【正文】 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場(chǎng)價(jià)格向下波動(dòng)，競(jìng)買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。 五、回款計(jì)劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬(wàn)元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付30%。售價(jià)分析表表3產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)平均售價(jià)及概率商業(yè)用房售價(jià)5900500054005800620066007000概率高層住宅售價(jià)3696320034003600380040004200概率銷售額（萬(wàn)元）249102664328375301063183833570銷售額概率 四、銷售計(jì)劃 市場(chǎng)分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分3年售完。主要產(chǎn)品售價(jià)變化的概率分布見(jiàn)表3。要求建筑面積66596平方米（可上下浮動(dòng)5%） 三、銷售價(jià)格商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià)5500元/平方米，竣工后每年價(jià)格上浮5%?？赡苡猩碳屹?gòu)買住宅用于辦公。可以吸引更多的投資者。 （二）套型分析 利用我們的信息渠道征求過(guò)眾多房地產(chǎn)公司的意見(jiàn)，綜合起來(lái)普遍認(rèn)為商業(yè)、餐飲都不宜采用大規(guī)模獨(dú)家經(jīng)營(yíng)方式，應(yīng)該建成每間4060平方米的商鋪，根據(jù)銷售情況及購(gòu)房者的要求隔斷。其余為高層住宅和商業(yè)用房。價(jià)格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% 。%，由于銷售量等于開(kāi)發(fā)量，預(yù)計(jì)2002至2005年的需求量仍將以14～20%幅度增長(zhǎng)。詳見(jiàn)表2“需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)”。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬(wàn)平方米。首期開(kāi)發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。目前市場(chǎng)行情 據(jù)有關(guān)資料，購(gòu)買園區(qū)住房的人員中，%，%，%。為高層住宅和商業(yè)用房。到底多大才合適，各個(gè)決策者沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的尺度，還是與投資者對(duì)獲得該地塊的迫及程度有關(guān)。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”都很小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來(lái)最后定奪。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過(guò)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”作出決策。決策方法決策可以按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先確定目標(biāo)收益率基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。用四個(gè)指標(biāo)來(lái)反映，即：土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率（成功的可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，本地塊是中央商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中央商貿(mào)區(qū)周圍地塊的住宅建設(shè)已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)的開(kāi)發(fā)是園區(qū)居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國(guó)際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國(guó)際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)伊始，就堅(jiān)持國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國(guó)際城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國(guó)際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó)、新加坡和美國(guó)專家審定，并獲得了中國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂(lè)區(qū)。首期開(kāi)發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購(gòu)房者的青睞。近年來(lái)，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開(kāi)發(fā)10多萬(wàn)平方米到2001年的開(kāi)發(fā)量70萬(wàn)平方米，約占市區(qū)總開(kāi)發(fā)量的一半。園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。北鄰都市花園，其余三