(cè)），拍賣價(jià)格2700萬，約合152萬。通過這些手段，房地產(chǎn)用地投放量將比過去大大增加。一是盤活土地存量，消化閑置土地。近年四川省廣元市土地市場相關(guān)分析 一、土地供應(yīng)量減少2005年至2007年廣元市土地供應(yīng)和開發(fā)量急劇減少，同時，由于競拍土地實(shí)行毛地出讓，存在拆遷補(bǔ)償和其它遺留問題，不能按期開發(fā)，減少了如期市場投放量。一是在今年上億元的建設(shè)項(xiàng)目中，有1個項(xiàng)目本年有投資進(jìn)度卻還沒有資金來源，；二是在建的36個上億元項(xiàng)目中，目前還有5個本年無投資，而這些項(xiàng)目的計(jì)劃總投資達(dá) 。%，%。一季度，%；上半年, ，%。　(三)房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。一季度，全市外貿(mào)進(jìn)出口總額1253萬美元，%，其中，出口總額373萬美元，%?！?二)外貿(mào)進(jìn)出口持續(xù)下滑?！?一)生豬價(jià)格下跌對農(nóng)民增收不利。%。上半年,%，這是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在連續(xù)12個月的持續(xù)回落后，在近兩月基本回歸到常態(tài)。其中，%；,%。6月末，%。%。上半年，%。上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5996元，同比增加956元，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入實(shí)現(xiàn)1889元，同比增加276元，%。%。上半年，%。%，；%。三是個體私營經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大。二是農(nóng)村市場好于城市市場。其中，糧油、食品、飲料、%，%，%。消費(fèi)市場呈現(xiàn)的三大特點(diǎn)：一是主要大類商品銷售趨旺。上半年，%。實(shí)現(xiàn)了時間過半任務(wù)超半。在全市確定的62個重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，竣工投產(chǎn)項(xiàng)目、加快建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目、爭取開工項(xiàng)目進(jìn)展順利，廣陜、廣甘、廣巴高速、蘭渝鐵路、亭子口水利樞紐等一批重大建設(shè)項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。其中，%。上半年，%；，%；，%。投產(chǎn)項(xiàng)目369個，同比增加 257個，%。其中，上億元項(xiàng)目36個，同比增加14個，%；500萬元以上項(xiàng)目715個，同比增加430個，%。投資運(yùn)行的三大主要特點(diǎn)：一是投資項(xiàng)目大幅增加。上半年，%。其中，%、%、信息傳輸、%。%，%。 建筑業(yè)快速增長。增幅較大的產(chǎn)品有：%、%、%、%。三是主要產(chǎn)品產(chǎn)量增多降少。%。二是五大板塊工業(yè)比重大帶動強(qiáng)。上半年，全市70戶重點(diǎn)企業(yè)(33戶優(yōu)勢骨干企業(yè)、13戶重點(diǎn)培育企業(yè)、24戶成長型企業(yè))逐步擺脫地震災(zāi)害和金融危機(jī)的影響，生產(chǎn)能力不斷增強(qiáng)，增長速度大幅提升。%，分別高于一產(chǎn)業(yè)、 ；，分別高于一產(chǎn)業(yè)、貢獻(xiàn)率與拉動力均居國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)之首。從二產(chǎn)業(yè)來看，工業(yè)生產(chǎn)加快，建筑業(yè)快速增長工業(yè)生產(chǎn)加快。畜牧業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長。目前，大春糧食栽播已順利完成，農(nóng)作物長勢良好。其中，比去年增加3947噸，%。小春農(nóng)作物單產(chǎn)提高到268公斤/畝，%。從一產(chǎn)業(yè)來看，小春糧油喜獲豐收，畜牧業(yè)穩(wěn)步增長，比去年增加1858公頃，%。其中，%；，%；，%。第三章 投資環(huán)境分析一、廣元市上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)依據(jù)廣元市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)信息，廣元市的經(jīng)濟(jì)概況呈如下特點(diǎn)。地理位置優(yōu)越，但廣元因兩河、兩山，老城區(qū)建筑密度大拆遷困難，導(dǎo)致目前土地稀缺。災(zāi)后居民對目前所居住房屋質(zhì)量存在質(zhì)疑，換房居民漸長。廣元購房群體穩(wěn)定，剛性需求強(qiáng)勁。災(zāi)后居民購房需求增加，廣元市地少人多，可供開發(fā)土地有限。，結(jié)合廣元政府文件，以R=4時為基準(zhǔn)點(diǎn)測算相關(guān)建筑體量和利潤。 四川廣元苴國路南側(cè)02號用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目占地面積㎡項(xiàng)目總建筑面積㎡項(xiàng)目可售建筑面積㎡項(xiàng)目體量分布一期二期三期四期住宅建筑㎡㎡㎡非住宅建筑面積商業(yè)建筑面積32000㎡32000㎡地下建筑面積75291㎡㎡㎡項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)項(xiàng)目總銷售收入122762萬元項(xiàng)目投資總成本92009萬元折合可售建筑面積成本3055元/㎡其中項(xiàng)目期間費(fèi)用7831萬元折合可售建筑面積成本260元/㎡項(xiàng)目利潤總額28510萬元項(xiàng)目所得稅7127萬元項(xiàng)目凈利潤21382萬元項(xiàng)目FIRR（季）23%自有資金收益率項(xiàng)目成本利潤率26%建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》《建設(shè)部城鎮(zhèn)土地房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《四川省廣元市國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣文件》《四川省廣元市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》廣府辦發(fā)[2009]41號《四川省廣